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立院三讀，買屋不買地權益更受保障

民法物權編新增區分地上權+「地上權」住宅相關權益+修正條文分為普通地上權及區分地上權，後者使土地利用從平面化轉為立體化+不動產役權+通行地役權+通行不動產役權

立法院院會今天修正通過民法物權編部分條文，民眾購買「地上權」住宅，即「買屋不買地」相關權益，更受法律保障。法務部認為具「平抑高房價利器、穩定不動產利用」效益。

由行政院、司法院提案的民法物權編部分條文修正案，下午經立法院院會三讀，修正範圍涉及地上權、永佃權、地役權與典權。在地上權方面，修正條文分為普通地上權及區分地上權，後者使土地利用從平面化轉為立體化。

就「買屋不買地」來說，所謂「地上權」住宅，指購買一段期間的地上物與土地使用權，例如台北市政府與建商合作的「京站」或101大樓；但修法後對地上權取得、效力等相關規定，做更明確規範。法務部認為具有平抑高房價利器、穩定不動產利用效益。

以區分地上權來看，修法參酌日本民法立法例，新增「土地上下之一定空間範圍內設定之地上權」，有別現行地上權只有平面的概念，土地徵收也 是平面；修法後，地上權擴及土地「領空」，若有纜車、高架道路等經過，也必須向區分地上權人徵收。但由於空間可以限定範圍，例如地上或地下多少公尺到多少 公尺間，價格會比一般平面徵收來得低且有彈性。

此次修法還涉及配合活化休耕地、擴大農業經營規模的農育權，及從土地擴及建築物的不動產役權。

有關不動產役權部分，法務部舉例，目前台北信義計畫區等地均設有空中廊道（Sky Walk），讓行人漫步在各棟建築物其間；過去這種「通行地役權」僅能在土地與土地之間設定，未來在建築物與建築物之間亦可設定「通行不動產役權」，以符社會進步需求。

不動產役權除通行外，還包括眺望、電信、汲水、採光，或「以特定便宜之用為目的」，這些都可透過民眾與民眾自行簽約設定，以維持例如不被前棟建物阻擋、清楚觀看台北101煙火，或在一定區域內獨自經營便利商店等權利。

民法物權編新增土地立體化使用的區分地上權，此後，捷運及高鐵等公共建設上方，可以設定地上權方式供民間開發使用。圖/本報資料照片

立法院昨天三讀通過民法物權編修正案，新增土地立體化使用的「區分地上權」，讓捷運及高鐵等公共建設上方，能以設定地上權方式供民間開發。草案也擴大「不動產役權」，確保美景不被高樓擋住，並得限制一定範圍內商家不得經營同一事業，以降低營業競爭。

法務部長王清峰在修法說明中指出，民法是一部攸關人民生活的基本大法，法務部從92年起組成物權編修正專案小組，分三階段檢討，第一階段 修正擔保物權，第二階段修正通則及所有權，分別在96年和98年通過，此次屬第三階段修法，主要修正用益物權，包括地上權、永佃權、地役權和典權。

昨天三讀通過的條文，將現有侷限於地面的地上權，分為「普通地上權」和「區分地上權」，草案中明定區分地上權人得與其設定土地上下有使 用、收益權利者，約定相互間使用收益的限制。以大眾捷運上方建築為例，其成立的地上權若未定有期限，即以該建設使用目的完畢時間，視為地上權的存續期限。

草案也規定，地上權設定後，因土地價值的升降，依原定地租給付顯失公平者，當事人得請求法院增減之，以因應土地價值的變動。未定有地租的地上權，如因土地的負擔增加，非當時所得預料，仍無償使用顯失公平者，土地所有人得請求法院酌定其地租。

修正草案也規定，地上權人應依設定的目的及約定的使用方法，為土地的使用收益，未約定使用方法者，應依土地的性質為之，並均應保持其得永續利用。

第5章地役權則擴張為「不動產役權」， 也就是為了使用自己土地的便利而使用他人土地的權利，包括供自己不動產通行、汲水、採光、眺望、電信或其他以特定便宜之用為目的的權利。

舉例來說，某人為了可以遠眺住家前方的美景，和前面空地的所有人簽訂「遠眺地役權」契約，請求他的土地建物不可高於多少公尺，以免妨礙其景觀。

不動產役權在商業行為上的運用，則可為避免商業競爭，與週遭一定距離土地所有人簽訂「地役權」契約，要求其他人不得自行或出租第3人經營同一事業。