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政府也料想不到，實價登錄漏洞連連

實價登錄是最近房地產界沸沸揚揚的話題，民眾們也不肆想像中雀躍，更多抱持著觀望。不管是買方賣方，都在觀察整體動態，再從中各自尋求對自身有利的解套方式。畢竟實價登錄看似造福百姓，卻包含許多弊端，不一定有利於一般民眾。

政府沒有想到的影響

對投資客和自住型買方都不利，尤其對投資客來說，實價登錄的傷害比奢侈稅還要大。

假使我在101年八月買到一間房子1000萬元，避開奢侈稅出租兩年後，開價1200萬元來賣，這是非常正常的事情。但是，在實價登錄之後。事情變成很大條了，買方看到我的物件後，看的很滿意，價錢也公道，買方的第一件事情是馬上上網看實價登錄，找一找有沒有附近的行情可供參考。結果是看到這一間我在101年八月份買進來，進價1000萬元。

買方參考路段泰山成泰路一段1號-49號，大樓5/12，(12樓高的五樓)年份22年，坪數46.15坪，完全符合，這下子進價完全被你的談判對手知道了。生意人最怕的就是進價被公開，要畫虎畫蘭都辦不到了。此時就算是行情已經是1200萬元，買方就是不爽買啦。

買方反而容易去買到登錄之前的房子，雖然，捷運通車了，泰山也漲了，但是，才兩年就賺我200萬元，不爽啦。買方最後會買到其他的房子，對這一間房子不是不買，而是不爽的感覺總是得議一議價，時間拉長，不是這房子別人買了，就是要買的感覺不見了。換句話說，不買或買不到。

奢侈稅的應對是出租兩年或找親友沒房子的人來買，就能賣了。但是，實價登錄卻是無招可應付，買進價錢被得知，就破功了。但百密一疏，總是找的到破解之道。

一：找仲介小同行，他們或許可以配合把成交價錢寫高一點，我成交1000萬元，寫成1100元，屋主沒有差，沒有稅金問題會配合。我登錄1100萬元，兩年後要賣1200萬元算是很公道，買方反彈不大，至少比1000萬元賣1200萬元的反彈小很多。

二：找屋主自售的，大家好商量，就登錄1100萬元吧。這造成了一個現象，大品牌的仲介死不配合，這會造成投資客比較會找小同行成交，特別是現在屋主都一般約一次交給三四家同時賣。以後，小同行反而成交量會增加。

對自住型買方造成重大損失

若是自住，買來就是要住長久。假設30年前你父母買房子是100萬元，現在漲到1000萬元，繳的土增稅自用約20萬元，一般約70萬元。賺900萬元繳稅20-70萬元，好爽，全世界最低的稅。

你就不同了，實價登錄後的30年，你賣出2000萬元，進價是1000萬元，毛利是1000萬元，減掉開銷利息及其他政府認可的開支。你可能得在次年的五月申報綜合所得稅，申報賣房子的所得700萬元，這下子可好，至少也得課稅200-280萬元之間。所以，實價登錄對自住的殺傷力遠大於對投資客的殺傷力。

只是目前還好，政府也不懂，反正也不會執政這麼久。投資客也不懂自住也不懂。好吧，看過就忘了吧，出門買房去吧。

Yahoo!奇摩房地產編輯部

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