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經濟日報 記者邱馨儀/台北報導

六福旅遊集團旗下六福客棧今年3月初遞件申請危老重建計畫,昨(10)日宣布取得台北市政府核准通過,  是北市飯店危老申請第二案,初估未來銷售面積上看6,000坪,重建完成後,總價值有機會突破70億元。

六福客棧位於南京松江商圈47年,基地面積約380坪,全案獲得容積獎勵額度包括建築基地1.15倍的原建築容積,  再加上10%的時程容積獎勵,未來興建規模總樓地板面積6,000坪以上,將打造為20層樓以上的商用大樓, 為歷史悠久的南京松江商圈注入全新量能。
六福指出該案初步規劃作為商辦、飯店使用,但會以股東最大權益作考量。

瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛表示,六福客棧基地座落在商二、住三兩種分區,平均容積率為620%,  但因適用舊建築法規,再加上臨路條件極佳,因此用原容積加成效果最佳,初估未來銷售面積上看6,000坪, 若以目前商辦、住宅市場評估,總價值最保守估計都有60億元,若定位、品牌、  建材設計升級,且市況持續加熱,則突破70億並非難事。
六福公司指出,由於台北府才核准通過,目前尚無完整開發時程的計畫。
依據市府對於危老重建計畫的相關規定,半年內要送建照申請,但可展延,最晚一年內要取得建照,  再加上大樓興建的時程大約在三到四年間,六福客棧將可改頭換面,創造更大的效益。

六福旅遊集團自去年積極推動調整策略,除六福客棧外,台北六福萬怡酒店位於四鐵共構交通核心  「南港車站」,連續兩年獲得《米其林指南》選為黑四房推薦酒店,每逢大展就有八至九成住房率,  持續穩定成長,隨著東區門戶計畫逐步成型,未來前景看俏;六福村主題樂園在連假效應推動下,  第1季總入園人次年增22%,可望挑戰全年總入園人次160萬,年增14%。 

新事業發展也屢有斬獲,看好剪刀經濟及戀家經濟崛起,自去年底以六福皇宮及六福客棧經典功夫菜,  推出多達20種以上長銷商品正式進軍零售電商大獲市場好評後,將進一步強化擴點及量產以擴充產能,  未來將發揮品牌優勢,推出包含常溫、冷藏及冷凍商品,不排除以品牌聯名或團購等方式,  持續擴展其他通路,以搶攻每年高達500億元以上的調理市場。

 

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未繼承的房地面積再寫新高紀錄,進一步檢視2018年底六都之中,未繼承土地面積最大的是新北市,土地約有2,760公頃,建物有6.9萬坪,最少的則是地價最高的台北市,土地僅約279公頃,建物約4萬坪。

房仲業者表示,從資料可以發現,平均不動產價格最高的台北市,這樣的情況比例就很低,所以價值高的土地、房屋,繼承人通常都會願意繼承。

大家房屋企劃研究室主任郎美囡表示,通常都會地區的建物密集度高,所以大多數會繼承到建物及其坐落的土地,以台北市來說,能有大片土地繼承者,應該多為山坡地,南部及東部的建物密度沒有北部這麼高,所以繼承到素地的機會也比較大。

內政部建議,如果是因為無法會同全體繼承人一起申請時,可由部分繼承人先申請登記為公同共有(沒有持分的概念),等全體繼承人會齊並同意後,再申請登記為分別共有。

 

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繼承上一代不動產時常會遇到共同持有土地日前有網友在網路論壇發問,自己和兄弟姊妹共同持份若想出售個人持份卻不知如何做?專家建議其實只要持分過半就可出售不過須告知其他持分人抑或辦理土地分割再出售

不動產只要單一持分過半,即可出售,不過得提前告知其他兄弟姊妹,而且持有兄弟姊妹也優先享有購買權;不過若是持份未過半,也可單純出售個人持分,可以先進行土地分割後再出售。

天時地利不動產總經理張欣民表示,土地尚未分割情況下想,會被認為產權不完整,一般情況來說成交機率低,除非是有其他特殊目的或用途,例如該區段地段十分精華,所以先買下卡位,等到其他共同持有者釋出,再作一併收購及整合開發。

張欣民提醒,欲買者得注意因土地產權不完整,可能難找到願意貸款銀行,就算找到願意貸款銀行,短時間內也無法進行開發計畫,除了得評估自身財力外,最好也把土地利息一同算進去。

 

 

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根據內政部統計,截至106年12月底地政機關列冊管理民眾逾期未辦繼承登記的土地面積達1萬3,357公頃,已將近基隆市的面積大小。

在除夕圍爐,闔家團圓之際,內政部特別提醒,如經列冊管理15年仍未辦理繼承登記,國有財產署將依法公開標售,5次未脫標即登記為國有,請民眾多加留意自身財產權益。

內政部指出,為促進土地利用及維持地籍正確,依據土地法第73條及第73條之1規定,土地及建物自繼承開始之日起,6個月內應辦理繼承登記,逾期者,除每逾1個月處登記費1倍的罰鍰外,超過1年仍未辦理繼承登記者,地政機關會公告3個月並通知繼承人申請登記,若仍然沒有民眾辦理登記,地政機關將列冊管理15年,期滿後由國有財產署公開標售,所得價款保存10年,如無人申領則歸屬國庫。

根據內政部初步統計,截至106年12月底由全國地政機關列冊管理民眾逾期未辦理繼承登記的土地仍有49萬9,535筆、面積約1萬3,357公頃;建物仍有1萬9,993棟、坪數約42萬5,556坪。其中光是106年所新增列管的土地筆數就有5萬8,602筆、面積約939公頃,相當於高雄市苓雅區的面積大小。

內政部表示,實務上,繼承人常因不知被繼承人遺有不動產、繼承人的傳統性別觀念導致繼承協議條件談不攏、或被繼承人留有債務等原因致未辦理繼承登記。

為保障自身財產權益,若逾期了,還没來辦理繼承登記的民眾,應儘速向國稅局申報遺產稅,並領取遺產稅免稅或繳清證明書,如果是因為無法會同全體繼承人一起申請時,可由部分繼承人先申請登記為公同共有,等全體繼承人會齊並同意後,再申請登記為分別共有。

內政部也表示,考量到部分繼承人不知被繼承人遺有不動產,而錯過申請繼承登記的期限,內政部自103年6月起,推動地政機關按月主動通知繼承人申辦繼承登記的服務,截至去(107)年12月底,已主動通知32萬3,114件。

內政部提醒,政府雖提供主動通知的服務,但還是要民眾親自申請辦理,繼承人如收到地政機關主動通知申辦繼承的公文,應儘快於期限內辦理登記,避免因逾期未辦理繼承登記而被課予罰鍰,或是列冊管理15年後被公開標售不動產,以確保自身財產權益。

 

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隆汽車成為板橋林家花園暫時的新主人?裕隆汽車昨(25)日董事會通過,斥資33億元買下坐落於板橋林家花園內的板橋區府中段3筆土地容積權利,未來將移轉給裕隆新店廠土地開發案,打造新北市指標性超大型商場。

裕隆新店開發案預計明年底前動工,2019年起商場、豪宅將陸續完工,法人估,光豪宅銷售收入就可挹注裕隆逾200億元收入,每股獲利貢獻逾12元。裕隆昨天召開臨時董事會,通過向祭祀公業新北市林本源,購入板橋區府中段1686、1697及1701等3筆土地的容積權利,共斥資33億元,將分3期付款。由於上述3地號土地,就是知名古蹟板橋林家花園所在地,裕隆購入成為新主人,也引發外界好奇。

裕隆副總經理蕭明輝表示,購地行為純粹是為移轉容積至自家新店廠開發案,至於能為新店開發案增加多少容積,要看完成捐贈後新北市政府的裁定。

蕭明輝指出,裕隆此舉「一舉三得」,不僅可達維護古蹟的效果,又可幫地方政府節省支出,又讓裕隆新店開發案增加容積,使開發成果可以更臻完美。他表示,目前裕隆新店廠基地附近的建案,一棟比一棟高,都是建商透過容積移轉的結果;裕隆想在新店打造類似日本東京六本木的指標性商場,也必須有更大的容積才能達成,尋找購買移轉容基標的,原本就是開發計畫一部分。

至於會買下板橋林家花園的容積權利,蕭明輝說,純粹是巧合。根據日前裕隆在法說會上公布的資料,占地近3萬坪的裕隆新店舊廠A區開發案,計畫興建指標性大型商場及豪宅,全案先前已完成公園、停車場等公設建設、捐贈,完成變更地目,並於今年初向新北市政府送照,預計明年底前動工。裕隆透露,商場會先完工,從2019年起展開招商,未來可望有穩定的租金、營業額抽成收入;豪宅區預定2020年完工開始銷售,可為裕隆帶進逾200億元的收入,由於土地成本極低,處分利益將相當可觀,法人估將貢獻裕隆每股淨利至少12元。

 

 

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經濟日報 記者翁至威/台北報導
民眾辦理房地交易時,常常會委託代書處理,省下寶貴時間。財政部北區國稅局表示,若委託的代書忽略申報房地合一稅,納稅義務人無法以此為由免罰,提醒民眾應掌握相關申報進度,以免遭稅局追稅加罰。
 
北區國稅局表示,近期查核轄區內甲君未依限辦理房地合一稅申報,因此核定補徵稅款並罰鍰,甲君主張,其出售土地時委託代書代為處理,誤認代理人已協助完成申報,並非刻意漏稅,希望免予處罰,結果遭法院駁回。
 
該局指出,民眾委託代理人參與行政程序,對於該代理人的故意或過失,必須負相關責任。房地合一稅採自行申報制,符合課稅範圍的納稅義務人,應據實申報納稅,不因選任代理人辦理房地移轉登記等理由,免除其責任。
 
該局呼籲納稅義務人,個人出售符合房地合一課稅範圍之房地,應於交易房地完成所有權移轉登記日之次日,或房屋使用權交易日之次日起算30日內,向稽徵機關辦理申報,以免受罰。
 
 

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詐騙手法日益建新,日前福利汽車董事長林茂樹捲入一場房屋買賣糾紛案件,揭露專門詐騙自售屋主錢財的集團。

 
警覺性高的他,不僅未讓對方得逞,反扣押了詐騙集團用來當誘餌的200萬訂金,事件登上新聞版面,林茂樹在好房網TV直播節目《操盤手的秘密》中提醒屋主賣屋陷阱,同時也揭露4大最容易被詐騙集團鎖定的條件與詐術。
 
林茂樹日前險遭詐財,經過一番調查才發現,類似案件受害者多達30餘位,為避免受害人數擴增,決定出面揭露。
 
林茂樹於本週《操盤手的秘密》分享整起事件過程,並提到詐騙集團多針對「貪小便宜者」、「無貸款賣方」或以「爽快之付簽約金」、「出價高」等手法博取信任,再簽下不合理條約。
 
《操盤手的秘密》主持人陳斐娟解釋,部份自售者為了節省仲介費,缺乏完善的保障機制,最容易成為詐騙集團的目標,反而因小失大。另外,若賣方本身債務狀況乾淨、無任何貸款者,同樣也容易遭有心人士設陷。  
 
林茂樹憤慨表示,詐騙集團會安排一串代書、地政士、律師甚至買家,全是對方自己人,他提醒,若遇到對方非常爽快的支付簽約金,或是故意開高價,讓你誤以為自己多幸運,同時將你推入陷阱。  
 
林茂樹強調「千萬不要省仲介費」,資深房仲提醒,無論自售或是委託房仲,屋主想保障交易安全,就一定要簽訂價金履約保證,如有反悔不買、跳票、超額貸款失敗、不付尾款,或是詐騙等情形,皆能獲得雙重保障,且讓買賣雙方得到應有的價款。
 

 

 

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新北市政府即日起進行全國首波地籍清理未能釐清權屬的土地標售公告作業,總計22筆,公告至10月7日止,9月26日起投標,10月13日上午開標,總面積6.9公頃,公告現值約3400萬元。

 

地政局長康秋桂說,97年3月公布實施「地籍清理條例」,新北市截至今年6月已清查公告而未申請登記的「未依有關法令清理的神明會土地」有258筆、「以日據時期會社或組合名義登記土地」的131筆,共389筆,排除不能標售的公共設施用地、有停止標售或暫緩標售情形的標的後,待標售的有135筆。

 

全國首波地籍清理

全國首波地籍清理,新北市標售權屬不清神明土地,共22筆

 

康秋桂說明,首波篩選代標售的22筆土地,面積近七公頃,公告現值總價約3400餘萬元;其中「臺北勸業信用利用組合」擁有七筆最多,都位於農業區,由於是持分地,已有共有人表達承買意願;單筆面積最大的為貢寮火車站附近的一般保護區,權利人是「福德祠」,面積近5.8公頃;公告現值單價最高的是八里區小八里坌段楓櫃斗湖小段70之1地號,每平方公尺一萬元。

 

地政局解釋,精華地段權利人多會積極辦理申報或登記,或地上物佔用情形普遍,爭議較大,因此首波代標售的土地多位於農業區或保護區,只有少部份位於丙種建築用地。

 

地政局指出,標售後的土地價金將專戶儲存,權利人在10年內可檢附證明文件申請發回,經兩次標售不成的土地則登記為國有,權利人在10年內仍能申請發給價金;相關標售公告資訊張貼在市政府、地政事務所、區公所、里辦公處及相關網站專區。

 

神明地標售 現值3400萬

早年因地籍不完整或部分土地登記在,與現行法令不符,新北市府清查地籍後,第一波篩選出二十二筆閒置土地代為標售,其中十二筆登記在神明名下,這些土地多位於八里、貢寮的農業區或保護區,總面積近七公頃,公告現值總價約三千四百萬元,市府即起公告標售,預計十月十三日開標。

 

福德祠2.7千萬起跳

新北市府首波標售產權較單純且地上物佔用爭議較少的神明名下土地與日據會社土地,地價最高的地點位在八里區中華路二段,公告現值每平方公尺一萬元,權利人為「台北勸業信用利用組合」,已有共同持份人表達購買意願。

 

另單筆面積最大的土地,位在貢寮火車站附近一般保護區由「福德祠」土地公所有,面積五點八公頃,標售底價為兩千七百萬餘元。

 

標售款專戶留10年

地政局長康秋桂表示,公告標售的目的是想要呼籲 呼籲權利人出面辦理重新登記以保障權利,而不是標售土地,政府代為標售後款項將保留在專戶中,十年內若無權利人出面請領則收歸國有。康秋桂說,有意願投標民眾可至新北市地政局網站(http://www.ntcland.ntpc.gov.tw)查詢相關資訊。

 

 

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全台第一個動土的危老建物新建案「森森富祥」正式開賣,也讓危老建案面對的挑戰再上檯面,雖然政府提供行政彈性、最高容積40%等4大獎勵優惠,但因危老建物改建必須100%住戶同意,形成「1限制,打敗4優惠」的窘境,導致進度緩慢,高雄成案的比例不到1%,未能形成大規模的風潮。

 

房地產業者指出,危老條例雖有很大的誘因,包括最高容積40%獎勵、地價稅及房屋稅免徵、減徵優惠、行政彈性、以及政策融資等4大利多,但,唯一的重大前提是,必須建物或地主的所有權人100% 同意,對開發商而言,無論與住戶溝通、談判,或是危老重建的成本效益,都是艱難的挑戰。

 

更何況,想要獲得最高40%的容積,必須在2019年5月19日之前提出申請,時間也是最大的敵人,正因如此,高雄市自從危老條例2017年5月公布迄今,只有「森森富祥」一件成案,另有一件申請中,還有一件觀望中,全台各地成案情況,也大致是少的可憐。

 

執行危老改建「森森富祥」成功的恆宇建設董事長孫培鈞表示,危老建築改建真的好處多多,除了改善原有老舊居住環境之外,透過新建築,住戶對新生活的場景、以及人與人之間的互動關係,可大幅獲得提升,潛在商機極大,希望未來能擴大推動,打造屋主、建商和政府等多贏局面。

 

高雄市政府都發局總工程司郭進宗指出,高雄目前計有17.5萬棟超過30年的建物,占全部建物比例約45%,不過,並不表示它們就是危老建築,必須具有應限期補強拆除者、耐震能力評估未達最低等級,且無電梯或改善不具效益等3項,才能納入去(2017)年5月公布施行「都市危險及老舊建築物加速重建條例」的危老建築。

 

他說,高雄在2016年辦理3,656棟老屋健檢初評之後,發現共有125個社區,266棟建物結構,評估未達最低等級的60分,前述266棟位於都市計畫範圍內的建物,才符合危老條例的更新條件。

 

郭進宗表示,危老建物與都市更新改建,若想要成案,必須住戶、地主、與實施的建商或開發商,自行協調、談判,政府完全不能介入,所謂「釘子戶」的難題,公部門是沒有立場與法源介入的。(工商時報)

 

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〔記者徐義平/台北報導〕對於「危老條例」開闢都更快車道,內政部營建署都更組長王武聰說明,容積獎勵並非危老屋申請主要考量,甚至有不申請容獎的個案,只希望能有房屋稅、地價稅減免;對於自用需求的民眾而言,反而是建築結構安全及租稅減免才是重點。

 

部分都更業者質疑,都更案切割成多塊基地改走危老案,對於整體環境有影響,造成基地零散,原可規劃坡道平面車位,最後只能規劃機械車位,甚至拉高公共設施比率,對整體環境沒有實質幫助。

 

不過,房地產業者認為,目前全台屋齡超過三十年建築物近四百萬戶,過去沒有定時定期檢測,以公有建築物檢測結果推估,估計四成須補強或重建;因此,對民眾生命財產存有潛在威脅的老舊建物,理當優先處理,提供明確且快速的重建管道。

 

台北市不動產估價師公會理事長郭國任指出,過去都更案進度延宕,除了不同意戶整合時間拉長,好不容易整合到相當程度,進入都更審議委員會後,又得面臨部分都更委員要求「公益」及「鄰地整合」,時程再度延後,甚至因公益回饋需求,導致容獎看得到卻吃不到。

 

他說,危老案以結構安全及生命財產為前提,給予明確獎勵誘因,是相當好的一件事情;既然危老能夠推得動,講求公益的都更案為何不能給予更高、條件更好的誘因?

 

不動產開發公會全聯會秘書長于俊明表示,不贊成危老案申請門檻變寬鬆的說法,因為危老案存在四大難題,包括整合程度需達到一百%,若有公有房地在裡面就很難走下去;第二難題是基地退縮要求,北市很多危老都更案達不到要求;第三難題是合併鄰地,限制鄰地面積一千平方公尺以內才給予容獎,超過部分不給容獎,可能造成畸零地無法順利整合;第四個難題是危老容獎部分,容積率、建蔽率須議會審議通過才能放寬,北市至今尚未通過一案。

 

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