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相關都市更新問與答

Q1 :請問是不是有些房子(不論新舊)只有房子的所有權但沒有土地的所有權?為何會這樣?

答：在早期，土地和房屋是可以分別登記所有權人，所以有建物所有權卻沒有土地所有權。在以前，認為房子比較值錢，土地不值錢，在分財產時，土地給女孩子，房子給男孩子，造成這種結果。近年來是建設公司向國有財產局租土地，租約50年，建設公司興建房子出售，但只有房子使用權(所以只有房子權狀)，土地仍屬國有，當然這種房子比正常市價便宜。但使用權期滿，房子要歸國有，這在建物登記簿上會有記載。

Q2 :地下停車位有容積獎勵嗎?有算在蓋大樓時候的總容積率裡面嗎?

答：一般車位分為三種：法定車位、獎勵車位、增設車位。現在建築物申請，一定要設置法定車位(依法規計算最少的車位數)，但因基地關係，通常設計車位數會大於法定車位數。超過法定車位數，就是增設及獎勵車位兩種。

所謂獎勵車位是可以多申請容積獎勵面積，而增設車位是沒有容積獎勵的。至於為什麼除法定車位外，都給它稱獎勵車位去申請容積獎勵。是在於獎勵車位要依臺北市建築物增設室內公用停車空間鼓勵要點設計。

有些基地是因地形關係無法設計到配合鼓勵要點，才認定為增設車位。獎勵車位可以增加建物的容積，但獎勵車位本身不計算容積部分，只是有樓地板面積而已，計算工程成本內。

Q3 :請問一些與捷運共購的房子土地持份如何計算?如果買的話會不會只買到房子，土地卻是捷運局的?

答：如果土地為國有，購買房子的土地持分為零；若是屬私有，只是與捷運共構，土地持分依整棟建物面積作持分基礎依比例登記，所以買房子的人會有土地所有權狀，但其上都會加註捷運用地等一些註記。

Q4 :以台北車站周邊商四土，地門前巷道20米，若符合都市更新條件的話，那麼 一坪 土地可以蓋幾坪建坪呢?

答：都市更新獎勵不是每個案子的獎勵都一樣。因為每個案子的屬性不同，環境不同，現況也不同，基地面積也不同等，有太多不同的因素，當然造成獎勵的ΔF值也都會不同。就算是在旁邊也在做都市更新，其獎勵值也一定不一樣，故不能一視同仁。要把相關資訊提供足夠給專門人員來判斷會比較接近實際值，但實際值的大權落在都審委員手上，沒有實際送件，任何人都不能正確說出都更獎勵多少，可以蓋多少，要到審議核准後才是正確數字。專業人員是依其專業判斷給的數值，依此數值去向審議委員爭取獎勵，雖會有誤差，但誤差值絕對會比較小。

假   設

核備為獎勵25%，依此計算，可興建的容積為800%*1.25=1000%(不考慮停車獎勵)可建之建坪(銷售坪(土地效坪))初算為1000%*1.6(按現有容積率去初判)=1600%也就是說 一坪 土地可以蓋出銷售面積16坪。