《《 專業“ 重劃土地+道路用地+容積移轉+持分土地+地籍清理 ” 專業諮詢 e 資訊平台 》》

Q1：何謂「都市計畫」？何謂「都市計畫圖」？

A1：所謂「都市計畫」，依我國現行都市計畫法第三條規定：「本法所稱之都市計畫，係指在一定地區有關都市生活之經濟、交通、衛生、保安、國防、文教、育樂等重要設施，作有計畫之發展，並對土地使用做合理之規範而言。」「都市計畫圖」是說明都市計畫範圍內土地分區使用的情形，從都市計畫圖可知道住宅區、工業區、農業區及機關學校分布之情形，所以都市計畫圖又可以稱為土地分區管制圖。

Q2：何謂主要計畫？細部計畫？

A2：主要計畫為實質發展所擬定的指導計畫，簡而言之，設若你的土地被政府規劃為都市計畫範圍之內，首先發布的就是主要計畫，你就可以知道自己土地及計畫範圍內的土地被劃分為住宅區或商業區或公共設施之大致狀況，而細部計畫就多了更詳細的巷道區隔以及容積管制規定等，換言之各縣市鄉鎮的都市計畫圖是結合了許多不同區段的主要計畫及細部計畫。

Q3：何謂「市地重劃」及「區段徵收」？

A3：土地法第一百三十五條規定：直轄市或縣 (市) 地政機關因下列情形之一，經上級機關核准，得就管轄區內之土地，劃定重劃地區，施行土地重劃，將區內各宗土地重新規定其地界：
          一、實施都市計畫者。
          二、土地面積畸零狹小，不適合於建築使用者。
          三、耕地分配不適合於農事工作或不利於排水灌溉者。
          四、將散碎之土地交換合併，成立標準農場者。
          五、應用機器耕作，興辦集體農場者。而重劃之意義，即在於許多零亂之土地，給予整合規劃運用，並配合公共設施之興建，使成為整齊之方正土地，並可以面臨街道使用，而其公共設施所需之工程費，則由參加重劃之土地所有權人，按其收益之比例，用其所有的土地部份共同負擔後，將剩餘的土地分配給原土地所有權人，這種土地改良之方法即為市地重劃。簡言之，市地重劃是一種綜合性的市地改良，並引導都市健全發展。

「區段徵收」的意義為將區域之各種土地全部徵收，重新整理，並完成公共設施之建設後，出租、出售給需要土地的人，原有地主得優先買回或領回土地。此一方式，政府比較可以依開發進度有效掌握進度以提高土地之價值。

內政部於八十四年五月表示，明確規範區段徵收適用範圍，除經行政院或中央主管機關專案核准的重大工程，以及依都市計畫法取得公共設施保留地外，地方政府不能再以擴增都市發展用地為手段，以區段徵收方式取得土地。

Q4：何謂非都市土地使用管制？

A4：凡都市計畫範圍外之土地皆為非都市土地，政府訂定有非都市土地管制規範。最新之非都市土地管制規則於七十七年六月修正發布，根據非都市土地管制規則十一條：申請開發社區之計畫達五十戶或非都市土地面積在一公頃以上者，即允許開發為鄉村區。

Q5：是不是每一鄉鎮都有都市計畫區？

A5：依計畫上來說，每一鄉鎮需針對當地發展需要，制訂都市計畫，但有些偏遠山地小鄉鎮，因人口稀少，尚無發佈都市計畫，目前台灣已發布之都計案依95年內政部住都局公佈已有437處。

Q6：都市計畫範圍內及範圍外有何區別？

A7：所謂建蔽率就是一個建築基地，其所建築的實際面積與空地比。

如建蔽率百分之五十，即一建築基地如一百坪，實際可建 五十坪 的面積而已。所謂容積率即是一個建築基地，基於建蔽率的規範之下，其所建的建築總面積比，即是容積率。

如建蔽率百分之五十，容積率百分之兩百即是 一百坪 的建築基地，實際可建 五十坪 基地（建蔽率），但是容積率規定二百，就是此五十坪的實際建築基地可建 二百坪 的面積，也就是二百除以五十等於四，換言之，此基地可建 五十坪 建物可蓋四層樓之意，依此類推。

Q8：何謂住一、住二、住三或商一、商二、商三？

A8：所謂住一、住二、住三或商一、商二、商三。也就是第一種住宅區、第二種住宅區……或第一種商業區、第二種商業區之意，其意義即在於建蔽率及容積率之規定，但是每一鄉鎮之住一、住二……或商一、商二等等之建蔽率及容積率均不同。由各縣市鄉、鎮，視發展情況而定。

Q9：都市計畫規劃作業流程為何？

A9：依都計法規定都市計畫可分為 1.市鎮計畫。2.鄉街計畫。3.特定區計畫。
1.市鎮計畫由直轄市、市政府擬定，鎮、縣轄市計畫及鄉街計畫分別由鎮、縣轄市、鄉公所擬訂，必要時得由縣（局）政府擬定之。
2.特定區計畫由直轄市、縣（市）（局）政府擬定之。
3.相鄰接之行政地區，得由有關行政單位之同意，會同擬訂聯合都市計畫。但其範圍未逾越省境或縣（局）境者，得由縣（局）政府擬定之。
4.特定區計畫必要時得由內政部訂定之。當地政府先擬出主要計畫，且送交由當地首長召開的都市計畫委員會審議通過後，再送往該管政府都計委員會審議，但在審議前應於各該直轄市縣（市）（局）政府及鄉鎮或是（縣）轄市公所公開展覽30天，並應將公開展覽之日期及地點登報周知；任何公民或團體得公開展覽期間向該管政府提出意見，由該管政府都計委員會參考審議，經該管政府都計委員會審議修正者，免再公開展覽。所有主要計畫案件全部由內政部核定細部計畫之擬定及發布：除了都計法第14及第16條規定由內政部核定實施外、其於均由該管直轄市、縣市政府核定實施。