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房屋贈與子女，夫妻每年440萬元免稅額

公告現值低於市價相對減省贈與稅額

【陳宥里╱台北報導】為人父母儘管辛苦一輩子，年老時仍不免心繫子孫，希望把財富移轉給下一代，不過，法令規定贈與人必須繳交贈與稅。若能善用每人每年可享最高220萬元的贈與免稅額，或進一步以房地產做為贈與標的，即可合法節稅。

依照遺贈稅法規定，夫妻間的贈與不需申報繳交贈與稅，而每一年度父母可分別以個人名義贈與子女的免稅總額各為220萬元，簡言之，夫妻每年共可享440萬元的免稅額。按2009年1月政府公告的遺贈稅法規定，因贈與行為所產生的贈與稅，其計算方式為贈與價值扣除220萬元的免稅額後，再乘上10%的贈與稅率。
值得注意的是，當贈與標的物為現金、股票時，贈與價值依市價計算，但若贈與標的物為房屋、土地時，贈與價值則依據房屋及土地的公告現值。

合法節稅有撇步

由於房地公告現值通常都低於市價，因此，可相對減省贈與稅的金額。另外，遺贈稅法中第21條「若贈與附有負擔者，由受贈人負擔部分應自贈與價值中扣除。」善用此法說不定可達到完全免稅。
舉例來說，陳媽媽欲贈予兒子1000萬資產，但隨著贈與標的物、贈與方式不同，所計算出的應繳納贈與稅額也不同。計算公式：應納贈與稅額＝（贈與總額－免稅額×贈與人數－附有負擔）×10％，試算結果參考左方「贈與稅試算表」。
中信房屋特約地政士柯玉秋表示，贈與房地產若想採逐年分贈方式，可在申報時，註記贈與標的物的持份比例，由於無贈與年限上的限制，需要特別注意的是每次分贈都皆含土地及建物，不能單獨贈與土地或建物。
柯玉秋指出贈與房屋附有房貸時，房貸借款人需一併改登記於受贈人名下，此時銀行會考量受贈人的還款能力，如文中舉例，若兒子不具工作能力或還款條件不佳，銀行可能不願意轉貸，即便由父母作為保人順利轉貸，日後還將是可能面臨國稅局的查察。
永慶房屋契約部經理陳俊宏表示，父母購買農地贈與子女，不須負擔契稅、土地增值稅，可節省轉贈成本，但受贈人須持有滿5年才能轉售，否則得依贈與當年度的農地公告現值繳納贈與稅。

節稅撇步：

1.善用每年每人最高贈與免稅額度220萬元
2.利用夫妻間贈與不須繳交贈與稅，可先共同持有房屋，再分贈子女提高免稅額度
3.贈與房屋可藉由設定持分，採分期贈與，法令無贈與時限
4.若房屋附有貸款，則贈與價值可扣除房貸，降低贈與稅
5.贈與農地可免負擔契稅、土地增值稅
資料來源：《蘋果》採訪整理

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地上權房屋，投報率高2%

【邱煜婷╱台北報導】近來國產局、台北、高雄標售地上權都傳出好成績，顯示國人「有土斯有財」的觀念逐漸改變，相關的地上權、使用權房屋也引起注意，據統計，「台北花園」近1年漲幅28.6%，比周遭房價多了6個百分點，「京站」的租金投資報酬率更高達4.2%超出一般行情，打破了以往地上權、使用權房屋效益逐年遞減的觀念。

住商不動產統計台北知名的地上權、使用權住宅1年來的漲幅，發現房價並未隨著使用年限的遞減而降低，反而略漲，雖仍多低於周遭漲幅；不過其中位在信義區松勇路的豪宅「台北花園」，1年漲幅卻高達28.6%，甚至高於周遭一般住宅。

房屋售價低於周邊

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指，「台北花園」位豪宅區內，有豪宅品質，價格又低於附近豪宅，讓購買意願增加；且附近豪宅釋出太少，只要有人購買「台北花園」，價格即會墊高，因此漲幅才會高於周邊。
不只房價漲幅不差，地上權案因使用權多只有50年，且不須負擔土地成本，故房屋售價都低於周邊行情，不少投資客就買來出租，以只有使用權的「京站」為例，因房價較區域行情低，但租金不變，換算報酬率約4.2%，普遍高於台北市約2%的行情。

不須負擔土地成本

徐佳馨表示，基本上地上權、使用權房屋的投資報酬率，會比周遭有所有權的房屋高1%？2%左右，因為購買這類產品不須負擔土地成本，相較購買其他所有權房屋的成本來得低，自然提高了租金報酬率。
建商近期開始搶進地上權案，顯示地上權已逐漸獲得重視。吉美建設經理林進輝認為，因為精華區土地少，現在民眾已經慢慢能接受地上權，接下來10年內應會有更多的地上權房屋推出，民眾對地上權房屋的接受度也會更大。

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經常居住我國境外國民​之遺產稅，無配偶及直​系血親卑親屬扣除額之​適用

財政部臺北市國稅局表示，經常居住我國境外的國民，死亡時不論有無遺有配偶及直系血親卑親屬（如子女），均無法依遺產及贈與稅法第17條第1項第1款及第2款規定，自遺產總額中扣除配偶445萬元及直系血親卑親屬每人45萬元。

該局說明，經常居住我國境外是指不符合下列2種情形之一者：

1.死亡事實發生前2年內，在我國境內有住所，也就是有戶籍登記。

2.在我國境內沒有住所但有居所，而且在死亡事實發生前2年內，在國內居留時間合計超過365天。被繼承人屬於經常居住我國境外的國民，依遺產及贈與稅法第17條第2項前段規定，無配偶及直系血親卑親屬扣除額的適用。

該局指出，被繼承人甲君於99年間死亡，由乙君等7人共同繼承，繼承人申報遺產稅時，列報被繼承人配偶扣除額445萬元及直系血親卑親屬扣除額270萬元（45萬元×6人）。

該局 查得甲 君91年間出境， 93年2月入境，同年5月出境， 95年11月入境，同年12月出境後，直到99年死亡時都沒有再入境，前後長達3年多居住在我國境外，以致於被設籍地戶政事務所依戶籍法第16條第3項規定，以其出境達2年以上，逕為遷出登記。甲君死亡前2年內在我國境內沒有住所，屬於經常居住我國境外的國民，依前揭遺產及贈與稅法規定，剔除配偶及直系血親卑親屬扣除額715萬元。

該局進一步表示，被繼承人屬於經常居住我國境內的人，才可以享有被繼承人配偶及直系血親卑親屬扣除額的減除，納稅人要特別留意入出境時間，以保障自身權益。

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出售房屋，記得搞定財​產交易所得或損失這”​房事”!!

財政部高雄市國稅局表示，個人出售房屋，其財產交易損益之計算，依所得稅法第14條第1項第7類規定，以交易時之成交價額，減除原始取得之成本及因取得、改良及移轉該資產而支付之一切費用後之餘額核課財產交易所得或認列財產交易損失。

該局指出，個人於申報房屋交易所得時，應檢附買賣契約書、價款收付紀錄及相關成本等證明文件，按實際買賣所得申報，其未申報或已申報而未能提出證明文件者，稽徵機關得依財政部頒定之標準核定。有關個人出售房屋財產交易所得或損失之計算，其可減除的成本及必要費用並臚列如下：

一、取得成本部分：

(一)取得房屋價金。

(二)購入房屋達到可供使用狀態前支付的必要費用，如契稅、印花稅、代書費、規費、公證費、仲介費等。

(三)購入該房屋所有權移轉登記完成前向金融機構借款的利息。

(四)取得房屋所有權後至出售前之使用期間所支付能增加房屋價值或效能之增置、改良或修繕費。但取得房屋所有權後，在出售前所繳納的房屋稅、管理費、清潔費及向金融機構借款的利息等，係屬使用期間的相對代價，不得列為成本或費用減除。

二、移轉費用部分：為房屋所有權移轉支付之必要費用，如仲介費、廣告費、清潔費等。

該局進一步說明，個人出售房屋，原則仍應以出售時成交價格減除房屋取得成本及必要費用後餘額，作為出售年度的財產交易所得併入綜合所得課稅；倘納稅義務人不依實際買賣所得誠實申報，只按財政部頒定標準申報或未申報，一但經稽徵機關於核課期間查獲實際買賣所得，所造成短、漏報所得情事，將依所得稅法第110條規定，除補稅外並加處罰鍰。

【＃420】

新聞稿提供單位：前鎮稽徵所　職稱：助理員 　姓名：黃秋萍

聯絡電話：（07）7151511分機6151

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【公布日期文號】內政部101年8月28日台內地字第1010288398號函

【要旨】配合土地徵收條例與土地徵收條例施行細則公布施行，部分函釋內容與修正後之規定不符，應停止適用

【內容】

一、配合停止適用之本部函釋文號如次：

(一)內政部90年5月18日台內地字第9072972號函。

(二)內政部90年12月28日台內地字第9074353號函。

(三)內政部91年11月15日台內地字第0910013688號函。

(四)內政部89年4月12日台內地字第8905775號函。

(五)內政部89年4月14日台內地字第8905889號函。

(六)內政部89年5月9日台內地字第8906697號函。

(七)內政部89年9月5日台內地字第8912272號函。

(八)內政部90年5月23日台內地字第9008156號函。

(九)內政部90年6月20日台內地字第9009244號函。

(十)內政部91年1月28日台內地字第0900017897號函。

(十一)內政部96年8月23日台內地字第0960131655號函。

(十二)內政部89年8月1日台內地字第8908935號函。

(十三)內政部100年7月20日台內地字第1000132057號函。

二、除說明一第(十三)關於都市計畫發布實施日期距申請徵收已逾五年者應舉行公聽會之函釋係配合土地徵收條例施行細則發布自即日起停止適用外，其餘函釋配合土地徵收條例第三十條市價補償施行於 一百零一年九月一日 停止適用。

（1）內政部90年5月18日台內地字第9072972號函 

需用土地人於申請徵收土地前與所有權人協議價購時，應以不低於徵收補償費之價格協議辦理之。

（2）內政部90年12月28日台內地字第9074353號函        申請徵收前與土地所有權人協議價購價格不低於徵收補償費，其計算之基準及範圍。

（3）內政部91年11月15日台內地0910013688號函  於申請徵收前依土地徵收條例第11 條與土地所有權人協議價購時，土地所有權人對相關徵收補償規定既確已知悉，而為配合政府公共建設之推行，仍同意採價購方式辦理，其價格如何訂定，因屬私權事項，自得由需用土地人與土地所有權人雙方合意定之。

（4）內政部89年4月12日台內地字第8905775號函  土地徵收條例公布施行至八十九年五月十六日公告徵收者，補償地價加成補償成數不限定接到核准徵收案件方能提評。

（5）內政部89年4月14日台內地字第8905889號函  土地徵收條例公布施行前已報本部核准但尚未辦理公告徵收者，仍應評定加成補償成數。

（6）內政部89年5月9日台內地字第8906697號函    徵收補償地價之加成補償屬補償地價之範圍。

（7）內政部89年9月5日台內地字第8912272號函    所有權人依土地徵收條例第八條規定申請一併徵收之土地，其徵收補償地價應適用同條例第三十條第二項加成補償之規定。

（8）內政部90年5月23日台內地字第9008156號函  一併徵收土地，其徵收補償應適用土地徵收條例第三十條之規定。

（9）內政部90年6月20日台內地字第9009244號函  土地徵收公告，於公告期滿十五日內因地價加成補償成數依規定評定結果變動者，其加成補償費應如何計算。

（10）內政部91年1月28日台內地字第0900017897號函  依法申請一併徵收土地於公告期間提出地價異議，其地價補償仍須符合土地徵收條例第30 條第2 項規定。

（11）內政部96年8月23日台內地字第0960131655號函  各縣市政府應視公告現值反映一般正常交易價格程度調整土地徵收補償加成數。

（12）內政部89年8月1日台內地字第8908935號函  價購土地之殘餘部分面積過小或形勢不整，致不能為相當之使用者，土地所有權人自願按公告土地現值及加成補償價格，申請一併價購者，視為依法得徵收之土地而免徵土地增值稅。

（13）內政部100年7月20日台內地字第1000132057號函        依都市計畫法劃設之公共設施用地，其都市計畫發布實施日期距申請徵收已逾5年者，申請徵收前仍應依土地徵收條例第10條及申請徵收前需用土地人舉行公聽會與給予所有權人陳述意見機會作業要點規定舉行公聽會。

被繼承人遺留財產不論​財產資料清單有無，均​應誠實申報。

國稅局提供被繼承人財產資料清單，僅能作為遺產稅申報時之參考，如經查獲短漏報情事，不會因為清單未列示而免罰。

財政部臺灣省南區國稅局近日查獲一案例，被繼承人甲君於97年間死亡，其繼承人乙君辦理遺產稅申報時，漏未申報甲君生前持有未上市A公司股權，因該公司名下尚有數筆不動產，經該局依法核定甲君死亡日之A公司股權價值約1千餘萬元。乙君表示不清楚甲君名下財產若干，故依國稅局提供之財產資料清單申報，並非故意逃漏稅，主張免予處罰。惟該局調查發現A公司於 100年間向法院聲報選任乙君擔任清算人，顯見乙君於國稅局查獲前早已知悉甲君持股事實，卻未自動向國稅局補報並補繳所漏稅額，依法仍應補稅處罰。

依遺產及贈與稅法規定，凡經常居住中華民國境內之國民死亡時遺有財產者，應就其境內、外全部遺產依法課徵遺產稅，其財產價值之計算係以被繼承人死亡時之時價為準。國稅局提供之財產資料清單，限於資料蒐集時差，並非被繼承人死亡當時實際財產狀況，故僅能作為申報參考，不能作為日後短漏報財產免予處罰的理由。該局提醒民眾如有類似情形，請趕緊依稅捐稽徵法第48條之1規定自動補報並補繳所漏稅額，以免被國稅局查獲後，還要多繳一筆罰鍰。

新聞稿聯絡人：審查三科黃股長06-2298047

彙總編號：10108-1302

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促投資經部抬出容積獎勵

經濟部保成長大作戰，預計月底提出「提升民間投資動能」方案，挑出四大面向改善投資環境，包括土地、人力、用水與環評；其中，為解決廠商缺地困擾，經濟部將協調內政部以容積率獎勵方式，透過往上發展，讓廠商就地提升土地使用效率。
歐債風暴發威，驚動到府院，經濟部長施顏祥7月底參加總統府財經月報，分析近期出口衰退之後，總統馬英九隨即要求經濟部在民間投資，必須挹注新動能，限期在8月底提出「提升民間投資動能」方案。
目前經濟部針對投資環境四大障礙，土地、人力、用水與環評，規劃一一排除，並尋求跨部會通力合作。
以土地障礙為例，經濟部官員表示，林口工業區或土城工業區，過去是處於偏遠郊區，但隨著廠商進駐及都市化後，當地愈來愈繁榮，可用土地面積變小，加上產業界期望在當地擴廠，因此才會想出往上發展策略。
官員表示，內政部認為重新檢討都市計劃、參加都市更新與容積率獎勵，都是可以檢討方向，不過經濟部認為，前兩者推動速度較慢，因此期望透過地方政府修改行政命令，調高容積率。
但是容積率獎勵並非一體適用，必須符合兩大前提，包括位於都市區及重點產業才能適用。經濟部表示，重點產業將朝向附加價值高的產業作為獎勵對象。
用水部份，經濟部官員表示，由於現有水源不足，開發新水源成為解套辦法，不是新蓋水庫，而是從廢水回收做起，目前在工業區或科學園區的廠商，都會作工業廢水回收，未來政府將會協助作生活廢水回收，以提供給產業界使用。
而人力障礙，經濟部則分為外勞、人才兩方向並進規劃。經濟部表示，外勞增額5％比例，讓缺工廠商以解燃眉之急，另外，新增投資案將無需額外繳交就業安定基金，同時，在設廠之前就可以取得人力，相較於過去必須等到機器設備進駐，新措施將有助於協助廠商儘早投入生產。
對於環評問題，經濟部官員也提出，既然環保署可以透過公民咖啡館與環團溝通，希望環保署也可以比照，針對開發商建立公民咖啡館，作為定期溝通管道。

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標售地鄰地王決標價受關注

（中央社記者王淑芬高雄29日電）高雄市地政局今天發布標售開發區土地，緊鄰地王的美術館園區約1552坪基地，時隔10餘年後再以約3倍價格標售，特別受關注。

高雄市政府地政局局長謝福來說，市府訂定標售地底價是參考附近土地交易行情，用務實、平常心面對，沒有炒作居心。

地政局發布標售的開發區土地共16筆，總底價約新台幣15億元，其中備受關注的是位在美術館園區占地約1552坪的基地，市府訂定每坪底價約79萬3000元，總價約12億元。

媒體報導，興富發公司以每坪230萬元購得的土地，緊鄰市府要標售的土地；雖市府推出的基地面臨道路與基地面積不及興富發所購得的土地，不過仍臨美術東四路也近美術館，市府訂價相對低廉，勢必成為熱門的標的，難免出現搶標的情形。

地政局查閱比對民國89年市府首次推出這筆土地的訂價每坪約29萬元，當時併同其他8筆土地共標售18億元，不過其中3筆是建商私人名義標得，無法順利取得大筆貸款，照規定市府應沒收無法履約者的保證金，不過市府仍退還業者保證金，使得當時的市府官員遭調查，成喧騰一時的「弊案」。

10餘年來，地政局一直以「養地」的方式閒置當時毀約的美術館園區土地；雖要以調漲約兩倍的訂價標售，但因緊鄰的土地直直漲，興富發的購地天價，讓美術館園區的土地成了高雄市的「新地王」，市府基地屆時的決標價將格外受關注。

地政局16筆土地預計9月12日開標，這是市府今年第3次標售開發區土地，前兩次土地標售進帳共約11億元。

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讓售國有地解禁遭批土地炒作

財政部8月21日定調，將「有條件解禁出售」台北市和新北市5百坪以下國有地。其中，土地區位完整、性質單純者不標售，其他抵稅地、畸零地、地形不完整用地才解禁。政策一出，各界憂心房地產將再掀炒作高潮。民間團體與學者26日召開記者會，痛批財政部長張盛和是「敗家部長」，呼籲財政部應傾聽民間聲音，不該以賣地變現炒短線挽救財政困局。

漠視民團及學者

2010年時，房地產炒作導致高房價，一般民眾苦不堪言，行政院政策指導，要求5百坪以下國有地不得出售；不過2年，財政部又再度提出解禁方案，希望讓售國有地，活絡國家財政。

曾參與財政部地方性會議的反貧困聯盟召集人簡錫堦表示，財政部不斷遊說地方支持國有地買賣解禁，地方政府出於選舉考量，不會以提高公告地價來擴充財政，因此會議幾乎一面倒支持。財政部隨後邀集其他團體徵詢意見，財政部僅找來建商、土地開發團體溝通；僅有全國建築師總公會表達反對意見，其他民間團體與學者的想法沒被徵詢。

民間團體與學者26日召開記者會，批評財政部有條件解禁出售500坪以下國有地來紓解財政赤字，將助漲房價，呼籲財政部應傾聽民間聲音。（圖文／楊萬雲）

雖然這次解禁屬「有條件開放」，雙北市5百坪以下區位完整、性質單純者的土地不標售，其他如抵稅地、畸零地、地形不完整用地等特殊原因才解禁。但這政策受到民間反彈。政治大學地政系特聘教授張金鶚直言，所謂畸零地讓售，本來在「建築法」就已規定，不需再「有條件開放」，他說：「現在提『有條件開放』根本只是想魚目混珠。」

張金鶚指出，公有地屬於全民共有，利用應符合公共利益，政府長期以來的土地政策卻只有財政利益。土地買賣僅有一次性收益，出售國有地等於是讓公共財變為私人資本，拿全民資源提供財團獲利。至於賣地救財政的目的，張金鶚質疑：「賣祖產來挽救經濟，能獲得多大效益？」

賣地救財政 治標不治本

公平稅改聯盟主任洪敬舒也表示，財政部以為賣地可挽救財政赤字，全台灣的國有地總值不過4兆9百多億，而財政一年缺口就高達5兆2千多億，就算賣掉所有公有地，頂多只能救一年財政，問題仍然存在。他認為，賣地只能解決問題一次，真正要長遠解決財政困境，應該靠實價課稅、租稅改革。

消基會房屋委員會召集人林旺根強調，目前房地產交易實價登錄上路，預估3年內土地公告現值將會回升到正常狀況，土地稅和房屋平均價格也會逐步與市場行情同調，這樣才能逐漸改善房地產稅制問題。改善房地產稅制也才是活絡國庫的長遠之計。林旺根感嘆，實價登錄上路後，過去被炒的過熱的房市逐漸回穩，如今再度提出國有地買賣解禁，無疑是鼓勵民間炒作。

張金鶚直言，經濟不良的一個重大原因出在政府將過多資源投注在房地產，導致其他產業資源不足。政府不去思考解決經濟與稅制問題之道，反而讓售國有地變相鼓勵房地產炒作，他痛批政府這種一邊說要平抑房價、一邊鼓吹炒作的兩面手法，讓人民覺得自己是選舉的棋子，一旦選完，政府仍向財團靠攏。

政治大學地政系特聘教授張金鶚認為賣地救經濟太短視近利，稅制改革才是解決之道。

23年前，無殼蝸牛組織曾以夜宿忠孝東路抗議高房價問題，當時便是因為政府買賣國有地，導致房地產炒作過盛；如今政府不檢討政策錯誤的影響，反而繼續變賣祖產，民間團體痛批張盛和根本是「敗家部長」。民間團體將親自拜訪張盛和表達想法，如果部長不願接見，他們打算如影隨形跟著他。

【記者呂苡榕台北報導】

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房市／信義區容積移轉擬減半，建商開發腳步恐提早

台北信義計畫區是全台灣最貴的地區，但這的房價恐怕又要再飆漲了！台北市政府計畫將信義區容積移轉率上限，由40%大砍一半到20%，如果真的定案，建商可以興建的樓層將大幅縮水，成本跟著大增，外界因此預估，信義區房價至少將有5%以上的漲幅。

放眼望去，寸土寸金的信義區恐怕越來越珍貴了，由於北市府計畫將這的容積移轉率上限，由40%下修到20%，預估6月通過，將使得建商成本暴增，進一步推升信義區房價狂飆。信義商仲主任王維宏指出，「未來新推案件，開價可能會往上提高，我們預估大概是5%以上。」

這次傳出移轉率決定減半，主要是由於去年信義區推出的「皇翔F4」容積移轉高達8次，建商不斷加高樓層，引發鄰近台北花園、維也納花園等豪宅住戶抗議。

新的容積移轉規定若確定後，包括富邦人壽、A10開發、金享建設D3及亞太會館重建案等，由於還未申請建照，恐怕將會受到衝擊。王維宏說，「建商的開發腳步會提早，因為修法到最後，公布、實施可能還有半年到一年的緩衝期。」

由於北市府考慮進一步取消捷運周邊的停車獎勵，預估影響上百家建商，如果新規定確定，未來信義區房價肯定還會有一波不小漲幅。

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實價登錄+市價徵地 胡志強：儘速因應、加強宣導

【MyGoNews林湘慈/綜合報導】不動產實價登錄將在2012年8月1日起實施，按市價徵收土地9月1日起施行，兩大重要地政改革勢必對各地方政府造成不小的衝擊。台中市府除了由地政局所屬10個地政事務所設立櫃檯，為民眾提供不動產實價登錄諮詢及申報等服務外，更將召開會議全面檢討各機關的用地計畫，未來3至5年內是否有可能開發？若無，是否放棄改為他用？以免造成土地閒置，甚至雜草叢生的現象。

地政局長曾國鈞2012年7月23日於市政會議中報告不動產實價登錄及按市價徵收土地兩大重要不動產政策。他說，不動產實價登錄部分，包括一般買賣、透過仲介業的租賃、建商代銷業等三類，都必須於買賣完成後30日內依規申報。為了避免新政策上路之初民眾可能不瞭解，地政局所屬10個地政事務所將設立櫃檯，提供民眾相關諮詢及申報等服務。

對不動產實價登錄可能影響到一般父母親買房子給小孩課稅問題，副市長蕭家淇也提醒，新制實施後，買賣不動產的資金管道勢必完全透明化，進而可能導致被國稅局追繳贈與稅等問題，民眾應審慎處理。稅務局長蔡啟明表示，將儘速與國稅局聯繫，並請地政士公會加強向民眾宣導。

至於按市價徵收土地部分，曾局長提醒市府各局處務必於7月30日前就辦理中的土地徵收計畫，提報「宗地各別因素清冊」至地政局，以利送交地價評議委員會審查，通過之後，用地機關才能按審議價格辦理徵收。

副市長蕭家淇也表示，像建設、交通、地政、教育等「用地大戶」，應加速作業，像是部分捷運地徵收作業用也因改為市價徵收而停頓了九個月，以及擴大大里都市計畫、變更烏日都市計畫(前竹地區)及變更烏日都市計畫(九德地區)等3件都市計畫案，都必須加速提報「宗地各別因素清冊」給地政局，以進行後續審查作業。

台中市長胡志強表示，許多公園、學教用地，未來3到5年內是否有明確的開發計畫？應儘速確定，他請蕭副市長一週內召集各相關局處，全面檢視各項用地的計畫期程，以避免土地因閒置而雜草叢生。

胡市長也強調，新制度即將實施，市府除了做好內部相關因應作業外，更必須顧及民眾的影響，他相信大部分的民眾都不明瞭不動產實價登錄的規定，地政局應多舉辦記者會對外說明，必要時應設立諮詢專線服務。

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土地增值稅~節稅3小祕訣

節稅秘訣1：善用自用住宅用地稅率課徵土地增值稅
1.土地上有房屋，房屋是本人、配偶的或是直系親屬（父母、祖父母、子女、孫子女）的。
2.有本人、配偶或是直系親屬（父母、祖父母、子女、孫子女）的戶籍設在此地，如果平時沒有設在這裡也沒有關係，只要在簽約買賣當時在此地已經設好戶籍就可以了。
3.簽約買賣之前1整年都沒有任何出租或供作營業的情形，否則就必須等收回或不再營業滿1年才可以適用。
4.最大適用面積：都市土地是300平方公尺；非都市土地是700平方公尺。
5.一人一生只有一次的機會。

節稅秘訣2：掌握一次多處特別稅率機會
如果同時擁有多戶自用住宅房屋，也都符合自住條件，可以規劃在同1天簽訂買賣契約並同1天到稅務局申報土地增值稅，在都市土地300平方公尺或非都市土地700平方公尺範圍內可同時適用自用住宅優惠稅率。

節稅秘訣3：選擇出售時最有利的一戶使用特別稅率
擁有多戶自用住宅房屋，如果沒有辦法安排同日訂約出售、同日申報，或者可能先後擁有不同地點的自用住宅房屋，可以先評估優惠稅率用在那1戶出售時最有利。您只要利用稅務局網站所提供的土地增值稅試算作業，即可為您試算每一間房屋按自用住宅稅率核課時的土地增值稅是多少？按一般稅率核課時又是多少？估算後選擇稅額最高那一間房屋申請按自用住宅稅率課徵。

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繼承人繼承土地，免徵土地增值稅

稅務局表示，繼承人因繼承而移轉的土地時，無需辦理土地增值稅申報，並免徵土地增值稅。繼承後的土地出售他人時，須要課徵土地增值稅，但前次移轉現值是以繼承開始時該土地的公告現值來計算土地增值稅。

稅務局進一步說明，繼承人繼承土地雖然不須要申報土地增值稅，但仍應向國稅局辦理遺產稅申報，嗣取得遺產稅繳清或免稅證明書後，須向土地所在地稅捐機關辦理查欠，才能到地政機關辦理繼承登記。

如果繼承人以繼承之土地抵繳遺產稅，要將該土地移轉登記為國有時，仍應辦理土地增值稅現值申報。

稅務局呼籲民眾，可比較土地增值稅與遺產稅的差異後，做適當的租稅規劃，利用租稅減免、獎勵或選擇的機會，做最適當的安排，進而達到減輕稅負之目的。

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實價登錄影響，房仲看法不一

不動產實價登錄8月上路以來，部分房仲業者看好高雄房市潛力，在高雄市大舉展店，有業者則多所觀望。

信義房屋高雄區協理林武雄表示，實價登錄8月上路以來，高雄各分店仍延續上半年交易熱潮，以左營、三民、鳳山地區買賣較熱絡，這3區房價總價及單價相對平易近人，房市交易以自住首購及換屋族為主。

他說，高雄各項公共工程持續緊鑼密鼓進行，下半年房市仍十分樂觀。信義房屋繼前一陣子在左營區展店外，這個月在鳳山區建國路又開新店。

不過，住商不動產企劃研究室主任徐佳馨則認為，實價登錄的不確定感仍在，現階段房市以低總價的自住客戶為主力；實價登錄影響未來房市交易，應要到今年第4季才會明朗。

跨足投資飯店的京城建設，總經理劉朝森說，目前景氣就像近來天氣晴雨不定一樣，令人捉摸不清，公司只能且戰且走。

【2012/08/20 中央社】

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「實價報稅」奢侈稅可​作為減稅依據！

【MyGoNews林承志/台北報導】房地產交易實價登錄後，實價課稅何時來臨成為民眾關心的議題，而奢侈稅究竟能不能被列入財產交易所得稅規定移轉房屋資產而支付的費用，作為抵扣房屋交易所得稅的項目，國稅局做出解釋：

一、 按「第七類：財產交易所得：凡財產及權利因交易而取得之所得：

一、財產或權利原為出價取得者，以交易時之成交價額，減除原始取得之成本，及因取得、改良及移轉該項資產而支付之一切費用後之餘額為所得額。

二、財產或權利原為繼承或贈與取得者，以交易時之成交價額，減除之繼承時或受贈時該項財產或權利之時價及因取得、改良及移轉該項財產或權利而支付之一切費用後之餘額為所得額。」為所得稅法第14條第1項第7類所明定。

二、 次按「在中華民國境內銷售、產製及進口特種貨物或銷售特種勞務，均應依本條例規定課徵特種貨物及勞務稅。」「本條例規定之特種貨物，項目如下：一、房屋、土地：持有期間在2年以內之房屋……」「銷售第2條第1項第1款規定之特種貨物，納稅義務人為原所有權人，於銷售時課徵特種貨物及勞務稅。」為特種貨物及勞務稅條例第1條、第2條第1項第1款及第4條第1項所明定。三、又按「個人出售房地，其原始取得成本及出售價格之金額，如經稽徵機關查核明確，惟因買進及賣出均未劃分或僅劃分買進或賣出房地之各別價格者，於依本部83年1月26日台財稅第831581093號函規定計算財產交易損益時，其所支付之相關必要費用（如：仲介費、代書費、土地增值稅、契稅等），得自房地買進總額及賣出總額之差額中減除，再按出售時之房屋評定現值占土地公告現值及房屋評定現值之比例計算房屋之財產交易損益。」

為財政部101年8月3日台財稅字第10100568250號函所明釋。納稅義務人出售房屋，如符合上揭特種貨物及勞務稅條例規定而須繳納特種貨物及勞務稅者，係屬上揭所得稅法規定移轉房屋資產而支付之一切費用，於申報綜合所得稅時，可檢附繳納特種貨物及勞務稅憑證及買賣契約書等資料據以自財產交易所得總額中減除。民眾如仍有疑問，請檢附相關具體資料逕向戶籍所在地國稅局所屬分局、稽徵所或服務處查詢。

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簡太郎：實價登錄並不​代表要實價課稅

【MyGoNews林湘慈/綜合報導】不動產「實價登錄」從2012年8月1日實施，台中市不動產買賣案件到2012年8月13日為止約1226件，完成實價登錄的有133件，執行率達1成以上，成效不錯，內政部政務次長簡太郎2012年8月15日選擇到台中市西區中興地政事務所進行視察；他強調實價登錄並不代表要實價課稅，請民眾不必過度擔心。

簡太郎在台中市副市長蕭家淇、地政局長曾國鈞陪同下，一起到中興地政所視察。簡次長表示，為讓不動產交易資訊透明化，不動產「實價登錄」從8月1日開始實施，更是政府的重大政策，需要地政士、業者、不動產經紀業及地政同仁共同努力，到目前全國登錄的約超過3千件，其中五都登錄件數比較高，理論上30天內辦理登入即可。

簡太郎表示，不動產成交案件實際資訊登錄制度，主要是要求不動產成交案件之權利人（買方）、地政士及不動產經紀業者，必須在買賣案件辦理完成所有權移轉登記、簽訂租賃契約書後或委託代銷契約屆滿或終止30日內，向主管機關申報登錄成交案件實際資訊。而內政部會在各縣市政府彙報這些資訊後，以區段化、去識別化的方式予以公開，提供社會大眾查詢。

簡太郎同時指出，8月1日上路之後，目前作業尚稱順利，申報登錄系統亦穩定。(圖片提供：內政部地政司)簡太郎同時指出，8月1日上路之後，目前作業尚稱順利，申報登錄系統亦穩定。因案件自登記完竣後有30日的申報期間，截至8月15日為止，買賣案件已登錄有2886件、租賃案件269件，買賣案件以新北市5百多件及桃園縣4百多件最多。制度上路初期尚稱順暢，感謝全國各直轄市、縣市政府地政局(處)及所屬地政事務所全體地政人員之辛勞，亦感謝民眾、地政士及不動產經紀業者之協助。

由於尚屬開辦階段，內政部仍將審慎注意後續的推動，並加強宣導。內政部並鼓勵申報人逕自以自然人憑證或工商憑證，透過網際網路方式至內政部已開發完成之不動產成交案件實際資訊申報登錄系統(https://clir.land.moi.gov.tw/cap/)辦理申報事宜。如申報人親送填寫完成之申報書臨櫃向各直轄市、縣(市)政府所屬地政事務所，亦將受理臨櫃申報。

簡太郎呼籲民眾不必擔心實價課稅的問題，因為實價課稅需要經過修法的程序及有配套措施才能實施。副市長蕭家旗則指出，實價登錄數據來看交易的件數有減少的趨勢，實價課稅的議題更是一個很大的衝擊，實價課稅需要全盤性考量，不宜貿然實施，以台中市而言，房屋自有率達80％，實價課稅對普羅大眾影響太大。8/1到8/13日止，台中市不動產買賣案件約1226件，完成實價登錄的有133件，執行率達1成以上，成效不錯。

地政局說，以前一個月買賣件數約5千件，該局預估至8月底將約3千件。「實價登錄不只讓交易透明化，更可防止哄抬地價與房價！」地政局長曾國鈞則強調，這不但可保障消費者不被市場行情所誤導，更可落實居住的正義，平衡區域發展及避免炒作，這是有利投資客的投資行為，壓縮投機客的空間。依照法律規定不動產只要交易就要登錄，蕭副市長也呼籲民眾不避遲疑或擔心有負面影響。他說，實價登錄並不會進行課稅，長遠來實價登錄是讓房地產交易價格更加透明化，更可兼顧保護所有權人的隱私，若不實登錄將罰3-15萬元。

中興地政事務所提供「五心級」的服務讓民眾可以輕鬆申報及登錄，除了臨櫃申辦，也可運用自然人憑證透過網路線上辦理，地政所也透過簡訊服務讓民眾知道實價登錄完成申報。另外，創新服務透過雙螢幕的方式，讓民眾可以直接透過螢幕知道服務人員輸入的資料是否有誤。

此外，所有地政所都設有專人專線解答民眾實價登錄的疑問，歡迎民眾多加利用。

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國有地釋出奢侈稅退場，建商叫好學者錯愕

財政部研議鬆綁，釋出雙北市500坪以下國有地，同時在有條件前提下，奢侈稅考慮退場。儘管建商叫好，學者錯愕。但深思下，畢竟還有許多問題要檢討，影響程度有待觀察。財政部有意解禁雙北市500坪以下國有地標售令，同時在有條件前提下，奢侈稅才考慮退場，雖然從研議到政策落實還有很長的路要走，但消息曝光後，建商們一片叫好，學者們一陣錯愕。

遠雄企業團董事長趙藤雄表示，兩年多前房價飆漲，政府為了抑制房價和地價漫天開價，決定禁止標售雙北市國有和公有 500坪以下的土地，結果供給變少，反而讓土地價格飆得更高，現在政府研議增加土地供給，可望對雙北市地價發揮平抑作用。

鄉林集團董事長賴正鎰也高度認同釋出國有地，他認為這是好政策，尤其雙北市房價居高的問題出在供需不均，政府先前停止標售，是造成房價高漲的原因之一。

賴正鎰表示，政府要擴大內需，增加公共建設拼經濟，需要更多資金，所以擬鬆綁釋出500坪以下國有地，不但開闢財源，也促進內需，更可地盡其利，鬆綁解禁是好政策。

至於釋出土地後，是否代表居高不下的房價會下降？賴正鎰認為，可能性不高，也不容易，主要因房地產是個比價市場，只有供需平衡，並產生比價效果，才可能降價，對房價產生平抑作用。

中華民國建築開發商業同業公會全國聯合會秘書長于俊明則表示，土地是建築最重要、最基本的原料，增加供給原料，價格才有望降低。

于俊明說，從實務面來看，在建築開發的過程，經常碰到基地中間或一角夾了一塊國有地，雖然建商可以申請設定地上權，但除非興建價值高的商辦大樓，若是興建住宅，往往難以獲得開發商青睞，且價值不高，也不太容易獲得銀行貸款，反而形成破碎式畸零的開發，若政府確定釋出這類國有地，無異於「地盡其利」。

信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮認為，當初政府為了抑制房地產價格狂飆，才禁止標售500坪以下國有地。但今年5月以後，中古屋和預售屋買氣大不如前，在景氣不好的情形下，房地產不易再現天價，因此政府才考慮解禁國有地標售。

值得注意的是，雙北市500坪以下國有地釋出，仍僅供設定地上權、都更等用途，蘇啟榮說，重新釋出這類國有地是否會再度造成房價飆漲，很難判定，但畢竟這類土地並不多，這樣的政策也非長久之計，對市場衝擊有限，且有許多可檢討的空間。

另一項與房市相關的奢侈稅有條件退場，包括趙藤雄、賴正鎰、于俊明等都認為，奢侈稅實施一年來，房市反而量縮價昂，量縮導致奢侈稅課徵不如預期，地方稅收不增反減，地方建設也跟著縮手；現在既然實價登錄上路，政府應好好思考，讓奢侈稅適時退場，要保住全年GDP 2%的成長率，就應停止打壓房地產。

蘇啟榮則認為，奢侈稅是在正常稅制難以課到房屋短期買賣增值稅的情形下產生，未來稅制改革勢必要涵蓋足以課到房屋短期買賣增值稅，以抑制投機買賣，奢侈稅才有退場的空間；此外，明年6月奢侈稅屆滿2年將檢討成效，房市量價變化值得觀察，屆時再來檢討奢侈稅的退場機制較客觀。中央社記者韋樞台北

國有地解禁可出售 花敬群：感到遺憾

財政部將針對台北市和新北市500坪以下國有地不得出售政策檢討解禁！玄奘大學財金系副教授花敬群則表示，「感到遺憾。」顯示政府對於國有土地之規劃毫無政策和好做法，只能出售讓它成為建商的「肥肉」。

花敬群表示，國有土地禁售是為了避免土地炒作，同時也是為了能妥善規劃使用，並非為了讓國有土地成為政府籌措財源的管道，但現在政府卻要檢討解禁，不就凸顯出政府對於國有土地之規劃毫無政策，也無好做法。
聯合晚報╱記者楊美玲／即時報導】

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逾夜間9時擾民擬罰房仲30萬

房市冷，房仲更積極開發客戶，但過於積極卻讓民眾不堪其擾，其中又以夜間擾民最讓民眾受不了。為此房仲公會預定於9月新增不動產仲介經紀業倫理規範內容，明訂夜間9時後禁止陌生拜訪，違反規範，將開罰6~30萬元。
中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全聯會理事長李同榮表示，今年起幾乎每月都接獲1~2件民眾申訴房仲不當擾民案件，又以夜間擾民最令民眾困擾，自5月起積極宣導夜間9時後不進行陌生開發後，沒再接到申訴。
免警告直接開罰
因目前不動產仲介經紀業倫理規範尚未對陌生開發時段有所限制，因此公會接獲申訴僅能口頭警告。李同榮說，9月公會將開會討論將此規定加入倫理規範，未來若房仲違反，即可依《不動產經紀業管理條例》規定，開罰6~30萬元。
「曾一早被吵醒」
李同榮強調，「查證屬實即開罰，無事前警告或修正機會」，也呼籲民眾若遇到房仲不當擾民，可撥打0800-525-008免付費申訴專線。
住台南市的A-Hui表示，自己曾在假日早上7時左右被房仲吵醒，認為也要限定上午9時前勿擾民。
中信房屋行銷企劃部副理江龍名表示，信件、陌生拜訪或電訪都可能造成民眾感受不佳，凡是「不請自來」都可能被認定為擾民行為，若加盟店持續被申訴，嚴重影響考績時，未來將不再與該店續約。

房仲不當擾民申訴管道
．中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會
．各地不動產仲介經紀商業同業公會
．各縣市政府地政局
．各房仲業者總公司
資料來源：《蘋果》採訪整理 2012年08月18日 【吳苡辰╱台北報導】

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7/15後公告土地徵​收案可依市價補償

內政部日前頒訂「土地徵收補償市價查估辦法」，確定於今年9月1日上路，由於徵收補償方式差異大，還傳出台中捷運烏日北屯線地主抗議無法適用市價徵收辦法。專家認為，民眾應確實了解市價補償的規則，才能保障自身權益。

全國各地徵收土地案眾多，若發現自己的房子或土地將被徵收，只要查看公告時間，就能判斷是否適用市價補償辦法。內政部地政司表示，雖然土地徵收採市價補償執行時間為今年9月1日，認定適用時間須扣除徵收公告期1個月與發價期15天，簡單來說7月15日之後公告的土地徵收計劃，即適用市價補償辦法。

可主動提出參考資料
判定市價的方法，以需用土地人與所有權人雙方先行協議為主，經協議失敗再進行市價查估。市價查估會依據買賣實例及徵收範圍內的比準地加以預估土地單價，(比準地係指符合徵收範圍內足以代表區內地價水準、地形面積及區位條件的土地)，調查也將涵蓋影響價格的區域因素；如土地使用管制、交通運輸、工商活動、公共建設等，最後所估得之徵收市價將提交地價評議委員會評定是否成立。
市價查估會參考徵收範圍內多筆土地實際買賣案例，民眾也可主動提出土地周邊交易或實際環境供主管機關參考，主管機關排除特殊性狀況如畸零地買賣、受債權債務關係影響的交易、拍賣等，才將有效參考資料列入評估。

委託估價師進行評估
歐亞不動產估價師聯合事務所副總經理劉勁麟表示，以實例買賣估價有其客觀性，但物件個別條件可能影響參考價值，建議委託專業估價師評估，過程採各種查估結果加權，雖花費較長時間，卻能貼近市場。
內政部地政司副司長王靚秀說，地價評議委員會由2~3位不動產估價師及其他不動產專家組成，必定能保障民眾權益，若對於查估結果不滿意，可循法定程序申請重審。
但已有土地徵收計劃受影響，如台中市大里、烏日區，原依公告現值做區段徵收的案子暫緩辦理，台中市地政局初估市價徵收將影響財務支出，市價結果出爐再決定是否繼續未完成的徵收，或改以其他方式辦理。

土地徵收補償市價查估流程
1 蒐集、製作或修正有關之基本圖籍及資料
2 調查買賣或收益實例、繪製有關圖籍及調查有關影響地價之因素
3 劃分或修正地價區段，並繪製地價區段圖
4 估計實例土地正常單價
5 選取比準地及查估比準地地價
6 估計預定徵收土地宗地單位市價
7 徵收土地宗地單位市價提交地價評議委員會評定
【陳宥里╱台北報導】/資料來源：《蘋果》採訪整理

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公司辦理解散登記後，​尚須依法完成清算程序​，始能解除負責人出境​限制

南區國稅局表示，公司辦理解散登記後，尚須依法完成清算程序，始能解除負責人之出境限制。

該局指出，轄內甲公司滯納營業稅及罰鍰計4,200餘萬元，98年4月經該局陳報財政部轉內政部入出國及移民署限制負責人傅君出境，嗣甲公司以該公司已於99年11月辦理解散登記為由，申請撤銷負責人傅君出境之限制，遭國稅局否准。

該局進一步說明，公司辦理解散登記，尚須合法清算完結，始能解除出境限制；而所謂合法清算完結，係指清算人就清算程序中，依據公司法之規定，應為了結現務、收取債權、清償債務、催報債權、分派盈餘或虧損及分派賸餘財產等之清算事務，於清算結束之日起30日內，依規定格式書表向該管稽徵機關申報清算所得，並將表冊提請股東會承認後，向法院聲報清算完結。惟公司如尚有違章漏稅情事，或怠於通知稽徵機關申報債權，縱經法院核發准予清算完結備查函，亦不生合法清算完結之效果。

甲公司雖已辦理解散登記，惟尚未依法清算完結，在未繳清全部欠稅及罰鍰，或提供欠稅之相當擔保前，仍應繼續限制傅君出境。

新聞稿聯絡人：徵收科楊科長 06-2298062

彙總編號：10108-1603

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