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住商工農用地

政府有感於提昇都市居住環境品質之重要性，依據都市計畫法施行細則，訂定土地使用分區管制規則，以利於市政部門對都市發展之掌握。依都市計劃目標所需，將計劃範圍內土地劃分如住宅、商業、工業、農業等不同使用分區，再依容積管制規定，將使用分區之實際需求再細分為不同種別，且各給予建蔽率、容積率等使用強度之限制。因居住密度無限制擴張時，將導致土地之過度利用與不合理使用，造成都市機能之癱瘓。而土地使用分區管制是以分開不相容之使用性質，限制密度與特殊鄰里單位之規模，以防止居住環境之惡化。其主要目的為降低相鄰土地不同使用時所產生的負面外部性問題，以促進土地資源之合理利用。

七十二年台北市政府公佈實施「台北市土地使用分區管制規則」，成為台灣地區首先施行土地使用分區管制的城市。土地使用分區管制係將可供都市發展之土地，依其區位條件、土地利用現況以及經濟發展需要等因素劃分為「住宅區」、「商業區」、「工業區」、「行政區」、「文教區」、「娛樂區」、「飛機場」、「公用設施用地」、「特定專用區及其他」等十種使用分區，統稱為「可供都市發展土地」，並正式實施容積管制。其中住宅使用分區可再細分為四種住宅使用種別，以第一種住宅區之實質居住水準最高，依序遞減至第四種住宅區。另有關容積管制之強度限制，以第四種住宅區最寬鬆，第一種住宅區之限制最為嚴格。新規則使有關各使用分區再細分之觀念及管制規定更加落實，其藉由容積率管制控制人口密度及商業活動強度，以減輕交通設施、學校、市場等公共設施的負荷。同時藉著建築基地周遭空地的增加，鼓勵建築物向高空發展，建築物造型也能獲得改善，對增加市容景觀和居住環境品質皆有幫助。

土地使用分區管制之目的

　　政府制定土地使用分區管制之立法理由，即為促進土地之利用，使土地利益普及社會全體共享，故藉政府之力量，將土地有計畫的編定為各種使用方式。而土地之利用必須顧及國家經濟政策之發展，及地方之實際需要；土地使用編定之目的在於促進土地之高度有效利用。因此，實施土地使用分區管制的目的在排除土地利用者之不當使用為主要目的，之後更轉變方向為排除不當使用，以此防止因用途之間衝突而發生負面的外部效果。

　　土地使用分區主要可區分為住宅區、商業區、工業區、行政區、文教區、娛樂區、飛機場、公共設施、特定專用區及其他等，而其分區目的主要可分以七點說明：

一、都市計畫地區，得視地理形勢，使用現況或軍事安全上之需要，保留農業地區或設置保護區，並限制其建築使用。

二、住宅區為保護居住環境而劃定，其土地及建築物之使用，不得有妨礙居住之寧靜、安全及衛生。

三、商業區為促進商業發展而劃定，其土地及建築物之使用，不得有妨礙商業之便利。

四、工業區為促進工業發展而劃定，其土地及建築物供工業使用為主；具有危險性及公害之工廠，應特別指定工業區建築之。

五、其他行政、文教、風景等使用區內土地及建築物，以供其規定目的之使用為主。

六、特定專用區內土地及建築物，不得違反其特定用途之使用。

七、都市計畫地區範圍內，應視實際情況，分別設置下列公共設施用地：

(一)道路、公園、綠地、廣場、兒童遊樂場、民用航空站、停車場、河道及港埠用地。

(二)學校、社教機構、體育場所、市場、醫療衛生機構及機關用地。

(三)上下水道、郵政、電信、變電所及其他公用事業用地。

(四)其他。