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競標法拍屋,得標率創新低
台灣房屋市場復甦,議價空間變小,相對壓縮了獲利成數,導致投資客紛紛轉戰法拍市場撿便宜,進而促使法拍競標日趨白熱化。 根據法拍屋業者統計,今年一到六月,上半年法拍房屋得標率再創新低,得標率僅33%,平均加價近一成,才有得標的機會。
北縣市競標激烈,平均加價一成一

  根據山水法拍屋搜尋引擎網站統計,今年一至六月全台法拍屋的拍定數為11,416件、競標人數34,134人、平均加價率9.68%、平均得標率33%,相較去年上半年得標率39%,以及去年下半年得標率47%而言,全台得標率再創新低,顯示法拍屋競標激烈。 


若以區域分析,北區的台北縣市得標率最低,僅22%得標率,平均加價11.01%才有得標機會;其他地區依次是中區(桃園、新竹、台中)得標率32%、加價率9.61%,南區(嘉義、台南、高雄)得標率34%、加價率9.89% 山水法拍屋搜尋引擎網站執行長卓訓麟表示,投標人事前掌握加價率與得標率,才不會投標金額太少標不到,或加價過多跳空拍定。
板橋得標率最低,台東地院最易得標

依據山水法拍屋搜尋引擎網站統計,全台得標率最低的前三名法院,分別是:板橋地方法院(得標率20.26%)、台北地方法院(得標率20.43%)、以及士林地方法院(26.08%) 參與上述三個法院的法拍屋競標,至少加價一成,才有得標的機會,板橋地院的競標人數眾多,加價率更高達12%


反觀全台最容易得標的法院是台東地院,平均每一個拍定的物件只有1.36個人次參與競標,只需要加價7.16%,就有高達七成三的得標率;其次是雲林地方法院得標率69.8%以及南投地方法院56.3%。卓訓麟表示,大多數游資、熱錢集中在大台北地區,導致台北縣市法拍屋競標白熱化,但由於經濟基本面未改善,下季法拍房市應成盤整格局。
資料來源:【網路地產王】


 


 


 


 



















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景氣回溫,法拍屋市場跟著熱起來!根據統計,大台北地區今年16月,每個標案的競標人數,比去年下半年增加5成以上,以台北市建國北路一處85的店面為例,法院日前第32800多萬流標,但第4拍卻擠進30個人投標,最後以3716萬賣出,足足比前一次多了916萬。


台北地院人員:「價格在700萬以上的。」


投標室內座無虛席,法院的走道也擠滿競標民眾,法拍屋市有夠搶手,例如台北市建國北路一間85的店面,二拍價格3650萬,第三拍價格低到2800萬,還是流標,但第四拍吸引30個人投標,最後以3716萬得標,足足比第三拍高出916萬,但千金難買早知道。


法拍屋業者蔡璟柏:「在這3個月以來,這算是不錯的投資標的,因為最近市場已經沉寂一段時間了,難得在最近時間,有這麼好的一個物件,所以我們都蠻看好的。」


來到這間法拍屋,85的寬敞店面,位在建國北路上,緊鄰建國高架橋,距離榮星公園才50公尺,交通相當便利,換算買家3716萬價格,平均 一坪 大約43萬,但以同地段的新成屋來看,去年168萬,今年還飆到175萬,連附近店家也說買到賺到。


記者:「3700多萬,你覺得便宜嗎?」修車廠業者何志長:「便宜啊!民國80年,我賣他4700萬。」


根據統計,去年下半年,全台灣有9944件法拍案拍定,今年上半年,增加到11476件,競標人數也從2萬多人,暴增變3萬多人,足足多了1萬人,但有法官表示,競爭越來越激烈,也很可能把法拍屋的得標價格越墊越高,想找便宜貨得趁早。


 


 


 


 



















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民眾購買法拍屋增溫,但是買法拍不一定能買到便宜貨,購買前一定要先做好功課。 記者林俊良╱攝影


法拍屋,飆到比市價高


一般人對法拍屋的印象是便宜、低於市價,但最近法拍屋市場熱絡,加上不少法拍代標業者積極找人投資,法拍屋的得標價格愈墊愈高,往往已超出市場行情,便宜貨變少了。


台北地方法院民事執行處庭長王淑滿指出,一般來說,法拍屋通常會以鑑價的八成左右賣出,但這幾年情勢已改變,「地點好的法拍屋不但不便宜,往往還超越市場行情」,尤其台北地院和士林地院的法拍屋,每次拍賣都會吸引人潮,造成搶標,幾乎已無便宜貨可撿。


王淑滿表示,台北市建地愈來愈少,加上都市更新效應,台北市的法拍屋變得熱門,加上法院的法拍屋資訊比早年公開、透明,許多房子一經確定要法拍,經常造成搶標。


他舉例,北市敦化南路的一間中古二樓,一拍底價一千八百四十一萬元流標;二拍底價降到一千四百多萬元,廿二人搶標,最後以近一千九百萬元拍定,二拍得標價竟衝破一拍底價,是很奇怪的現象。


一位執行處法官指出,近來法拍市場買不到便宜貨,也與部分代標業者哄抬價格有密切關係。


這位法官說,代標業者因為只有在得標後才能抽取佣金,如果委託人沒有得標,就無法獲得佣金,因此一些代標業者會利用民眾以為在法拍市場可以買到便宜貨的心態,廣發廣告,再帶客戶到法院投標室,有些業者會鼓吹客戶拚命加價才能標到,客戶不懂市場行情,就會被當成肥羊。


這位執行處法官指出,一般代標業者以得標價的百分之二到五抽佣,如果沒得標,業者等於白忙,於是千方百計讓委託人加價,也是讓法拍屋價格高於市場行情。


根據統計,今年第二季全國各地院法拍庭法拍總金額近三百六十六億元,比第一季的二百廿七億元暴增了一百卅九億元,也比去年同期增加廿三億元。但房仲業者說,法拍熱絡主要是在大台北地區,台中與高雄法院的拍定總金額反而下降,可見法拍熱絡仍與房市區域景氣密切相關。


 


 



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律師蔡玟慧談法拍屋


   (記者林蓮華/橙縣報導)因為次級房貸拖累導致全美法拍屋比去年同月(3)跳升46%,平民百姓也越來越多人深陷繳不出房貸的危機。觀察近期現象,許多投資客紛紛棄守,制定停損點,乾脆讓房價跌得很慘的屋產法拍,以免被連累拖垮,更助長法拍屋飆升氣燄。律師蔡玟慧提醒僑胞,放棄與否,需事先評量是否自住、影響信用扣分等因素。


蔡玟慧不諱言,近日許多華人投資客,撐不下去了,不論是房產或商場,都有個案求助,到底該不該任其法拍? 她解釋,若是自住自用性質,比較會傾向勸解與銀行商量,申請「修改房貸合約」是保住房子較佳的辦法,優點是銀行承擔部分損失,幫助屋主度過危機。


「只要屋主或地主証明仍有工作能力給付或領取薪資,只是無法再繳高利貸款,因為現在法拍屋太多了,銀行也賣不出去,所以銀行寧願調整,也不願損失一個帳戶,修改房貸合約就成為一個自救的好途徑。」她說道。


不過,有些投資客則是採「斷尾求生」的方式,寧願法拍也抵死不繳。蔡玟慧解釋,如今存在一個現象,有些投資客當年都是向銀行借貸,只付少許頭期款,然後以錢滾錢,手上可能同時持有好幾棟房地產,但有些地區跌幅甚深,實在沒必要撐下去。


她舉例,一位客戶2年前高價時買120萬新房,沒想到現在只剩80萬,忖量長期投資仍不划算時,客戶就決定停損,讓它法拍,其間的損失就當是高價的租金,保留現金反而可以再逢低買進。


難道銀行不會追殺屋主其它房產,要求抵償? 蔡玟慧指出,大部分都不會,除非少數有簽連帶保証等條約,否則,銀行無法因為A棟得法拍,要求客戶拿B棟求償保A棟,若是貸款銀行又不同家,機會更小。


不過,她也提醒,法拍有時會影響信用分數,屋主或地主若有任何決定,最好請教專家,包括律師或會計師,都可以協助評估,減低衝擊力,尤其是以後還要再購屋投資者,不得不慎。


 


 



















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我的理財對話法拍屋銀拍屋金拍屋


由於法拍屋持續高檔,金拍屋的物件將逐漸增多,在拍賣會現場湧進不少等著撿便宜的買家。


法拍:法院強制執行拍賣


在房屋的拍賣市場上,基本上是先有法拍屋,再來是銀拍屋,最後才是金拍屋。法拍屋是第一關,只要有房子的債務人無法履行銀行房貸合約或積欠他人債務無法清償時,債權人就可透過法院強制執行拍賣房子,聲請獲准,即為法拍屋。


銀拍:銀行接手自由標售
      至於銀拍屋則多是銀行認為送到法院聲請法拍流標的物件,再拍的話,損失太大,因此自已接手,自已拍賣,也有一些是債務人直接把所有權轉移給銀行,銀行等於是所有權人,因此可自由標售。銀拍屋由各銀行自行公告,基本上和房仲賣房子沒什麼差別,價格也比法拍屋高一些。
      一般而言,當房地產市場不景氣到一定階段,法拍屋數量增多,金融業也累積了相當的逾放屋,這時就會轉入金拍市場,這對市場是一項警訊,但也能市場儘速活化。房市景氣持續低迷,「金拍屋」今年可能再現盛況。


金拍:法院委託金服拍賣
      所謂金拍屋一般指的是法院委託台灣金融資產服務公司辦理拍賣變賣的抵押不動產,它的拍賣方式和法拍除了拍賣地點外,作業方式、保證金、甚至連拍賣公告幾乎都一樣。


不過目前台灣金服現也承接一些銀行自行向法院聲請拍賣轉移的物件,或是本來由銀行自行出售的銀拍屋,雖然不是物件法院委託,但因由台灣金服拍售,也叫金拍屋。

專業的的法拍達人》》卓俊宏 0958201656



 



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房價看跌 預售屋買主該不該交屋?


2年歡歡喜喜買了預售屋的民眾心情一定很差,不但碰到台灣史上最強烈的景氣衰退,房價跌、銀行緊縮貸款,連飯碗都可能不保,交不交屋,成了最大難題。其實自住客與投資客解套方案大不同,選對方案,才能歡喜收場。


小陳2年多前開心訂下一間預售屋,預計今年5月可以交屋。無奈景氣衰退,老婆被裁員,雙薪變成單薪,加上房價下跌,如果交屋,小陳怕扛不起這個重擔;不交屋,又得面臨違約被沒收自備款的損失,小陳真是進退兩難。


淡江大學產經系副教授莊孟翰表示,20042007年台灣住宅建築執照及使用執照的申請數量,平均每年都超過10萬戶,直到2008年,供給量才回復每年89萬戶的實際需求。根據內政部過去5年的統計可看出,房地產供需失衡持續惡化,「如果以建築時程23年時間計算,未來2年都是新成屋交屋高峰期,對房價具有不小的殺傷力。」莊孟翰語帶沈重的說。


以小陳為例,從下訂後到交屋前,他共支付房屋總價1000萬元的15%,也就是150萬元;然而到交屋時,小陳面臨的是銀行只願意核貸75%,約750萬元。換句話說,小陳若想順利交屋,必須再自掏腰包100萬元,如果拿不出來,只能走上毀約一途,頭期款將「有去無回」。因此,莊孟翰預料,交屋糾紛將會是建商接下來最頭痛的問題。


其實無論有殼族或無殼族,對現今房市景氣位置都有具體輪廓。根據《住展雜誌》調查,2009329檔期的推案量仍衝破1千億元,雖然比去年縮水了一半,但仍是2004年房市復甦後第二大量,對此,住展雜誌發言人倪子仁的解讀是「雖然推案表價下修,但從量能來看,建商還是冀望千億案量能將冷灶燒熱。」


自住、投資 交屋評估各有重點


不過,政治大學地政系教授張金鶚卻認為,台灣房地產已進入景氣衰退期,且建商不願大幅降價,加上利率低檔,「至少要35年時間,房價才會回到2年前起漲的合理價」;永慶房屋總經理葉凌棋則認為,從2008年第4季「永慶房仲購屋情勢調查」分析,超過56%民眾對未來3個月房價小幅看跌的比重最高,比上季再增加6%,顯示唯有賣方降價,買方才會進場撿便宜。


中信房屋特約地政士柯玉秋表示,過完年後,自住客的交易量比年前高出2成,但只有1千萬元內的低總價產品,以及23千萬元的高總價換屋族願意進場,而且只要屋主降價約1成就能成交。在「便宜就好」的購屋心態下,各大仲介公司近期推出降價優惠專區,全台至少1萬多戶屋主已經降低委託價。


在國內景氣可能連5季下滑的環境中,買方主導及便宜心態成為主流,在這種情況下,今年房價實在不能樂觀看待。信義房屋不動產企研究經理蘇啟榮說,手中有預售屋、且今年將交屋的民眾,不能貿然處理,必須先釐清自己是自住還是投資客。以下《Money錢》就歸納出自住與投資客不同的解套方案。


自住客:先看還款能力 再判斷地段


房子一住至少510年,「還款能力」應是第一優先評估考量。美商ERA不動產行銷顧問張欣民表示,倘若雙薪變單薪、公司放無薪假導致收入減半、甚至已經失業,這些無法確認未來收入是否穩定的民眾,為避免愛屋日後淪為法拍屋,最好審慎考慮是否交屋。


如不要交屋,先前支付的資金,不就白白損失?莊孟翰表示,若很有誠意和建商談判,或許還有機會拿回部分款項,譬如在交屋前,買方多半已付出訂金、簽約金及工程款約150萬元,通常建商會扣除廣告等成本約10%,只退回總支付金額約5%,大約75萬元;據了解,竹科放無薪假的電子員工就是採取這種談判模式。


交屋前 記得向建商A好康


如果只是收入減少,每個月付款稍微吃力一點,就得評估地點好不好?住展房屋總監陳韻如表示,就算是短期套牢,自住客只要評估未來5年,該區域房價是否高於購入成本,如果不可能,就要出脫;若有機會,就繼續保留。


她認為,台北市精華區已修正1成多,只要小環境好、公共建設齊全,抗跌性其實頗佳;至於台北縣供給量仍大,未來恐怕還有1成的跌幅,至於中南部地區,由於漲幅不大,跌幅也有限。


倘若自住客決定省吃儉用、保住愛巢,可別忘了精省成本。去年起,政府推出不少優惠房貸方案,包括申請條件寬鬆的「新版2千億元優惠房貸」,只要符合未曾使用過政府優惠房貸,就可申請,或是「青年首次購屋貸款」、「青年安心成家方案」等,但後兩者資格條件都有限制;再不然,向銀行申請寬限期或延長房貸年限,都能有效降低每月負擔。


但別忘了,寬限期過後,還是得支付本金。因此,評估還款能力同時,也要以本利平均攤還計算還款能力。莊孟翰建議,由於現階段建商擔心退屋潮大增,多半會盡力配合買方要求,像是買屋送裝潢、家具等,甚至貸款成數若不足,部分建商也可提供短期無息貸款。精打細算的買方,可趁此時機向建商多「金金計較」。


結論:2種情況 自住客斷頭不留戀


1.失業,已無力還貸款


2.地段太差,短期內價格無法回升


投資客:先看區段條件 保本最重要


買預售屋的投資客,目的不外乎是賺價差,因此,見到苗頭不對,就得果斷做出決策。陳韻如認為,如果附近預售屋跌幅甚至已超過附近中古屋的跌幅,就不要交屋了;蘇啟榮更具體的說,預售屋若已跌了2成,現在就應該覺醒,因為已跌了2成的區域多半在外圍,短期內價格也不易回升。


其實手腳快的投資客在去年下半年、市場混沌不明時差不多就退場了,「現在還沒脫手的投資客,不是前幾年賺飽、資本雄厚的老手,就是房市投資菜鳥。」陳韻如表示,預售屋的購屋流程是「訂金→簽約→工程款」,只有在下訂階段,還有機會反悔拿回全數訂金,但進入簽約程序後,一切就只能按照契約走。


評估出租機會度過景氣寒冬


蘇啟榮認為,若是在高點套牢的投資客,可再評估當地地段條件,如果自備款已賠光,短期又沒有回升的條件,只有出場一途,早點和建商談判拿回部分資金比較實在。舉例來說,像三重重陽重劃區曾出現每坪4050萬元創新行情,短期內很難再有這個價位。


還有一類專買套房的投資客,恐怕也面臨套牢困境。像是前兩年北台灣推出不少精華區小豪宅,但在銀行緊縮以及價格回檔的雙重壓力,小豪宅受限買方變少,使得轉手性極差,「如果是一次買進45戶,但地點在市中心或捷運站的投資客,現在不妨可降低比重,只留下23間,減緩財務壓力。」蘇啟榮建議。


另一種解套方法,就是評估當地租屋市場以及租金報酬率,蘇啟榮表示,國內房貸利率約2.5%,租金報酬率至少要高於房貸利率0.51%,換句話說,如果租金報酬率可達3.54%,大可以不必認賠殺出。不過,張欣民也提醒,想靠租金養房貸的包租公,要注意房子的抗跌性,不要落入賺了租金、賠了房價的泥沼。


結論:4種情況 投資客斷頭不留戀


1.貸不到足夠的成數


2.價格跌幅超過2


3.短期內價格無法回升


4.租金報酬率低於3.5%


 


 


 



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顏炳立:銀拍屋重現就是房市見底時,北市每坪40萬元大膽買
戴德梁行台灣分公司總經理顏炳立今(13)日表示,房地產沒有出現恐慌性殺盤,就沒有見底;當租屋沒有轉變為賣屋,房市也沒有見底;建商沒有倒個幾家,將籌碼釋出,「對不起,房市也沒有見底」;反過來說,當銀拍屋重出江湖時,就代表房市已經見底。如果還想「移民」到台北市,民權東路、和平東路、基隆路與新生南北路的區域內,每坪房價若開在40萬元附近,就能大膽買進。
顏炳立今天參加台灣金融研訓院舉辦的「房地產發展趨勢及投資策略研討會」,發表專題演講,主題是「台北地區不動產的投資策略分析」。他表示,房市成交量雖然急凍,但房價還在高點;但是房地產沒有恐慌性殺盤,就沒有見底。

顏炳立分析,現在去觀察房市,看到的幾乎都是要出租的,不是要賣的;因為買在高點,捨不得賣低價,只好採用出租的方式,希望能夠賺到利差。不過,只要買在高價的投資者,沒有把租屋轉變成賣屋,房市就沒有見底。
顏炳立說,建商沒有倒幾家,對不起,也沒有見底;建商只有跳票不代表房市見底,跳票也可以「再補」,之前跳票的志嘉,今天股票就亮燈漲停。只有建商一倒,籌碼才會釋放出來,建商倒閉反而是房市的進場信號。
顏炳立指出,法拍屋雖然變多,但也要看時機;市區放量法拍,就代表房價漸漸混亂,不過現在只有中南部的房市出現較多法拍。只要銀拍屋重出江湖,代表房市已經見底,因為銀行把法拍屋承擔下來拍賣,可以把產權看得一清二楚,就是可以進場的時機。
顏炳立也說,目前房市稍微出現炒作的跡象,其實是由銀行低率帶來的助益,並不是實質經濟成長,政府心態是以時間的利多,換取價格空間。
顏炳立說明,房價沒有下來,利率等利多的政策都是止痛藥,有錢也不適合去追,因為未來沒有上漲空間。價格不降,成交量也不會出來,民眾對合理價反而會不清楚。
顏炳立說,台北市已經快沒地了,建商建坪的土地成本將近40萬元,還要加上管銷費用;因此,如果想要「移民」到台北市,民權東路以南、和平東路以北、基隆路以西、新生南北路以東的區域,如果每坪房價在40萬元,公寓約每坪35萬元時,就算屋齡長達 20-40年也沒有關係,可以大膽買進。


 


 


 



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道路用地 法拍屋相關小百科 》法拍達人 》卓俊宏 0958201656


逢低買進法拍屋,產權屋況問分明
想盡法拍屋搶便宜,又擔心買到問題屋?這是不少首購就想買法拍搶便宜的購屋族,最常碰到的大難題!建議消費者,先檢視法拍物件的產權與屋況,減少日後買賣發生爭議的機會!


產權確認要仔細 屋況鑑定不可少


法拍最是爭議的部份,在於物件釋出的屋主,多數有債務或貸款問題,因此法拍屋最容易發生的爭議,就是是否點交完成,而已經點交的房子,也無法確保一定沒有問題,因此,消費者應該儘可能收集資料,確認房子的產權有無爭議。


此外,因為法拍屋的屋況通常不容易完全透明,因此,漏水、海砂或輻射等問題,都是必須承擔的風險,最好先透過專業人士檢測鑑定過後,再決定是否購買。


乏人問津法拍屋 投標之前停看聽


景氣不好,不少法拍屋經過二拍、三拍才拍定成交,不過要特別注意的是,某些地段不錯的法拍屋,卻一直乏人問津,這樣的物件可能較有爭議,建議法拍族可以多打聽,不管是屋況、產權有問題,或是疑似是兇宅,投標前都應該做足功課,以免日後脫手不易,變成燙手山芋。


 


 


 



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道路用地 法拍屋相關小百科 》法拍達人》卓俊宏 0958201656


買法拍屋,帶建物謄本到場觀察,7天內需繳清款項,資金需充裕
   
想進場買法拍屋撿便宜,除了要學會看法院公告和建物謄本之外,切記一定要再帶著這兩份文件,到現場比對,可以從窗戶大小和陽台上的擺放物品,來判斷房子的格局是不是和圖上的吻合,心裡也可以大概描繪出屋內狀況,如果發現違建就要考慮是不是真的要下標,另外也可以和周邊房仲打聽價格,避免標到抵價過高的法拍屋。


   如果是生手想進入法拍市場,一定要事前先做功課,了解整個房屋產權,要自被多少自備款,要什麼時候進場為最恰當時機,這都必須要好好了解清楚,才不會再最貴的價位購得。


   對於法拍市場和了解有任何問題,推薦一位專業的代書,本身也從事法拍行業許久,在代書和法拍的知識了解都有不錯的專業,有任何不清楚都可以打電話給他詢問清楚。法拍達人 》卓俊宏 0958201656


   卓先生本人非常具有服務熱誠與專業,本身除了專精於代書和銷售外在都市更新的範圍也頗具專業,可稱的上是多方位的專業達人,所以有任何的代書問題和法拍知識都可以詳細詢問,都可以一一的獲得解答,這是達人所推薦的代書。


 


 


 



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道路用地 法拍屋相關小百科》法拍達人,卓俊宏 0958201656


買法拍屋,2拍後進場較划算
     【 連珠 君╱台北報導】大環境景氣不佳,法拍屋持續爆量,連豪宅也能用法拍買得到,不少民眾均有意進場撿便宜。專家表示,法拍屋資訊日益透明化,進入門檻降低,此時進場的確有機會以低價取得好物件,但須注意目前法拍屋第1次拍賣的開價通常都高於市價,建議第2拍以後再進場較有利。
算準時機
     不少民眾想進法拍屋市場撿便宜,卻因缺乏購買法拍屋的常識而不敢出手,但事實上,隨著法拍屋資訊日益透明化,民眾可像跟房仲買房子一樣,委託專業的法拍屋公司代標;若民眾買法拍屋想「自己來」,則只要到司法院網站,點選查詢服務中心的法拍屋公告,即可輕鬆獲得相關資訊。

1~2個月上網查

     一般而言,法拍物件通常會在投標日的前1~2個月,會在各法院公告,而在司法院的網站內,即可查詢到該物件的產權狀況。

太平洋房屋法務室暨管理部經理蔣美龍表示:「法拍屋的管轄單位很單純,即為各地的地方法院,但台北縣市卻設有3處地方法院,容易造成民眾混淆。」
台北縣市的3處地方法院分別為台北、士林與板橋地方法院,但管轄區域並非以縣市或鄰近區域作區隔,例如台北地方法院的管轄範圍,除了台北市的部分行政區外,也包括台北縣的新店市。
     法拍程續其實並不複雜,簡單說,法拍物件每流標1次,底價就會打8折;第1次拍賣俗稱1拍,流標後約1星期左右將會再公告,4星期後舉行2拍,2拍底價為1拍的8折,若再度流標,則底價就會再打8折。
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法拍屋總經理籃茂山表示,近期房屋鑑價金額愈來愈高, 1拍價格多半高於市價,建議2拍或3拍再進場較有利。
     如果房子到了第3拍又流標,將有3個月的「應買公告」期,而該公告底價為3拍的底價,不須經過競標,可直接以底價承購,民眾只要購買狀紙,遞狀給書記官登記,先搶先贏,但應買前,應先電洽負責該物件的書記官。
拍定7日繳清8

     若3個月「應買公告」的期限過後仍無人承購,將進入第4次拍賣,俗稱「特拍」,底價通常為3拍的9折或85折,程序與1~3拍相同,須經過拍賣程序;拍賣當天要在法院購買投標單,並準備保證金,一般為底價的2成,拍定後7天內須繳清剩餘的8成房價,約14天後就可收到法院寄來的「權利移轉證明書」,請代書辦理產權移轉登記。

     如果該法拍屋屬於「點交」物件,可向法院申請點交,從拍定到取得房屋,通常需要2~4個月,但若為「不點交」物件,則還須經過法院民事庭訴訟裁定,一般需要9個月到1年時間,甚至更久。


 


 


 



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專業 e 資訊平台 » 2009年下半年斷頭戶多,法拍進場好時機 »法拍達人


專業團隊:   
鑽研於各項拍賣市場之研究與分析,並以深耕【大台北】為經營目標,整合了相關不動產業界多年經驗之人才,建立起法拍第一品牌口碑第一的頂尖投資理財。

達人不動產是個專業的行動e資訊平台,從事土地買賣和不動產開發,法拍不動產有別於其他公司,專精土地買賣房屋拍賣、熱愛服務、視專業為輔助,服務為導向,專精大台北全區的土地買賣和拍賣專家!


專業方面:


道路用地 從事土地開發團隊,針對區域性和建商需求所開發,專門處理困難案件和土地佔有處理、日據繼承、買賣等相關服務。


專業代書 協助處理房屋與土地估價、專業速件過戶、買斷、查封處理、拍賣撤拍、預售屋斷頭買賣協商,金拍、法拍;國內唯一並專精於國有財產局、鐵路局以及法務部行政署拍賣等各項土地建物標售,相關法律稅務諮詢。


專業技術 專業技術經驗,找尋出未知的土地位置圖和法拍土地,法拍屋地點,提供免費的衛星套繪圖、土地經緯圖、衛星地籍圖等等相關衛星空照圖。


更非常感謝大家的支持達人網頁自成立以來受到很多人肯定推崇,展望今年2009年,我們將不會辜負多年來支持的各位朋友們的期盼,更致力專精於服務等各項專業領域。



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無力償貸,北縣萬戶遭法拍


慘澹度日
景氣愈來愈慘澹,台北縣政府最新統計發現,去年有近萬縣民繳不出貸款,房子遭到法拍命運,且北縣法拍數據高居大台北地區之冠,而房屋買賣交易量正好相反,比前年滑落一成。專家認為:「唯有降低失業率才能拯救房市。」
台北縣地政局統計,北縣去年法拍屋共有八千三百三十五案,比前年七千七百四十三案成長近一成,至於房屋買賣案件,去年成交二十一萬八千多筆。而台北地院去年法拍屋數量也高達十四萬八千多件,比前年十二萬七千餘件攀升一成四。


 房貸寬鬆 沒錢買屋
台北地院民事執行處庭長王淑滿說,景氣下滑助長法拍案件量上升,處理人力已不堪負荷;法官鄭麗燕指出:「許多科技新貴貸款買豪宅,如今面臨無薪、失業危機,豪宅被法院查封拍賣,造成案量暴增。」
永慶房屋代銷部協理王財旺表示,國內法拍屋多因繳不出貸款,政府雖推出購屋補助,延長繳款、繳息不繳本等政策幫助購屋族,加上低利率年代,房貸是前所未見的輕鬆,他感嘆地說:「民眾的房子若到了被法拍的地步,那真的是身上完全沒現金了。」


 


 


 


 



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法拍小常識》法拍屋→銀拍屋→金拍屋


由於法拍屋持續高檔,金拍屋的物件將逐漸增多,在拍賣會現場湧進不少等著撿便宜的買家。


法拍:法院強制執行拍賣


在房屋的拍賣市場上,基本上是先有法拍屋,再來是銀拍屋,最後才是金拍屋。法拍屋是第一關,只要有房子的債務人無法履行銀行房貸合約或積欠他人債務無法清償時,債權人就可透過法院強制執行拍賣房子,聲請獲准,即為法拍屋。


銀拍:銀行接手自由標售


至於銀拍屋則多是銀行認為送到法院聲請法拍流標的物件,再拍的話,損失太大,因此自已接手,自已拍賣,也有一些是債務人直接把所有權轉移給銀行,銀行等於是所有權人,因此可自由標售。銀拍屋由各銀行自行公告,基本上和房仲賣房子沒什麼差別,價格也比法拍屋高一些。


一般而言,當房地產市場不景氣到一定階段,法拍屋數量增多,金融業也累積了相當的逾放屋,這時就會轉入金拍市場,這對市場是一項警訊,但也能市場儘速活化。房市景氣持續低迷,「金拍屋」今年可能再現盛況。


金拍:法院委託金服拍賣


所謂金拍屋一般指的是法院委託台灣金融資產服務公司辦理拍賣變賣的抵押不動產,它的拍賣方式和法拍除了拍賣地點外,作業方式、保證金、甚至連拍賣公告幾乎都一樣。


不過目前台灣金服現也承接一些銀行自行向法院聲請拍賣轉移的物件,或是本來由銀行自行出售的銀拍屋,雖然不是物件法院委託,但因由台灣金服拍售,也叫金拍屋。


 



》》》》各類法拍文章



 


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什麼是法拍屋呢?法拍屋從何產生?


只要有債務的發生,債權人就可透過法院公權力查封拍賣債務人的財產,如不動產、動產、股票、銀行存款及上班薪水的1/3;因不動產變現金額比較大,查封不動產是最有效果的求償動作,而大部份房屋均有向銀行辦理貸款,所以發動查封的債權人9成以上為金融機關。


一般而言,債務發生原因,可歸納下列七項:


1.房貸逾期未繳
2.信用卡、現金卡未繳
3.借款未還(簽借據、本票,支票跳票)
4.民事判決
5.做保(保證人)
6.欠稅金
7.其它債務糾紛


以上債務,只要債權人向法院取得強制執行的「執行名義」,即可對債務人名下財產進行查封拍賣。


被查封的法拍屋,經法院委託的不動產鑑價公司完成估價報告,法官再詢問債權人、債務人表示意見後,依其心證定出第一次拍賣底價,如無人投標,約一個月再8折減價...

第二次拍賣,無人投標,再一個月8折減價...
   
第三次拍賣,無人投標,就原價公告應買三個月...


公告應買期三個月中,債權人可隨時提出8折減價特別拍賣...

特別拍賣,再無人投標,債權人只得承受,撤回案件或另行估價拍賣。

另行估價拍賣後,又從第一次開始循環,法令表面上只能拍賣四次,其實幾乎無次數之限制。
「沒有賣不出去的房子,只有賣不掉的房價」,在法拍市場,賣方沒有惜售的權利,而且每一個月打8折,連續兩個月馬上腰斬,為什麼投標室時常人山人海,「沒有惜售、超低市價」是它的主因。


法拍屋產權絕對清楚,但使用權不清楚


沒有買過法拍屋的民眾,通常會認為法拍屋產權不清楚,其實剛好相反;法拍屋經由法院的公權力,將債務人房屋強制出售,以拍賣價款來償還債務;只要得標,在七天內繳清尾款,法院將主動核發產權給得標人,買主根本不用擔心遇上詐騙集團,一屋兩賣,嚴格來說,法拍屋產權最清楚;尤其自由出價,便宜市價兩成至五成,所以投標室經常爆滿!
法拍屋最讓人擔心的是,並非產權問題,而是使用權不清楚,亦即是點不點交的困擾;不點交的法拍屋,法院沒有交屋責任,非專業投資客不敢亂碰;而有點交法拍屋,雖然有法院交屋的保障,但長達三、四個月司法點交程序,對沒經驗的投標生手仍是相當煩瑣的。
由於民法第425條「買賣不破租賃」,法律要保護經濟上的弱者(房客);房東縱將房子出售他人,房客原有的租約不受影響,租期還有多久?租金月付多少?都不能改變,只是房東換人而已。如果要求法院強制將房屋點交給得標人新房東,就違反了民法第425條精神,所以拍賣時,法院一定會公告「第三人承租中,拍定後不點交」。
碰到有租約不點交的法拍屋,不管租約真假,既然公告不點交,法院當然不負責交屋;得標人就得自行與對方協商,或者打官司訴訟解決,對一般投標民眾是很棘手的事情,這就是法拍屋令人詬病的所謂產權問題。
法拍屋存在的點交問題,加上各地方法院負責拍賣的民事執行處,拍賣程序又是一國多制,不只每一家法院做法不一,甚至同一法院不同的法官,其執行寬鬆程度也不盡相同;除非碰上有擔當的法官,點交流程不因債務人強力抗爭而遲延,否則多數的法官總是一副事不關己態度,投標人只得自力救濟,私下與原屋主協商交屋。


民國80年180億到94年1500億,法拍市場劃分三階段


從民國80年全省法拍屋拍賣成交總額180億,到民國94年全省成交1529億元,法拍屋市場風起雲湧,偏僻冷門的法拍屋逐漸登上媒體版面,投標室成員有資深投資客,有以法拍屋做為投資理財的生手,更有自住型購屋者觀摩伺機而起;投標室門口,除法拍屋雜誌業者廣發當天拍賣資訊,推廣雜誌業務,更有多家銀行散發廣告單,盼得到投標人青睞,爭取法拍屋房貸業務。
從民國75年至今,法拍市場不斷隨著外在環境變遷而質變,投標室新主角輪番上陣,20年來的法拍市場可分為三個階段;在民國78年以前,為「海蟑螂暴利」時代,民國79年至88年,為「投資理財」時代,民國89年以後為「代標自住」時代。


民國78年以前,海蟑螂暴利時代


早期法拍屋市場,資訊閉塞、法令不齊全、投標室為少數人壟斷,法院充斥著圍標、搓圓子湯,每件拍賣案子皆以「賤賣」收場;近市價三、四成拍定買入,再以市價八、九成市面快速抛售,投標室一小撮的投資客,坐擁暴利,完全是法院裡一群嗜血的利益份子。
在此其間,法拍屋中的租約通常是假的,臨時揑造的。很多債務人為了避免房子被標走,查封時,故意與第三人製造假租約,使法院公告不點交,沒人敢來標,自己再用人頭低價買回。


萬一被人標走,再以「不點交」強索高額搬遷費,尤其是 惡性的假租約


:


一.租金一次付清
二.長租期,低租金
三.以押金抵租金(或以債務抵租金)
四.以押金利息抵租金(或以債務利息抵租金)
五.不定期租約


很多都是「海蟑螂」的法拍高手在操刀,使拍賣次數直直落,價錢不斷往下探底,利潤之高令人咋舌!
由於高利潤的誘引,除圍標外,各種光怪陸離的招術層出不窮,譬如製造假租約、與債權銀行相互勾結、或與承辦拍賣的法院人員共同合夥,甚至結合黑道,派出兄弟佔據法拍屋,恐嚇其他投標人;此階段投資人幾乎遊走在法律邊緣,「賠錢生意沒人做,斷頭生意有人做」,經營法拍屋投資,財源滾滾而來,擁有上億家產比比皆是,只是被冠上不太光采「海蟑螂」稱號,暗喻財富來自不正當灰色地帶。


民國79年至88年,投資理財時代


自民國76年到83年 林洋港 先生接任司法院院長期間,大力改革拍賣作業,透明化的公告資訊,配合便民性的閱覽方式,開標作業朝公正、公開、公平方向進行,整個投標室感覺煥然一新;此時第一家在75年成立的法拍屋雜誌社_透明房訊雜社,也將拍賣資訊,從投標室推廣至社會大眾;由於業務符合市場需求,數十家同業也一窩蜂陸續成立;全台22家地方法院,只要拍賣底價超低市價,晚到的投資人有時很難擠進投標室。
從少數人掌握的拍賣資訊,到投標室人手一冊的投資客,標購法拍屋不再是封閉的暴利行業;每件熱門搶手案件少說10多人競標,暴力圍標事件終於銷聲匿跡。您要五成利潤,當然敵不過只要三成的競爭對手,早期胃口養大的海蟑螂投資客,如果無法調整往昔投資心態,就接連退出法拍市場,取而代之是投資理財型的專業法拍客。
一件法拍投資,從得標、點交、整修、銷售,快者兩個月結案,慢者半年獲利了結;標法拍屋,少則百萬,高則千萬,以一張標單,在投標室一個小時內決定「輸贏」,標得到又標得漂亮,保證讓您一年內睡覺也會偷笑;沒標到或價錢標得太高,都會讓人幾個月黯然失魂,萬一得標後,交屋問題又一籮筐,搞得心力交瘁,更是悔不當初。
從選定法拍屋,到得標交屋結案,三、四個月處理過程,有很順手的案子,也有不少棘手,甚至隱藏陷阱的物件;但已砸下大筆資金,面對各種狀況都要能迎刃而解,平日法拍專業知識要用心鑽研,屆時才能過五關斬六將。
每件三成的利潤,一年結案三、四件,整年下來,往往有一倍以上的豐收,500萬的投入資金,一年變成一千萬以上並非難事。法拍資訊的透明化以及100%年投資報酬率,吸引一批批房地產業的菁英,如代書業者或仲介業者紛紛轉戰法拍市場,快速累積財富,市場名人如何麗玲、梁柏薰、永慶房屋多位原始股東及號稱「八國聯軍」的大余都是此時代的翹楚。
民國89年以後,代標自住時代
民國85年10月9日,強制執行法大翻修完成,法院公權力抬頭,不點交比例從8成降為一成以內,降幅大增原因,主要為銀行排除承租人租賃權後,修法前為不點交,得標人仍需透過訴訟才能點交房屋,新法則規定排除租賃後,一律由民事執行處直接點交。
從修法的精神與目的,可看出政府政策在鼓勵一般民眾進場標購,畢竟競標者多,標價自然提高,債權人債權回收跟著增加,金融機關貸放信心增強,更有利整個房地產景氣向上攀升。
所以,新法實施以來,不點交案件屈指可數,變成少數稀有個案,95%以上的點交狀態,吸引更多投資新手湧入,自住型民眾也蠢蠢欲動,在投標室找尋低價誘人的法拍屋。
由於點交程序,從寄發自動搬遷命令公文、法院現場履勘到法院強制執行交屋,整個交屋流程約三至四個月;私下與對方協商交屋,由第三人出面協調折衝,比本人站在第一線更容易達成交屋條件,再配合法院公權力點交同步進行,交屋搬遷家費也更能壓低。
因此,專為自住型民眾服務的代標業務趁勢而起,如同不動產仲介業一般,以法拍專業能力,協助客戶過濾案件、評估標價到包辦交屋,5%服務費讓客戶標法拍屋就像透過仲介買屋一樣;自住型民眾由代標公司協助,買到低於市價三成的法拍屋,再扣掉5%服務費,怎麼買都划算,尤其碰上夢寐以求的法拍屋,為了提高得標機率,只要略低於市價都勇於出手加價。
對法拍屋貸放市場有濃厚興趣的聯邦銀行,於民國89年與法拍屋資訊業者透明房訊合作,由透明房訊連帶擔保,開辦國內第一家提供法拍屋代墊尾款的業務,以銀行低利率的資金,解決得標七日內繳款的急迫性。
初期各銀行均不看好法拍屋代墊業務,兩年經營,聯邦銀行房貸業務突飛猛進,各家銀行終於陸續跟進;其中聯邦銀行、安泰商銀、新竹企銀及板信商銀推廣最為積極,不論利率或成數條件均十分優惠,除協助資金不甚豐裕的投資客,更引領自住型購屋大眾爭相搶標,使法拍市場產生結構性變化。從民國88年以前投資客包辦的法拍市場,在強制執行法大翻修後、代標公司崛起及銀行資金介入,最後進入代標自住的時代了。


 


 


 



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投資「法拍屋」3年賺1


【賺法拍屋 三點不漏:一是信任專家,在事前先找一般房仲,了解區域行情及供給量,再找法拍仲介公司,可以省下很多麻煩;二是一定要親自看屋,了解環境,如果有人住而且很棘手,建議不要碰;第三則是,看屋要看仔細,不要心存偏見,以免錯失買到好屋的機會。】


國內房市走了四年多頭,在利率不斷上升,買氣一路下滑下,街道上又冒出不少法拍屋小廣告。從事房地產工作已11年的陳偉文認為,就投資而言,法拍屋其實是不錯的標的,他3年多前就在三重買了一間法拍屋,買時400多萬,現在行情已到800多萬元,大漲了一倍。


法拍屋,其實沒那麼恐怖


陳偉文說,很多人聽到法拍屋,就想到「海蟑螂」、「糾紛很多」,其實沒那麼恐怖,很多人根本是「想太多」。他說,當年他也是「想太多」的一員,還好有進一步查証,才沒有錯失買到好宅的機會。


陳偉文讀新聞系,但畢業後工作都和房地產有關係,先在房地產專業雜誌「租售報導」及「當代設計」當編輯,覺得紙上談兵不過癮,於是直接轉戰代銷公司、房仲公司,現在更是自己開了一家房地產顧問公司,當起老闆。


接觸房地產時間很早,但他卻一直到三年多前才買下人生第一棟房子。一方面是那時手上才有較大筆的資金,但也不多,只有一百多萬元,另一原因則是長期接觸房地產,對景氣起伏感受直接敏感,雖然當時市場還有人喊空,但他不認為,相信如果不及時進場買房子,以後一定要付出更高代價。


自住錢不夠,找上法拍屋


93年台北房價還不高,但當時銀貸成數只有六、七成,以一百多萬元資金,想買包括父母在內全家可同住的大房子,困難度很高,新成屋是絕對不夠的,中古屋也很拚,他在台北縣市各地找透透,一直無法找到坪數夠大,但自備款只要一百多萬元,而且日後房貸壓力又不會太大,面面俱到的物件。


找了好幾個月,一天走在路上,心裡正想著「這世上真有心中想像的房子麼?」結果就看到一根電線桿上,貼著一張小廣告,上面寫著「俗!三重五華商圈法拍屋」,仔細端詳,坪數560,開價只有410萬元,果然有夠「俗」!


陳偉文說,他從事房地產工作多年,多少聽過法拍屋的故事,譬如黑道介入、強索搬遷費,舊屋主不滿被查封,臨去亂砸一通等等,因此雖覺便宜,但心裡還是有點猶豫,不過為了為自己為家人找一個家,還是鼓起勇氣打電話。


原來貼廣告的是一家代拍公司,專門替人代標、處理交屋、代墊款等,410萬元也不是房屋售價,而是法院一拍底價,買屋者可以委託他人代標,也可自己去法院投標,只要比底價高就可能標到,標到後現場付兩成,七天內需繳清尾款,但這一切包括資金籌措,法拍房仲公司都可代辦,只要事後支付佣金2%


人生第一拍,空手而回


他對此一物件很感興趣,在看過房屋覺得沒什麼問題,就自已到法院參與投標,物件市價500多萬,一拍依規定打八折所以底價才會410萬元。依照法拍房仲的建議,他加了好幾萬元,心想一定會到手,結果當天一堆人搶標,第一拍就被拍走,還拉高到接近市價的500多萬元。


這次投標後,他才知道原來法拍市場也很熱門,好物件大家還是會出高價搶標。法拍公司事先也沒料到這麼搶手,於是就介紹另一間位於二重地區的法拍屋,約48,市價800多萬,但從一拍645萬元一直拍到三拍413萬元,統統流標。


代拍公司告訴他,如果有興趣可以用「遞狀承購」的方式,以三拍時流標的底價,直接向法院申購,不用再等到新一輪的拍賣,不過公司也提醒他,拍賣三次都流標,顯然是有些狀況,必須仔細看屋審慎考慮。


鐵籬嚇人,好屋差點擦身過


他依言就去現場看屋,是一棟大樓,一到現場就看到樓下一大片居然被人用鐵籬圍了一圈,心想果然問題很大,不是土地有糾紛,就是結構有問題,難怪三次都流標。正想掉頭離去,忽然一個念頭,既然已到現場,何不問一下?


結果走近一看,赫然發現靠近鐵籬上貼著一張「捷運局公告」,原來當地臨近新莊捷運線三重先嗇宮捷運站預定地,捷運局為了安全,因此設置鐵籬,另外留有出口。想來是新莊線還沒有多少人了解,先嗇宮更是沒沒無聞,連他做房地產這一行都搞不清楚,更遑論別人,其他投資人應該是被「騙」了,以為問題很大,所以才會一直流標。


他後來又向住戶查証,証實真的沒有任何糾紛,而且想買的屋子也沒人住,問題單純,於是就遞狀承購,兩成現金90萬元用存款,其餘300多萬元則透過代墊銀行先代墊,過戶後再向另一家銀行借款還清代墊款,然後就是正常繳房貸。


撿到大便宜 現買現賺


他說,其實這間房子一買到手,就已賺了一大筆,因為原屋主銀貸就借到800萬元,市值最少一千萬元,雖然當地後來房價跌了不少,但行情還有六、七百萬元,他以413萬元買到,立刻就賺了200萬。最近同一大樓有同樣坪數的房子出售,成交價約900萬元,也就是說,他現在已賺了一倍。


陳偉文說,在銀行持續大幅緊縮套房貸款成數下,套房投資客近幾月來「倒貨」相當明顯,多數人撐住,但也應該會有人資金調度失靈,物件被銀行沒入,由於銀行有一定作業程序,因此可能再過一陣子,才會明顯出現在法拍市場,以長期來看,如果取得這些便宜物件,還是有不錯獲利機會。


 



服務項目:


北縣市重劃土地、地籍清理辦理、道路用地買賣、重劃土地買賣、代書業務處理、容積移轉買賣、日據繼承處理、公共設施保留地、土地疑難處理、繼承土地找尋、困難案件處理、土地繼承辦理、市地重劃、區段徵收、文山老泉里、五股新市鎮、關渡平原、社子島土地、捷運A7站、二重疏洪道、蘆洲北側、新莊塭仔圳、各種土地買賣。



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景氣暴差斷頭增 法拍屋創新高


【中國時報 王莫昀/台北報導】


斷頭戶激增、法拍屋爆量!全台法拍屋案件先是在11月突破萬件,12月初公告則就達13012件新高點,未來仍會增加,連續兩個月刷新民國92年以來新高紀錄,法拍業者指出,法拍屋案量高峰期將落在明年第一、二季,預期兩季平均每月案量都在萬件以上。成屋巿場雖暫時止穩,惟景氣不佳,部分受薪階級遭裁員、減薪,支付房貸能力大幅下滑,加上不少投資客股巿慘賠,付不出房貸,使得流入法拍巿場的法拍屋大幅增加。


統計全台法拍屋數量,11月破萬件,由10月的6690件,大幅成長至10014件,無論是月增率,還是年增率皆達五成以上,12月更持續攀升至13012件。


「這反映今年第三、四季,台灣的景氣真是壞透了!」山水法拍屋搜尋引擎網站執行長卓訓麟說,95年平均每月拍賣數量約5336件,96年平均每個月也只有5221件,到今年97年平均值已接近7000件,達6962件,照今年底的經濟數據,推估明年平均每月拍賣件數上看80008500件。


卓訓麟指出,法拍屋表現落後經濟景氣約半年,1112月法拍屋的爆量,源於今年中,美國次貸風暴效應發酵,而9月雷曼兄弟倒閉,衍生的金融海嘯,引發國內股巿大跌、企業裁員減薪等後續問題,將使得明年第一、二季法拍案件暴增,屆時平均每月案件恐都在萬件以上。


 


 


 


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大部份法拍屋前屋主會積欠


1.大樓管理費


2.水電費


3.房屋稅


4.地價稅


5.工程受益費


拍定人即現在新屋主是否要負擔,分析如下:
1.
大樓管理費:


不用新屋主負擔,但為了維持大樓管理委員會良好関係,很多投資客會妥協支付一半,以免房屋銷售時被影響;如果你是自用,就不用考慮負擔。
2.
水電費:


原則上新屋主不用負擔,但要重新更換水表,電表,如果更換費用比較貴,當然就要代前屋主負擔。
3.
房屋稅:


新屋主不用負擔。
4.
地價稅:


新屋主不用負擔。


5.工程受益費:


新屋主用負擔後始能過戶取得權狀,代繳之費用收據 留起來,以後轉手出售時,可全額抵繳土地增值稅。
另外屋主要挾搬家費,否則對屋內裝璜,水電管路毀損,這是一般處理法拍屋會面臨的問題,最好能委託有法拍經驗朋友或專業代標公司出面處理。


參考資料 www.104woo.com.tw 法拍屋專業網站


 




相關詞: 屋主自售, 找屋主, 屋主不搬家, 前屋主有貸款, 新屋主, 查屋主, 屋主違約, 屋主本人, 拜訪屋主, 屋主心態



 

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土地稅法第30條第五項


第五項 : 經法院拍賣之土地,以拍定日當期之公告土地現值為準。但拍定價額
             
低於公告土地現值者,以拍定價額為準;拍定價額如已先將設定抵押
             
金額及其他債務予以扣除者,應以併同計算之金額為準。


相関網址:http://law.moj.gov.tw/Scripts/Query1B.asp?no=1G034009630++++&K1=土地增值稅& K2 =法院拍賣


根據土地稅法規定,如果土地標價高於公告現值,就以公告現值為「移轉現值」,反之則以土地標價為移轉現值,這是稅法從低原則。


法拍屋土地標價通常會低於當年度公告現值,假設當年度土地公告現值為200萬,您的土地標價是120萬,拍賣的移轉現值就是土地標價120萬,得標後如馬上轉手出售,得標人就變成賣方;課徵土地增值稅計算時,從前手120萬移轉現值到出售公告現值200萬,短短幾個月,您的土地增值就變成200-120=80萬,自用優惠稅率10%要繳8萬增值稅,一般稅率20~30%,最少要繳160萬稅金。


也許你會說,標法拍屋是自用的,不是投資馬上轉手,不用考慮那麼多。但過了20年,您要換更大間的坪數房子時,這一間從法院買來的房子要出售,除20年來的土地增值稅外,還要加上當年買法拍屋,隱藏的增值稅。早繳晚繳還是要繳,今日標法拍屋暗藏的增值稅,您能不列入投標成本嗎?


以一般人來講,加價部份當然要加在土地上,但如以債權人而言,就不一定如此;因為加價可降低未來出售的土地增值稅,卻會馬上增加債務人的增值稅,也相對減少債權人可分配的金額。


如確定要加在房屋,以免債務人增值稅繃出來,但房屋除了保存登記外,還有未保存登,到底要加在那邊呢?


債權人又分抵押權人及普通債權人,抵押權優先於普通債權,加價在保存登記,抵押權人分配有剩餘才輪到普通債權人;加價在未保存登記,則抵押權人分配不足額與普通債權,大家依比例來分配,這對普通債權人差異太大了。


分析以上的不同,您這位債權人,加價50萬部份應該知道加在那邊吧!


參考網站:www.104woo.com.tw


 


相關詞: 土地稅法考試, 所得稅法, 營業稅法, 大陸稅法, 美國稅, 房東節稅法, 贈與稅法,


遺產及贈與稅法, 牌照稅法, 營業稅法規定


 



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