房地產訊息揭開房價成本的真相


無論您有無買房的打算,都約略知曉,最近房價漲得的確兇。由於近一年油價狂飆,全球通膨壓力陡升,帶動整體物價翻揚;房屋作為經濟產業活動鏈結最上層的商品之一,焉有不跟著漲的道理?不過您知道嗎?其實在這波油價飆漲狂潮前,房價就已翻漲數成;近年新一波的漲價背後,更不只是原物料建材成本墊高所造成
近年油價狂飆,全球通膨壓力陡升。房價也跟著大幅上揚,其成本結構真是如此?合理嗎?

以下是某建案廣告內容的節錄:『在捷運利多、三通效應發酵及多家知名建商聯合開發下,目前XX地區土地成交行情每坪已突破六十萬。以土地標價和營建成本推算,保守估計近期住宅用地平均成交行情價,將落在二十五至三十萬間。不必等捷運通車,漲幅就近兩倍,捷運通車後的成長幅度,更是難以估計
這段廣告文稿,是說明該建案所在區域的發展潛力,造成土地價格飆升,房價勁揚、後市看好。但是仔細分析,箇中可是包含了房價為何上漲的各式理由。
沒錯,從土地成交價格、營造成本,或使區域機能升級的公共建設等因素,都是房價上漲的因素,大多數人也都心知肚明。大家不明白的,並不是使房價上漲的因素或理由,而是這些個別因素,在房價上漲過程中,造成之影響程度如何?
一、 成本/利潤論 相續飆升 土地與建材
對於生產或銷售商品的賣方或業者而言,最簡單的訂價策略就是成本利潤觀點或成本論。房市產品的成本和其他商品其實差異不大,不外乎分為原料及其他人事管銷費用兩大部分。
建築個案的原料,是一棟房子從無到有,必須具備或添加的材料,這些材料主要包涵基地,及地上建物兩大項。從此,吾人可大致將房市商品之原料,再細分為建材及土地兩部分。
建材種類 包羅萬象
什麼是建材?從構成基礎結構、樓地板、牆壁的鋼骨鋼筋混凝土,打地基連續壁的物料,構成建物外觀的石材、磁磚、門窗、隔間材料,甚至衛浴設備、廚具、電器插頭、按鍵、對講機等等都是。
根據建築結構及工法不同,建材成本可能略有差距,但不會太大,大樓通常單坪成本會略高於透天;樓層蓋得愈高,建材成本也會愈多。至於精確數字多少,的確是營建業者的企業秘密,但從實際開價,其實仍能推算出大致水準。
以這波景氣起點之九二年以前,大約 一坪 十二萬,是北台灣地區普遍的建坪造價,物價水準較低地區可能會是個位數字。北市建坪造價稍高,主要是大宗貨物運輸進入北市境內,有時間上的限制,運輸成本加成之故,因此才讓整體原物料成本變得較高。換句話說,建材成本幾乎沒有因地制宜的情況。
這一年多來,無論油價促使也好,有心人炒作也罷,國際原物料價格飆漲是既成事實。鋼筋漲、水泥漲,什麼都漲,營建造價當然墊高。根據業界人士指出,目前北市沒有二十萬,根本蓋不出像樣的大樓;其他地區或許沒那樣高,但以北台灣其他地區來說,十二至十五萬/坪也早已是常態。十萬以下單坪營造成本的情況,當然就成為歷史。
土地成本 關鍵因素
真正左右房價高低的,並不是建材,而是土地。
建材成本的確會因地區不同,產生運輸成本的差異,但差距非常有限;如在同一區塊內,則更是相差無幾。那麼為何大台北地區房價和其他地區差距甚大,甚至同樣是台北市內,房價差距也可能達到一倍以上?原來真正左右房價高低的,並不是建材,而是土地。
無論採用的建材多高級、工法多先進,決定建案定價真正是高或低的關鍵因素,其實還是土地。這道理很簡單,比建材等級或設計規劃,台北市建案不見得高明多少;但論平均房價,北市硬是高出許多,這就是因為北市土地價格,要比其他地區更昂貴之故。反過來說,房價水準愈高的地方,建材原物料上漲對房價造成的影響當然就愈小。
土地交易 極不透明
在估算整體成本時,我們可以把建材成本直接轉移到房價上,然而土地部分則相對複雜,因為土地之利用,還需視其都市計劃劃定之地目,參考其建蔽、容積率規定,才能估算出來。
和建材成本較為不同的是,土地交易價格經常是不透明的,這主要是因為國內對土地交易課稅,是以公告現值為課徵標準,而公告現值往往落後實際市值甚多。不過我們從最近國產局公開標售之中,還是可以推估目前北市住宅用地的土地行情,幾乎都超過每坪兩百萬之價位。
以這樣的土地價格為基準,一般住三用地二二五%法定容積率,加上地下室、機房等其他附屬設施,實際容積可達四○○%左右之常態來計算,則單位樓地板面積之土地成本應該是兩百萬除以四。加上前述的建材成本,則一個在台北市住宅區的建案,光是土地和建材成本,每坪就達七十萬。
利潤多寡 景氣相關
當然實際情況並沒有如此單純,因為建商可以花費相對較低的購置成本,把其他地區或其他地目所屬的容積率轉移到要開發的土地上來,這就叫做容積移轉。另外,重劃區或是都市更新案,政府為了鼓勵,都會祭出相關的容積獎勵政策;這再多出來的容積,當然也會讓單位樓地板面積的土地成本下降,提高建商的獲利機會與空間。
是從買地、規劃,營造興建到銷售賣出,這些過程中,一切和人有關部分的費用支出。這可能包含土地仲介費用、手續費、租稅,規劃建築師之費用,營建過程中工人的工資、保險費,一直到銷售階段,交由代銷負責或自行販售時,所需各項人事管銷及廣告費用等等,都算人事成本。
另外,建商本身開發的重要目的是為了獲利,建築師接手規劃、代銷銷售,也都是基於同樣的理由。因此一定比例的利潤,也會是決定價格的重要因素。只是相對於前述的原料成本,這部分是更具彈性的。也就是說,如果時機好,利潤部分可能就能擴大;反之,則勢必得壓縮,降低價格,以期順利售出。
綜合以上,我們清楚地發現,就成本利潤觀點,決定價格高低的最重要因素就是土地。一個建案為何會比另一個建案貴,多數原因不是在建材等級規劃優劣,更不會是因為不同開發商或銷售單位所致,而是所在位置土地價格之高低。
當然,實際狀況也不是如上述單純用成本利潤來分析,就能解釋。畢竟從過去到現在,都曾出現開價比別人高出一大截的豪宅,或是明明是台北縣,但價格硬是要比台北市高的例子。這其實牽涉到其他不能單純用成本來解釋的現象。
二、供需論 市場機制 造就行情
無可諱言地,一件商品的定價,除非是像豪宅、名車或貂皮大衣這類奢侈品,否則大多數時候,確實是和成本之高低變化息息相關的。然而利用成本角度訂定出的價格,最後還是要回歸市場,通過買賣交易機制的考驗。
如果商人生產出來的商品沒有市場性,不是消費者需要的,或價格上沒有獲得買方認同,則久而久之,這個定價勢必要進行檢討修正。相對地,如果是非常成功,有市場性的商品,造成搶購,則最後通常會變成奇貨可居,價格自然水漲船高。這就是所謂市場機制,供需層面對價格產生的影響。
因此自由競爭市場機制中,撇開異常的特例不談,其實價格大多數就是成本利潤,以及供給需求兩大部分的拉扯,所產生一種動態平衡的結果。就房市來說,這就是實際成交行情之內涵與由來。
三、價值論 商品價值 超越價格
一件商品,雖然其價格和價值通常是高度相關,但總是有可能因為其他種種因素,使其價值超越其原本訂定的價格。通常這部份要不是跟未來趨勢有關,否則就是純屬心理認同。
比如可以節省更多能源的綠建築、節能屋,或具備高科技設備,符合未來生活趨勢的未來屋,則通常這類產品價格較高;這絕不只是建材成本之故,還有消費者價值認同的因素。然而多數時候,商品價值超越價格的情況,主要還是發生在超高價位的特殊產品上。
我們知道目前的整體營建成本,確實已非常高。但除非是用偏離行情過多的價格購地,否則那些準備開出一百五十,甚至兩百萬一坪的北市豪宅,價格仍舊偏高。那麼這超高的價格,到底是什麼原因造成?
基本上這種開價超出成本,超出實質價格甚多的商品,就房市來說,無疑就是所謂的豪宅。對豪宅買家來說,購置理由可能是置產,是當招待所,或單純自己住。然而富豪之身,居住之事總不能隨便為之,當然一切都要最棒的。因此這棟豪宅,也是其身分地位的象徵之一,價格並不是絕對因素。
這就好像同樣是四個輪子的汽車,有幾十萬的國民車,百萬上下的進階車,但是多金階級就必須要開上千萬,甚至上億的超級名車,豪宅也是類似道理。我們應該要體認,並不是大部分商品,都能用同樣的準則或角度去解釋或包裝,當然也就不能等同論之,進行比價。這樣的特殊商品,自有其特殊的性質和條件。
實質定價 因素交錯
台北人習慣城市方便生活機能,不願輕易移出北市,導致北市房價不易下跌,只會更高。
一件商品價格的上揚,實際上並不能單純只用成本利潤,買方價值認同或供需層面來論斷。比如政府公共建設對區域及房市造成的影響,就並不單純。以捷運而言,就是上述三大因素交互影響的結果。

由於大家都明白,捷運帶來的便利性,因此自然有愈來愈多潛在消費者,希望以此為購屋的篩選準則;依據供需法則,需求增加、供給有限,價格自然更易提升。接著,握有捷運站周邊土地的地主見狀,就會拉高價格,土地成本當然就墊高。而捷運本身代表著未來城市運輸的趨勢,價值上超越同質產品,相對高價更易獲得認同。這些因素,都是房市捷運概念形成的關鍵。
但是最近這段期間的房價飆漲,可不是只有公共建設,只有捷運,也絕非單純什麼科技屋所帶來。那麼其真相到底又是如何?
公共建設案有一套公式,來計算建材物料上漲時的補貼比例;而就官方單位數據,目前這個補貼比例已衝到將近百分之三十之水準。但是其實營造業者都知道,官方數據是東折西扣,目前原物料上漲幅度早已不只三成。光是鋼筋一項,這些年就是以倍數比例漲價。
政府公共建設必須有既定的程序作業,不可能漲多少補多少,但一般民間之開發案則否、就有業界人士透露,只要建材當天價格變高,當夜業者就會立即反應。
照此慣例推演,當我們聽到看到報章寫道,建材原物料上漲,所以房價看漲時,其實業者早已調價。這樣的消息曝光,實是一種議題操作。
稀有土地 待價而沽
類似的情況,也影響了北市的土地價格。由於市場景氣維持高檔,地主見獵心喜;且大家對於新政府上台,兩岸三通、開放陸客觀光及置產、愛台十二建設、擴大內需等都存在高度的期望。在這一連串的築夢之下,不是只有建商,擁有土地的地主也心知肚明。土地價格於是愈抬愈貴,導致新建案價格跟著愈喊愈高。
不過這種效應,的確是離都會核心愈遠,效應愈低的;畢竟上述這些議題,在非都會區發酵的情況相對並不明顯。因此我們看到,北中南三大都會區房價持續飆漲,但其他地區卻未有類似情況。
當然,北市在內的都會核心區,完整建地愈來愈少是不爭的事實,土地原料愈來愈少、奇貨可居,也會讓價格提高。以台北市來說,擁有資源也的確比別區更多更優,多數台灣人至今仍有在北市置產的夢想,原來就住在台北市的中上階層,更是有門第之見,不願輕易移出北市。
在需求仍穩健下,握有北市所剩幾稀土地的地主,焉有不待價而沽的道理?
成本上漲 議題操作
況且和建商不同的是,建商必須持續覓地開發,才有利潤來源,才能生存。然以現行稅制論,是根據偏離市值不少的公告現值課徵土地相關稅負,負擔不大,因此地主當然不可能降價,這才是北市房價始終易漲難跌的關鍵。

現在最大的問題在於,一些其實並沒有如此優越的地段,也要跟著頂級地段一齊開出高檔價格,搶食有限的頂級客源。這就好像明明就是等級有差的汽車品牌,如福特、裕隆之流的國民車,硬是要和雙B,甚至更高等級品牌開出類似價格一樣。如此這般,市場產品只剩M型化的高峰,沒了區隔,價格當然變得紊亂偏高。
北市房價 小幅修正
就目前的狀況,業界人士私下透露,目前部分地區房價確有衝到高點,面臨修正的疑慮。不過畢竟原物料價格看回不回,地主未來也絕不可能降價出售,因此大概只有那些B級地段卻開出A段班價格的產品,會有些下修的機會。
至於整體市場,未來則勢必將回歸到供需層面。畢竟新政府已上任,一切期望值尚未變成實質建設或成效前,物價通膨壓力已現,短期內確實不利房市買氣。未來市場榮衰,當然得視新政府拼政績的成績,是否能讓更多人購買力增加。如此,整體市場才會有再現光 明契機。


 


 


 



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