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房地產市場的「時間空間相對論」 【首席總經理彭培業】
現在許多人都想買房子，也有許多人都在「等房價」，等什麼房價？其實就是在等房價落底，台灣房地產何時落底？這問題真是大哉問！要討論這個問題，我們就必須先釐清，「落底」的定義是什麼？
當房市出現買方變多、成交量穩定成長時，就代表「落底」訊號出現
在房地產市場中，很現實的一點，不管說市場上潛在買方增加多少，只要買賣雙方始終沒有締結並付諸成交行動，一切只能算是市場「空氣」，而不是成交「買氣」。人人都問房市何時落底？落底的定義是什麼？我認為落底就是買方肯買房子，有人願意承接，出現買方時，就是落底時。

所以，觀察房市成交量數字的變化，是最直接判斷房市是否真正落底的重要依據。雖然股市是房市的領先指標，但我認為台股落底後，市場仍要一段時間，房市才能回溫。

台灣經濟過於仰賴出口導向，以至於受制於美國及中國市場衰退，而受創甚深，在全球化的市場下，台灣不可能置身事外，脫鉤演出，也就是說，台灣景氣未來還是要看美國、中國的表現。

「硬實力」與「軟實力」
現在房地產市場看的就是屋主的硬實力與軟實力，「硬實力」是指房子本身的條件，例如，坐落地點、建材、設計規劃、公共建設、交通、機能等等；而「軟實力」就是指屋主本身的經濟條件、財務狀況。
當房屋市場一片議價聲中，就是考驗屋主的硬實力與軟實力的時候，實力不夠，價格就容易被買方議下來。但也因為金融風暴的關係，讓許多人的軟實力與硬實力出現消長，其中更意味著「財富重分配」的機會。
在這一波金融風暴中，有些區域房價明顯下滑，有些區域僅微幅修正，這就是硬實力的展現，「景氣好時漲幅大；景氣差時降幅少」，就是指這些供給量少、需求量大且各項機能佳的區域，例如，台北市大安區等，有客觀條件的「硬實力」，這些區域的所有權人在主觀上普遍也有較多的「軟實力」（財務力），買方議價不易，所以，價格下修相對較小。
雖然這些區域被市場解讀為「交易急凍」、「高價產品難以成交」，但以另一個角度思考，其實就是代表著這類區域或產品的屋主擁有的硬實力與軟實力相對較佳，較能承受景氣的波動，更能在下波景氣來臨時率先回春。
房地產的「時間空間相對論」
接下來我們以「時間空間相對論」來說明房市景氣、價格漲跌的情形，以及「時間」如何影響「空間價值」。
現在大家說房地產景氣不好，其實是因為銷售時間長，因為銷售時間過長，變數就會加大，房地產的問題是「時間問題」影響「空間問題」，而且是時間勝於空間，從景氣面觀察，大環境不佳，景氣壞、衰退的時間因素，造成房地產市場空間價值的改變。
而當當屋主財富規劃不當時，造成財務縮水，手中房地產產生繼續持有能力的問題時，屋主就較容易被議價。此外，在景氣好時，但若屋主個人財務不佳，一樣會被議價，只是出售的時間會比景氣差時來得短，所以降價幅度不會太大。
時間不變定律
「時間」改變「空間價值」，舉例來說，時間會影響多賣、少賣，但如果你都「不賣」的話，「景氣不佳」的時間就不會影響到「價格」的空間。景氣再好也是會有議價，只是可能在議價一、二次，就被買方出價買走了，議價空間不大，當物件出售的時間愈長，賣得愈久就越容易被議價。
時間改變空間的價值，景氣差時，原本30萬 一坪 的房子，如果沒有出售的必要，他的價格還是在30萬（等景氣好時更有上漲的機會），但是此時如果必須出售，想賣而賣不掉，時間就會讓30萬變成29萬、28萬….，形成損失。所以我也建議購屋民眾，買房子的時候要思考不動產的增值與貶值，「時間」到底會站在哪一邊？哪裡的「空間」對時間有利？ 這是值得大家思考的課題。