打擊投資客?北市擬全面調昇房屋現值
【MyGoNews 林承志/台北報導】打出居住正義大旗,朝野雙方就不動產交易實價登錄議題攻防,但實價登錄就能解決高房價問題嗎?學者認為還是得深入至不動產實價課稅,才能真正實現居住正義。國立台北商技術學院財稅系副教授黃耀輝認為,近年房地產飆漲的主因除資金行情、調降遺產稅外,房地產各項稅賦過低,更是引導資金注入房地產的禍首。
台灣不動產持有成本相當不合理,以北市文教區市值2000萬的房子來看,房地產稅額(地價稅+房屋稅)約為6500+2800=9300,還不到1萬元。但1部2000cc的自小客車,1年的牌照稅+燃料稅就要1.12萬元。養車竟比養房貴,根據統計2007年政府牌照稅總收入僅533億元,約莫等同同年房屋稅539億元。但房價與車價相差豈只千里。
其次,若比較世界各國財產稅,以130坪帝寶豪宅計算,每棟價值逾3億元,但地價稅約4萬元,豪宅稅後房屋稅約為30萬元,有效稅率約為0.1%。但加拿大溫哥華西區市價200萬元加幣的獨棟別墅,財產稅則需2萬加幣,有效稅率約為1%。台灣房地產持有成本經過調整後,仍是國外的10分之1。
除持有成本低外,房地產交易稅負同樣也偏低。黃耀輝指出,台灣土地增值稅以公告現值為準,且公告現值目前仍嚴重偏低於市價,導致土地實際交易價格的增益,既不課徵土地增值稅,也免所得稅。此外,土地公告現值1年調1次,同年交易也免課稅。
至於房屋評定現值則是30年未曾調整,除部份豪宅地段率調昇外,出售房屋的財產交易所得,若不採實際申報,財政部則會依房屋評定現值乘以當地財產交易所得課稅標準來計算。若以2010年時210坪帝寶評定現值為1300萬元,乘以當年所得課稅標準37%,也僅481萬元,併入所得稅申報,最高40%,房屋交易稅僅192.4萬。若賣屋人由預售每坪85萬持有至今,每坪漲幅約150萬,交易所得稅不到2坪價差。
無論是土地增值稅、房屋交易所得稅負,或者持有成本,皆因稅基問題嚴重偏低,給予有心的投資人從中謀取巨大利益的空間,導致房地產價格居高不下。因此,必須研擬實價課稅機制,合理反映不動產持有以及交易資本利得稅,才能有效嚇阻資金持續流入不動產市場,所謂的居住「正義」才能以被伸張。
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