陳坤成：都更土地整合要三心併用
台北市及新北市的建設業中，近來最夯的領域要屬都市更新，但都市更新土地整合是一門超精深的學問，富鉅鼎建設就是主攻土地整合，總經理陳坤成說，土地整合的要訣就是「耐心、恆心、用心」這三心一併使用才能讓協調成功，協調成功才有整合成功化為利潤的出現。
富鉅鼎手上現有四十塊整合中的土地，在台北市及新北市中，算是土地整合型公司中具有相當的地位，現在則逐步擴增業務範圍，自家公司也推案，強化利潤，陳坤成表示，包括在重慶南路的「水岫」、康定路上的「30創富」及將推出的板橋民族路上個案，土地約有800多坪，案量不算多，但每塊土地都是經年累月協調之後才有的成績。
即使現有的土地整合筆數相當多，陳坤成說，在過程中還是盡可能地不用到權利變換，協議合建最好，因為權利變換程序一走就要一年以上，雖然權利變換可以省下土地增值稅，但如果拖太久，很多已協調完成的事，可能因時、因事而變化，加上市場風險的不可掌握，反而不利，不如以時間來換金錢。
整合關鍵，公平與公正
陳坤成很明白地指出，其實頗多建商都自以為很聰明，可以對地主施以小惠或是用不同法令來讓地主接受，但事實上，從經驗中發現，地主往往比建商聰明，也很了解法令，有的甚至有不少的軍師朋友等，所以整合成功最大的關鍵就在要確實掌握「公平與公正」，每筆土地要怎麼合建、怎麼計算，採用不同的法令產生多少權利等，全部都計算清楚，大家都明白利潤多少？怎麼算？才是最容易成功的。
當然，要整合成功，還是要有規模計算，陳坤成指出，目前公司設定的規模是，如地主人數超過五十人的就不要碰了。
而土地整合的規模，則是越來越大，但是，也不強求，因為太強求可能最後什麼都沒有，在計算公式上，不是成功有利潤，不然就是零，兩者之間在公司營運上是沒有灰色地帶的。
碰到釘子戶幾乎就是生意人的天敵，也是已同意更新的大多數民眾的無奈，陳坤成說，依法，政府有公權力介入的絕對空間，但如今政府的執法態度，反而成了釘子戶的護身符，本來法規規定只要人數、土地、建物超過75%以上，政府就可以公權力介入強制執行，但是在台北市及新北市則有默契規定，要建商整合到建物土地的90%，且是在五戶以下的未同意戶，公權力才會介入，但問題是，到目前為止，也還沒有看到政府真的執行過一件，讓這條法律形同虛設，也阻礙了都市建設的發展。
自由時報 記者林美芬／特稿
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