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都更遙遙無期 北市老公寓慘跌

摘要:中正區去年舊公寓，均價每坪114萬，今年4月均價則落在59.8萬，跌幅48%。信義區也從去年的每坪59萬元，迴盪到35.9萬，跌幅39%。

士林文林苑都更爭議持續延燒，5月永春社區都更又爆發流血衝突，老屋變新房的都更夢遙遙無期，老公寓買氣價格是否因此下滑？台灣房屋調查，舊公寓1年來房價漲跌幅及北市12行政區公寓和大樓房價孰高？結果發現，北市4月公寓比電梯大樓貴最多的為中山區。

都更夢碎 中正區都更公寓慘跌5成

資料顯示，中正區去年舊公寓，均價每坪114萬，今年4月均價則落在59.8萬，跌幅48%；而信義區也從去年的每坪59萬元，迴盪到35.9萬，跌幅39%，應該是1樓公寓的產品，拉高了市場價格。

據台北市都市更新處統計，2012年截至目前北市自行劃定總件數共23件，與2011年劃定件數88件的一半(44件)相比，2012年上半年度自行劃定減少近21件。台灣房屋副執行長劉怡蓉表示，近幾年來公寓價格猛升，有些區域甚至漲到新成屋8成，已反應未來都更土地開發後的價值。公寓價格飆高、建商整合時間拉長，讓建商利潤愈來愈薄，建商退場導致都更題材漸退燒。

另外，北市12行政區公寓行情高於電梯大樓，中山區公寓比電梯大樓每坪貴4.7萬、價差比9.7％，榮登北市公寓第一。劉怡蓉分析，中山區自行劃定都更件數自2003年至今共77件，2007至2011年每年平均劃定14.2件，而2012年僅劃定1件，不難發現，中山區舊公寓行情飆高，甚至超越電梯大樓4.7萬，建商進場重蓋利潤薄，而逐漸退場。

劉怡蓉指出，觀察4月公寓均價超越電梯大樓的行政區，分別為中山、文山及北投區等三區，對照2012年這3區自行劃定件數平均0.6件，顯見公寓價格漲太兇的地區，大幅降低建商整合意願，反之，負價差最大的信義區（-42.4%），2012年度自行劃定件數以12件占北市各區第一，所以房價仍是決定都更發展的關鍵。

MyGoNews林承志/台北報導

都更熱退燒 北市老公寓價回跌

都更整合不易，加上文林苑強拆事件引發爭議，具有都更話題的北市老公寓房價，不再衝衝衝。台灣房屋調查，北市各區老公寓行情近一年來漲跌互見，包括中正、信義、松山、南港及內湖等5區，在都更投資人收手不再追價下，公寓行情均已出現回跌。

2010年北市都更熱瘋到最高點時，出現北市多數公寓房價幾乎都超過中古電梯大樓的現象。不過，台灣房屋統計4月最新行情，除中山、文山及北投區外，其他行政區公寓已都比中古電梯大樓便宜，漸漸回復原形。

台灣房屋智庫副執行長劉怡蓉表示，由於政策獎勵加持，加上投機炒作，北市自2008年掀起一波驚人都更熱潮，在投資人勇於追價下，公寓房價快速翻升，但卻也造成住戶、實施者、建商利益擺不平，都更整合更不易。

去年奢侈稅上路後，讓都更炒作熱潮降溫，今年三月文林苑事件引發的都更風暴，更讓投資客紛紛縮手，不再追價，公寓買盤回到自住考量，「天價」交易不再上演。

以台灣房屋交易資料來說，去年初該公司成交的北市中正區公寓，平均價格就飆破每坪100萬元，今年4月成交均價則是60萬元左右；另外信義區也從去年的每坪59萬元，目前回落到36萬元上下，主要都是天價交易不再出現。

除公寓行情滑落外，根據台北市都市更新處統計，今年截至目前北市自行劃定總件數共23件，與100年劃定件數88件的一半（44件）相比，今年上半年度自辦都更減少近21件，顯示北市都更熱潮急速降溫程度。

市場人士說，房地產價格有其「僵固性」，漲上去就不易降下來，文林苑事件發展迄今不過一個多月，價格應不會這麼快下來，但目前若是有老公寓想要追價，的確也不容易。

【聯合報╱記者何醒邦／台北報導】

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