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建商另闢途徑籌措建案資金

【MyGoNews廖賢龍/台北報導】銀行對建商採取土建融資比率降低的效應已開始發酵，建商為籌措更多金，必須另闢途徑找金融機構貸款，以因應目前市場狀況，但金融機構會視個別建案決定是否提供貸款；台灣人壽公司近日即買進甲士林建設汐止「甲山林天廈」的信託受益權轉讓10億元。
銀行目前對於建商的土建融的貸款額度不得超過借款人取得成本或金融機構鑑價金額較低的65%，其中10%須等動工興建後才能撥款。這措施對中小型建商的建商資金籌措構成壓力，原本金融機構可貸80%左右，如此一來，在未開工前只可貸到55%，一下子有25%落差，造成建商資金周轉不易。
建商人士表示，目前籌措資金作法之一是向金融機構發行建案信託受益權轉讓，等於是向金融機構再貸款，通常這類貸款利率會較高，金融機構提供貸款後，取得第二順位抵押權；金融機構會以第二順位提供貸款，主要會針對個別建案，該建案的銷售情況佳，在未來交屋時沒有問題，金融機構才願意貸款，一方面可獲得較高利息，一方面往往因債權可確保，貸款風險性較小。
建商人士表示，一般大型建商對於提供第二順位的貸款需求不大，除非第二順位可以提供大額貸款金額，會採取第二順位貸款的建商，往往屬於中小型建商，對於資金籌措管道較為有限，在銀行對土建融採取緊縮限制後，建商四處尋求貸款現象會更為明顯。

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個人3年交易42戶 「經常性售屋」漏稅被追繳

【MyGoNews廖賢龍/台北報導】國稅局現在不僅查核預售屋買賣是否漏報綜合所得稅，對於個人經常性銷售房屋也開始進行查核，並依法課徵營業稅。
台北市國稅局查核甲君未辦理營業登記，即陸續於2007、2008及2009年度出售房屋3戶、29戶及10 戶，連續3年共出售42戶房屋，經查獲予以補徵營業稅及處罰，甲君不服，主張其所購買房屋，原欲申請設立產後護理之家，但因故無法設立，又逢銀行緊縮銀根，其無力負擔龐大房貸壓力，迫於無奈只好逐戶求售，純屬個人財產交易，並非以買賣不動產營利；但台北市國稅局審酌甲君連續3年共出售42戶房屋，顯然以營利為目的，從事重複性、繼續性的交易，不能與一般個人偶發性出售房屋，非繼續性的經濟活動等同視之，以其交易頻率審酌，已符合「持續」及「營利」的要件，難謂為一時性或偶發性的交易行為，應屬營業稅法規範的銷售行為。
財政部台北市國稅局表示，個人以營利為目的，在中華民國境內銷售房屋，無論是否獲利，皆應依加值型及非加值型營業稅法第28條、第32條及第35條規定辦理營業登記、開立統一發票交付買受人及按時申報繳納營業稅。該局說明，財政部於2006年12月29日發布台財稅字第09504564000號令，個人售屋若設有固定營業場所（含設置網站或加入拍賣網站等）、具備「營業牌號」(不論是否已依法辦理登記)、僱用員工協助處理房屋銷售事宜或其他足以構成以營利為目的情形之一者，自2008年1月1日起，即應辦理營業登記並課徵營業稅。
台北市國稅局呼籲，個人經常以買進賣出賺取差價方式，從事房地產買賣者，應依規定向所轄分局、稽徵所申請設立登記，於出售房屋時，依法報繳營業稅。如對辦理營業登記及相關課稅事宜存有疑義，亦應向稅捐單位洽詢，以免因漏報銷售額遭補稅外，另處以罰鍰。

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2011年台灣商用不動產，後勢看好

【MyGoNews 林承志/台北報導】在亞洲各國政府紛紛執行打房措施後，國際游資的焦點開始轉向商用不動產市場，紐約商用不動產市場調查公司(Real Capital Analytics)和政大台灣房地產研究中心皆發佈研究報告，指出亞洲商辦市場可望逐漸回復2008年金融海嘯前的交易水準。
根據紐約商用不動產市場調查公司對2010年亞洲各大城市商辦市場統計數據，東京商辦成交總值位居亞洲第1，總值約為新台幣428億元，其次分別是香港、首爾、新加坡跟北京。每平方公尺租金冠軍則由香港拿下，每平方公尺新台幣36108元，其次依序為東京、新加坡、台北跟首爾。至於台北市商辦市場也被2010年第4季台灣房地產景氣動向調查評為「後勢看好」。
另外，雖然大陸祭出「新國八條」及「房產稅」等政策，讓2月份北京和上海房地產市場陷入冰點，但紐約商用不動產市場調查公司認為，雖然大陸嚴格限制國外熱錢流入國內不動產市場，但因大陸企業在上海跟北京積極覓地建置總部，商辦市場需求仍高，兩地的商辦行情將維持高點不受影響。
至於受到地震影響的日本，該數據指出，關東大地震將把原先日本法人投資於海外商用不動產的資金抽回國內，東京都內商辦的銷售量和交易量都會上升，將帶動日本新一波商用不動產上漲。
在政府宣布開徵奢侈稅後，台北市商用不動產市場也被2010年第4季台灣房地產景氣動向調查評為「後勢看好」。美商ERA不動產總經理特助李恆宇表示，ECFA後續效應與陸客自由行的開放，將帶動台北市商辦與店面行情，連帶一般商圈跟飯店週邊都將受惠。
但李恆宇也提醒，雖然經濟景氣已逐漸回升，但受到金融風暴衝擊的商辦市場仍未明顯回溫，尤其是商辦的租金相較去年仍下滑約5%，導致投資報酬率偏低。相較之下，亞洲其他城市的不動產投報率更值得期待，同樣1000萬的投資，在台北市的投報率不到2%，在東京、首爾、新加坡卻可達3%到6%。

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鎖定奢侈稅拋售潮 房仲業推「降價」網站

【MyGoNews 林承志/台北報導】奢侈稅效應持續延燒，不少地區傳出小型投資客降價求售的消息。鎖定此波購屋需求，房仲業者推出「降價專區」，將產品分門別類，幫助消費者快速搜尋因應時事降價的物件，業者表示，強打降價的網路專區上線後，整體瀏覽量成長了27%，顯見有不少民眾也想趁著奢侈稅降價潮，進場搶便宜。
台灣房屋研究中心執行長邱太煊表示，都會精華區高房價問題，成了民怨榜首，政府為此也祭出許多政策，舉例來說，2010年12月公布的豪宅稅、評定現值改為每年調整、地價稅優惠僅有1處、土增稅改為1年多次調整、1年內轉手非自用住宅、土地、預售屋的特別稅，預售屋移轉後的所得稅、復徵空地稅等7大打房政策後，接著今年7月1日即將實施的特種貨物及勞務稅（奢侈稅），已陸續出現不動產交易市場交易降溫的情況，再加上政府又盯上餘屋貸款，金管研擬將貸款降至5成，顯見政府調控房市的決心。為因應市場轉變，台灣房屋在奢侈稅議題紛擾之際，即在官網率先推出降價專區，吸引買方客戶。
邱太煊指出，奢侈稅議題發酵後，市場上交易明顯量縮，觀望氣氛濃厚，但買方仍有購買意願，只是希望能用更便宜的價錢買，自從「降價專區」推出之後，即讓買方有更超值的房屋可以選擇，也讓有意降價的賣方，更快速將房子售出。邱太煊表示，目前台灣房屋降價專區中的物件平均降幅約10~15%，對買方相當有吸引力，所以，「降價專區」推出後，平均流量增加了27%。
台灣房屋近來網路行銷動作不斷，除推出精選「降價專區」外，更再先前打出女人購屋的口號，且分別依照不同購屋類型訴求，如降價專區就分為：單身好宅、平價2房、親子3房、輕鬆當老闆、樂活農場與200萬0利率等分類訴求，提供想自住、長期置產的消費者快速尋求便宜好屋之服務。

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奢侈稅滿月，北市、新北市房價降3.5%、8.6%

【MyGoNews 林承志/台北報導】奢侈稅議題從2/24財政部長向馬總統報告拍板後，效應開始延燒，影響房市甚大，台灣房屋研究中心調查全台六大都會區近1個月來(2/24~3/23)，中古屋開價漲跌幅及成交價漲跌幅，結果發現，新北市開價幅度下修空間最大，高達15.2%，其他開價下修幅度2、3名依序為台中市下修12.4%、台北市下修8.5%。台灣房屋研究中心執行長邱太煊表示，新北市開價幅度修正最大，也代表新北市房市受奢侈稅影響最深，投資客也最多。
調查發現六大都會區中古屋成交價修正幅度空間都不大，約1~8%之間，成交價下修第1名為新北市，下修8.6%，其他2、3名分別為台中市下修5.1%、台北市下跌3.5%。邱太煊表示，奢侈稅帶來的影響，就是讓房價更M型化，像台北市精華區供給少、需求強，賣方對價格很堅持，房價修正空間反而很小；反觀其他縣市供給量大的區域，房價修正的空間就可能愈大。
邱太煊進一步指出，由於目前屬於法令實施前的市場混沌期，買方及賣方都仍在觀望，形成市場成交量萎縮，但成交價格修正有限的「量縮價平」現象。不過，越接近奢侈稅實施日，迫於時間壓力的短期投資客還是會期待落袋為安，預估成交價格仍會逐步鬆動。
另外根據台灣房屋店頭統計，奢侈稅效應，近期自住型的買方客戶看屋的比例有增多的趨勢，從平常的78%，提高到91%，最關心的是價格是否下修的問題，至於長期收益型的投資客仍在市場上尋覓好產品，短期投機客目前幾乎看不到。
邱太煊表示，奢侈稅擬7月1日上路，坊間有人預估市場屆時將因賣方委售量將大幅縮減，造成房市的閉鎖期，真的是否會發生？有鑑於此，台灣房屋特別針對體系內全台委售物件進行統計調查，將所有權人房屋持有時間(採登記日)分類為五個級距，分別為1年內、1~2年、2~3年、3~4年、4以上，計算時點1年內為2010年7月1日至2011年6月30日；1~2年為2009年7月1日至2010年6月30日，其餘類推。

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五大行庫2月房貸放款驟減309億元

【MyGoNews廖賢龍/台北報導】中央銀行一聲令下，台銀、合庫、土銀、華銀及一銀等五大行庫一致遵行，2011年2月新承作購屋貸款金額驟減309億元，顯然五大行庫對房貸已嚴格管制。
根據中央行銀提供的五大行庫放款資料，2011年2月五大行庫新承作購屋貸款的金額為305億3200萬元，較2011年1月614億4700萬元大幅減少309億1500萬元；這次是自2006年1月以來，前一次出現金額驟減為2009年1月，該月份的購屋貸款金額為384億5000萬元，較2008年12月601億8300萬元減少217億3300萬元。
2008年12月當時的購屋貸款利率由2.525%降至2009年1月的2.041%。但這次在央行緊盯放款利率下，2011年2月貸款利率為1.780%，較2011年1月1.760%還要高出0.02%，這也是繼2009年10月1.78%利率下滑15個月之後，利率出現升高現象。

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'啪"！房地產業者甩了政府一巴掌

【MyGoNews方暮晨/台北報導】2011年2月24日奢侈稅新聞曝光，財政部長李述德大辣辣的說奢侈稅一定「會很硬」，沒有妥協的空間，而且一定會從嚴執行下，此舉可說是對房地產市場產生了重大的衝擊。根據住展雜誌最新的市場調查，近日投機客持續退場，各主要工地來人量、成交量平均萎縮3至5成不等，新北市有些個案，甚至出現成交量腰斬的市況。
雖說成交狀況不樂觀，但發現大台北區仍有12個房價再創新高的建案推出，顯示以大台北區為主的建案，在房價上不但是「鐵板一塊」，房價也沒有下調。資料顯示，大台北區12個創新高價的行政區中，其中台北市有7個地區，新北市有5個地區。這樣的狀況，似乎是房地產業者根本不怕奢侈稅，硬是重重的甩了政府一耳光，用繼續創高價，來向政府示威。
以現階段房市來看，此時還會再出現創區域或區段新高價的建案，可以說明有不少建商是以「短空長多」來看待後市。推案建商普遍認為，台灣房市邁入後ECFA時代，兩岸經濟關係更密切，將朝共存共榮發展。故近期房市雖面臨奢侈稅的偏空打壓，然有些建案仍勇於面對挑戰。
分析這些創新高的建案，不論在地段上與產品力強度上，都屬於區域中的佼佼者，這些指標建案銷售的市況好壞，對奢侈稅出爐後的房價走勢有一定的影響，後市發展值得密切注意。
以北市老舊市區的大同區為例，大同區位於赤峰街的「森冠」，開出每坪95萬元的區段天價，是否能受到區域客的青睞，將面臨嚴峻的市場考驗。位於中山區松江路上，由興富發建設投資興建的「松江1號院」豪宅預售案，舊曆年期間即以大篇幅的廣告曝光。據了解，舊曆年的6天假期計賣出了12億元，開價190萬元一坪的「松江1號院」，再創下中山區房價的新高紀錄。
 位於松山區敦化南路與市民大道口的「國美德杰敦南案」，也將隆重正式對外公開，預計開出每坪230~250萬元的松山區新高價，戶數18戶、每戶180坪，每戶4億元起跳，將會是2011年329檔豪宅銷售的試溫計。
台北市除了萬華、中正、大安、信義與南港5個行政區，現階段沒有新建案再創新高價外，其他包括士林區的「天母御莊」、北投區的「鄉林大境」、內湖區的「文心AIT」及文山區的「台大緣」4個建案，都將再創下區域的新高價。
新北市方面，新北市28個行政區中，有5個行政區的建案再創區域的新天價。包括板橋、汐止、新店、新莊與林口等推案熱門地區，都有指標型的建案打算再創下區域的新高價。然而，新北市有多個行政區因投資客比例過高，房價短期漲幅過快，被相關單位點名，成為優先查稅的對象，迫使許多建案開始轉趨低調保守因應。
根據住展雜誌統計，房地產329檔總推案量出乎意外的爆出2616億元的大量，成為近10年來最大推案量體。由於建案從規劃到推出，最少要半年的準備期，但2月逢到財政部奢侈稅曝光，是否會打擊到建商的推案變化，後續仍須觀察。

雖說近期大台北區仍有12個建案再創區域或區段的新高價，惟從近幾週各主要工地的來人與成交組數來觀察，人氣與買氣已大幅萎縮，只有少數自住型的客戶目前以「揀便宜」的心態出來看屋，買賣雙方的成交差距亦持續擴大中，使成交的比例愈來愈低。
奢侈稅雖仍預計在7月上路，然建商預期不久後將會是「利空出盡」，從2011年329檔黃金檔期，建案仍敢再創新高，已可看見建商力抗短空的高度企圖心。

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高雄縣市合併後土地首次標售，成績亮眼

【MyGoNews方暮晨/台北報導】高雄市政府地政局2011年第1季開發區土地標售，於3月16日開標，計有51標搶進，售出14標15筆土地，金額9億8039餘萬元，平均溢價約25.7％，脫標率高達82％，標售頗佳。
本季標售是市縣合併後首度辦理土地標售，特別推出美術館特區、河岸景觀及公園第一排等優質土地。其中備受矚目位於美術館特區，美術北美三路附近之特定商三建地有8家投資人競標，最後以1億7252餘萬元脫標，溢價4200餘萬元，高出底價約32 ％，得標價每坪約59 萬元。
位於楠梓區德民路附近之第37期重劃區，本次推出2筆1標土地，面積計約433坪，為緊鄰新完工啟用的右昌森林公園景觀住宅用地，本次最夯計有13標搶標，最高投標價格為9139餘萬元，溢價3982餘萬元，高出底價77％每坪約21.1萬元，可見競標激烈。
翠屏國中區段徵收區2筆河岸景觀第一排土地，面積各約1060坪左右，計有7標參與投標，分別以2億1589餘萬元及2億1856餘萬元脫標，每坪脫標價各約20.3及20.6萬元，其中翠屏段一小段1地號土地，次高標投標價格為2億1568萬元，與得標價格僅差21萬餘元，足見投資人之投資眼光相當精準。

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最新！73%廠商認為下半年房價下滑

【MyGoNews廖賢龍/台北報導】2010年第4季房地產景氣對策訊號上升1分達到16分，是1997年第3季以來的創新高，燈號仍為黃紅燈，在奢侈稅與立委選舉不確定性因素下，七成廠商認為2011年下半年房價將下修調整。
政大台灣房地產研究中心張金鶚表示，去年第4季房地產景氣動向中，領先綜合指標為96.48，屬於穩定範圍，投資面綜合指標為110.20，生產面綜合指標為100.46，交易面綜合指標為100.37，屬於大幅上升範圍；5項構成指標中，僅新推個案標準單價為下降趨勢。
房地產廠商經營意願調查中，廠商認為政府重新開徵空地稅，58%廠商認為負面影響，若政府針對空地實施照價收買，55%廠商認為有負面影響，金管會採取多項措施，避免壽險業者養地，48%認為有負面影響，73%廠商認為下半年房價下滑。

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台北市10棟輻射屋待拆

【MyGoNews廖賢龍/台北報導】日本核災引發輻射危機再度喚起台北市輻射屋意識，台北市1992年發現輻射屋總計850戶，依據國際輻射防護協會(ICRP)1990年建議輻射暴露安全值為1毫西弗以下。台北市轄內經評定宜拆除重建10幢輻射屋，其中經行政院原能會評定有5幢、市府評定有5幢，其中已拆除者有1幢；另已提出事業計畫向台北市府申請審查者有3幢；目前規劃拆除重建尚在整合全體住戶意見的有6幢。
截至2000年12月31日年劑量1毫西弗（含）以上尚有人居住者僅有4戶13人，其年劑量低於1.69毫西弗，台北市環保局表示每年針對現有年劑量在1毫西弗以上建物，進行實際居住人數及戶數訪查與發放宣導文宣。
台北市環境局也表示，台北市政府爲積極處理輻射污染建築物，於2005年8月1日制定「台北市輻射污染建築物事件善後處理自治條例」，台北市輻射污染建築物於發現污染時的年劑量在1毫西弗以上者，經「台北市輻射污染建築物鑑定及處理委員會」評定宜予拆除重建者，可檢附拆除重建計畫向本市建築主管機關申請放寬容積率（得於原規定容積率或總樓地板面積30％比率內，適度放寬期限制）審查，並得於拆除後申請拆除補助費用每戶20萬。

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