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★建商盤算~房價不會跌！真的嗎？★

【MyGoNews衷柏宣/台北報導】美國債券被調降信用評等、歐洲債市發生危機、台灣出現2008年之後再一次的「無薪假」風潮……，這些經濟負面變動因素，似乎衝擊著房地產市場結構出現「微妙變化」，儘管有房仲業者還是有人大肆徵才，但是房仲店頭開始「收攤」的狀況也出現了！儘管建商還是有人勇敢推案，並且續創新高，但是，有更多建商開始進入「觀望」。近幾年，房市景氣大好，每個建商口袋賺飽，就算休息3年，日子一樣可以優渥著過。但是！建商心中真正的盤算是什麼呢？



房市透露些微「不尋常」但不至於失控

台灣政府2011年2月底釋出課徵奢侈稅訊息、6月正式開徵，台灣房價漲勢最凶的台北市房屋移轉件數從3月起出現逐月遞減的狀況，2011年10月的建物買賣移轉棟數為3255棟，較上月減少了251棟、月減7.2％，若與2010年同期相比，成交量更是大幅衰退33.1％，此外，10份月買賣移轉棟數同時也創下金融海嘯以來新低。新北市林口的一級戰區，也已經出現個案銷售開始由盛轉衰的狀況，還剩下一半的銷售戶數，代銷每天發愁，因為可以花的廣告預算都用得差不多了。



房屋交易移轉件數的降低，代表著買方市場縮手，也代表可能有更多賣方物件賣不出去的隱憂。奢侈稅鎖住了轉手2年內的房子，這樣的做法是針對房市投資客、投機客，希望讓投機買氣能夠因為奢侈稅的威力而降溫，原本以為，這種操作會讓投資客退場、會讓投資客拋售手中物件，進而壓低市場房價。然而，實際狀況並不明顯，奢侈稅並沒有產生當初預計的威力。



「小宅」當道，房市隱憂再度升起

投資客沒有受傷，而市場「剛性需求」的買家卻沒有退場，所以，近期可以看到房仲的統計資料，「小宅」、低總價、2~4房的自住產品，開始成為市場交易的大宗。根據信義房屋統計，2011年第3季北市套房與2房的成交佔比，已達43.6％，等於每10個成交的買方，就有超過4個在台北市買小宅。甚至也有部分預售建案，開始修正原本規劃大坪數的設計，而改採「精品小宅」的方式，來滿足市場這批「剛性需求」的買家。信義代銷發現，新北市第一圈的精華區段，總價1200萬元以內的2房加車位，是大台北首購相當喜愛的產品，往往新案一推出，賣最快的都是2房的物件。

永慶房仲集團也表示，台北市10月成交量以20坪以下增幅達26％居冠，其次為21~30坪產品，也有18％的漲幅，另外，坪數41坪以上產品皆呈現衰退的狀態；奢侈稅後，換屋族群縮手，故也導致高總價、大坪數產品交易量陷入低迷；反而首購族逐漸晉升為市場主流，且因首購族多傾向於30坪以下及總價落在1500萬元以下的產品，因此目前中低總價、中小坪數產品買氣也隨著首購族增加而占比日益提升。



業者不會說房市不好，因為他們記性不好

房地產市場的氣氛已經在慢慢轉變，但是，大多數房地產業者礙於「老王賣瓜」的身份，卻不得不繼續高唱「房市未來前景依舊值得期待」論調，有一位房地產張姓大老曾公開表示：「我可以針對自己的個案談建築設計與理念，如果你們要問房地產景氣，官方的說法，應該去問推案量最多的趙姓房地產大亨。」

多數建商大老因為自家個案都還繼續在銷售中，所以完全沒有悲觀的權利，必須強顏歡笑的對外保持樂觀，他們對景氣樂觀抱持的理由是：低利環境、游資充沛、陸客來台置產、換屋需求、都市更新……。台灣房市已經走了長達8年長多，很多建商是在這8年內竄起的，他們沒有見過、也沒有經歷過(或者根本說已經忘記了)一個建案，無論多麼努力，預售期間只能賣個3~5成，施工過程中房屋賣相差，根本賣不掉，要等到交屋後，拖個一年半載才能出清房屋的苦日子。所以，這批新建商都認為「房市不會轉空」。



老建商、老代銷開始「危機控管」

老一輩的建商，吃過8年前房市不景氣的苦頭，現在已經在調整步調；幾家大型代銷業者都是市場「資深行家」，也都經過幾波的房市起伏，看到現在的狀況，都已經在調整腳步，能夠暫停的個案都先暫停，無法暫停的個案，也必須相當謹慎操作。根據了解，海悅、甲山林、新聯陽……等大型代銷業者，現在的步調都很謹慎，「起碼要等到總統大選、藍綠分出勝負之後，再決定房地產的下一步是什麼！」代銷業大老心目中幾乎一致都是這個想法。因為這波全球景氣和股市的動盪，市場出現了微妙的變化，建商私底下已經不再全面看好，而有了因應景氣變化的心態。



這幾年，建商口袋都賺得飽飽的，所以「就算3年不開案，都可以活得好好的」一位建商老闆這麼自豪的說道，「現在土地難找，找到好的地，慢慢蓋！等總統大選過後，看看藍綠誰當選，等市況轉好，調高售價再賣！搞不好可以賺得更多。」這就是現在多數建商打的如意算盤。所以：

建商看房價~不會跌 民眾看房價~希望跌



■當建商的態度只是「保守」階段，房價不會跌！

■當政府因為顧及選票關係，而沒有繼續加壓打房手段，房價不會跌！

■當全球經濟只有「警訊」沒有「崩潰」之際，沒有衝擊到台灣環境，房價也不會跌！



這似乎都在訴說一個道理，那就是～房價不會跌，或者說，起碼不會狂跌。真的是這樣嗎？



■當房貸利率、建築融資、土地融資利息開始大幅上揚之際，房價會不會跌？

■當國際經濟崩盤，民眾開始節衣縮食度日、降低消費的時候，房價會不會跌？

■當台灣政府「突然覺醒」，仿效中國政府用力打房的時候，房價會不會跌？

買賣區域：新莊塭仔圳、林口​特定區、二重疏洪道、蘆洲北側、台北港​特定區、士林社子島、​關渡平原、五股洲子洋​、五股新市鎮、文山老​泉里、土城暫緩發展區​、江子翠重劃區、​板橋浮洲地區、淡水新​市鎮、中和彈藥庫、三重高速公路北側、樹林堤防新生地、新莊知識產業園區。

服務項目：重劃土地買賣、市地重劃土地、區段徵收土地、​日據繼承土地、收購​道路用地、容積移轉辦理、​公同共有處理、整合土地辦理、​疑難土地處理、困難案件處理、​地籍清理辦理、祭祀公業處理、畸零土地買賣、共有土地處理、河川用地買賣、各種土地相關業務。

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