道路用地土地買賣.jpg

道路用地一般可分為:計劃道路、既成道路及私設道路三種
依據建築法第48條:

直轄市、縣市局主管建築機關,應指定已經公告道路之境界線為建築線。但都市細部計畫規定須退縮建築時,從其規定。前項以外之現有巷道,直轄市、縣市局主管建築機關,認有必要時得另定建築線;其辦法於建築管理規則中定之。

  一、計畫道路:

(地籍圖上有顯示,但尚未施工)為已經都市計畫公告的道路,在都市計畫圖及地籍圖上均有標示;而都市計畫道路最小為4米,再次即為8米以上的道路。道路用 地於民國69年「都市計畫法」通過施行前,政府開路都未予補償,所以道路用地的所有權人都是私人持有,當「都市計畫法」施行後,政府新闢馬路皆依法補償 之。

  二、既成道路:

(地籍圖上未顯示,但已是現有道路) 就是現有巷道,為具有公用地役權的私有土地,通常既成道路在都市計畫圖上會標示出來,但在地籍圖上則不會標示,寬度多為6米,亦有2米或3米的寬度。
        既成道路的要件是必需此道路已通行10-20年之久,有兩戶以上的人在通行此道路。 其意指私有土地若供公眾通行數十年有餘,且便道所有權人從未禁止,應認為已有公用地役權關係存在,可經當地鄉鎮公所將該通路編為既成道路。
便道所有權人雖保有所有權,依法即不得訴請收回土地,亦不得違反供公眾通行的目的而為使用。以目前國内多達1.6萬公頃的公設用地(含道路用地),政府根本無財源徵收,因此既成道路原則上是不徵收的。     
     既成道路已供公眾使用數十年,所以土地所有權人雖擁有土地所有權,但不能把土地圍起來不讓公眾通行。既成巷道之認定應以供公眾通行為要件,並應有民法第 787條規定之必要通行權及民法第851條、852條規定因時效而取得通行之地役權。又地役權之時效取得期限,應依民法第772條規定意旨,並準用民法第 769、770條規定辦理。      

 公眾通行巷道之認定係依台灣省建築管理規則第4條規定辦理,且依行政法院76年6月判字第 1077號判例釋示:「巷道必須供公眾通行20年以上,始構成公眾通行道路,又所謂公眾通行乃指供2戶以上通行之謂,依台灣省建築管理規則第2條規定,係 為辦理建築線指定及申請建築之使用,並無涉及民法787條「袋地通行證」、788條「開路通行權」糾紛,若巷道如確屬該戶唯一出路,應請協調土地合併或循 司法途徑解決。

      既成道路符合一定要件而成立公用地役關係者,其所有權人對土地既已無從自由使用收益,形成因公益而特別犧牲其財產上之利益,國家自應依法律之規定辦理徵收 給予補償,各級政府如因經費困難,不能對上述道路全面徵收補償,有關機關亦應訂定期限籌措財源逐年辦理或以他法補償。若在某一道路範圍內之私有土地均辦理 徵收,僅因既成道路有公用地役關係而以命令規定繼續使用,毋庸同時徵收補償,顯與平等原則相違。至於因地理環境或人文狀況改變,既成道路喪失其原有功能 者,則應隨時檢討並予廢止。

依據土地稅減免規則第9條規定,無償供公共使用之私有土地,經查明屬實,在使用期間內,地價稅或田賦全免。但其屬建造房屋應保留之空地部份,不予免徵。 
          
  三、私設道路:

供公眾通行或供公眾通行未達20年或供特定人士(如社區居民)通行之自行留設的私人道路,無論在都市計畫圖或地籍圖上都沒有標示,可能只有在建築執照中會有標示。

開發心得:

道路用地買賣已經很久了,大多買來做容積移轉,這項利多也經過好幾年造就了地主土地可以換現金,開發公司也從小間變成大間的比比皆是,說好聽點也幫政府解決了很多財政上的問題,畢竟政府沒有辦法徵收地主的土地,那就開一扇窗讓地主和建設公司都有互利,所以也解決了不少雙方的問題,當然也有些衍伸出問題這倒是其次,最終是地主可以拿到現金,建商可以拿到他要的容積,皆大歡喜。

但是好景不常,任何事情都是盛極必衰,不管任何事情......例如股票永遠都不會在最高點,這是大家都知道的事情,但是人性大家都會期待.......道路用地買賣也是,因為這是政策問題,做莊的是政府所以對於地主來說可能一個條例修改就會影響很大......這些年價格一直一直沒有很大的漲幅,地主只要看看來拜訪的業務就知道和以前差很多了吧!!!以前可是每天都會有信件和業務登門拜訪....因為需求所以自然會有開發公司來開發道路用地,不管地主們你們是否厭煩這些信件和業務依舊會有業務和信件的開發。

但是地主們會發現開發的業務變少了...信件也少了,因為政策修改著實讓很多公司變得意興闌珊,主力將不在是道路用地,當然也是因為受到景氣和政策上影響,現在買道路用地還是得排除佔用外..也要申請相關文件 例如 協議價購   ,已開闢證明,法定空地等....變的繁瑣起來了,但是沒辦法這就是規定。

老實說地主想賣高,公司想買低大家都知道只要彼此溝通認同就成交就是這麼簡單,但是地主們經過這些年你們應該也可以判斷出市場機制了,現在地主都比業務人員還要專業不為過吧.....真的不用說什麼你們都很清楚,只是在意價格問題罷了!!   現在公司大多化整為零了,因為要因應市場所以必須轉型成只收服務費沒有所謂的價差了,畢竟開發公司真的收起來很多家,存在的公司大多也不敢投入太多資金,簡單來說就是建商先下訂金給開發公司,開發公司再付給地主,能夠快點脫手就脫手不會再像以前買進來囤貨風險太大了..........所以地主們,現在市場機制是建商用多少買多少而已,如果會有稍微高價格那是因為缺的部分剩多少就開高點價格買進,如此而已。

總結,地主可以期待以後是否會像是往日榮景?老實說我不知道,我相信也沒有人說得準....這樣的景氣是大家有目共睹的,唯有現金進入到口袋那才是真的,市場變幻莫測也不是我們能料到的....股票市場不就也驗證出來高低差,你能夠抓到最高點嗎?? 還有市場買家就是那幾家...曾遇到不相信的地主到處比價格,此案件都在業界到處傳,到處傳到開發公司每個都接到,每個開發公司報個價格然後就到處傳價格有沒有比較高,傳到每個業務都接到,到後面呢??每有人相信這個地主會賣地,自然此塊土地就變成了所謂的明星案件,也就是地主真的要賣,也會變成放羊的小孩,這樣有比較好嗎??所以地主們深思。

 

 

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買賣區域:

新莊塭仔圳、林口特定區、二重疏洪道、蘆洲北側、台北港特定區、士林社子島、關渡平原、五股洲子洋、五股新市鎮、文山老泉里、土城暫緩發展區、江子翠重劃區、板橋浮洲地區、淡水新市鎮、中和彈藥庫、三重高速公路北側、樹林堤防新生地、新莊知識產業園區。


服務項目:

重劃土地買賣、市地重劃土地、區段徵收土地、日據繼承土地、收購道路用地、容積移轉辦理、公同共有處理、分別共有處理、土地持分處理、整合土地辦理、疑難土地處理、困難案件處理、地籍清理辦理、祭祀公業處理、畸零土地買賣、共有土地處理、水利地買賣、浮覆土地處理、河川用地買賣、土地未辦繼承、土地佔用處理、持分土地買賣、持分房屋處理、土地持分處理、各種土地業務。

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