《《 專業“ 重劃土地+道路用地+容積移轉+持分土地+地籍清理 ” 專業諮詢 e 資訊平台 》》

都更條例將進行歷年最大變革

【MyGoNews廖賢龍/台北報導】營建署表示，都市更新條例修正草案修正主軸特別著重在社會所關注的議題，以確保更新過程中各方權益的衡平，改革幅度之大，為歷年之最。修正重點包括強化都市更新與公益性及都市計畫之連結、強化資訊公開與民眾參與、健全公有土地參與都更機制、檢討多數決強制機制、改進權利變換機制及降低更新實施風險等6大面向，並適度調整政府角色。

未來民間自劃更新單元，其基地狀況應具有建物不符都市機能或妨礙公共安全、公共交通、公共衛生等情事，其程序須由實施者檢視符合經地方都市計畫委員會審議通過之更新單元劃定基準後，併同事業概要提出申請，由地方都市更新審議會實質審議通過始得核准確認實施範圍。

有關同意門檻部分，經參酌各界意見，同時考量更新案執行之主體性、可行性與急迫性後，適度提高都市更新事業概要所有權人數及面積之同意比率至3/10（都市更新會申請）或5/10（都市更新事業機構申請）；都市更新事業計畫所有權人數及面積之同意比率則提高至2/3（迅行劃定地區）、3/4（優先劃定地區）、4/5（未經劃定地區民間自行劃定更新單元）或9/10（所有權面積已達該比率，人數不計）。

外界對於現行條文第25條之1未能達成全數協議合建者，針對少數不同意協議合建之地主，實施者得申請主管機關徵收，恐有違反憲法保障人民財產權與居住權之疑慮，本次修法已檢討刪除，以維護民眾權益。

同時，文林苑都更案於取得建照後、建築物尚未全數拆遷前即辦理預售，因無法按實施進度辦理，影響所有權人、預售屋買受人等權益，本次修法明定採權利變換實施之都市更新案，須於建築物全數拆除後始得辦理預售，違反者得按次處以50萬元至500萬元之罰鍰。

另外，未來都市更新事業計畫與權利變換計畫要求實施者一律併同報核，並取得多數之所有權人同意比率；報核後、公開展覽期滿前，所有權人更新後之權益有減損者，得撤回原簽訂之同意書；主管機關審議相關計畫後有重大變更，影響所有權人權益時，並得要求重行公開展覽，讓所有權人有再一次撤回同意書之機會；至於同意書簽訂方式及應記載事項等，並授權以子法另定之，以避免外界質疑都市更新同意書有空白授權之情形。

都市更新攸關所有權人及相關權利人權益甚鉅，其資訊公開與民眾參與部分更應加強，本次修法明定實施者應於適當地點及方式（如網站、工作站...）提供更新過程相關資訊與諮詢服務；更新期間相關通知，應一律以書面雙掛號或專人送達，其通知未能送達時，並準用民事訴訟法辦理公示送達。

有關權利變換計畫核定後土地改良物屆期未能自行拆遷之處理，不論是政府或民間主導之更新案，均應先進行雙方協調、主管機關調處、司法機關裁判等程序後始得由主管機關代為拆遷，以保障土地改良物所有權人、管理人及使用人之權益，並讓爭議早日確定。

為強化公有土地參與更新機制，營建署亦表示，本次修法增（修）訂相當篇幅之條文，包括公產如有合理利用計畫無法併同都市更新事業計畫實施者，經各級都市更新審議會通過，得排除於都市更新事業之範圍；未來更新範圍內一定規模以上之公有土地，將優先由政府主導開發，為落實執行，並建立完整之政府公開評選民間都市更新事業機構之機制。

此外，為解決外界對於權利變換案有關3家專業估價者均交由實施者擇定，其估價之公正性產生疑慮問題，亦屬本次修法重點。未來專業估價者除實施者與所有權人共同約定從其約定外，對於未能達成約定者，將自主管機關建立之名單中隨機、公開方式選任。另外，各級主管機關審議過程中如認有爭議，並得委託第4家專業估價者協助複核。

營建署表示，都市更新條例自2009年公布施行迄今，在民間主導更新案部分，已有1,097件提出申請，其中核定實施374件，在政府主導更新案部分，內政部已主辦或督導協助158處完成先期規劃、47處完成變更都市計畫審定或核定作業，已有18處示範計畫地區公告招商，包括板橋浮洲合宜住宅等4處已成功招商實施中，執行已略有成果。

而台灣早期發展的地區，無可避免地呈現建築物結構老化、防災與抗震能力不足、實質環境惡劣及都市機能衰敗的現象，在目前各種災害頻傳之情形下，確有必要加速推動都市更新。因此本次修正都市更新條例，透過相關執行機制的改進，將有助於改善都市地區之環境品質及推動都市再生。

不良債權評估處理+房地產疑難評估處理+房地產免費鑑價評估+土地疑難處理

買賣區域：新莊塭仔圳、林口特定區、二重疏洪道、蘆洲北側、台北港特定區、士林社子島、關渡平原、五股洲子洋、五股新市鎮、文山老泉里、土城暫緩發展區、江子翠重劃區、板橋浮洲地區、淡水新市鎮、中和彈藥庫、三重高速公路北側、樹林堤防新生地、新莊知識產業園區。

服務項目：重劃土地買賣、市地重劃土地、區段徵收土地、日據繼承土地、收購道路用地、容積移轉辦理、公同共有處理、整合土地辦理、疑難土地處理、困難案件處理、地籍清理辦理、祭祀公業處理、畸零土地買賣、共有土地處理、河川用地買賣、地籍總歸戶查詢、地籍清理辦理、繼承人查尋辦理、地籍總歸戶查詢、共有人眾多整合、土地疑難雜症、住道尚未分割等、各種土地相關業務。

土地e行動平台 》178888.3cc.cc