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祭祀公業出售土地容積移轉權益取得之收入應課徵營業稅

財政部臺北市國稅局表示，祭祀公業將其土地容積移轉權益，出售與建設公司取得收入，應依法報繳營業稅。

該局說明，祭祀公業係由特定人捐助財產，以祭祀祖先或其他享祀人為目的之團體，雖非以營利為目的，但依加值型及非加值型營業稅法第6條規定，如有銷售貨物或勞務之情事，即屬營業稅課徵範圍，應依法報繳營業稅。因此，祭祀公業依「文化資產保存法」及「古蹟土地容積移轉辦法」出售土地容積移轉權益與建設公司取得收入，核屬加值型及非加值型營業稅法第3條第2項所稱之銷售勞務，自應課徵營業稅。

該局指出，祭祀公業如係經常性銷售貨物或勞務，例如將不動產出租與他人使用按期取得收益，自應辦理營業登記，依加值型及非加值型營業稅法規定報繳營業稅；如僅有出售土地容積移轉權益取得之勞務收入，並無其他收入，可參照財政部75年9月30日台財稅第7535812號函規定，自行填寫「機關團體銷售貨物或勞務申報銷售額與營業稅額繳款書」於銷售之次月15日前，向公庫繳納營業稅。

該局提醒，祭祀公業如有銷售貨物或勞務情事，應依上開規定報繳營業稅，以免經查獲遭受補稅處罰。

財政部臺灣省中區國稅局雲林縣分局表示：贈與人贈與免徵贈與稅之公共設施保留地予子女，其子女轉贈地方政府取得可移轉之容積，贈與人再以本人為負責人之建設公司與其子女所取得之可移轉容積合建，使其子女獲配售屋款，達到無償移轉應稅財產予子女而規避稅負之目的，應就實質贈與移轉之財產，依遺產及贈與稅法第4條第2項規定課徵贈與稅。

最近有一案例，納稅義務人甲君於93年8月13日先贈與子女公共設施保留地，並於93年9月20日完成登記，其子女於93年9月23日轉贈地方政府取得可移轉容積獎勵，甲君於94年1月5日再以本人為負責人之建設公司與子女所取得之可移轉容積合建，使其子女於96年間獲配售屋款，此種透過迂迴之安排，達到無償移轉應稅財產予子女而規避稅負之目的，應就實質贈與移轉之財產，依遺產及贈與稅法第4條第2項規定課徵贈與稅。

為落實愛心辦稅，其實質贈與移轉財產之行為，係在98年8月31日以前者，准予補稅免罰，如其實質贈與之行為，係在98年9月1日以後且未申報贈與稅者，除補稅外並應依同法第44條處罰。又上開基準日後納稅義務人如仍有此類逃漏贈與稅之行為，請依稅捐稽徵法第48條之1自動補報，以避免遭受處罰。

有關遺產稅申報事宜若有疑義，請利用該分局免費服務電話0800-000321洽詢或上中區國稅局網站 www.ntact.gov.tw 點選網頁電話，該局將竭誠為您服務。

如何預防房地被盜賣事件發生

不動產價值高，常為不法之徒覬覦之目標，加上經濟不景氣的影響，國內近年發生多起土地詐騙案，報紙刊載二起詐騙集團盜賣土地的事件，以下就該二起事件提出說明，提醒民眾加強注意防範，以保障自身財產安全：
詐騙集團鎖定標的物後，找人冒名以身分證遺失為由申辦補發身分證、變更印鑑，進而冒名申請補發所有權狀及盜賣土地：
詐騙集團鎖定的對象多為年邁的大地主，經由向地政機關申請土地登記謄本、地籍圖謄本等資料，篩選後再決定詐騙對象，並以身分證遺失為由，冒名向戶政事務所辦理補發身分證及變更印鑑，再到地政事務所申請補發土地所有權狀，等領到權狀後，就把土地變賣。

詐騙集團將鎖定的標的物上網標售，讓不知情的仲介業介紹客戶購買：
詐騙集團將鎖定的標的物，以低於市價許多的價格上網標售，經仲介公司人員發現標售土地的訊息，不疑有他，即介紹客戶購買，詐騙集團並偽造土地所有權狀及印鑑證明，以騙取買方及仲介公司的信任，直到前往地政事務所辦理過戶時，才被地政事務所人員發現權狀及印鑑證明是假的，但該冒名的賣方早已不知去向，買方所支付的訂金及部分款項也無法追討了。
如何提高警覺避免房子被盜賣呢？
提供下列幾點注意事項供參考：
戶政事務所現在有辦理指紋建檔的業務，如果在戶政事務所有建立指紋資料的話，就不會被冒名辦理補發身分證及變更印鑑。
經常出國或是不住在戶籍所在地的人，應該請親友、附近鄰居或大樓管理員留意是不是有地政事務所寄來受理補發權狀的通知，並馬上拆開信件了解是否有被冒名申請補發權狀。
權狀、印鑑章、印鑑證明及身分證件應妥善保管好，千萬不要任意交給別人，如果權狀丟了，應該向派出所報案，並儘速向地政事務所申請補發權狀。
要賣房子的人，如果不能親自到地政事務所辦理過戶的話，一定要委託給有執照而且有加入公會的地政士（以前稱為土地登記專業代理人，民間習慣稱為代書）代辦，才有保障。
想要委託房屋仲介公司或仲介行賣房子的人，一定要找有辦理公司登記或商號登記以及經過地政處許可、備查，而且加入公會的業者，才有保障。
買屋、賣屋找合法地政士，讓您產權有保障
　一般民眾要辦理土地、房屋的產權登記、抵押貸款或是辦理繼承等，都知道要找代書或掮客，內政部為管理代書業者，早在民國七十年就訂有「土地登記專業代理人管理辦法」，現為提昇土地登記專業代理人之水準，健全專業證照制度，於 民國九十年十月二十四日 經總統公布「地政士法」，該法並於九十一年四月二十四日施行，所以現在代理他人向地政事務所辦理登記案件，不但要經過考試及格，並且要向地政處申請開業執照，以及加入公會，才可以執業，也不再稱為「代書」、「掮客」、「土地登記專業代理人」，應該稱為「地政士」才對。

另外，買賣房子或抵押貸款時如果沒有印鑑證明，可以找具有簽證人資格的地政士辦理簽證就可以了，具有簽證人資格的地政士都是有相當豐富經驗，而且信用良好，由地政士辦理簽證更有保障。

買賣房屋指南參考

隨著國內經濟的起飛與社會的進步，台灣的房屋市場已邁入「換屋時代」，成屋的買賣交易隨之而日趨頻繁，房屋仲介業也成為新興的服務業。　　　　　
當您擁有房子而準備將它出售時，到底有那些事情必須事先慎重地考慮呢？倘若您從未有過售屋的經驗，多半會因此而感到困擾。　　　　　
在此，謹針對售屋前所應注意及考慮的事項，在以下重點式說明，提供您售屋前參考：
首先決定房屋售價
自己心愛的房屋，一但決定要出售，首先要考慮的就是該以何種價格來訂價，才算合理。房價的決定是有其客觀的因素，而非完全憑自己的喜好來決定。既然決定將房屋出售就要將價位訂在合乎市場行情的範圍內，才不會有價格訂得太低以致後悔；或是價格訂得太高，拖延時日無法售出的情形。如何為自己的房屋決定價格，這不是一件容易的事。由於大部分的屋主對房屋市場的行情並無十分清楚，因此經常會因此而吃虧。最妥當的辦法，是請專家來為您鑑價；但是在請專家為您鑑價之前，您也可以自行調查附近的行情，作一個粗略的估價。一般國人的交易習慣是「貨比三家不吃虧」，因此您可就附近與自己條件相似的房屋售價來作優劣比較，作為自己訂價的參考。但是您所探詢到的往往只是別人的開價，至於成交的價格，由於國人保守的習性，通常是不願輕易說出來的。
提高房屋的附加價值
在售屋之前，如能保持房子的最佳狀態，甚至做些整理、裝飾的工作，使房子看來乾淨、整潔，則可以給予買方較好的第一印象，因而提昇房屋的價值感，以較好的價格售出。您可以在售屋前將房子重新粉刷整理，讓人覺得煥然一新；同時應該檢查水管有無漏水、磁磚有無破裂等情形而予以整修；再將室內整理清潔，擺些裝飾品。這些工作雖然需要花些勞力和金錢，但是在提昇房屋的價值上卻是十分值得的。

認識房屋交易
流程就房屋的交易過程而言，最重要的就是必須安全，所以必須對房屋買賣的過程詳加瞭解，才不致因為不懂而產生糾紛，遭受莫大的損失。因此，最好先請教專家，對於房屋交易過程，以及在買賣中可能產生的風險，先有基本的瞭解才好。如果您從未賣過房子，那麼從收定、簽訂買賣契約、決定付款方式、用印、完稅到過戶、交屋，最好能有專家從旁協助您；否則，從用印時，將權狀和印鑑證明交買方所指定的代書起，您可能就會擔心是否能將尾款完全收清。因此，如果可能的話，至少應找一位買賣雙方都認識而值得信賴的代書，來處理雙方買賣房屋的事宜。

自售或交給仲介公司代售
假如您的房屋要在一定期限內售出，以便將資金作其他用途；或是沒有時間自己售屋，則可考慮將房屋交給仲介公司代為銷售。倘若決定自售，則必須考慮清楚自己有無足夠的時間、能力、耐性來完成賣屋繁瑣的工作。如果您決定將房屋交給仲介公司處理，如何判斷並選擇一家值得信賴的仲介公司，是您必須考慮的首要大事。基本要件是仲介公司必須信譽良好、正派經營，不賺差價、只收固定服務費，在您委託前，仲介公司應提供您免費房價評估及行情資訊。當您簽訂委託合約後，從廣告促銷、現場參觀、條件交涉、買賣合約之簽訂與公證、貸款塗銷、到收清尾款及交屋事宜，仲介公司應提供您一系列的服務。若仲介公司能進一步提供您歐美地區所採用的鑑證交易制度，則對您的權益將有更充分的保障。具備上述功能仲介公司，將可讓您在安全、迅速且價格又合理的情形下，順利將房屋出售。

過戶詐騙損失大，專家賣屋最保險 

自售雖能省仲介費，但卻須承擔更嚴重的交易風險，購屋專家提醒，自售存在多項陷阱，透過專業房仲公司協助把關，才能安心順利完成售屋。
《不動產經紀業管理條例》實施後，房屋買賣已走向「仲介化」，目前北中南三大都會區，透過仲介買賣房子的比率平均逾7成，大台北地區更高達近85％。購屋專家說，自售雖能省下仲介費，但卻必須承擔更多看不見的交易風險與房價損失，自售未必比委託仲介售屋有利。例如，不瞭解委售代書流程、房地產登記、貸款步驟、沒有好的銷售管道、不知如何提升房屋賣相等，結果仍常是賣不出去，或甚而發生被詐騙，得不償失。
提醒準備售屋的屋主們，若要選擇自售，很可能會發生下列狀況，須特別留意：
第一，遇到假買方
賣房子最怕遇到惡意詐欺的假買方，或是遇到掮客刻意打壓價錢賺取差價。
專業房仲的作法：協助事先過濾客源，謹慎判斷客戶，確認買方背景，避免風險發生。
第二，證件被盜用
賣方把身份證、權狀等證明文件，交給買方辦理過戶時，結果被拿去做抵押、借錢等用途，讓屋主「屋」「財」兩失。
專業房仲的作法：建議屋主不要太早將產權資料外流，或是只提供委售資料影本，並在影本上簽註「僅提供某某公司某某用途使用」等字樣，避免資料被盜用。
第三，收不到尾款
房子過戶後，惡意的買方將銀行貸款領走，讓屋主收不到尾款。房仲公司建議，這時賣方可請買方開立限時兌現的本票，或請銀行直接將貸款撥入賣方帳戶。
專業房仲的作法：大多房仲公司有跟銀行合作「履約保證」服務，不會讓賣方拿不到尾款，可避免上述問題。
第四，買賣無效
若是賣方本身沒有售屋資格，或是承買人資格不符，都會造成買賣無效。
專業房仲的作法：仲介經紀人在簽定委託銷售契約書時，會先確認委售人的身份資格的確是所有權人本人；對於要約購屋的買方，也會確認必須符合法定資格，年紀、條件、購屋償債能力、信用狀況等，都會審核清楚，讓售屋人放心。
第五，交屋糾紛
交屋後買方對屋況、使用權有爭議，常會發生要求賠償的情形，引起糾紛。
專業房仲的作法：建議售屋人誠實告知屋況，並協助建立「屋況說明書」，將一切權利細節詳細註明契約中，以保雙方權益。
此外，專業房仲會建議屋主甚或協助屋主，事先將屋況打掃整齊，以提升賣相；詳細蒐集區域行情分析、交通生活機能資訊，提供準買方更充裕的購屋資訊；利用媒體、廣告、網際網路，廣泛宣傳物件訊息。提醒消費者，透過房仲公司協助專業把關，賣房子的消費者才能安心售屋。

標得房屋，如該屋為空屋，應如何處理？

（一）如為點交空屋應如何處理？

一般來說，所謂 " 空屋 " 多是指在執行法院實施查封時，該查封的屋屋無人居住或無人在內者，因此，假如是屬於可以點交的空屋，拍定人除應具狀聲請點交外，並應注意點交前，債務人以外的第三人，假冒各種假租約或其它虛偽使用關係，主張在查封前，業已占有標的物，而使得執行法院臨時決定不點交，致影響標的物的交付佔有，另外在點交時，最好做好換鎖工作，以防第三人趁機再行占有徒生糾紛。

（二）如為不點交之空屋應如何處理？

當第三人陳報執行法院主張在標的物查封前已經占有，但查封時卻發現該查封房屋為空屋，即無人在內居住情形，此時通常實務作法，大多只需第三人於查封期間拍賣公告前，將租用，借用或其它使用關係以書證（如租約或借用契約，契約書）陳報於執行法院，執行法院大部分會依不點交程序處理，即使是空屋也無法聲請點交，因為執行法院只管查封時形式上第三人有無在查封前占有，至於確實有無占有權源，則並非執行法院職權所及，應是另一法律關係始能依訴訟主張，所以投標人應留意空屋不點交在將來請求遷讓房屋，多一層的官司糾葛。

法拍 》可確定點交(佔４０％)
查封時確定為空屋、屋主自住、第三人無權佔有、承租人被排除租賃權，拍定後法院會依得標人之聲請，以司法程序將房屋點交給得標人。

法拍 》有條件點交(佔４０％)
查封時無人在場，法官命債權人查報使用情況，債權人為使拍賣價提高，以確保債權，因此經常查報不確實，所以拍賣筆錄會註明：「債權人陳報空屋，若屬實則點交，投標人應自行查明」，此為有條件之點交。

法拍 》確定不點交(佔１０％)
查封前即有租約，且無法被排除租賃權，拍定後確定不點交。在銀行貸款設定之前即有租約存在，此租約便無法被法院排除；通常此類案件，債務人牽涉偽造文書之刑責居多，遇上強勢的債權銀行，便會另行訴訟排除。銀行未排除之前，投標人有很大的投標風險。

法拍 》點交變不點交(佔５％)
拍賣筆錄註明點交，但拍定前臨時有第三人主張租賃關係，法院改為不點交處理。當標得此類型案件，如不願承受不點交的麻煩，就要保握時效，向法院據理力爭，請求撤銷拍賣，返還投標價金；縱然耗費心力，但總是亡羊補牢，避免「不點交」風險。

法拍 》不點交變點交(佔５％)
拍賣筆錄註明不點交，但現住人已搬離，且為善意第三人，只要做好保全程序，待取得「權利移轉證書」，即可自行開鎖點交房屋。

以上五種點交狀況，對於有專業經驗之投標人，因個案及承辦法官的自由心證，而有不同判斷及解決方法；但如亳無經驗投標人，經常會有誤判情況及不正確處理，造成拍定後交屋極大困擾，不可不慎！

賣屋手法，找人頭超貸、套利再法拍

法拍屋業者如何賺大錢？熟悉操作模式的業者說，先大量招募員工，再以「人頭」購買法拍屋，可規避營業稅、營利事業所得稅；還有人靠關係辦理高額貸款，等於不花錢買房子，即使日後賣不出去，頂多再被法拍。

業者通常以一百萬元向法院標下法拍屋，再花卅萬元裝修，然後帶新進員工來看這棟改裝過看起來很高檔的法拍屋；這時老闆或經理人向員工遊說，可以個人名義由公司作保，向金融機構借貸，三年內保證能收到卅萬元到五十萬元利潤。員工多數願意當人頭。

由於員工獲得「公司派」支持，一百多萬元的房子，經過鑑價常能得到金融機構溢價融通，甚至貸到兩百萬元以上高價，即使扣除原投資標金與裝潢費用，公司至少又多了近百萬元資金，可以再購買第二間法拍屋。變成一百萬元可以買賣兩、三間以上法拍屋，讓公司業務量擴大。

對公司而言，買賣法拍屋過程只有個人名義，沒有公司營利的買賣發票，國稅局無法依公司法扣取百分之十營業事業所得稅、營業稅；人頭戶的員工只需繳交財產交易所得稅。

如果法拍屋後續買賣不順利，公司可以放棄房屋所有權，讓這棟法拍屋再次逾繳，了不起還給銀行，再辦第二次法拍；這時賠上的是當人頭的員工信用。

法拍市場很黑，海蟑螂霸屋、代標業坑殺

金融海嘯以來，法拍屋數量大增，法院充斥代標業、投資客和海蟑螂操作，法院為避免特定人士掌控拍賣，因而加強資訊透明、強化監視設備防範。

法院人士指出，買法拍屋的多以投資客為主，部分投資客又與黑道結合，為了要得標，常會恐嚇威脅其他人不能進來投標。

據指出，北部地區的法拍屋投資客競爭激烈，日前發生一間精華地段房子標售時，黑道老大為要得標，事先警告其他投資客不能進場。投標當天，黑道人士群聚法院投標室，堵住出入口，監視是否有人偷跑投入標單。

結果，一名不知情的投資客在開標前一分鐘要進入投標室投標，標單即被黑道分子搶走，嚇得他拔腿就跑；因為該案可能涉及圍標而停拍，由檢警偵辦中。

法界人士表示，法拍屋常見海蟑螂製造假債權、假租約、假住人而霸佔房子，書記官履勘現場時，本來是空屋，但沒幾天突然有利害關係人向法院陳報有租約，或稱債務人欠債，同意以債抵租，法院只好記載在查封筆錄；這就是典型的海蟑螂，向拍定人強索搬遷費後才肯離開。

法界人士說，消費者要買法拍屋，還得小心被代標業者坑殺；部分代標業者藉投標室氣氛熱絡，哄抬市場行情，消費者不理性的加價而得標，卻買到高於市場的房子，還讓代標業賺了佣金。

個人年售屋逾六棟，要課營所稅

財政部已發文全國五區國稅局，明（97）年起，個人一年內出售房屋超過六棟者，就要被納入查稅警示系統，調查其買賣房屋的資金流程與頻率，決定是否比照企業，對個人售屋者課徵5%的營業稅與25%的營利事業所得稅。

個人出售房屋目前多數都只申報繳納綜合所得稅，在不違反所得稅法第9條「經常性買賣財產」的要件下，納稅人可免辦營業登記，也毋需繳納營業稅與營所稅。

不過，由於各地國稅局已發現不少有錢人合夥投資大量購買包括法拍屋在內的不動產，也有部分建設公司假藉人頭出售不動產，其中甚至有人一年內可出售上千棟房屋，卻只需繳納財產交易所得稅的怪象。

財政部因此決定，自97年元月1日起，個人以營利為目的購買房屋或標購法拍屋再轉手出售者，符合特定要件下，都要辦理營業登記並繳交營業稅與營所稅，不能只繳交個人綜合所得稅。

財政部也正式發函全國五個國稅局，要求注意轄區內個人出售房屋的現況，並自明年元月起，配合財稅資料中心蒐集同一所有權人（個人），一年內出售房屋超過六棟以上的可疑案件，查核有無必要補稅。

為避免這項查稅行動，影響名下本來就擁有較多不動產的納稅人權益，財政部也規定國稅局，控管一年出售六棟以上房屋的個人售屋案件，必須排除出售屬於自用住宅的房屋，以及所出售的房屋為受贈或繼承取得的申報案件。