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土地權利人與登記名義人

基於公示原則、公信原則，土地登記名義人原則為土地權利人，但也有例外情形如民法第759條規定強制執行、形成判決、繼承、徵收等例示情形，非經登記不得處分之效力造成土地登記名義人與土地權利人不符之情形。如善意第三人，向此等土地登記名義人但非土地權人，買賣而經登記成為登記名義人，即成為土地權利人(土地法第43條、民法759-1新增99.5.26)。

其一、土地所有權人已死亡，但未辦繼承登記情形：

登記名義人為死亡人(人已死亡，非法律上之人，而為物—遺體)；土地權利人為其繼承人(民法1148、)，或無人繼承時歸屬國庫(民法1185)。

其二、土地所有權人已死亡，一繼承人申辦「公同共有」繼承登記情形：

登記名義人為全體繼承人；如繼承人有人拋棄繼承權(民法1174、1175)、喪失繼承權人(民法1145)，雖為登記名義人但非土地權利人。

其三、土地經徵收發放補償費完竣而尚未辦理登記情形：

土地登記名義人仍為原土地所有權人；但土地權利人為徵收之需地機關所屬之公法人，如台南市政府徵收，其所有權屬公法人「台南市」(土地徵收條例第21條)。

其四、土地經法院拍賣而由法院發給「不動產權利移轉證明書」情形：

於拍定人未登記前，土地登記名義人仍為原土地所有權人(債務人)；然因拍定人已取得法院「不動產權利移轉證明書」，依法為土地權利人(強制執行法第98條)。

其五、保存登記名義人非原始出資興建人情形：

如保存登記名義人非原始出資興建人，由於未登記建物無法依買賣等法律行為移轉所有權，且保存登記之登記亦非土地法第43條所保護範疇，因此，土地登記名義人為保存登記人，土地權利人為原始出資興建人。

其六、日治時代購買土地但未登記之情形：

台灣於日治時期適用日本民法，而日本民法採「登記對抗主義」並非「登記設權主義」(如民法第758條)，因此，於日治時代購買土地但迄今未登記之情形，土地登記名義人仍為原出賣人，但土地權利人為承買人。

其七、信託法實施前之最高法院判例承認信託行為情形：

最高法院判例承認之信託行為，登記名義人並非實際所有權人，土地權利人應為出資購買人。

其八、讓與擔保情形：

將土地移轉他人而為債權擔保之「讓與擔保」，登記名義人為債權人，土地權利人為原所有權人。

其九、出典人於典權期限屆滿後二年不回贖情形：

出典人於典權屆滿後二年不回贖，典權人取得典物所有權，此時，登記名義人為原所有權人即出典人，土地權利人為典權人(民法第923條)。

其十、有抵押權擔保之債權而讓與他人情形：

債權讓與第三人時，即生效力。由於擔保債權之抵押權，為債權之從權利，亦無法與債權分離而存在，抵押權亦隨債權讓與而讓與一賺，此時，土地抵押權登記名義人為原債權人，但土地抵押權之權利人為新債權人(民法第395條)。

國立中正大學法律學研究所法學碩士林書瑏 撰述

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