後奢侈稅時代,預售屋4大趨勢


【聯合晚報╱記者游智文╱台北報導】奢侈稅上路後,預售房市雖漸回穩,但形勢已不同。業者表示,在短投客確定全面出場下,大台北預售房市要出現昔日「秒殺」熱銷、開價一案墊高一案的情況,機會已不大,但有四大隱約已浮現的趨勢將成未來市場主流。


這四大趨勢是:個別區域的中低總價產品可望黑馬竄出;B咖地區、B咖產品要賣A咖價格將愈來愈不容易;愈來愈多建商將採取邊建邊售策略,以及區域創新高個案雖仍會層出不窮,但其他個案跟進情況將會減少。


趨勢1


中低總價產品竄出


在個別區域中低總價產品方面,住展房屋網總監陳韻如表示,奢侈稅之前,房市一片投資風,很多人買房子只問會不會增值,甚至只問短期會不會增值,這使得投資物件一片熱銷,但一般民眾真正買得起的中低總價產品反而遭到冷落。


奢侈稅實施後,預料這種情況會反轉,由於買預售屋想轉手,想不被課到奢侈稅,前後至少得3年半到4 (興建加上奢侈稅兩年轉手限制),短投客勢必從預售市場全面消失,預售將由自住及長期置產者為主。


自住客要的產品,絕不是動輒數以億計的豪宅,能力能負擔得起將是主要考量,而區域中總價相對較低,屬於中低總價的物件,勢必會受到更多的青睞。陳韻如說,事實上,早在奢侈稅上路之前,這類產品買氣已在明顯快速上升。


趨勢2


B咖產品賣A咖價格,難!


相對於中低總價產品的熱門,海悅廣告總經理曾俊盛表示,未來B咖地段、B咖產品要以A咖價格出售,困難度將很高。過去這類產品能如此開價,主要是因為市場嚴重供不應求,A咖產品去化快,有人買不到只好轉買B咖產品,建商因此坐地起價,開出A咖價格。


然而整個市場少了短投買盤,A咖產品完全倚賴相對理性的長期置產族買單下,不太可能很短時間就能結案,如果B咖產品要以A咖價格出售,就得面臨市場上A咖產品的挑戰,最後恐怕只能降價收場。


趨勢3


區域創新高個案續推


陳韻如認為,建商還是會不斷嘗試推出創區域高價的產品,事實上,根據住展調查,奢侈稅才剛上路,大台北許多地區已有建商開始醞釀推出挑戰區域新高價的個案,並預計在這一兩個月推出,像是台北市建國及市民大道口的「明日博」,開價預估在150萬以上,新北市永和中正橋下的「富玉一品」,以及中和「遠雄左岸」開價預估70萬元等。


不過預料未來創新高價個案,都得拿出一套說服區域民眾的理由,或是基地規模、或是設計、建材、地段條件等,要像以往一般,只因區域有人開出50萬元完銷,新案就要開到70萬元,在長期投資客有限下,將很難為市場接受,自然而然也會逐漸減少。


另外一點,業者認為過去區域有個推案創新高,其他案子就跟進的情況,預料下半年起也會減緩,因為這類產品過去都是在外地投機客捧場下才能完銷,如今投機買盤消失,沒有條件卻想跟進價格,踢到鐵板的機會相當高。


趨勢4


建商邊建邊售 增保障


第四個趨勢是,隨著奢移稅上路加上預售案履約保証的實施,未來將有更多建商採取「邊建邊售」策略,這一方面當然也是銷售期拉長的關係,但在履約保証下,建商預收的訂金得專款專用,既然不能轉用,不如興建,也可減少原物料上漲的風險損失。


建商採邊建邊售方式,對消費者來說,其實更有保障,一來付訂當下,就可以看到工地進行,而不是像預售屋一樣,一切全靠樣品屋來想像,二來也較能確保房子未來能夠完工。


文章轉載自:udn聯合新聞網


 


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