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國有非公用土地設定地上權作業要點

財政部99年1月7日台財產改字第09950000020號令

一、 為加強開發利用國有非公用土地，辦理設定地上權作業，特訂定本要點。
二、 本要點所稱主辦機關為財政部國有財產局﹔執行機關為財政部國有財產局所屬地區辦事處、分處。
三、國有非公用土地設定地上權，得依下列方式辦理：
（一）執行機關公開招標。
（二）目的事業主管機關併同業務招商公開招標。
（三）財政部依政策需要或目的事業主管機關認定有提供必要者，專案辦理。
四、設定地上權之存續期間、權利金、地租等條件，應提送國有非公用土地設定地上權審議小組（以下簡稱審議小組）評定。但目的事業主管機關併同業務招商公開招標者，由其依個案情形及事業特性訂定，免提送審議小組評定。
前項審議小組，由主辦機關邀集相關機關代表、學者及專家組成；其審議作業方式，由主辦機關定之。
五、設定地上權之存續期間、權利金及地租，由審議小組依下列規定評定：
（一）存續期間：最長七十年。
（二）權利金：以土地市價之三成至七成計算。但有特定開發用途者，不在此限。
（三）地租：土地申報地價年息百分之一至百分之五。
前項第二款所稱土地市價，依國有財產計價方式規定辦理查估。
六、執行機關公開招標設定地上權，依下列程序辦理：
（一）執行機關選列招標設定地上權標的清冊，提報主辦機關選定。
（二）主辦機關選定招標設定地上權標的，辦理先期規劃，擬定建議書，提送審議小組評定招標條件。
（三）執行機關辦理公告招標。
（四）執行機關簽訂地上權契約。
前項第二款建議書，主辦機關得委託專業機構辦理。
七、執行機關辦理招標設定地上權時，應於開標之日二個月前公告，並將地上權契約格式、投標須知提供投標人參考。
八、執行機關於完成開標後，應訂期通知得標人會同簽訂地上權契約及申辦設定地上權登記。
九、執行機關辦理招標設定地上權，得標人如需以標得之地上權向金融機構辦理抵押貸款繳納權利金者，應於得標之次日起五日內向執行機關提出申請，並先行繳納三成之決標權利金，其餘部分俟辦妥地上權登記及以地上權為擔保之抵押權設定登記後，於公告之原定繳款期限內一次繳清。
得標人未於得標之次日起二十五日內取得金融機構核准貸款者，仍應於公告之原定繳款期限內一次繳清權利金。
第一項抵押貸款應依第十六點各款規定辦理抵押權設定。
十、目的事業主管機關併同業務招商公開招標設定地上權者，其投標資格、競標方式、存續期間、權利金、地租計收基準及地上權契約格式等招標條件，由目的事業主管機關訂定。
目的事業主管機關完成開標後，通知執行機關與得標人簽訂地上權契約及申辦設定地上權登記。
十一、財政部專案辦理設定地上權者，其設定地上權對象、存續期間、權利金、地租計收基準及地上權契約格式，由目的事業主管機關訂定。
前項存續期間、權利金、地租計收基準，經主辦機關提送審議小組評定後，併同設定地上權對象，報請財政部核定。
財政部核定後，由執行機關與設定地上權對象簽訂地上權契約及申辦設定地上權登記。
十二、地上權契約應包括下列事項：
（一）雙方當事人。
（二）設定地上權之土地標示與面積。
（三）地上權存續期間。
（四）地上權應給付權利金、地租之數額及給付方法。
（五）土地使用限制。
（六）地上權與地上物之轉讓及設定抵押權之限制。
（七）得終止地上權之事由。
（八）地上權消滅後地上物之處理。
（九）其他。
十三、辦理國有非公用土地設定地上權，應限制地上權人或經其同意為使用之第三人不得將土地出租或出借供他人建築使用。
地上權人如將土地或地上物出租或出借他人，其使用存續期間之末日，不得在地上權存續期限末日之後。
十四、地上權存續期間，執行機關不得同意地上權人將地上權或地上物之一部或全部讓與他人。但經受讓人承諾繼受原地上權契約之各項權利義務，並願一併受讓地上權及地上物之全部者，不在此限。
財政部專案辦理設定地上權者，執行機關為前項同意，應先徵得目的事業主管機關之同意。
十五、地上權人於地上權存續期間申請辦理地上權及地上物信託時，執行機關審核符合下列各款規定者，得同意辦理：
（一）信託之受託人（即地上權之受讓人）為兼營信託業務之銀行。
（二）以地上權人為信託之委託人及受益人。
（三）受託人承諾繼受原地上權契約之各項權利義務，並願一併受讓地上權及地上物之全部。
十六、地上權存續期間，執行機關得依下列規定同意地上權人將地上權或地上建物辦理抵押權設定：
（一）抵押權人以經政府核准於國內經營金融業務之銀行、信用合作社或保險公司為限。
（二）地上權應連同地上建物共同擔保辦理抵押權設定。但地上無已登記之建物時，不在此限。
（三）僅就地上權設定抵押權者，地上權人應承諾於地上建物完成建築辦竣所有權第一次登記後，三個月內就建物增加部分辦理抵押權設定登記，並就原設定部分辦理抵押權內容變更登記。
（四）抵押權契約書約定之擔保債權確定期日及債務清償日期，不得在地上權存續期限末日之後。
（五）抵押權人應承諾，於地上權消滅後，不論債權是否已獲清償均拋棄其於建物之抵押權。
十七、設定地上權時應與地上權人約定，於地上權存續期間，有下列情形之一者，執行機關得終止地上權契約：
（一）地上權人未於公告之原定繳款期限內繳清權利金。
（二）地上權人或經其同意為使用之第三人未依都市計畫或區域計畫及其他法令規定使用土地。
（三）地上權人將土地出租或出借供他人建築使用。
（四）地上權人未經執行機關同意擅將地上權或地上物之一部或全部讓與第三人或設定抵押權。
（五）地上權人積欠地租金額達二年以上之總額。
（六）其他依法令規定或契約約定之終止原因發生。
十八、地上權消滅後，執行機關依下列規定，通知地上權人處理地上建物：
（一）地上建物尚有使用價值者，其所有權應無償移轉為國有。
（二）地上建物無使用價值者，地上權人應自行拆除地上物。
依前點第六款規定終止地上權契約，如屬不可歸責於地上權人之事由，執行機關應按地上權及地上建物之剩餘價值補償地上權人。
地上權因政府機關辦理區段徵收、市地重劃或撥用而消滅者，其地上權及地上建物之處理及補償，其他法令另有規定者，從其規定。
十九、本要點規定執行機關公開招標設定地上權之建議書、投標須知及地上權契約格式，由主辦機關定之。

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