《《 專業“ 重劃土地+道路用地+容積移轉+持分土地+地籍清理 ” 專業諮詢 e 資訊平台 》》

土地面積限制 最大罩門

農村改建方案中的田園社區開發，引發市場對房地產未來的美好想像，但這個方案有個最大的罩門：土地面積限制。

       目前政府規畫，面積要超過二十五公頃才能申請做田園社區，但以目前建蔽率不超過三成、容積率不超過六成的規定，建商可銷售的房屋面積是有限的，如以二十五公頃計算，建商最後取得可使用的土地每坪為五萬計算，單單土地成本至少是二十二億元，開發風險又是建商自己承擔。相對地，政府不必出錢，也不必承擔任何風險，但可以平白取得土地開發權利金的四成，撥充農村改建基金。建商推案須自行承擔風險，但要等個五年、十年才能銷售完畢，甚至可能一戶也賣不出去，而政府卻毫無風險等著拿錢。

       農村改建條例草案將送立法院審查，二十五公頃的進入障礙頗高，立法委員如果針對「二十五公頃」大做文章，甚至提議降低面積限制，萬一以後放寬為十公頃就可以蓋田園社區，甚至五公頃、一公頃都可以蓋田園社區，到時候對台灣的地貌會產生多大的影響？熟悉此案人士指出，以後如放寬至一公頃就可蓋田園社區，結果會是，全台很可能到處都是田園社區。目前規畫中的田園社區是為台灣中上階層設計的方案，那會不會發生在一堆中下階層所住的難看房舍間，出現零星的美麗田園社區，讓貧富差距的感受更加強烈？

       如農委會陸續釋出大面積農地，這勢必大量供應新的土地供做建築，使整體價格下跌，而擁有房地產的人是最大受害者，政府如何對這些人交代？在一片美好聲音，其實有許多陷阱，值得思考。