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「REITs基泰之星」租金投報2.5％

【MyGoNews廖賢龍/台北報導】國內第一檔清算的REITs基泰之星進行公開標售，吸引2封標單，最後由新光人壽以33.3億元標下，溢價率約1成，這也是新光人壽繼之前處分凌雲通商大樓後，又再度補進商用不動產。若以2010年租金收益推算，租金報酬率約在2.5％，尚符合壽險業者要求的水準，因為標的內包括有包底抽成的租賃條件，年租金收益及報酬率都還有上調的空間，整體標售狀況符合市場預期。

基泰之星REITs擁有台北市衡陽路的基泰建設世紀羅浮商業辦公大樓及內湖成功路五段的大湖商旅大樓。以新光人壽現場投標金額來看，世紀羅浮大樓投標價格為18.8億元，換算每建坪價格約60萬元，大湖商旅標脫價格為14.5億元，拆算車位後每建坪價格約43萬元，大致都符合市場行情。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，基泰之星順利標出，接下來又有三鼎、駿馬一號準備上場，近來不動產的REAT與REITS處分頻頻，也代表了商用不動產標售價格優於租金收益，持有者寧可提早獲利了結，對於台灣不動產信託市場的長期經營而言，並不一定是件好事。

全球資產管理專案經理王維宏表示，繼9月份壽險業者大幅出手買進商用不動產，市場熱度也延燒到B級或中小型辦公室，敦南商圈的辦公室也陸續傳出交易，如潤泰金融大樓聯電持有的樓層就賣給泉源投資。這次新光人壽出手拿下基泰之星REITs，脫標價格符合市場行情，買方短期內仍具有穩定收租的效果。此外，像大湖商旅產權單純，基地面積規模達560坪，又鄰近捷運葫洲站，長期來看有改建效益，對於壽險公司來說，是不錯的投資標的。

根據全球資產統計，目前發行的REITs，最初的發行規模超過500億元，隨近年商用不動產價格翻漲，潛在的不動產增值利益驚人，不過除了三鼎、基泰之星、駿馬一號外，其餘原始發起人多為壽險公司，由於大樓收益穩定，每年對於壽險公司有穩定的貢獻，發起清算的機率並不高。

由於REITs一般民眾也可以購買，清算後也可以享有不動產增值的部分，以基泰之星第二季公告的信託財產之主要內容來看，資產總值還包括有信託專戶餘額2597萬元，定期存款6300萬元等項目，若加上此次不動產標售的33.3億元來看，此檔REITs的投資報酬狀況相當不錯。

王維宏指出，至於緊接著下一檔即將清算的三鼎，持有標的物不乏當下最熱門店面、整棟辦公大樓等，以忠孝東路四段的香檳大樓為例，店面屬於正東區商圈，一年收租機乎就等於基泰之星整年的租金收入，未來又具備陸客自由行概念，房價具備想像空間；另外一筆不動產是南京東路捷運站附近的前瞻21大樓，則屬於產權完整的商辦大樓，目前由大都會人壽承租中，也是壽險公司偏好的熱門產品。

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