都市更新


一、都市更新:係指依本條例所定程序,在都市計畫範圍內,實施重建、整建或維護措施。


二、都市更新事業:係指依本條例規定,在更新地區內實施重建、整建或維護事業。


三、更新單元:係指更新地區內可單獨實施都市更新事業之分區。


四、權利變換意義:係指更新單元內重建區段之土地所有權人、合法建築物所有權人、他項權利人或實施者,提供土地、建築物、他項權利或資金,參與或實施都市更新事業,於都市更新事業計畫實施完成後,按其更新前權利價值及提供資金比例,分配更新後建築物及其土地之應有部分或權利金。


 二、何謂都市更新之舊市區更新?都市更新處理方式為何?


1、舊市區更新之意義:係指舊有建築物密集、畸零破舊、有礙觀瞻,影響公共安全,必須拆除重建,就地整建或特別加以維護之地區。都計7


2、都市更新處理方式,分為下列三種︰


一、重建︰係指拆除更新地區內原有建築物,重新建築,住戶安置,改進區內公共設施,並得變更土地使用性質或使用密度。


二、整建︰係指改建、修建更新地區內建築物或充實其設備,並改進區內公共設施。


三、維護︰係指加強更新地區內土地使用及建築管理,改進區內公共設施,以保持其良好狀況。都更4


三、那些地區應優先劃定為更新地區?那些地區應迅行劃定為更新地區?


1、有下列各款情形之一者,直轄市、縣 () 主管機關得優先劃定為更新地區


一、建築物窳陋且非防火構造或鄰棟間隔不足,有妨害公共安全之虞。


二、建築物因年代久遠有傾頹或朽壞之虞、建築物排列不良或道路彎曲狹小,足以妨害公共交通或公共安全。


三、建築物未符合都市應有之機能。


四、建築物未能與重大建設配合。


五、具有歷史、文化、藝術、紀念價值,亟須辦理保存維護。


六、居住環境惡劣,足以妨害公共衛生或社會治安。


2、有下列各款情形之一時,直轄市、縣 () 主管機關應視實際情況,迅行劃定更新地區,並視實際需要訂定或變更都市更新計畫︰


一、因戰爭、地震、火災、水災、風災或其他重大事變遭受損壞。


二、為避免重大災害之發生。


三、為配合中央或地方之重大建設。


前項更新地區之劃定或都市更新計畫之擬定、變更,上級主管機關得指定該管直轄市、縣 () 主管機關限期為之,必要時並得逕為辦理。都更6.7


四、訂定都市更新計畫時,應表明那些內容作為都市更新計畫之指導?而都市更新事業計畫應包含那些內容?


1、直轄市、縣 () 主管機關應就都市之發展狀況、居民意願、原有社會、經濟關係及人文特色,進行全面調查及評估,劃定更新地區,並視實際需要分別訂定都市更新計畫,表明下列事項,作為擬定都市更新事業計畫之指導︰


一、更新地區範圍。


二、基本目標與策略。


三、實質再發展。


四、劃定之更新單元或其劃定基準。


五、其他應表明事項。都更5


2、都市更新事業計畫應視其實際情形,表明下列事項:


一、計畫地區範圍。


二、實施者。


三、現況分析。


四、計畫目標。


五、細部計畫及其圖說。


六、處理方式及其區段劃分。


七、區內公共設施興修或改善計畫,含配置之設計圖說。


八、整建或維護區段內建築物改建、修建、維護或充實設備之標準及設計圖說。


九、重建區段之土地使用計畫,含建築物配置及設計圖說。


十、都市設計或景觀計畫。


十一、實施方式及有關費用分擔。


十二、拆遷安置計畫。


十三、財務計畫。


十四、實施進度。


十五、效益評估。


十六、申請獎勵項目及額度。


十七、相關單位配合辦理事項。


十八、其他應加表明之事項。都更21


五、經劃定應實施更新之地區及未經劃定應實施更新之地區,其土地及合法建築物所有權人如何自辦都市更新?其應經一定比例之所有權人同意相關規定為何?


1、申請核准自辦:


經劃定應實施更新之地區,其土地及合法建築物所有權人得就主管機關劃定之更新單元,或依所定更新單元劃定基準自行劃定更新單元,舉辦公聽會,擬具事業概要,連同公聽會紀錄,申請當地直轄市、縣(市)主管機關核准,自行組織更新團體實施該地區之都市更新事業,或委託都市更新事業機構為實施者實施之。


前項之申請,應經該更新單元範圍內私有土地及私有合法建築物所有權人均超過十分之一,並其所有土地總面積及合法建築物總樓地板面積均超過十分之一之同意;其同意比例已達第二十二條規定者,得免擬具都市更新事業概要,並依第十五條及第十九條規定,逕行擬具都市更新事業計畫辦理。都更10


2、未經劃定應實施更新地區之申請:


未經劃定應實施更新之地區﹑土地及合法建築物所有權人為促進其土地再開發利用或改善居住環境,得依主管機關所定更新單元劃定基準,自行劃定更新單元,依前條規定,申請實施該地區之都市更新事業。都更11


3、經一定比例之所有權人同意:


實施者擬定或變更都市更新事業計畫報核時,其屬依第十條規定申請獲准實施都市更新事業者,除依第七條劃定之都市更新地區,應經更新單元範圍內私有土地及私有合法建築物所有權人均超過二分之一,並其所有土地總面積及合法建築物總樓地板面積均超過二分之一之同意外,應經更新單元範圍內私有土地及私有合法建築物所有權人均超過五分之三,並其所有土地總面積及合法建築物總樓地板面積均超過三分之二之同意;其屬依第十一條規定申請獲准實施都市更新事業者,應經更新單元範圍內私有土地及私有合法建築物所有權人均超過三分之二,並其所有土地總面積及合法建築物總樓地板面積均超過四分之三之同意。但其私有土地及私有合法建築物所有權面積均超過五分之四同意者,其所有權人數不予計算。都更22


六、都市更新事業計畫範圍內公有土地及建築物,參與都市更新時,應如何處理?


1、都市更新事業計畫範圍內公有土地及建築物,應一律參加都市更新,並依都市更新事業計畫處理之,不受土地法第二十五條、國有財產法第七條、第二十八條、第六十六條、預算法第二十五條、第二十六條、第八十六條及地方政府公產管理法令相關規定之限制。公有土地及建築物為公用財產而須變更為非公用財產者,應配合當地都市更新事業計畫,由各該級政府之非公用財產管理機關逕行變更為非公用財產,統籌處理,不適用國有財產法第三十三條至第三十五條及地方政府公產管理法令之相關規定。


2、公有財產依下列方式處理:


一、自行辦理、委託其他機關(構)辦理或信託予信託機構辦理更新。


二、由信託機構為實施者以信託方式實施都市更新事業,應信託予該信託機構。


三、由直轄市、縣(市)政府或其他機關以徵收、區段徵收方式實施都市更新事業時,辦理撥用。


四、以權利變換方式實施都市更新事業時,除按應有之權利價值選擇參與分配或領取補償金外,並得讓售實施者。


五、以協議合建方式實施時,得以標售或專案讓售予實施者;其採標售方式時,除原有法定優先承購者外,實施者得以同樣條件優先承購。


六、其他法律規定之方式。


3、公有土地上之舊違章建築戶,如經協議納入都市更新事業計畫處理,並給付管理機關不當得利使用補償金及相關訴訟費用後,管理機關得與該舊違章建築戶達成訴訟上之和解。都更27


七、以協議合建方式實施都市更新事業,其有關多數決之規定及不願參予協議合件之處裡為何?


以協議合建方式實施都市更新事業,未能以權利變更方式實施者而取得全體土地及合法建築物所有權人同意者,得經更新單元範圍內私有土地總面積及私有合法建築物總樓地板面積均超過五分之四之同意,就達成合建協議部分,以協議合建方式實施之。對於不願參與協議合建之土地及合法建築物,得以權利變換方式實施之,或由實施者協議價購;協議不成立者,得由實施者檢具協議合建及協議價購之條件、協議過程等相關文件,按徵收補償金額預繳承買價款,申請該管直轄市、縣(市)主管機關徵收後,讓售予實施者。都更25之1


八、實施權利變換時,土地所有權人共同負擔之內容規定為何?其分配設計之規定為何?


1、共同負擔內容:


實施權利變換時,權利變換範圍內供公共使用之道路、溝渠、兒童遊樂場、鄰里公園、廣場、綠地、停車場等七項用地,除以各該原有公共設施用


地、未登記地及得無償撥用取得之公有道路、溝渠、河川等公有土地抵充外,其不足土地與工程費用、權利變換費用、貸款利息、稅捐及管理費用,經各級主管機關核定後,由權利變換範圍內之土地所有權人按其權利價值比例共同負擔,並以權利變換後應分配之土地及建築物折價抵付;其應分配之土地及建築物因折價抵付致未達最小分配面積單元時,得改以現金繳納。


前項權利變換範圍內,土地所有權人應共同負擔之比例,由各級主管機關考量實際情形定之。


權利變換範圍內未列為第一項共同負擔之公共設施,於土地及建築物分配時,除原有土地所有權人提出申請分配者外,以原公有土地應分配部分,優先指配;其仍有不足時,以折價抵付共同負擔之土地及建築物指配之。


但公有土地及建築物管理機關(構)或實施者得要求該公共設施管理機構負擔所需經費。


第一項最小分配面積單元基準,由直轄市、縣(市)主管機關定之。都更30


2、分配設計原則:


權利變換後之土地及建築物扣除前條規定折價抵付共同負擔後,其餘土地及建築物依各宗土地權利變換前之權利價值比例,分配與原土地所有權人。但其不願參與分配或應分配之土地及建築物未達最小分配面積單元,無


法分配者,得以現金補償之。


依前項規定分配結果,實際分配之土地及建築物面積多於應分配之面積者,應繳納差額價金;實際分配之土地及建築物少於應分配之面積者,應發給差額價金。


第一項規定現金補償於發放或提存後,由實施者列冊送請各級主管機關囑託該管登記機關辦理所有權移轉登記。


依第一項補償之現金及第二項規定應發給之差額價金,經各級主管機關核定後,應定期通知應受補償人領取;逾期不領取者,依法提存之。


第二項應繳納之差額價金經各級主管機關核定後限期繳納。


應繳納差額價金而未繳納者,其獲配之土地及建築物不得移轉或設定負擔;違反者,其移轉或設定負擔無效。但因繼承而辦理移轉者,不在此限。都更31


九、實施權利變換地區,直轄市、縣 () 主管機關得於權利變換計畫書核定後,應公告禁止下列事項之規定?


實施權利變換地區,直轄市、縣 () 主管機關得於權利變換計畫書核定後,公告禁止下列事項。但不影響權利變換之實施者,不在此限︰


一、土地及建築物之移轉、分割或設定負擔。


二、建築物之改建、增建或新建及採取土石或變更地形。


前項禁止期限,最長不得超過二年。


違反第一項規定者,當地直轄市、縣 () 主管機關得限期命令其拆除、改建、停止使用或恢復原狀。都更33


十、都市更新權利變換時,土地所有權人對其權利價值有異議時,應如何救濟?


權利變換計畫書核定發布實施後二個月內,土地所有權人對其權利價值有異議時,應以書面敘明理由,向各級主管機關提出,各級主管機關應於受理異議後三個月內審議核復。但因情形特殊,經各級主管機關認有委託專業團體或機構協助作技術性諮商之必要者,得延長審議核復期限三個月。當事人對審議核復結果不服者,得依法提請行政救濟。


前項異議處理或行政救濟期間,實施者非經主管機關核准,不得停止都市更新事業之進行。


前二項異議處理或行政救濟結果與原評定價值有差額部分,由當事人以現金相互找補。都更32


十一、都市更新權利變換時,對於原有租賃權應如何處裡?


1、一般租賃權:


範圍內出租之土地及建築物,因權利變換而不能達到原租賃之目的者,租賃契約終止,承租人並得依下列規定向出租人請求補償。但契約另有約定者,從其約定︰


一、出租土地係供為建築房屋者,承租人得向出租人請求相當一年租金之補償,所餘租期未滿一年者,得請求相當所餘租期租金之補償。


二、前款以外之出租土地或建築物,承租人得向出租人請求相當二個月租金之補償。都更37


2、耕地三七五租約:權利變換範圍內耕地三七五租約之土地,由土地所有權人及耕地三七五租約之承租人於實施者擬定權利變換計畫前,自行協議處理。


前項協議不成,或土地所有權人不願或不能參與分配時,由實施者估定耕地三七五租約價值,於土地所有權人應分配之土地及建築物權利範圍內,按耕地三七五租約價值占原土地價值比例,分配予該耕地三七五租約消滅或終止。都更39


十二、都市更新權利變換時,對於權利變換範圍內土地及建築物經設定抵押權、典權或限制登記應如何處裡?權利變換範圍內占有他人土地之舊違章建築戶應如何處理?


1、權利變換範圍內土地及建築物經設定抵押權、典權或限制登記,除自行協議消滅者外,由實施者列冊送請各級主管機關囑託該管登記機關,於權利變換後分配土地及建築物時,按原登記先後,登載於原土地或建築物所有權人應分配之土地及建築物;其為合併分配者,抵押權、典權或限制登記之登載,應以權利變換前各宗土地或各幢(棟)建築物之權利價值,計算其權利價值。


土地及建築物依第三十一條第三項及第三十六條第二項規定辦理補償時,其設有抵押權、典權或限制登記者,由實施者在不超過原土地或建築物所有權人應得補償之數額內,代為清償、回贖或提存後,消滅或終止,並由實施者列冊送請各級主管機關囑託該管登記機關辦理塗銷登記。


2、權利變換範圍內占有他人土地之舊違章建築戶處理事宜,由實施者提出處理方案,納入權利變換計畫內一併報核。都更40。41


十三、依都市更新條例,都市更新事業計畫範圍內之建築基地,得依那些原則享有建築容積獎勵?


都市更新事業計畫範圍內之建築基地,得視都市更新事業需要,依下列原則給予適度之建築容積獎勵:


一、實施容積管制前已興建完成之合法建築物,其原建築容積高於法定容積者,得依原建築容積建築。


二、更新後提供社區使用之公益設施,該公益設施之樓地板面積不予計算容積。經政府指定額外提供之公益設施,其產權無償登記為公有者,除不計入容積外,並得適度增加其建築容積。


三、主管機關依第六條或第七條規定優先或迅行劃定之更新地區,在一定時程內申請實施更新者,給予適度之容積獎勵。


四、其他為促進都市更新事業之辦理,經地方主管機關報中央主管機關核准者。


五、前四款容積獎勵後,多數原土地及建築物所有權人分配之建築物樓地板面積仍低於當地居住樓地板面積平均水準者,得適度增加其建築容積。


依第七條第一項第一款規定劃定之更新地區,於實施都市更新事業時,其建築物高度,除因飛航安全管制外,不受建築法令及都市計畫法令之建築高度限制;其建蔽率得經直轄市、縣(市)主管機關審議通過,按原建蔽率建築。


第一項建築容積獎勵辦法,由中央主管機關定之。都更44


十四、為提高更新地區內土地權利關係人參與都市更新,依都市更新條例有何稅捐獎勵措施?


1、更新地區內之土地及建築物,依下列規定減免稅捐︰


一、更新期間土地無法使用者,免徵地價稅;其仍可繼續使用者,減半徵收。但未依計畫進度完成更新且可歸責於土地所有權人之情形者,依法課徵之。


二、更新後地價稅及房屋稅減半徵收二年。


三、依權利變換取得之土地及建築物,於更新後第一次移轉時,減徵土地增值稅及契稅百分之四十。


四、不願參加權利變換而領取現金補償者,減徵土地增值稅百分之四十。


五、實施權利變換應分配之土地未達最小分配面積單元,而改領現金者,免徵土地增值稅。


六、實施權利變換,以土地及建築物抵付權利變換負擔者,免徵土地增值稅及契稅。


2、以更新地區內之土地為信託財產,訂定以委託人為受益人之信託契約者,不課徵贈與稅。


前項信託土地,因信託關係而於委託人與受託人間移轉所有權者,不課徵土地增值稅。


3、股份有限公司組織之都市更新事業機構投資於經主管機關劃定應實施都市更新地區之都市更新事業,得按其投資總額百分之二十範圍內,抵減其都市更新事業計畫完成年度應納營利事業所得稅額,當年度不足抵減時,得在以後四年度抵減之。都更46。47。49


 


 



服務項目:
道路用地買賣、重劃土地買賣、代書業務處理、容積移轉買賣、房屋法拍處理、公共設施保留地、道路地疑難處理、繼承找尋辦理、市地重劃、各種土地買賣。




















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