有土斯有財與租不如買的似是而非


「有土斯有財」長久以來似乎已是「房地產神話」的替代語,社會上對這句話多解讀為「要發財就要靠房地產」或「房地產的投資報酬較高」。此話的原文是「君子先慎乎德,有德此有人,有人此有土,有土此有財,有財此有用。」《禮記》〈大學〉大意是說,為政者要以德為先,才能廣納人民,有了安定的人民,才會努力開墾耕作,國土才會擴大,國家與人民才會富裕,於是就能國泰民安。似乎,「有土斯有財」這句話的原意,與投資不動產並沒有太大的關係。然而,對「有土斯有財」的誤解,卻又已是國人根深蒂固的觀念。


房地產市場到底隱藏哪些似是而非,讓社會與人民不得不戒慎恐懼之觀念。
一、房地產長期是高報酬率的投資對象


房地產的名目價格確實呈現長期上漲趨勢,但若進行物價指數調整與必要投資報酬率的換算,其投資報酬並沒想像中高。


案例(),以接近台北市近幾年市場尚稱景氣的真實數據計算,於2000年初購買單價38萬元之住宅,到2007年底單價上漲至每坪56萬元,在此期間每年物價上漲率為1%,則投資之年報酬率僅4%。此案例若依ㄧ般直接換算之總報酬率則高達47%,或平均年報酬率約6.8%。這確實讓民眾產生對房地產高報酬率產生誤解。


案例(),投資ㄧ坪50萬元的房子,預計投資五年,假設期間物價年上漲率2%,若要求之年報酬率為3%8%,則五年後之單價至少要達到每坪64萬元(上漲28%)84萬元(上漲68%)。讀者是否認為屆時房價會漲到該水準,即使相信,如此3%8%的投資報酬率是否可稱之為「高」。
二、繳房租是別人的,繳房貸是自己的


「繳房租是別人的,繳房貸是自己的」是國人決定購屋的一種共同說法。在不涉及居住安定性或租屋市場不發達的前提下。前述的說法其實大有問題。


購屋或租屋的決策,基本上可從成本與收益兩個面向觀察。買房子的成本主要是房屋總價的資金成本,加上相關稅費(房屋稅、地價稅),租房子的成本就是租金。例如,購買一間500萬元住宅,以利率4%計算,每月成本約為1.7萬元。承租這樣房子的月租金不到1萬元,看來,租房子比較划算。


ㄧ般說法,多以貸款利息支出與房租比較,這是錯誤的算法,因為自備款仍須計算資金成本。此外,前述之計算未加入預期增值收益,如果以年報酬率2%計算(假設以3%漲幅扣除1%增值稅支出),則購屋之成本與租屋之成本便相距不多。但購屋者必須承擔房價可能下跌與貸款利率上升之風險,租屋者則可將用於購屋之資金進行其他投資,其報酬率未必就小於購屋之預期增值。


說穿了,房地產投資是否高報酬,買房子是否真的較租房子有利,其實只涉及一個變數----時機(timing)。如果是在房價低點購屋,則長期報酬率會較高,若購於房價高點,則賠錢機率較高,但較少人會選擇景氣不好時購屋,多選擇房價高點購屋;而在預期房價上漲或利率低點,租房子或許較不划算,但這種結構卻不是國內房地產市場接下來的趨勢。


 


 



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