★建商盤算~房價不會跌!真的嗎?★




MyGoNews衷柏宣/台北報導】美國債券被調降信用評等、歐洲債市發生危機、台灣出現2008年之後再一次的「無薪假」風潮……,這些經濟負面變動因素,似乎衝擊著房地產市場結構出現「微妙變化」,儘管有房仲業者還是有人大肆徵才,但是房仲店頭開始「收攤」的狀況也出現了!儘管建商還是有人勇敢推案,並且續創新高,但是,有更多建商開始進入「觀望」。近幾年,房市景氣大好,每個建商口袋賺飽,就算休息3年,日子一樣可以優渥著過。但是!建商心中真正的盤算是什麼呢?



房市透露些微「不尋常」但不至於失控

台灣政府20112月底釋出課徵奢侈稅訊息、6月正式開徵,台灣房價漲勢最凶的台北市房屋移轉件數從3月起出現逐月遞減的狀況,201110月的建物買賣移轉棟數為3255棟,較上月減少了251棟、月減7.2%,若與2010年同期相比,成交量更是大幅衰退33.1%,此外,10份月買賣移轉棟數同時也創下金融海嘯以來新低。新北市林口的一級戰區,也已經出現個案銷售開始由盛轉衰的狀況,還剩下一半的銷售戶數,代銷每天發愁,因為可以花的廣告預算都用得差不多了。



房屋交易移轉件數的降低,代表著買方市場縮手,也代表可能有更多賣方物件賣不出去的隱憂。奢侈稅鎖住了轉手2年內的房子,這樣的做法是針對房市投資客、投機客,希望讓投機買氣能夠因為奢侈稅的威力而降溫,原本以為,這種操作會讓投資客退場、會讓投資客拋售手中物件,進而壓低市場房價。然而,實際狀況並不明顯,奢侈稅並沒有產生當初預計的威力。



「小宅」當道,房市隱憂再度升起

投資客沒有受傷,而市場「剛性需求」的買家卻沒有退場,所以,近期可以看到房仲的統計資料,「小宅」、低總價、2~4房的自住產品,開始成為市場交易的大宗。根據信義房屋統計,2011年第3季北市套房與2房的成交佔比,已達43.6%,等於每10個成交的買方,就有超過4個在台北市買小宅。甚至也有部分預售建案,開始修正原本規劃大坪數的設計,而改採「精品小宅」的方式,來滿足市場這批「剛性需求」的買家。信義代銷發現,新北市第一圈的精華區段,總價1200萬元以內的2房加車位,是大台北首購相當喜愛的產品,往往新案一推出,賣最快的都是2房的物件。




永慶房仲集團也表示,台北市10月成交量以20以下增幅達26%居冠,其次為21~30產品,也有18%的漲幅,另外,坪數41以上產品皆呈現衰退的狀態;奢侈稅後,換屋族群縮手,故也導致高總價、大坪數產品交易量陷入低迷;反而首購族逐漸晉升為市場主流,且因首購族多傾向於30以下及總價落在1500萬元以下的產品,因此目前中低總價、中小坪數產品買氣也隨著首購族增加而占比日益提升。



業者不會說房市不好,因為他們記性不好

房地產市場的氣氛已經在慢慢轉變,但是,大多數房地產業者礙於「老王賣瓜」的身份,卻不得不繼續高唱「房市未來前景依舊值得期待」論調,有一位房地產張姓大老曾公開表示:「我可以針對自己的個案談建築設計與理念,如果你們要問房地產景氣,官方的說法,應該去問推案量最多的趙姓房地產大亨。」




多數建商大老因為自家個案都還繼續在銷售中,所以完全沒有悲觀的權利,必須強顏歡笑的對外保持樂觀,他們對景氣樂觀抱持的理由是:低利環境、游資充沛、陸客來台置產、換屋需求、都市更新……。台灣房市已經走了長達8年長多,很多建商是在這8年內竄起的,他們沒有見過、也沒有經歷過(或者根本說已經忘記了)一個建案,無論多麼努力,預售期間只能賣個3~5成,施工過程中房屋賣相差,根本賣不掉,要等到交屋後,拖個一年半載才能出清房屋的苦日子。所以,這批新建商都認為「房市不會轉空」。



老建商、老代銷開始「危機控管」

老一輩的建商,吃過8年前房市不景氣的苦頭,現在已經在調整步調;幾家大型代銷業者都是市場「資深行家」,也都經過幾波的房市起伏,看到現在的狀況,都已經在調整腳步,能夠暫停的個案都先暫停,無法暫停的個案,也必須相當謹慎操作。根據了解,海悅、甲山林、新聯陽……等大型代銷業者,現在的步調都很謹慎,「起碼要等到總統大選、藍綠分出勝負之後,再決定房地產的下一步是什麼!」代銷業大老心目中幾乎一致都是這個想法。因為這波全球景氣和股市的動盪,市場出現了微妙的變化,建商私底下已經不再全面看好,而有了因應景氣變化的心態。



這幾年,建商口袋都賺得飽飽的,所以「就算3年不開案,都可以活得好好的」一位建商老闆這麼自豪的說道,「現在土地難找,找到好的地,慢慢蓋!等總統大選過後,看看藍綠誰當選,等市況轉好,調高售價再賣!搞不好可以賺得更多。」這就是現在多數建商打的如意算盤。所以:




建商看房價~不會跌 民眾看房價~希望跌



■當建商的態度只是「保守」階段,房價不會跌!

■當政府因為顧及選票關係,而沒有繼續加壓打房手段,房價不會跌!

■當全球經濟只有「警訊」沒有「崩潰」之際,沒有衝擊到台灣環境,房價也不會跌!



這似乎都在訴說一個道理,那就是~房價不會跌,或者說,起碼不會狂跌。真的是這樣嗎?



當房貸利率、建築融資、土地融資利息開始大幅上揚之際,房價會不會跌?

當國際經濟崩盤,民眾開始節衣縮食度日、降低消費的時候,房價會不會跌?

當台灣政府「突然覺醒」,仿效中國政府用力打房的時候,房價會不會跌?




 




 




 




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