容積率、建蔽率

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壹、什麼是容積率

基地內建築物總樓地板面積與基地面積之比稱為容積率，簡言之即建坪與地坪之比。

例如：100坪基地上建築四層樓房，每一樓的樓板面積為 50坪，則總樓地板面積為

200坪，其容積率為 200%，如果每一層樓的樓板面積為 70坪，則建築總樓地板面積為 280坪，其容積率為 280%。

問題：如果每人居住所需樓地板的面積大小一定，則建築總樓地板面積愈大，代表本棟建築可居住的人口……？

貳、什麼是建蔽率

建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率，比率愈低則留下的空地愈大。

例如：100坪基地上房屋的投影面積為 20坪，則建蔽率為 20%

在相同的地基上，相同的容積率可以有不同的建蔽率，例如在 100坪的地基上，限制容積率為180%，設計師卻可以有不同的設計，如果設計為九層樓且每層樓板面積都是 20坪，則其建蔽率為 20%，容積率為 180%，或者設計為六層樓且每層樓板面積都是 30坪，則其建蔽率為 30%，容積率亦為 180%，或設計為三層樓且每層樓板面積都是 60坪，則其建蔽率為 60%，容積率亦為 180%。

問題：如上面的例子，如果只控制建蔽率，是否可以控制地區的人口密度？

參、為什麼要實施容積率管制

都市計劃的目的，在於依當地計劃人口，規劃配置適當的土地使用分區及公共設施，使都市有計劃地均衡發展，實施容積率管制可以：

1. 落實都市人口密度計劃，引導人口均衡發展，確保地區環境品質，使發展建設與計劃密切配合。

2. 使建築物之設計較具彈性，可塑造良好都市景觀。

3. 建地可供發展之供給量趨於穩定，以長遠之觀點，有穩定地價之作用。

肆、訂定容積率考慮的因素

各都市計劃，全區之平均容積率標準，細考慮以下因素加以訂定：

1. 計劃地區內計劃容納人口

2. 該地區所規劃之可供建築基地面積

3. 平均每人居住所需樓地板面積

4. 該地區所劃設之公共設施面積

其次，再依計劃特性、區位（如商業區、住宅區等）、面臨道路寬度、鄰近公共設施之配置情形、地形地質及發展現況，各地區視需要分別訂定不同的容積率標準。

伍、民眾如何參與訂定容積率

o 容積率之訂定細透過都市計劃法定程序於都市計劃書中規定。

o 都市計劃之擬定，依都市計劃法規定，於送該館政府都市計劃委員會審議前，應於各該縣（市）政府及鄉、鎮或縣轄市公所公開展覽三十天，同時由村里幹事發送傳單至計劃區內每一現住戶，通知舉辦說明會之地點，並將公開展覽之日期及地點登報周知。

o 任何公民或團體可於公開展覽期間內參加說明會，了解該都市計劃內容，並可向該管政府提出書面意見，作為各級都委會審議之參考。

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查使用分區住宅區的建蔽率容積率分區查詢

台北市是都市發展局在管的
住宅區種 別　建蔽率　 容積率
第一種．．．．．三○％．．．六○％
第二種．．．．．三五％．．．一二○％
第三種．．．．．四五％．．．二二五％
第四種．．．．．五○％．．．三○○％

前項建築物面臨三十公尺以上之道路，臨接或面前道路對側有河川，於不妨礙公共交通、衛生、安全，且創造優美景觀循都市計畫程序劃定者，容積率得酌予提高。但不得超過左表規定：

住宅區種 別．． 容　積　率
第二之一種．．．．一六○％
第二之二種．．．．二二五％
第三之一種．．．．三○○％
第三之二種．．．．四○○％
第四之一種．．．．四○○％

依第二項規定且於都市計畫圖上已標示為第二之一種住宅區、第二之二種住宅區、第三之一種住宅區、第三之二種住宅區、第四之一種住宅區之地區，建築基地臨接道路面寬在十六公尺以下者，其容積率仍應依第一項規定辦理。

商業區內建築物之建蔽率及容積率不得超過左表規定，容積率不得超過其面臨最寬道路寬度︵以公尺計︶乘以百分之五十之積數。

商業區種別．．建蔽率．．容積率
第一種．．．．．．五五％．．三六○％
第二種．．．．．．六五％．．六三○％
第三種．．．．．．六五％．．五六○％
第四種．．．．．．七五％．．八○○％

建築基地依第一項建蔽率而無法依法定容積率之建築樓地板面積建築者，其建蔽率放寬如左：

一、第一種商業區，建蔽率六○％。
二、第二種商業區，建蔽率七○％。
三、第三種商業區，建蔽率七○％。
四、第四種商業區，建蔽率八○％。

工業區內建築物之建蔽率及容積率不得超過左表規定：

工業區種別．．建蔽率．．．容積率
第　二　種．．．．四五％．．．二○○％
第　三　種．．．．五五％．．．三○○％

建築基地依第一項建蔽率而無法依法定容積率之建築樓地板面積建築者，其建蔽率放寬如左：
一、第二種工業區，建蔽率五○％。
二、第三種工業區，建蔽率六○％。

行政區內建築物之建蔽率及容積率不得超過左表規定：
建蔽率．三五％
容積率．四○○％

建築基地依第一項建蔽率而無法依法定容積率之建築樓地板面積建築者，其建蔽率放寬為百分之四十。

文教區內建築物之建蔽率及容積率不得超過左表規定：
建蔽率．三五％
容積率．二四○％

建築基地依第一項建蔽率而無法依法定容積率之建築樓地板面積建築者，其建蔽率放寬為百分之四十。

倉庫區內建築物之建蔽率及容積率不得超過左表規定：
建蔽率．五五％
容積率．三○○％

建築基地依第一項建蔽率而無法依法定容積率之建築樓地板面積建築者，其建蔽率放寬為百分之六十。

風景區內建築物之建蔽率及容積率不得超過左表規定：
建蔽率．一五％
容積率．六○％

建築基地依第一項建蔽率而無法依法定容積率之建築樓地板面積建築者，其建蔽率放寬為百分之二十。

農業區內建築物之建蔽率及高度不得超過左表規定。但經市政府劃為防範水災須挑高建築之地區，其建築物之高度得提高為一○．五公尺以下之三層樓。

建築物種類建蔽率高　度
第一種：第五十組．．．五％．．．一○．五公尺以下之三層樓
第二種：其他各組．．．四○％．．七公尺以下之二層樓
第三種：原有合法建築物拆除後之新建、增建、改建或修建四○％一○．五公尺以下之三層樓

前項第一種建築物建蔽率不限於同一宗基地。但建築面積不得超過一六五平方公尺。
第一項第二種建築物其他各組之第十三組：公務機關（限供消防隊使用），其建築物之高度得提高為一○．五公尺以下之三層樓。
第一項第三種原有合法建築物拆除後之新建、增建、改建或修建，其建築面積包括原有未拆除建築面積︶合計不得超過一六五平方公尺。

保護區內建築物之建蔽率及高度不得超過左表規定：
建　築　物　種　別．．建　蔽　率．．高　度（公尺）

第一種：原有合法建築物拆除後之新建、增建、改建或修建。

三○％ 七公尺以下之二層樓第二種：第十組、第十二組、第十三組

三○％ 七公尺以下之二層屢第三種：第五十組

五％七公尺以下之二層樓第四種：第四十四組

一五％ 十五公尺以下之二層樓第五組：其他各組

一五％ 七公尺以下之二層樓

前項第一種原有合法建築物拆除後之新建、增建、改建或修建，其建築面積（包括原有未拆除建築面積）合計不得超過一六五平方公尺。

第一項第二種建築物之第十三組：公務機關（限供消防隊使用），其建築物之高度得提高為一○．五公尺以下之三層樓。
第一項第三種建築物之建蔽率不限於同一宗基地，但建築面積不得超過一六五平公尺。

行水區內土地及建築物使用應依水利法及相關法令規定辦理

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