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內湖、南港、大同、土地漲最兇

台北市政府地政處長黃榮峰表示，明年土地公告現值全市平均漲幅為6.69%，各行政區又以內湖區、南港區、大同區的漲幅排名前三名。內湖區因為捷運內湖線預定98年通車，加上都市重畫、東湖聯外道路通車、內湖科技園區的電子產業進駐等因素，漲幅達9.02%，超越南港區的8.1%。

南港區則受惠南港車站特定專用區開發、小灣段區段徵收及南港經貿園區啟用，帶動地價上揚，排名第二。

大同區因老舊社區都市更新及捷運新莊線將通車的便利，土地現值也水漲船高，以漲幅7.86%排名第三。

一般地價上漲幅度最大的，是配合南港車站特定專用區的特商Ａ用地，漲幅達58.02%；南港車站特定專用區特商Ｂ、Ｃ用地，漲幅53.61%居次；第三為漲幅49.31%的內湖環山路一段、西湖國中西側的「工二」變「住三」用地，將由建設公司推出豪宅建案。

士林官邸每坪開價300萬

鄉林建設「士林官邸案」昨日正式公開，每坪開價300萬元，創國內房地產價格新高紀錄，不過，有關實際成交價，鄉林董事長賴正鎰說是「秘密」，不願透露。

鄉林士林官邸案基地位於台北市中山北路與福林路口，面積約1,138坪，該案從買地到推出，始終是市場關注焦點；規劃定位為「企業首腦全球指揮所」的頂級商用不動產，僅21戶，每坪開價300萬元，坪數226到250坪不等，平均每戶總價約七億元，全案總銷達150億元；但對於實際成交單價多少？鄉林不願透露。

賴正鎰指出，目前該案已售出11戶，四成是國際買家、四成台商、兩成是台灣企業主，其中台灣企業主背景包含一戶科技業、兩戶傳產業，推出後不但吸引250組企業預約，目前中國、日本、馬來西亞等地都有大型企業主在洽談中。

為打造產品獨特性，該案強調未來要將涵碧樓的管理服務引進，賴正鎰說，由於戶數有限，將針對客戶進行評鑑，包括事業規模、個人資產、社會地位、社會參與、公益形象、兩岸三地影響力等六個面向分析評比。

第3季土地標售亮眼共脫標8筆

房地產景氣回溫？高雄市地政處第3季土地標售，昨天吸引51標搶進，共脫標8筆土地、總金額近18億5千萬元，總計今年已售出22億元，創6年來新高！

京城建設標下2塊土地，54期重劃區緊鄰漢神巨蛋以西、新庄仔路以南的新博段7地號土地，底標價3億8千餘萬元，吸引19家投資人搶標，京城建設以6億7千餘萬元、高出底價2億9千餘萬元得標，每坪單價高達61萬2千餘元。

京城另以3億6千餘萬元，標下農十六區段徵收的龍中段，高出底價5千3百餘萬，兩塊地共砸下近10億元搶標，是此次大贏家。

另一筆同樣位於54期重劃區的土地，由某建商代表人李瑞玟以6億6千餘萬元得標，高出底價2億6千餘萬元，每坪單價也衝破60萬元。

此外，高坪特定區第一、二期緊鄰坪頂國小及公園綠地的建地、高雄大學區段徵收區，共有4筆建地脫標，但超出底價金額均不高，每坪單價介於4萬1千至10萬7千元之間。

此次標售的54期、農十六區段土地，周遭生活機能良好，果然引起搶標，這是否意味著高雄房地產景氣回溫？地政處長謝福來強調，今年3、4月標售土地真的乏人問津，這次祭出的低價策略奏效，可見有投資價值的土地，建商還是搶著要，房地產景氣有逐步增溫趨勢。

搞烏龍，賣地230萬、繳稅205萬

賣一塊土地獲利230萬元，土地增值稅竟然高達205萬元，這等離譜的事發生在台南市，一名住在台南安南區的七十四歲老農夫，一年半前賣空地，卻因為都發處錯發土地分區使用證明，原本屬於免稅的公共設施保留徵收地，如今卻變成市地重劃地，讓老農夫頻呼：怎麼可能！

一紙證明出錯 免稅變百萬增值稅

楊老先生不甘權益受損，找上民代陳情，民代追查發現， 楊老 先生在出售空地前，曾向台南市都發處申請土地分區使用證明書，當初都發處明文函釋，土地屬於免稅的公共設施用地，日後尚須經徵收取得， 楊老 先生因此才進行土地買賣。但最近卻接獲台南稅務局來函，表示該筆土地依細部計畫規定，屬安南區新順公辦重劃範圍，因此要追繳205萬元土地增值稅。

百萬訴願金，老農無能為力

民代追查後，台南稅務局坦承有疏失，雖然民代要求相關單位要專案處理，而且在訴願案成立前，不得轉行政執行處強制執行，但由於依法訴願，得先繳半數稅金100萬，這讓 楊老 先生傷透腦筋。 楊老 先生無奈地表示，地都賣出去了，所得也分給六名子女，哪來的錢提訴願？這起官方 烏龍讓老 先生無辜受害，卻必須自行設法解決，連旁人也大抱不平！

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參考法規：農業發展條例第3條第10、11款、農業發展條例施行細則第2條第1～5款。

Setp 2 設定預算配比

要蓋農舍之初，吳威聖建議首要考慮的是這間農舍的機能，是要當住家、還是度假為主的第二屋。再評估所需空間，來設定預算的規模。建議預算比例可以掌控在建築物70%，設施、設備、傢具等20%，景觀植栽綠化等10%。

依現行法規，在新的農發條例公布以後所買賣的農地，都需要有2.5分（約756坪）以上才能合法申請農舍興建，所以「可蓋農舍的農地」費用=每坪單價x756。

參考法規：農業用地興建農舍辦法第3條、6條第1～5款、農業發展條例第18條。

Setp 3 設定合適的農地條件

想選擇合適的農地來蓋農舍，有3個必須考慮的重要因素：

1.交通：避免購買被其他土地包圍的農地，沒有任何聯外道路容易發生路權糾紛。

2.土地形狀：若有太多無法利用的畸零邊角，會造成使用面積減少。

3.坡度、坡向：農地的坡度坡向會影響土地利用及水土保持。超過30度無法申請農舍（若3分之1未超過30度則可），必須先做好水土保持，坡度在15度內。活動斷層或順向坡有滑動之虞者應避免。

★地震帶查詢：至中央地質調查所，查詢全台各地斷層帶的位置，避免買到在斷層帶上的土地。

網址： http://cgsweb.moeacgs.gov.tw/result/Fault/web/index-1.htm

參考法規：山坡地土地可利用限度分類標準第一條。

Setp 4 瞭解法規與自身權益

通常購買農地可透過土地仲介、代書提供相關服務與法定程序處理，但買方基本概念可確保自身權益。

1.使用分區：非都市土地可由土地登記謄本之「使用分區」及「使用地類別」分辨是否為農地；都市土地則需向都市計畫主管機關申請土地使用分區證明書，若是農業區或保護區者即屬農業用地。

2. 土地權屬：在選擇土地時別忘評估土地權屬。透過土地謄本注意土地是否有抵押，如果是抵押銀行借款就還好，如果是抵押給「個人」就要警覺。還有，土地是否有數人持分，如果有，就要注意此地買賣是否經「全部的持有人」同意。 參考法規：農業發展條例施行細則第2條第1～5款、農業發展條例第3條第10、11款

Setp 5 進行農地買賣交易

如果不熟悉契約內容，不妨參考內政部訂定之定型化契約範本（ http://www.land.moi.gov.tw/realestate/b01/b01-3.htm ），當然如果有足夠預算請律師，由律師幫你審閱當然再好不過。

1.再次確認土地權屬：即使簽約前已經看過土地、建物謄本，但在簽約「當天」仍需再調閱土地及建物謄本，以防中途產權或借貸設定有所異動。

2.簽約：簽約金為總價的10～15%。賣方則將土地、建物所有權狀「正本」交由地政士保管。

3.用印：雙方備齊戶籍謄本、印鑑證明及印鑑章，由地政士辦過戶。

4.完稅：契稅和土地增值稅單發下來後，雙方須繳納稅款。

5.交地：尾款交付給賣方，賣方將房屋土地點交給買方。

6.稅費分攤：通常買方負擔契稅、代書費、登記規費、公證費、保險費、貸款代辦費；而地價稅（農地未有違規使用者免負）、房屋稅、水電瓦斯等在農舍交屋前應由賣方負責。

參考法規：地政士法第16條、土地稅法第5-1、30-1、30、39-2、39-3、5條。

地選擇與購買心態教育

農地不同於建地，一般人購買農地，主要是為了有一個接觸大自然的好地方。除了自身評估是否可以長期處在蚊蟲主要分布地帶外，客觀與主觀條件也要評估。

既成道路與水電成關鍵

有些農地不一定鄰接道路，在買的時候，可能地主帶看地的時候，是別人開的路，吳威聖提醒，若買地之後，可能會有路權的糾紛，可能導致出入道路受控管。

判斷方式：既成道路：鋪柏油、鋪水泥才是公用地。碎石子、泥寧路，可能就是私人路。要買賣時請地主出示地籍謄本，檢視上面有畫出路徑者。

水電管線：台電有義務申請後配合電線配線，水源則要詢問鄰居附近有否缺水問題。

農地貸款成數低，勿抱投資心態

除非是農民可以跟辦理農業融資。一般自然人買農地貸款，銀行接受的貸款成數約為40～50%左右，加上農舍只能蓋10%，建議要有穩定收入或經濟能力，貿然貸款會造壓力，更不要用投資心態來買農地。

標售士林區等7處國宅內店舖，歡迎踴躍投標

臺北市政府都市發展局於98年9月10日公告標售17戶零星國宅社區內店舖及辦公室，並訂於9月30日下午2時於該局南門辦公室(羅斯福路1段8號10樓禮堂當眾開標。有意參與標購民眾可自98年9月15日起至該局秘書室(市府路1號9樓東南區出納)洽購投標書表(1份100元)，詳細標售資訊，可以利用臺北市政府都市發展局網站

（網址：http://www.udd.taipei.gov.tw  的公展公告-不動產標售租公告查詢相關標售公告、投標須知等），亦可電洽23572841、23572842由專人解說。

另都發局說明，本次公告案係按現狀標售、標租，並訂於9月16、17及18 日計3天開放現場參觀(上午10時至12時、下午2時至4時，需先電話預約看屋時間)。本次17戶標的，其中第1、2標為「基隆河十號地」國宅店舖，座落士林區精華地段，近捷運劍潭站，可利用捷運淡水新店線轉接各線，對外交通極為便利。另15戶標的物，雖屬舊標的，因標售底價及每月標租底價或有調降，亦是投資及開店創業的不錯選擇。都發局竭誠歡迎有意投標的民眾或法人團體踴躍參與投標。

房市／小套房解禁！靠捷運、明星學區，貸款最高可達8成

過去銀行對於小套房貸款承做較謹慎，甚至有些銀行將小套房列為拒往戶，不過，近來銀行陸續放寬小坪數套房的承作標準，甚至放款較保守的老行庫，對於位於捷運等精華地段的小套房，貸款成數最高可達8成，以目前台灣前三大房貸行庫來說，15坪以內的小套房，台銀可貸到8成、合庫7成5，土銀則可貸到7成。

目前包括土銀、合庫及台銀對於小套房貸款還是有承做，不過，貸款條件各有不同規定，台銀表示，銀行承做小套房貸款意願低，主要是擔心轉手不易，不過，對於地段好的小套房，台銀還是會視個案承做，尤其是坐落在捷運等交通便利的精華地段，像是捷運共構或是位在明星學區的小套房，貸款成數最高還可達8成。

至於土銀也有承做15坪以內的小套房，土銀表示，如果是位在台北市或是其他縣市距離捷運500公尺以內，包括已在興建中的捷運，貸款成數最高可達7成。

合庫房貸業務也承做小套房，合庫指出，在貸款成數上，會比一般房貸少0.5成，以位於台北市及台北縣A級都會區房屋為例，一般房貸最高可貸8成，若是小套房則最高只能貸款7成5。

不過，銀行也指出，由於目前民營銀行對於小套房承做意願不高，公股行庫房貸部分，雖然還是有承做小套房，但也會特別小心，並不是來者不拒，還是會看地段而定。

需求不明顯，北市商辦空置率難降

〔記者陳信升／台北報導〕全球各國的經濟數據正由衰退轉向復甦之際，反觀台灣情勢，因風災與疫情的影響，恐對下半年的商辦市場添加不確定因素。

根據永慶房屋商仲部的觀察，台北市公司營業登記家數從去年至今年七月的淨成長為負四六四一家；民間企業的就業人口的變動率，今年以來多數月份也都維持在負三％以上，足見北市的商辦需求仍不明顯。

永慶房屋商仲事業部協理黃增福表示，從去年第三季金融海嘯爆發以來，至今年第二季為止，北市總體商辦空置率從六．六三％上升到八．九九％，增加了二．三六個百分點，租金則因空置率居高不下，從每坪平均二○一七元下跌到一八九九元，跌幅達五．八六％。

黃增福分析，北市的就業狀況其實還未好轉，將影響辦公室使用面積；民間企業的停業速度比新設立速度要快，同樣會對辦公室需求帶來負面影響。黃增福也因此預估，北市商辦近一成的空置現象，恐怕不易改善。至於價格部分，北市商辦也出現追價乏力的狀況。

黃增福表示，五、六月時因開放中資企業來台議題發酵，包括松山、信義、中山區等商圈的成交價量明顯好轉，但至七、八月，則出現辦公產品的價格漲幅，已令買方無意追價，加上北市的辦公租賃需求尚未改善，商辦價格可能會經歷為數不短的盤整期。

不過，從行政區的公司登記變動數字，仍可看出內湖地區是逆勢上揚的區域。尤其台北市各區今年七月與去年同期相比，公司登記變動皆有減少現象，唯獨內湖區淨增加了一六一家，其中以瑞光路及洲子街上的商辦詢問度最高，兩路段五年來的平均漲幅分別以九十三％及八十六％，遠優於其他區域。

處特別變賣程序之公告拍賣聲請應買參考要點

一、聲請應買法院特別變賣程序公告拍賣之不動產者，應以書狀向法院為表示。

二、聲請應買之程序：
聲請應買法院特別變賣程序公告拍賣之不動產者，應同時繳納保證金，並注意下列事項：

  1.記明執行案號。 

  2.該執行案號之不動產有數標者，應載明應買之標別。 

  3.應買人為自然人者，應提出國民身分證影本；未領取國民身分證者，應提出相類之身分證明文件影本。應買人為法人者，應提出相當之證明文件影本。 

  4.應買人為未成年人或法人者，應於聲請應買狀上載明其法定代理人之姓名（父母為未成年人之法定代理人，除不能行使權利者外，父母均應列為法定代理人），並提出法定代理人之證明文件、國民身分證影本。 

  5.應買人委任代理人聲請應買者，應提出委任狀，並附於聲請應買狀。代理人為自然人者，應提出國民身分證影本，並應具有民事訴訟法第七十條第一項但書及第二項規定之特別代理權。 

  6.數人共同應買者，應分別載明其權利範圍。如未載明，推定為均等。 

  7.拍賣標的為耕地者，私法人應買應將主管機關許可之證明文件附於聲請應買狀。 

  8.應買人為外國人者，應將不動產所在地縣市政府核准得購買該不動產之資格證明附於聲請應買狀。 

  9.應買人為優先承買權人者，宜將證明文件附於聲請應買狀。

三、保證金得以下列方式之一繳納：

  1.聲請狀內併附經金融主管機關核准之金融業者為發票人，以法院為受款人之支票、匯票或本票。 

  2.於上班時間內洽承辦股書記官開具繳納保證金通知，向法院出納室繳納，取得保證金收據附入聲請應買狀內。 

四、准許應買之程序

  1.應買人須於法院公告牌示之日起三個月內向法院為應買之表示。法院於詢問債權人及債務人意見後，始許其買受。

  2.應買之順位，以聲請應買狀到達法院之時間先後定之。 

  3.聲請應買狀到達法院之時間無法判斷先後者，以抽籤定其優先順位。 

  4.不動產依法有優先承買權人時，待優先承買權人放棄承買確定後，始許應買人買受。 

五、繳納尾款之期限及效果

  1.保證金抵繳價款之餘額，應於法院繳款通知到達後七日內繳足全部價金，不得以任何理由要求延長繳款期限。繳納尾款之票據受款人應指定為法院。 

  2.逾期未繳款者，視為放棄應買資格。如再行拍賣所得價金低於原拍賣價金及因再拍賣所生之費用者，該應買人應負擔其差額。 

  3.放棄應買資格者，其繳納之保證金，須待確定前款之差額並扣抵後，仍有餘額時，始無息退還。

六、法院不許應買人聲請應買，或法院許其應買後再依法撤銷准許者，應買人所繳納之保證金、尾款無息退還。 

七、私法人除符合農業發展條例第三十三條但書之規定外，不得應買或承受該條例第三條第十一款規定之耕地。 

八、應買人應注意查明應買之不動產是否有積欠大樓管理費、水費、電費、瓦斯費、未繳清之工程受益費或其他稅捐、費用。於辦理權利移轉登記時，應自行處理相關事務，不得以任何理由要求法院處理。 

九、有下列情形之一者，應認為聲請應買無效：

1.未以書狀聲請應買。 

2.於法院公告牌示之日前應買。 

3.於法院公告牌示之日起逾三個月後應買。 

4.合法聲請停止特別變賣程序後應買。 

5.應買人為該拍賣標的之所有人。 

6.應買人為未繳足價金而再拍賣之前拍定人或承受人。 

7.應買人為未成年人，未由其法定代理人代理聲請應買，或未於聲請應買狀上記載其法定代理人姓名。 

8.應買人為法人，僅記載法人名稱、事務所，而未於聲請狀上記載其法定代理人之姓名。

9.委由他人代理聲請應買，未將委任狀附於聲請狀。 

10.代理人無第二點第五款所示之特別代理權。 

11.聲請應買狀記載之字跡潦草或模糊，致無法辨識。 

12.聲請應買狀既未簽名亦未蓋章。 

13.應買時未繳納保證金，或應買人於聲請狀內所附之保證金票據不符合第三點第一款之規定。 

14.應買之價格較拍賣公告記載之價格為低。 

15.分別標價合併拍賣時，聲請應買狀載明僅願買其中部分之不動產及價額。 

16.聲請應買狀載明其應買之不動產指定登記予應買人以外之人。 

17.聲請應買狀內附加應買之條件。 

18.拍賣標的為耕地時，應買人為私法人而未將主管機關許可之證明文件附於聲請應買狀。

19.應買人為外國人，未將不動產所在地縣市政府核准得購買該不動產之資格證明附於聲明應買狀。 

20.拍賣標的為原住民保留地，而應買人非原住民。 

21.其他符合拍賣公告特別記載應買無效之情形。

十、本聲請應買參考要點與不動產拍賣公告不符者，以該不動產公告之記載為準。

十一、不動產拍賣公告與其附表所載之拍賣條件不符者，以該附表之記載為準。

     ( 各地方法院規定或有些許差異，請逕洽當地法院或請教專業人士 )

換屋要愈換愈好，謹記停看聽

【聯合報╱張世雅／撰文】

房子小了想換屋，小孩到就學年齡想換屋，工作換地點想換屋，房子舊了更想換屋，換屋原因百百種，有人基於預算、學區、交通等因素而選擇中古屋，有的人則是非新屋不換，是否非得要美輪美「換」，才能愈換愈好？

根據永慶房屋的統計，人一生購屋次數平均約為三次。首購的原因大多來自於個人自住、儲蓄投資或是新婚；第一次換屋年齡約在40歲以上，此時事業已有相當基礎，因此多半會以住宅品質為首要考量，選擇市區豪宅，藉以彰顯個人社會地位，或是選購透天別墅，有足夠空間親近大自然；第二次換屋大多著眼於養老，此時購買的產品依個人不同的需求而較為多元化，諸如對就醫或對生活機能的需求等，市區或郊區各有所好。

祥傑建設副總經理吳斐琳表示，換屋，代表的是經濟環境的改善、購屋能力的增高，以及生活品質的提升。而以地理環境來區分的話，在高雄市的換屋族群，多是在大樓產品間更換，從小坪數換到大坪數，因為高雄市寸土寸金，別墅產品總價帶在二、三千萬元，供給量少，也不是一般中產階級的換屋選項。

但若是縣市合併後的大高雄區，換屋的選項則多了透天別墅，像是高雄縣的鳳山、仁武、鳥松，以及橋頭新市政等地，透天別墅不僅地坪大，滿足南部民眾對透天產品需求，而且將透天產品以社區型的管理方式，解決購屋者擔心的治安問題。

名發建設副總經理曹顧贏指出，捷運站的便捷性，是改變房地產結構最重要因素。高雄捷運十字形的規劃，串聯高雄縣市，也將高雄南、北兩端的民眾互相流動，帶動不同的居住人口。從高雄捷運通車至今，捷運站周邊換屋個案產品行情不斷推升來看，交通動線流暢，確實是中產階級客層購屋的考量重點。

三禾廣告總經理黃永清表示，換屋要能愈換愈好，應謹記「停、看、聽」三個要訣。「停」是要買之前應再多給自己時間想清楚，不要決定得太倉促，買後再來後悔，徒增買賣雙方的困擾。「看」是要多比較，就個案格局、地點、方位、建材等，多看幾次，才能買到最合適的居家處所。「聽」是要多方打聽，了解區域行情，因為已經是第二次買屋，對於屋況的掌握已有經驗，也能問到核心問題，多打聽就能多蒐集資訊，做出明確的決定。