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相準有潛力的土地以後,先別急著大筆一揮簽下買賣合約

土地投資雖然比其他投資商品更具低風險的優勢,但在簽約前還是有很多「眉角」值得注意,舉凡土地的產權、性質、稅率與最後的合約等,都是交易過程中需要特別留意的項目。

進入最重要的簽約階段前,不妨一起來檢視看看,你是否已確認過這四個重點了吧!

一、土地的產權是否完整?
土地買賣勢必有買方與賣方,此時「產權」便是第一個要確認的項目。

一般而言,產權有兩個重點,首先須確認的是「人」。產權是誰的?誰擁有所有權?是單獨擁有還是多人擁有?產權所有人有法律上的權利能力嗎?買賣之前,也應該先釐清產權所有人的相關資訊,才能避免產生糾紛。

另一個重點,則是要確認產權本身有無「瑕疵」。舉例來說,產權被別人限制權力的行使、被設定抵押權、被設定地上權、被扣押、被假處分、被查封等,都屬可以事前確認並避免的「瑕疵」範圍。

如果產權最重要的「人」無問題,也不具備「瑕疵」,那麼就可以確定這是一塊產權清楚的土地了。對法律不熟悉也沒關係,尋找合格代書檢查也是可行的方案喔!

二、土地性質弄清楚了嗎?
土地的價值主要來自於其性質。簡單來說,「性質」就是土地可以被如何利用,蓋多少房屋等。認清土地的性質,才能了解這塊土地的投資價值。此時要檢查的「土地性質」主要可歸納為以下三點:

1.可以蓋房屋嗎?
如果土地太零碎、形狀較不完整,或是沒有鄰接建築線的話,都無法蓋房屋,土地價值自然也比較低。不過如果是都更潛力區,或鄰地蓋房子需要用到這塊地,那也可以創造另外的價值。

2.可以蓋多少房屋?
根據都市計劃,每一塊土地都有「容積率」,規定一塊地可以蓋多少面積的房屋。依據土地使用區的劃分性質不同,工業區、商業區、住宅區能蓋多少房屋,都各有自己的規定。此外,也有部分建築相關法令的規定,可以增加蓋房子的面積。所以,配合都市更新獎勵、容積移轉獎勵等,也可以提升土地的價值喔!

3.容積用得完嗎?
雖然能蓋的房子越多,土地價值越高,可以得出「容積率越高越好」的結論,但實際上常常會受限於土地的大小、形狀、深度等,造成無法用完容積的狀況。而容積用不完,其實也會影響土地的投資價值,所以容積率並不是越高越好,如何做最大效率的利用,才是檢視土地性質的重點。

三、土地的稅賦與稅率是多少?
土地買賣依據《土地法》規定,只要繳交土地增值稅後,就無需另繳所得稅。由於只要繳交土地增值稅即可,關於稅賦與稅率的重點,就會集中在土地增值稅的各項減免規定上。

舉例來說,土地增值稅的稅率分為三級,分別為20%、30%、40%,但每個人一生中有一次機會,可選擇採用10%的優惠稅率。而改良土地的相關費用,一旦列入成本,就可以扣除不計等,這些相關規定都可以大幅減少土地增值稅的支出。

四、土地合約有沒有安全保障?
一一檢視過土地產權、性質、稅率後,進入買賣簽約階段時,「合約」就是最重要的保障方式。一般來說,土地投資合約可以分為二種,分別是「買賣合約」與「合作(合建)合約」。此外,土地投資合約也許其他投資商品的合約大不相同,因此在交易過程中,又特別需要注意以下二點:

1.取得實質性的保障
根據《土地登記規則》規定,土地及建築物等房地產,都是採「絕對登記主義」,也就是說,登記是誰的,就是誰的。然而在這個所有權移轉的「過程」中,目前並沒有類似美國的保障機制。此時,取得「實質性的保障」,就是交易過程中可以有效降低風險的方式。

這些「實質性的保障」可以讓合約避免訴訟發生,所以在簽訂合約時,舉凡開立本票、設定抵押權、信託登記等,都是可以協助避免訴訟的工具。總結來說,土地投資合約的保障有「實質大於形式」的特色,所以在交易過程中,取得這些實質性保障,重要性反而遠大於形式上的條文。

2.對權利範圍須有全面性了解
由於房地產採取絕對登記主義,一旦登記後,所有權人的產權就會獲得絕對的保障。所以在移轉之前,對於所要購買的標的或合作的對象,只要有片面不完整的資訊不對等,就有可能在事後求償無門。也就是說,由於土地合約「全面大於片面」的特性,在土地交易之前,是必要對其全面性的權利範圍有深刻了解。

舉例來說,呼應第一點的「產權」問題,常見的確認項目包含以下:

所有權人是否有全部的代表性?代表權數是否足夠?
所欲購買的土地產權是否完整?是否有其他權利設定在產權之上?
是否有地上物?地上物的處理權利與方式是否清楚?
各項稅賦的分擔為何?是否有清楚劃分?
所購買土地的面積與實際土地大小是否相符?
相較於片面性的條文規範,以上都是會影響土地利用價值的全面性問題。所以在條文合法之虞,也需實際確認這些重要的項目,才能確保對土地有全面性的了解。

結論:謹慎簽約,投資才有保障!
土地投資雖然相較於其他投資商品,更具備獲利性高、風險性低的優點,但在交易與簽約的過程中,仍需要積極掌握全面資訊,並配合實質性的保障,以確保自己的權利不受侵害。

不熟悉法律也沒有關係,尋找合格的相關專業人士,再加上交易簽約時細心的檢視,就是安心投資的不二法門喔!

 

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買賣區域:

新莊塭仔圳、林口特定區、二重疏洪道、蘆洲北側、台北港特定區、士林社子島、關渡平原、五股洲子洋、五股新市鎮、文山老泉里、土城暫緩發展區、江子翠重劃區、板橋浮洲地區、淡水新市鎮、中和彈藥庫、三重高速公路北側、樹林堤防新生地、新莊知識產業園區。


服務項目:

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