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換屋族別讓權益「稅」著了

【聯合報╱台北訊】

換屋族注意，不論是以小換大、以舊換新，只要同時有購屋及售屋行為時，如果購買的房屋價值大於出售房屋，有機會依法申請自綜合所得稅額中扣抵或退還，也就是所謂的「重購自用住宅扣抵稅額」。

南區國稅局表示，納稅義務人出售自用住宅之房屋，所繳納該財產交易所得部分之綜合所得稅額，自完成移轉登記之日起二年內，如果重購自用住宅之房屋，其價額超過原出售價額者，得於重購自用住宅之房屋完成移轉登記之年度，自其應納綜合所得稅額中扣抵或退還，但原財產交易所得已自財產交易損失中扣抵部分不在此限，前項規定於先購後售者亦適用。

舉例說明，單身的 王 小姐於97年3月出售自用住宅房屋一棟，當初購屋成本為540萬元（純房屋價格，註一），賣出價為550萬元，則 王 小姐應申報之財產交易所得為10萬元，而 王 小姐再於97年12月以655萬元購買自用住宅房屋一棟。

假設 王 小姐97年度綜合所得總額（含財產交易所得10萬元）為81萬元，免稅額單身77,000元，扣除額為124,000元，則其申報97年度綜合所得稅之重購自用住宅扣抵稅額為13,000元。

計算方式如下：

一、先計算出售（含財產交易所得）年度的應納稅額

（810,000－77,000－124,000）×13%－28,700=50,470

二、計算出售(不含財產交易所得)年度的應納稅額

[〔（810,000－100,000）－77,000－124,000〕 ×13%－28,700=37,470

三、前二項相減即為重購自用住宅房屋可扣抵或退還稅額

50,470－37,470=13,000

簡介

一、緣起：

本重劃區座落於五股都市計畫(洲子洋地區細部計畫)範圍，於細部計畫內容中明訂本地區應以市地重劃方式整體開發，並以洲子洋地區細部計畫圖作為實施之依據。 
二、開發範圍：
北起縣道一○三兩側，觀音坑溪以南，南至五股坑溪，西以成泰路及新五路西側工業區為界，東臨東西向快速公路路權界，並以五股都市計畫線為界。
三、開發面積：
51.7146公頃，包括私有土地44.8570公頃、公有土地6.8576公頃。
四、土地使用計畫：
國民中學用地約2.5102公頃，公園用地約2.7438公頃，兒童遊樂場用地約0.2093公頃，廣場兼停車場用地約0.4542公頃，綠地用地約0.7109公頃，道路用地(含人行步道)約12.9231公頃，合計19.5515公頃，餘為可建築之住宅區與商業區。
五、開發效益：
(一)提供地方所亟需之國民中學用地。
(二)型塑五股鄉新興地方商業中心。
(三)提供優質模範住宅社區。
(四)健全五股鄉整體交通系統。
(五)建構綠色運具動線連結。
(六)公共開放空間系統整合。      

六、目前進度
(一)於88年10月7日發起成立籌備會。
(二)於90年9月7日核定重劃範圍。
(三)市地重劃計畫書業於90年11月15日核定。
(四)於90年11月15日辦理公告市地重劃計畫書。
(五)於91年4月20日成立重劃會並召開第一次會員大會。
(六)於92年3月15日召開第二次會員大會。
(七)於94年4月16日召開第三次會員大會。
(八)於94年7月14日重劃區工程規劃設計預算書圖業經臺北縣政府審核完峻。
(九)於95年2月07日公共設施用地及土地調整分配原則業提本縣市地重劃委員會審議通過重劃區重劃前、後地價評議案經臺北縣政府提報地價評議委員會審議通過。
(十)於95年10月25日辦理地上物拆遷之發放補償清冊，經臺北縣政府准予核備在案。
(十一)於96年1月15日重劃區監造執行計劃書經臺北縣政府審核同意。
(十二)於96年2月02日重劃區公共工程動工乙案經臺北縣政府同意報准動工。
(十三)重劃工程施工中，截至98年8月底止，工程總進度約達91.2%。
(十四)公告禁止土地移轉、重劃、設定負擔、建築改良物之新建、增建、改建或重建及採取土石或變更地形。自97年3月1日起至98年2月28日止計1年。 
(十五)98年4月8日完成土地分配成果公告作業。
 七、預定完工日期：

◎預計98年底。

國產局加強辦理國有土地簡式合作經營業務，活化閒置都市地區面積狹小或坵形不整之國有建築用地及公共設施保

國產局為活化閒置都市地區面積狹小或坵形不整之國有建築用地及公共設施保留地，提高其在待售或需地機關撥用前之運用效率，增加收益，於93年12月22日報奉財政部核定「財政部國有財產局所屬地區辦事處暨分處辦理國有非公用土地簡式合作經營工作計畫」，將土地以申報地價年息2%作為權利金底價公開招標，釋出土地使用權供民間利用，使用期間最長為3年，作為國有土地辦理出售或改良利用前之過渡使用方式，收取之使用對價相對其他提供國有土地使用權之方式較為低廉。自93年12月22日實施迄今已近5年，截至98年8月底止，收取權利金計3496萬餘元，仍存續有效之案件共32件。 

國產局表示，為符合簡式合作經營提供短期利用之本旨，及加強履約管理避免衍生占用問題，已修正提供使用用途限為運動、休閒、停車或綠化植栽等簡易使用，且不核發土地使用權同意書供合作對象申請興建建築物或工作物。契約屆滿時，合作對象應即騰空交還土地，沒有再續約之權利，與其他較長期間之國有土地提供使用權方式有所區隔。 

本案工作計畫修正後，國有公共設施用地在需地機關依法辦理撥用前，及面積狹小國有建築用地，在鄰地所有權人依法提出申購前，可避免閒置，並創造短期利用效益，達成國有土地活化、改善都市景觀及民眾使用便利之多贏局面。

新、泰、五、林房市交易熱絡

【北縣訊】根據臺灣房屋統計，今年上半年全臺房價較去年金融風暴已上漲約10%，交易量是否也同步放大，成為觀測房市的重大指標，臺北縣新莊地政事務所特別彙整分析該所轄區內新莊、泰山、五股、林口自97年第3季至本(98)年8月中旬「不動產買賣登記案量」資料(如下列表、圖)，顯示交易量確已逐漸增加中。

新莊地政事務所涂主任表示，分析轄區優勢，民國100年臺北縣將出現六大雙捷運交會站，其中新莊市就有二站，分別位於新莊市中山路與五工路口之五股工業區站(機場線及環狀線)及位於中正路與思源路口之頭前庄站(環狀線及新莊線)，除了提供鄰近更便捷的住宅環境外，也符合現代人逐捷運而居之趨勢，當然成為投資房地產的最佳區段，而且新莊市挾著一高(中山高) 二快(特二號道路、東西向快速道路) 、三捷(捷運新莊線、環狀捷運線、機場捷運線)交通優勢，加上副都心土地已點交，新莊市不動產交易後市可期。林口鄉重劃區內除建商積極推案外，也因機場捷運線、108縣道拓寛工程等交通改善建設之利多影響，加快落實新市鎮成型，成為首購者不錯之選擇。五股鄉東西向快速道路預定9月19日全線通車，洲子洋重劃區土地分配完成，都將促使鄉內不動產漸趨熱絡。泰山鄉東側重劃區為該鄉不動產主要交易市場，自92年以來備受自住者及投資客青睞，價量皆穏定成長，一直都有亮眼的表現，而機場捷運線沿中山路在泰林路口及貴陽街口各設泰林站及貴陽站，亦將帶動全鄉不動產交易更形熱絡。
涂主任進一步表示，該所轄區受惠於重大公共工程及大型開發案的加持，新、泰、五、林房市發展潛力不容小覷，建商在轄區內推案眾多、產品型態多樣，如有購屋需求民眾，現在不妨親臨參觀比較，找尋您心目中喜愛的房屋。
臺北縣新莊地政事務所

蔡月卿　電話：02-22779245 分機314
撰稿人：蔡月卿

(中央社記者林長順台北4日電)劉姓男子購入台北市大安區7樓房屋，沿用前屋主使用頂樓加蓋建物，但其他住戶認為，劉姓男子在屋頂加蓋泳池，使屋梁龜裂，告上法院。法院判決應全數拆除。全案仍可上訴。

根據台北地方法院今天公布的判決書指出，劉姓男子於民國92年6月間，購入敦化南路某電梯大樓的7樓，其他住戶指控劉姓男子將屋頂侵占私用，不僅將逃生通道鎖住，還加蓋特厚的鋼筋混凝土槽作游泳池使用。

 住在4樓的住戶指控，頂樓加蓋建物已超出大樓的負載，經過921、331地震後，造成3、4、5樓外牆龜裂，甚至有梁柱也龜裂，自己家裡的陽台每逢大雨就漏水。雖已寄出存證信函，要求劉姓男子拆除加蓋建物，但遭到拒絕，於是向台北地院提出返還所有物訴訟，並向劉姓男子求償新台幣85萬餘元。

劉姓男子抗辯表示，他向前屋主買入房子時，買受範圍即包括頂樓平台的保管及使用權，況且頂樓的加蓋建物早在民國73年間即搭建，4樓屋主當時未爭執或表不同意，何況他比其他住戶多繳一份管理費，屋頂的混凝土槽也不是游泳池。

 法官認為，依據民法規定，頂樓平台所有權歸大樓全體住戶所有，劉姓男子多繳的管理費，只能說是一般維護費用，並非使用頂樓的對價，因此劉姓男子已占用他人土地，應拆除頂樓的加蓋建物，並賠償7萬餘元。本案仍可上訴。

建商灌虛坪，營建署：關鍵在買賣契約

監察院糾正內政部怠惰修法，放任建商灌虛坪，讓民眾權益受損。對此，內政部營建署表示，公設比是否灌水跟物權登記比較有關，因此，未來相關地政單位會在買賣契約中做修正。

房屋公設比越來越高，監察院調查後認為，內政部放任建築法規不斷放寬，造成許多附屬建物、公共設施灌入坪數計算，增加消費者負擔，因此，提案糾正。

對此，內政部營建署建管組副組長黃仁鋼表示，公設和技術法規中訂定的免計容積項目應該是兩件事，免計容積通常是為了要強化建築物的防火安全性能跟提高公共空間的品質，至於，會不會記入物權登記裡，是由地政單位考量。不過，免計容積部分是否過大，將依監察院指示做通盤檢討。

「基本上，公設比是不是比較大或是灌水，這一部份可能跟登記比較有關係，將來部裡的地政單位，可能也會配合在賣賣契約中做修正。」

轉賣預售屋賺差價未申報，遭課400萬稅金

（中央社記者林沂鋒台北10日電）台北市國稅局追查股權買賣案件意外發現，有投資客以新台幣1800萬元向建設公司買預售屋，再以2300萬元轉售他人，以為房屋尚未過戶，國稅局應該查不到，結果被課 400萬元稅金。

 一般預售屋必須等到完工交屋，建商才會過戶給屋主，有投資客在尚未完工過戶前，就出售預售屋給他人賺取價差，以為並未在地政單位留下資料，國稅局應該查不到，北市國稅局日前查獲這樣案例，並課以新台幣400萬元稅金。

 台北市國稅局副局長周賢洋表示，北區國稅局查核股權買賣案件，受調查人甲君民國96年間出售股票，獲得鉅額股款，經追查取得股款資金流向，甲君於96年間以2300餘萬元購買預售屋，進一步追查發現預售屋原由乙君以1800餘萬元向建設公司購買，再讓售給甲君。

 周賢洋說，乙君購買預售屋轉手售出，差價 500餘萬元屬乙君財產交易所得，但漏未申報，除補徵該年度綜合所得稅額外，並處以罰鍰 400餘萬元。國稅局原本只是查甲君股權買賣，卻意外查出乙君轉賣預售屋賺差價，乙君是「掃到颱風尾」。

 他呼籲納稅義務人買賣預售屋產生差價，屬財產交易所得，應併入個人綜合所得稅申報。

臺北好好看系列計畫最新辦理情形

臺北市政府都市發展局新聞稿

發稿單位：都市發展局
發稿日期：98.9.11
聯 絡 人：劉介文
電    話：1999轉8257

臺北市政府為配合「2010臺北國際花卉博覽會」舉辦及推動都市的更新與再生，特就改善城市風貌最具效能之項目整合研擬「臺北好好看系列計畫」，並於98年4月1日由市長召開記者會正式開始推動，截至98年8月底最新辦理情形如下：

一、系列一、臺北地標建築，增加開放空間：
臺北市政府受理之申請案計48件，審查通過推薦41件（全部完成審查件數1件，審議中件數29件，撤案11件）。

二、系列二、北市環境更新，減少廢棄建物：
（一）本計畫經動員臺北市政府同仁清查窳陋建物880處，選定其中43處優先推動策略點，經媒合有38處（公有土地23處）有意願參與。
（二）另委託專業輔導團隊，針對優先推動20處之私有土地進行媒合，其中已有10案提出申請。
（三）臺北市政府已受理21件申請案，目前辦理申請建物存記共8件；已核發建物存記共13件（其中2件已完成綠美化工程）。

三、系列三、好區位新風貌，清理老舊牆面：
（一）外牆清洗：98年度第一階段補助申請，臺北市政府合計受理18件申請案，其中審查核准3件（己施作完成1件），不符規定4件，11件資料不全退請補件中。98年度第二階段補助已自98年9月1日起開始受理申請。
（二）老屋拉皮：臺北市政府受理57件申請案，98年7月22日都市更新及爭議處理審議會審議通過22件。

四、系列四、好店家美招牌，美化廣告招牌：
（一）招牌整頓：違規廣告物整頓自97年10月起，共查報851件，已拆除718件。
（二）廢棄招牌及鐵架整頓自98年6月起，共計查報1032件，已拆除773件。

五、系列五、看見友善校園，亮麗學校圍籬：
（一）98年度：共計18所學校參與，刻正辦理上網招標事宜。
（二）99年度：已審查核准32所學校申請，並請學校將該工程所需經費納入99年度預算編列。

六、系列六、都市空地利用，綠化閒置空地：
目前已完成8筆土地綠美化改造案。

七、系列七、市容夜景魅力，照亮夜間景觀：
（一）橋梁及人行陸橋、水岸及花博熱區部分之工程，已完成17件（橋梁及人行陸橋－11件、水岸部分6件）。
（二）公有建築物部分已選定8處10棟建築物進行夜間照明規劃設計，刻正辦理上網招標事宜。

八、系列八、展現公共藝術，彩繪公有建築：
「水源市場」案已由公共藝術審議會審核通過，並已完成公共藝術徵選結果報告書核定，另「士林區行政中心」及「大安區行政中心」兩案正進行前置作業中。

九、整合計畫一、新穎道路街景，整合道路景觀：
上半年執行重點在於規劃、研擬改善道路景觀元素之推動原則及執
行計畫，並透過與本府其他都市景觀改善計畫（臺北好好看其他系列計畫、路平專案等）間之橫向整合，以有效利用道路景觀改善資源。已完成分項工作計畫包括「號誌路燈共桿設計」、「行人指標系統規劃」、「道路路霸掃蕩」、「安全島植穴美化工程」、「道路突出物彩繪圖稿設計」、「公車站牌更新設計」、「捷運工區圍籬美化設計」、「敦化南北路自行車道」。

十、整合計畫二 、風華水岸景觀，整合水岸資源：
（一）公館水岸總體發展計畫：全案共計35項子計畫將分年分項進行，截至目前為止已完成11項計畫。
（二）彩虹橋週邊計畫：全案共有17項子計畫將分年分項進行，截至目前為止已完成3項計畫。

十一、整合計畫三、貌現政府活力，整合公產領航：
（一）經動員臺北市政府同仁清查臺北市公有窳陋房地，並就清查資料進行篩選、現地勘查及建置基地地籍資料清冊圖說，配合系列二及系列六，協調公有房地管理機關篩選提出應予改造之房地。
（二）針對臺北市民經常進出之市有建物，配合系列三及系列四，協調建物管理機關配合清理老舊牆面，已有華山市場合署辦公大樓率先試辦。
（三）目前已執行完成3處市有土地改造，預計將完成16處。

「臺北好好看系列計畫」藉由公私部門共同努力改善臺北市整體景觀，臺北市政府期望配合「2010臺北國際花卉博覽會」舉辦，打造臺北市以嶄新面貌登上國際舞台。

投資預售屋賺差價，全部要課財產交易所得

工商時報 王信人／台北報導

在房地產行情多頭時，投資客買預售屋，出現好價錢時，就會賣出去，賺取差價落袋為安，以為房子從來沒有過戶，國稅局不可能知道 ，也不會報稅。但如果被國稅局查獲，完全不能適用土地交易所得免 稅，「全部」要課財產交易所得稅，稅負不輕。

台北市國稅局因為查核股權買賣案件，查出案外案。稅務員先調查 甲在96年出售股票，獲得鉅額股款，以2300萬元向乙購買預售屋。

台北市國稅局進一步追查發現，預售屋原來由乙以1800萬元向建設 公司購買，再讓售給甲，乙一買一賣之間賺取差價500萬元，屬於財 產交易所得，卻沒有申報。除了開單補徵綜合所得稅200多萬之外， 處罰鍰1倍200萬，共400萬。

實施市地重劃時，土地或建物相關權利如何處理？

市地重劃實施辦法:
第44條:重劃土地辦竣地籍測量後，主管機關應將重劃前後土地分配清冊及重劃後土地分配圖等資料送由該管登記機關逕為辦理權利變更登記。其有應繳納差額地價者，並應通知該管登記機關於土地登記總簿加註「未繳清差額地價，除繼承外不得辦理所有權移轉登記。」字樣，於土地所有權人繳清差額地價時，立即通知該管登記機關註銷。
重劃後分配之土地，於辦竣權利變更登記前，主管機關得經其相鄰土地所
有權人之同意，合併為共有，但設有他項權利者，應徵得他項權利人之同
意。
依第一項辦理登記完竣後，該管登記機關應通知土地所有權人於三十日內
換領土地權利書狀，免收登記費及書狀費。
第 45 條 重劃區內已辦竣建物所有權第一次登記之建築改良物，因辦理重劃致全部或部分拆除者，主管機關應列冊送由該管登記機關逕為辦理消滅登記或標示變更登記，並通知建物所有權人於三十日內繳交或換領建物權利書狀。
未於規定期限內繳交或換領者，宣告其建物權利書狀無效；建物所有權人
於領取建物拆遷補償費時已繳交建物權利書狀者，主管機關應一併檢附。
前項換領建物書狀，免收登記費及書狀費。
第 46 條 重劃前訂有耕地租約之公﹑私有耕地，應於重劃土地分配結果公告確定後二個月內，依照本條例第六十三條暨其施行細則第八十九條及第九十條規定協調清理。
重劃區內出租之公﹑私有耕地，依本條例第六十三條第二項第一款規定註
銷租約者，其計算補償面積，以重劃前租約面積為準。
第 47 條 本條例第六十三條第二項及第三項所稱重劃計畫書公告當期之公告土地現值，如係重劃計畫書經重新公告者，以重新公告重劃計畫書當期之公告土地現值為準。
第 48 條 重劃前訂有耕地三七五租約之土地，如無本條例施行細則第八十九條所定不能達到原租賃目的之情形者，主管機關應於重劃分配結果公告確定後二個月內邀集權利人協調。協調成立者，應於權利變更登記後函知有關機關逕為辦理終止租約登記。協調不成者，應於權利變更登記後函知有關機關逕為辦理租約標示變更登記。
第 49 條 重劃前已辦竣登記之他項權利，應依本條例第六十四條﹑第六十四條之一﹑第六十五條及其施行細則第九十一條﹑第九十二條等規定清理。