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達人觀點》不要對下滑的房市鐵齒

最近委賣的建商、企業主增加了，因為建商普遍對於房地產持有的態度是「持盈保泰」，推案量大減，買方出手趨於謹慎、觀望，遂又轉為賣方市場。

在不動產市場需求下滑，銀行銀根又緊湊的情況下，對於持有一些房地產處於空置閒置狀態的商用不動產，的確是一個壓力，原本認為買下來可以順利出租，用租金來供養所持有的房子，等待高價再賣出，諸不知從320總統選舉後就一直等，到了520總統上台依然沒有看到承租戶的出現，使得兩岸關係期待落空；而當銀行只繳利息不繳本金的寬限期即將到達時，口袋深的人還可以撐，若口袋淺，利息加上本金，恐怕已經不是一般投資人可以負擔得了。

假設手邊同時有三、四間空置的投資房產，的確會從獲利的喜悅直接掉到恐懼的深淵當中，這是目前市場下一波恐慌性的賣壓出籠之後我們會擔心的狀況，而政府似乎已經看到這樣的情況，而調降存款準備利率寬延支付利息的期限，使得這樣的流動性資金能夠寬鬆，讓這些手握房產的投資者喘一口氣。這樣的情況下會使市場買賣之間價格落差加大，而且這種情況預期會再拖到一年，而等到一年過去，賣的寬限期到了，這樣的價格才會逐步鬆動，才能看到籌碼零亂、價格下跌的那一天。

利率不升 觀望力道增強

對於已經擁有房地產，且已知未來的房價不會上漲也沒有動能的投資客來說，此時此刻所要面對的是，必須要有斷頭的果斷與賣出的勇氣，對於低報酬率、風險大、沒有獲利空間、地段不是最優的房地產，應該要優先處置；而對一些有收益性、地段優的物件，恐怕要等到餘溫散盡時，可以作保本的處理，預計在2010年之後，房地產才會有明顯的下滑趨勢。

因為利率不升、資金回收寬限期長，使得房價撐的力道加強，也使得觀望的力道會再延長一年，其實，什麼叫利空？房價漲多就是最大的利空，房價處於高檔、任何的利多皆是逃命的訊息！應該是出貨、是要賣出的訊號，房價處於低檔、出現的利多，就是應該鼓勵進貨。

機會只會留給觀念正確與決策快的人，在投資房地產方面，有幾個我們不願意看到的現象是: 不動產投資小賺不賣出，抱到大跌。目前因為兩岸關係的遲緩，使得店面過去飆漲的房價，因為經營不善紛紛退租，造成成交量衰退幅度遠大於房價的修正速度，市場冷卻的溫度大於殘留的餘溫。

有很多人在經營房地產投資時錯失了良機，對台灣未來的房地產，我們不希望看到房價崩跌、房貸屋斷頭、建商倒閉、銀行倒閉，台灣經濟跟著受影響，而付出慘痛的代價，所以十鳥在林、不如一鳥在手。

若說房地產不會重挫，只是沒有人會投資，而套現恐怕是自救的唯一方法，市場上等待買的人是在等機會撿便宜貨，問題是，未來的房地產看不看好？

曾經擁有 不必天長地久

房地產的經營不可以鐵齒，對房地產的熱愛、喜悅應該是停留在『曾經擁有』、不必『天長地久』，保守才能夠保命，混亂才開始而已，假設總認為雷雨後陽光總會出現，問題是陽光要多久後才會出現，在出現之前，你是不是已經躺平了？

目前來看，商用不動產委託出售的物件已經慢慢浮現在市場上，只是懷抱的期待還沒有褪去，但是價格已經沒有人認同了，投資不動產應該是，買錯就快逃，不應有攤平的道理；房地產市場著重的是趨勢與預期性，若趨勢緩了、預期性沒有了，機會也不會再有，賠錢不賣結果可能會住進套房，只有現金在手才是絕對價值。目前社會上，沒錢的人煩惱、有錢的人擔心、健康的人會恐懼，做生意的人怕牽連、開公司的人怕倒閉，而信心才是首要必須建立起來的，尤其是在房地產市場上，手中握有房地產的人就必須積極重建信心，否則的話你會成為驚弓之鳥、惶惶不可終日！

（作者是戴德梁行台灣分公司總經理） 

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