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以吳姓男子為首的詐欺集團,專以冒充地主及債權人身分後,委託律師具狀向法院聲請民事調解後,向地政事務所申請土地過戶,再將土地設定抵押變現牟利,在多個縣市犯案,5件詐欺案牟利金額7億多元。基隆地檢署今天偵結,將吳姓男子等7人分涉嫌詐欺、偽造文書、組織、偽造有價證券與洗錢等罪嫌提起公訴。

起訴書指出,吳姓男子為首的詐騙集團成員,先偽造地主被害人積欠某人的借款協議書及本票,再偽造被害人的健保卡等足資證明身分的偽造證件後,再由不詳組織的集團成員持偽造的證件、偽刻相關印章,冒充地主委任律師,向各地法院聲請調解。

調解內容係被害人以其名下之土地過戶號抵償借款,再向地政事務所申請土地過戶,再將土地設定抵押變現牟利。新北市有一名地主在2019年接到稅捐稽徵處通知,他的土地屬公共設施保留地,移轉無須繳納土地增值稅,才發現異狀,遭人假冒名字,利用一筆2億多元的假債務協議,向法院申請調解,基隆地檢署獲報展開偵辦。

基隆地檢署指揮警方及調查站偵辦,追查詐欺集團人頭帳戶金流,去年在取款時陸續逮捕相關人,最後逮獲吳姓男子首腦,檢警查出吳男以前是土地掮客,對房地產過戶、爭議調解、買賣等流程都非常熟稔,因此找來詐騙集團成員在全國各地犯案,從2018年到2019年,有被害人在新北市、台北市、桃園、台中等地遭詐,詐欺金額達7億多元。

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央行今天召開理監事會,除降息半碼外,全面鬆綁選擇性信用管制,包括特定地區購屋貸款規範、自然人第三戶以上購屋貸款規範、公司法人購置住宅貸款規範、土地抵押貸款規範等,均全面刪除,僅留下豪宅限制,住商不動產企劃研究室主任徐佳馨直呼:「出乎意料」。 

她指出,從央行如此跌破眼鏡的鬆綁,顯見台灣正面臨非比尋常的壓力,以目前狀況來看,政策鬆綁僅有助於房市正常化,面對修正的市場與高持有成本,不至於促使炒風再起,價格飆漲。 

徐佳馨指出,若以央行降息半碼,但反映在房貸利率上不過就是0.06-0.07%,以目前利率水準來看,從2.1%調降至2.04%,假設貸款金額1000萬元元、貸款20年計算,每月房貸將從5萬1063元降為5萬0778元,僅少了285元,不過就是3個便當,對於面對薪資不漲的房貸戶來說,實質幫助有限。 

較值得注意的是除豪宅外的選擇性信用管制全面放手,徐佳馨指出,2015年買賣移轉不到30萬棟,不少區域房價也已經出現修正,而在不動產持有成本不斷墊高與房地合一稅上路下,市場炒風難掀,選擇性信用管制反而不利換屋客戶,央行此次做法應是認同市場已經回歸自用為主的態勢,也希望透過此次做法讓市場逐步回歸正軌。

 至於外界認為央行政策鬆綁是否會讓房市炒風起死回生,徐佳馨指出,以目前全球經濟狀況多變,台灣後市發展不明,加上持有成本逐年提高的狀況下,即使目前降息與政策鬆綁雙管齊下,也很難讓奄奄一息的房市快速起死回生,而以央行會後決議來看,經濟狀況可能比我們想像更壞,民眾無須對政策鬆綁有太多想像與期待。(陳瑩欣/台北報導)

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好房網News記者王惠琳/台北報導
 
全台重劃區建案遍地開花,對首購族而言,重劃區房價相對蛋黃區便宜、新房居住品質更佳,但並非每個重劃區都有機會發展成功。
 
PTT上一名網友看上了五股洲子洋重劃區的新建案,詢問是否值得購買,不料卻引來大批網友反推,更酸該區「根本是重災區」。
 
原PO表示,因原生家庭住在捷運幸福站附近,與另一半找房時,便看上鄰近區域的五股洲子洋重劃區,心儀的建案有兩房兩衛、工作陽台、臥室陽台,且主打建材及居住品質、售後保固,都讓他很心動,唯一車位開價195萬,令他卻步,更疑惑車位開價是否太高?
 
文章一貼出,網友幾乎一面倒反推,「全新北最瞎的重劃區」、「前有台64線後有夜總會,緊鄰工業區重車一堆,空氣差」、「那邊車位超過150不合理」、「這個車位價格跟電影院的爆米花一樣暴利」、「一個蓋在斷層帶的地點,思考一下,屋齡只是表面的東西」。
 
也有網友分享朋友實際住在當地的經驗,「同事買靠近新五路三段這邊的,晚上台64線的回音還是超大。而且附近不知道有肥皂還是洗衣精的製造工廠,常有怪異香味,附近的工廠就算離一段距離,還是都有味道會過來」。
 
洲子洋重劃區過去房價主打2字頭,但網友也指出,越來越多建商開價3字頭,甚至有建案開出4字頭,讓網友直言「買的人真的很有愛」、「3字頭不就高點被套的,洲子洋跟副都心都是上一波房市高點的套牢重災區」、「五股想買3字頭,為什麼不買新莊3字頭?想被套至少也被套得漂亮」。
 
天時地利不動產顧問公司總經理張欣民點出重劃區的兩大誘因,其一為一般大眾對重劃區的既定印象,環境品質優於舊市區,街廓整齊、棟距大、居住品質;其二則是房價增值空間,然而重劃區未來是否有發展空間,政府的建設和資源,也有很大的影響,要步入穩定,通常得經過至少7~8年的循環時間,才會逐漸成熟穩定,消費者承擔的風險相對更高。
 
但不少網友卻認為,洲子洋重劃區未來「根本不可能有發展」,最重要的關鍵因素就在於「這是自辦非政府主導的重劃區,又無重要基礎建設,發展性有限」。
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隨著市中心發展飽和,居住空間有限,各都外圍區域逐漸發展重劃區,而面對全台重劃區建案越來越多,讓想買房的民眾不僅看得眼花撩亂,更是出現選擇障礙,都不知道該從何下手,尤其重劃區物件因屋齡新、單價略低的優勢,相當吸引預算有限的首購族,但重劃區的房子到底值不值得入手?專家則分析出應該參考的幾大重點。

天時地利不動產顧問公司總經理張欣民表示,重劃區產品不是不能買,而是要買對地點和時間點。以新北市舉例來說,三大重劃區包括林口、三峽、淡水,曾因大型造鎮計畫,成為房市新亮點,但也因推案量大,價格被迫修正。

而目前北台灣價格親民的重劃區當然還有,包括新北市五股洲子洋、淡海新市鎮、鶯歌鳳鳴重劃區、桃園市龜山 A7 重劃區、桃園市中路、經國重劃區、中壢青埔特區等等,都還有機會找到 2 字頭,但生活機能與交通便利性就因人而異,不是每個人都能接受。張欣民說,一般人對於重劃區建案的印象,普遍認為大環境品質優於舊市區,重劃區內不僅街道整齊,棟距較大,住起來更舒適。
而建設資源多,也是一大誘因,房價也有較大的增值空間,因此越早入手,選擇性越高也有機會搶到便宜。但相對也要承擔一些風險,面對未來不可預期的前景,買重劃區也稱得上是一項賭注。張欣民分析,位於重劃區的房子,交通相對比起市區較不便利,除了較少大眾運輸工具外,還必須額外花一筆錢買車,另外,生活機能也因開發初期進駐的人少,店家自然就少,更不用說醫院、學校、市場… 等設施。

而且房價起伏也會較大,尤其新的重劃區要步入穩定,通常得經過,至少 7~8 年的循環時間,才會逐漸成熟穩定,所以在這之前的房價波動當然無法預期。而且重劃區的期程本身是個未知數,通常因為面積大,相對需要很長一段的開發時間,若想買在重劃區做投資,還得看未來是否有發展空間,政府的建設和資源,也有很大的影響。

張欣民提醒民眾,買重劃區的房子雖然因提早進場可用較低的價格購買,但面對未來可能因趨勢波動的重劃區,價格下跌也是有可能的,最後也可能慘遭賠售下場。因此建議,如果決定選擇在重劃區購屋,那最好是鄰近舊市區,不僅可以彌補交通不便及生活機能的缺點,也不用花很多時間苦苦等待重劃區內的商圈成熟。
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對於台北市社子島將採全區區段徵收,居民只能拿回4成土地,監察院通過糾正。監委趙永清、高涌誠表示,台北市資源較多,市政府至少應該先提15000人的社會住宅安置計畫。

對於台北市政府地政局土地開發總隊辦理台北市士林區社子島地區開發計畫」,監察院於16日審查通過監委趙永清、高涌誠所提調查報告及糾正案文。

 

趙永清在今18日舉行的記者會表示,社子島這個陳情案數量非常巨大。可見開發案件引起當事人恐慌、強烈反彈。台北市政府提出的方案,預計採用全區的區段徵收、民眾預計拿回四成的土地。民眾覺得政府還是佔了便宜。可能重建了,他們的空間沒有原來那麼寬廣

 

趙永清表示,當年市政府舉辦的ivoting 投票率只有35%,而且可以使用身分證號碼與生日輸入投票,投票的正確性堪虞;而市政府的家戶訪查應該每一戶都訪查到,實際卻只有48%;舉辦的說明會,居民出席30多人;而且出席的市府官員從最初的市長、副市長,到最後局長也都沒出席,僅剩開發總隊。

 

高涌誠也表示,台北市政府是全國首善之都;社子島人口不會超過15000,作為資源最豐富的首都至少把可以容納15000人的社會住宅容納量先弄出來;否則當採用全區區段徵收,全部的人要遷走,你要讓他們自生自滅嗎?就算要弄全區段徵收,至少有個安置計畫。追求短效,是沒有意義的,不要搞得跟苗栗大埔一樣

 

監委表示,台北市政府辦理社子島地區開發計畫,社子島居民自1083月起陸續向監院陳情。經監院立案調查後,發現有下列8項違失,應檢討改進。其中第47項,糾正台北市政府;第128項,函請台北市政府檢討改進;第3項函請內政部檢討改進:

1.台北市士林區社子島自59年以來迄今已被禁建50年,居民生存權益受到重大侵害,市府早應積極處理是否開發事宜,卻延宕數十年仍未完成,實有疏失。

2.台北市為全台首善之區,各項資源豐富,理應能處理一個一萬多人口的社子島,如決策要開發,自得鼓勵專家學者投入,引進專家學者的智慧,使用特殊的方法,甚至研議是否訂定特別條例專案處理,以有效處理社子島之開發事宜。

3.「區段徵收實施辦法」第4條第2項雖已規定,需用土地人應於內政部都市計畫委員會審議通過前,向該部土地徵收審議小組報告其公益性及必要性,惟本案社子島擬以區段徵收方式辦理整體開發,內政部究是否已審查通過其公益性及必要性,市府與內政部說法卻各異,顯示有關區段徵收公益性及必要性審查之程序,相關法規之規定欠缺明確性,易造成需用土地人及居民之困擾與誤解,允宜檢討改進。

4.市府辦理「台北市士林區社子島地區開發計畫」,對社子島開發方向之規劃,於提出方案前,事先未和當地居民充分討論及徵求其意見,作業程序顯有不周。

5.市府舉辦「社子島開發方向i-Voting(公民投票)」作業,發行「社子島快報」,在「方向二生態社子島」下之投票蓋章欄印製紅色投票章,其餘選項之投票蓋章欄則空白,核與一般選舉票圈選示範圖例不合,招致涉有明示或誘導居民投票選擇投票章所示開發方向之嫌非議,顯有瑕疵;且未提供其他因而可能受到影響之居民或利害關係人亦有投票表達期望的機會;又i-Voting之網路投票,輸入身分證字號及出生年月日即可投票,未採用較為嚴謹之方法,亦招致非議,均顯有不周。

6.市府辦理社子島居民安置計畫意願家戶訪查作業存有瑕疵。

7.市府召開問卷調查公開說明會之通知作業,未提前於適當時間通知到當地里長、居民,致與會人數甚少,居民亦無充分時間瞭解相關資訊,顯有疏失。

8.市府洩漏個人資料,於查明後,未依個人資料保護法第12條規定,以適當方式通知當事人,容有疏失。

趙永清、高涌誠指出,社子島自從59年被劃定為禁建區之後,其土地資源的利用受到重大影響,部分人口因此外移,整體社子島之發展明顯停頓,呈現沒落衰敗景象,昔日繁華幾乎落盡。社子島由於未發布細部計畫,因此缺乏道路、水電、共同管道等基礎建設,且除社子島某一校區內有一家連鎖便利超商外,之前口罩要在便利超商購買的時候,社子島連一個便利超商都沒有,也沒有衛生下水道的接管,可稱為台北市基礎建設最落後之地區。

 

監委指出,社子島自59年以來迄今已被禁建50年,居民生存權益受到重大侵害,故社子島地區是否開發,早應積極處理,但歷任市長主政時期並未施行有效措施,致延宕至今,仍未完成。台灣地區80年代經濟突飛猛進,財政實力非常雄厚,市府若於80年代便積極處理是否開發社子島地區,當時應更有能力支付補償及各種建設之經費,且相較於今日,應更為節省,尤其自80年代迄今所耗費之時間成本當可全部節省,且當時規劃開發方案如以民主之角度著眼,也許開發方案早已順利完成。

 

趙永清、高涌誠表示,社子島被禁建這50年來,相對於台北市其他地區,市府在社子島並沒有投入適足的公共建設,因此市府開發社子島,允宜以彌補居民權益長久被犧牲的角度,從優考量各項規劃,從寬編列財務計畫,投入較多的資源,以減少居民的負擔。因為台北市相較於台灣地區其他縣市,財務狀況較佳,故辦理社子島都市計畫案時,開發手段很多,不必像其他財務狀況較差之縣市,非考量使用區段徵收作為土地開發手段不可。

 

趙永清、高涌誠並表示,本案監察院諮詢專家學者意見,有專家學者建議社子島規劃開發方向宜由下而上,由當地居民共同討論出一個共同的願景,並由居民主導規劃,規劃好了,再送由政府審議並與居民共同協商,妥適調整修正。可作為市府參考,以化解或減少執行時所遭遇的阻力。

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根據實價登錄資訊顯示,台中市七期頂級商辦聯聚中雍大廈再現高價交易,於去年11月揭露實34樓兩戶成交,價格破億均來到1.6億元,總計達3.2億元,扣除車位後單價近69萬元。

全球居不動產情報室總監陳炳辰指出,聯聚中雍迄今揭露44筆,最高交易價位是去年8月成交的26樓兩戶,排除車位後單價是77.1萬元,為全台走出台北市以外身價最高的商辦產品,平均行情也要單價65萬元。

陳炳辰分析,目前國內多有商辦大樓均進行都更改建,不論AB辦都顯供不應求,如台北市信義計畫區、仁愛圓環等指標頂級商辦區更是一辦難求,租賃價位上更無打折商量空間,過了這村沒了那店的搶租潮,讓投資商辦成為顯學。

其中,中部產業近年積極升級,業務擴及全球,因應需求,過往在工業區內的廠辦合一,紛紛進階為講究門面與氣派頂級辦公室,加上中部地區金控、保險等業務不斷成長,台商回流,辦公室需求量急速升高,帶動台中頂級商辦價格一路上升。

目前行情最高的中雍大廈,位於新光三越、大遠百之間,樓高39層,192米高為目前台灣中部第一高樓。

陳炳辰分析,該商辦平均單價在六字頭,最高單價來到77.1萬元,最低也要53.1萬元,中雍穩坐台中A級商辦一哥,由於只租不售的中國信託金控台中營運中心也加入此戰區,七期在豪宅、豪辦聚集下,持續吸引落腳中部的國、內外企業進駐。

租金價格方面,陳炳辰表示,目前當地A辦單坪月租金多可突破千元,投報率則在2.5%-3%,疫情使得企業持續在國內佈局,政府對於台商回台態度積極,提供設廠土地或稅繳優惠等措施,商辦市場後市看好。

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工商時報蔡惠芳/台北報導  「世界明珠」辦公大樓正式成交,幕後推手戴德梁行董事總經理顏炳立穿梭買賣雙方長達一年多,他說,聯強國際集團之所以相中「世界明珠」,不但有其眼光,且還擁有大樓「冠名權」,所以每坪交易價格100萬元、並不貴,商用不動產市場呈現「聯強來了,南港發了,東區旺了,台北興了!」的格局,台北大東區即將興起。     
 
聯強國際集團和華邦電子、美安文教基金會及育秀教育基金會,總計砸下63億餘元,每坪以100萬元的大手筆,「團購」走「世界明珠」的辦公大樓,刷新南港新天價,這項世紀購樓案,推動成交的關鍵之手,就是戴德梁行董事總經理顏炳立。     
 
南港「世界明珠」辦公大樓正式成交。
顏炳立表示,聯強國際磨了一年多才成交,他一度快沒信心這個案子會成交、也快放棄,但未料農曆年後,轉為明朗化,聯強對大樓提出完全量身定做的客製化需求,南港輪胎也願意砸重本來蓋最好的大樓,因此促成交易,「這是我從事35年房地產以來,最辛苦的一次談判!」     
 
顏炳立指出,由於聯強擁有高科技產業的精密技術,和跨國企業對於營運總部的要求水準,對於購置辦公大樓,自有一套精準的關鍵密碼,甚至計算價格、坪效,專業到算得比他還清楚,對於「世界明珠」的建材、規劃和設計,也要求加碼再加碼、升級再升級,「幾乎到了吹毛求疵的程度!」因此一坪100萬元,已不算貴。     
 
顏炳立表示,8年前南港住宅市場挑戰百萬俱樂部,曾鍛羽而歸,內湖則成功站上百萬,但如今南港辦公已挑戰70萬元,並穩步向上,今年更跨越百萬,刷新新紀錄,主要是需求大於供給、交通方便、面積夠大,為企業量身訂作,加上南港輪胎「追求完美,近乎苛求」的心態,因此形塑南港三鐵共構的優越條件。
 
 

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