面子？戰略？國壽溢價35％買回「國泰敦南REAT」
【MyGoNews廖賢龍/台北報導】兆豐銀行拍賣受託經管之國泰敦南商業大樓部分樓層REAT(不動產資產信託)，結果僅國泰人壽及富邦人壽兩家大型壽險公司進場投標，最後由國泰人壽以總價85.67億元，換算辦公室單價每坪約90.4萬元得標，溢價35%。全球資產統計，奢侈稅後北市商用不動產的大型交易案，成交金額達250億元，顯見即使在國際金融情勢動盪不安之際，有固定收益的商用不動產，仍受法人機構青睞。
全球資產專案經理王維宏表示，本案投標者較少，主要因為非整棟大樓產權，加上總價門檻較高，因此潛在買方有限，而國泰人壽本次以溢價35％投標買回，應屬防衛性出價策略，加碼買回大樓企圖強烈，因此出手比富邦人壽的第二標70.07億元高出一截，反倒是富邦人壽的投標價格，拆算價格大約辦公室單價每坪73.1萬元，若以預估滿租租金收入2億元換算，年報酬率近3%，投標價格犀利。
由於金管會日前已發函解釋，若次順位受益權人，即原始委託人─國壽自行買回的話，依照會計原則，不能認列不動產增值利益。因此國壽此筆交易獲利只能記在帳上，要等該不動產再賣給非關係人時才能認列。
歸納國泰人壽買回不動產的著眼點有三，第一，具備整合效益，因為國壽原本還留有2~6樓的辦公室產權，因此收回其他樓層的話，能將大樓重新回復成整棟產權。其次，大樓屋齡已屆22年，且基地規模達1,106坪，未來都更改建效益極大。第三，敦化南路二段末端幾乎都是國壽持有的土地，不論是對區域行情的支撐，或是著眼長期的整體開發，買回大樓產權對國壽幾乎是穩賺不賠的決策。加上本次拍賣也是少數流入交易市場的上萬坪辦公大樓，最後國泰人壽不忍割愛，還是出手將該大樓買回。9月下旬還有新光敦南大樓REAT的標售案，在市場投資標的有限情況下，由新壽出手搶回的機率較大，在壽險業滿手資金無法有效去化的情況下，在全球金融市場詭譎的狀況下，壽險投資商用不動產仍是降低利差損的良好策略。
國泰敦南商業大樓座落於敦化南路二段333號，隸屬於三大精華辦公商圈中的敦南商圈，周邊辦公氣息濃厚，大樓主要進駐業者有資策會、台灣優利、泰興工程、汎德、蘋果電腦、友邦人壽、欣技資訊等知名企業，國泰集團旗下新成立的國泰健康管理近期也進駐該大樓。
買賣區域：新莊塭仔圳、林口特定區、二重疏洪道、蘆洲北側、台北港特定區、士林社子島、關渡平原、五股洲子洋、五股新市鎮、文山老泉里、土城暫緩發展區、江子翠重劃區、板橋浮洲地區、淡水新市鎮、中和彈藥庫、三重高速公路北側、樹林堤防新生地、新莊知識產業園區。
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