雙北市各項新制上路,房市翻新面貌


時報資訊/住展房屋


根據近幾天報導,台北市及剛升格的新北市官方,都提出一些與房地產相關的新制,儘管距離真正生效或實施,應該還有一段時間,不過住展企研室提醒,其後續效應,值得持續密切關注


首先根據水果報今日『獨家』報導,以『改善市容』為由,新北市將修正約20處都市計畫土地使用管制要點,未來新建照申請每戶都需配一機車位;另外,也準備放寬淡水河沿岸(主要包含淡水、竹圍及八里等)區域的建物高度上限,但對於棟距、建物座向等都有新規定,且如基地面積大於1,815、樓地板面積大於9,075者,需落實綠建築規定,建造綠屋頂。


至於原本基地達303老舊建物申請改建的20%容積獎勵,則將縮減為15%,主要是,原制是為鼓勵舊屋改建,但之後都市更新辦法實施,新北市府希望爾後舊屋改建能循都更相關規定,因此縮減原有容獎。


台北市方面,首先是郝龍斌市長上週五接受媒體專訪時透露,府方正研擬調降老舊房屋的房屋稅,實際方式是針對房屋結構、造價等訂出不同稅額,預計10月提出完整計劃,最快明年上路。不過房屋稅是三年一繳,因此相關民眾實際要受惠,最快也得等下一回,也就是三年後繳房屋稅時。


另外今日報導還指出,內政部決定放寬『建築技術規則』規定,未來五層以下建物增設升降梯,將不計入建築面()積。而由於亟待更新的老舊五層樓建物,多集中於大台北都會區,因此此一中央主導修法的新制,對雙北市都市及房地產開發意義更大。


有關北市的老屋降(房屋)稅,市府說法是基於租稅公平,改變『劫貧濟富』的陳痾。不過連同先前的豪宅稅,或這幾天成為熱門話題的空地稅,在實質稅基仍偏離市價太多的前提下,效果都很有限。假設房屋、地價稅都是以交易實價,並考慮建物折舊為稅基,則根本不會有目前看到的租稅不公問題產生。


再者,就住展企研室觀察,近年大台北老屋因都更議題而成為投機客套利工具;老屋房屋稅調降,等於給炒作都更者更大的囤貨空間,這點是主事者須正視的。適當的應對方式,則是分級(稅率)課徵不動產持有稅,實際真正自住者給予優惠,反之則應加重課稅。


五樓以下建物增設升降梯不計容積之修法,則想當然爾是希望藉此加速推動老舊建物機能之更新,因應高齡化社會老年人口的實質需求。這當然是迫切所需。吾人樂觀其成,不過除升降梯外,老年或身障人口更需要的,是完整的無障礙生活空間,因此官方需要繼續推動的事情還很多。


對於新北市打算推動的一戶一機車位新制,從過去台北縣時期常看到大街小巷機車橫豎亂停的異象來看,確實有其正當性。不過這應是短期之計,中長期來說,市府還是須引導市民搭乘捷運及公車,機車只是轉乘代步工具。因此於捷運站或巴士站附近多增設機車位,才是符合節能運輸趨勢的更好做法。至於是否因此讓套房產品大量減少?以新北市近期房價漲勢,及央行刻意管控情況來看,近年新套房供給量其實已減少,一戶一機車位影響反而其次。


至於淡水河兩岸建物高度放寬,就讓人有些匪夷所思,修改的積極目的在哪?上述各項新制推動,至少都有官方說法,惟獨此項,似乎沒有太大迫切或亟需性。就住展企研室觀察,包含淡水、八里或竹圍等區,都已出現超高樓景觀豪宅,房價墊高情事早發生在此波資金行情之前。如今放寬建物高度,等於讓業者可再拉高建物,創造更多的景觀『附加價值』,進而繼續炒高房價。從這個角度來看,放寬淡水河兩岸建築高度,實在沒啥道理!


 


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