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依本案例之說明，在不動產估價作業過程中，若不考慮效用比50%之地價因素，則估價結果必然背離不動產市場，形成製造價格之事實。

【例二】為了保護古蹟，對於當地的建築物大抵都有一定的規範，若投資人取得容積權益後，無意轉赴其他地區起造房舍，實際利用超高容積率，而是將此一超高容積率權益轉賣他人，收取價金。如此等於是移轉出售高容積率權益，因此引起稽徵機關注意，認為其中涉及稅務問題。今假設財政部對此採從寬處理方式，則其對有關所得稅及土地增值稅的認定如下述：

所得稅

此種轉售方式視為移轉權利，應該依照所得稅法第十四條第一項第七類、所得稅法第二十四條第一項規定，課徵所得稅。不過，課稅前應該將收入減去成本與費用，亦即對其盈餘課徵所得稅。

但若根據財政部的認定，其認為此種土地容積率移轉之成本與費用，為收入之100%，亦即收入有多少，成本與費用就有多少，相減之後，盈餘永恆為零，也因此不必繳納所得稅。

土地增值稅

土地增值稅的課稅標的，為移轉土地所有權行為，上述行為只移轉容積率所有權，沒有移轉土地所有權，因此，也免繳土地增值稅，即

（1）所得稅課徵定率：收入－（成本＋費用）＝課稅基礎
　　　    容積率移轉：收入－（成本＋費用）＝0，因此，免徵所得稅

（2）土地增值稅的課稅標的為移轉土地所有權行為，上述行為只移轉容積率所有權，沒有土地所有權之移轉，因此，免徵土地增值稅。

但財政部所作的上述決議，在說明上可能會產生不同的爭議，茲根據不動產估價立場，說明其相關內容如下：

根據「都市計畫容積移轉實施辦法」，其中用詞定義揭示內容如下

容積：

指土地可供建築之總樓地板面積。

容積移轉：

係指原屬一宗土地之可移出容積，移轉至其他可建土地建築使用而言。

送出基地：

係指將可移出容積全部或部份移轉至其他可建築土地建築使用而言。

接受基地：

係指接受送出基地可移出容積之土地。

基準容積：

係指以都市計畫及其相關法規規定之容積率上限乘土地面積之積數。

實例解析

了解土地移轉之容積，基地等之相關內容之後，可據以推估土地之容積計算及是否課稅的問題，茲解析如下：

（1）土地的價值形成之主要因素為基準容積，一般執行估價的正常價格以具備基準容積為要件。
（2）基準容積形成分配基地持分產權之分配基礎，因此，容積率移轉並非「沒有移轉土地所有權」。
（3）容積移轉送出基地，其容積移轉後，地價必然下降，同時接受基地地價亦應同質上升。
（4）送出基地所移轉容積價值＝接受基地容積價值，其間容積面積不一定相等，故涉及容積個別價值問題。
（5）接受基地因容積移入後，原有以基準容積計算之基地持分產權相對減少。
（6）假設台北市萬華區中華段壹小段200地號，有一塊200平方公尺的土地，若該地區的容積率為200%，送出基地容積為30%，則可估算其房地產的價格如下：

土地基準容積為200平方公尺×200%＝400平方公尺，送出容積30%，殘餘容積為280平方公尺，所送出30%即120平方公尺，容積免徵土地增值稅，但若該地號土地正常價格因容積率的移轉而由300,000元／平方公尺下降為240,000元／平方公尺，則60,000元／平方公尺的真實移轉是否為鼓勵性免稅，否則將形成課稅之漏洞。

權利估價

除前述立體地價評估土地之立體價格外，土地亦可根據土地平面切割土地價格，而其切割的方式是將其分為所有權價值，開發權價值，以及使用權價值等三種不同的層次來作分割，也就是所謂的「三明治分析法」，此種分析模式是將土地平面切割成為三個層次，然後再作土地的估價。

三明治分析法運用於土地價值的解析相對較為客觀而明確，以政府公開標售地上權及B.O.T.開發土地的模式為例，土地所有權人保留土地所有權而釋出土地之開發權和使用權，當標得該權利開發完成後，權利人得於執行開發權之後，自行執行使用權創造利益或再釋出使用權，徵求最佳經營者行使使用權，以達到最有效利用之境界，在此情況下，有關土地價值的權利估價，必須考量下列的原則，即

執行不動產估價首先稽核權利之完整

不動產的所有權有廣義與狹義之分，一般不動產之權利為物權之法律定位，大多從登記狹義的所有權權利範圍做定義的基礎；事實上，廣義的權利完整，應包含基地持分產權，以及空間權利價值之完整在內，即基地持分產權的完整＞立體空間權利的完整性。

權利價值評估

不動產權利價值源於投資經營效益、租金收益、居住效用、成本效益等，由於前述各項權利價值源起均為人的經濟行為，故即使是相同特性的不動產，亦會有差異程度相當大的投資效益、租金支付能力、居住滿意程度、成本的控制與不動產市場反應等，而這些因素均足以影響權利價值。因此，權利價值的評估並非「比較法」比較其他權利價值即可判定，若採用單一方法，應採全方位的比較，逐項分析各價格因素之後，才能客觀地評估權利價值。

橫向切割權利在追求最高的權利價值

權利橫向切割可分為所有權、開發權及使用權，其目的在追求最有效利用，即權利價值之最高，這種權利價值的利用，可以利用不動產完整所有權價值變動圖來作說明，相關的圖形如下所示（參閱圖一）：
 　　　　　  Ａ　　  Ａ’　　　　　　　　　   　Ｃ　　   Ｃ’  　  Ｅ

　　　　   　Ｂ　　  Ｂ’　　　　　 　　　　　     Ｄ　 　    Ｄ’　    Ｆ

圖一　不動產完整所有權價值變動圖

在不動產完整所有權價值的變動圖形中，假設原所有權價值以□ABDC表示，但所有權人僅保留所有權價值□AA崣崣，並取得保證金、租金或其他約定收益，如開發後的部份使用權與分紅等。

開發權人除執行開發行為投入相當之資本，創□CC崮崮之附加價值，代表除能支付地主即所有權人之約定條件外，尚能擁有相當之開發投資報酬。

使用權人具有專業經營能力，他們從開發權人手中接下經營權，在專業團隊的努力經營，使原有不動產價值□ACDB，擴大為□AEFB的價值，該項經營結果使使用權人亦獲得□C帾FD晡漣Q益。

經由上述的說明可知，不動產的價值包含了所有權，開發權，以及使用權等，其相關的內容如下：

所有權：

所有權人不一定擁有創造不動產最有效利用能力。
開發權：

取得開發權與使用權（地上權）支付權利金及租金。
使用權：

自行經營或篩選最佳經營團隊，創造最高使用效益。

如、取得地上權開發之商業大樓、辦公室、住宅。
     B.O.T.開發之經營。
     不動產信託經營。
     容積移轉。
     聯合開發之權利價值等。

綜合前述分析，執行不動產估價作業不可以僅以所有權為價值之分析判斷，必須隨著不動產相關法令及不動產市場的變化，了解不動產權利價值的變動，才能奠定客觀的估價基礎。

分離房地結合體價值

一般而言，一個較為正確的不動產估價模式，必須考量土地與建地分離與結合的問題，茲說明如下述：

分離估價的必要性

有關不動產分離估價的必要性可分為下列幾點來作說明，即法令規定

土地法§145——土地及其改良物之價值，應分別規定。
土地稅法§1——土地稅分為地價稅、田賦及土地增值稅。
房屋稅條例§3——房屋稅以附著於土地之各種房屋及有關增加該房屋使用價值之建築物為課徵對象。

本文引用http://oa931214.pixnet.net/blog/post/24244518