詳閱地籍圖避既成道路糾紛,可詢問建管單位,釐清住家附近路權
天天經過的家門前道路,卻被自稱地主的人圍了起來、不能通過的新聞令人詫異。專家提醒,購屋前務必詳閱地籍圖,地籍圖未畫出道路就是私人土地,雖私人道路供公眾通行達20年以上可申請為既成道路,但未確定前,隨時可能有無法通行的風險,確保權益。


中信房屋法務專員白宗益表示,私人道路供公眾使用達20年以上,若土地所有權人無提出異議,該路可經由當地鄉鎮市公所編列為「既成道路」。
所謂既成道路,即是具有「公用地役關係」的道路,由地主提供有通行必要的公眾無償使用,地主則可享有稅賦優惠,無須繳納地價稅、田賦、遺產稅。


地主享稅賦優惠


一旦成為既成道路,地主仍握有土地所有權,但依法不可以訴請收回土地,或在道路上進行違反供公眾使用目的的行為,例如自行搭建圍牆、花園、路障、籬笆等。白宗益說,由於地主權益受影響,政府理論上應徵收既成道路編列為計劃道路,但現況政府財源不足,短期內以稅賦優惠取代徵收。
然而,實務上的糾紛常因民眾長期習慣於使用一條道路,長久以來自動將其視為既成道路,卻發現某天地主將道路圍起來或作為私人用途所引起。但通行未滿20年,地主將私人土地自行使用或圍起來,並不違法。

通行者較難舉證


若該道路已供公眾通行20年以上,且通行民眾可舉出相關事實證明有通行該道路的「必要」,即可於法庭上爭取該道路應屬既成道路。
然而,通行民眾卻往往在此時才發現自己只是「方便性」使用而非「必要」通行,只是不想繞遠路。「而且要如何舉證20年前的今天該道路已供公眾通行,以及20年來未曾間斷?」白宗益說,這些都是實務上的困難。
因此,東森房屋總部代書部副理周秉瀛提醒,買屋前一定要做產權調查,看清地籍圖、謄本、建物測量成果圖,釐清居家附近道路的路權,並調查自己居住的社區是否有和地主成立地役關係的明確書面協議。若圖面上無法獲得解答,也可詢問鄰居、鄰里長、當地房仲業者或建管單位,這些都是避免事後糾紛的方法。

既成道路特質


具「公用地役關係」的私人道路

為私人道路供公眾持續通行使用達20年以上,所有權人無異議而成


道路所有權仍屬地主,但地主須供公眾通行使用,且不可訴請收回


地主不可於道路上從事違反公眾使用之行為,如搭建圍籬、花園等


政府暫時不會徵收,以稅賦優惠取代之(地主免繳地價稅、田賦、遺產稅)
蘋果日報 【廖芸婕台北報導】20100821



 



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