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捷運府中站住宅標破53萬元天價

【MyGoNews廖賢龍/台北報導】台鐵標售府中站「昇陽府中棧」住宅及店面，共吸引272封標單，所有標的全數脫標，其中店面最高成交價為每坪159.03萬，住宅部份也出現每坪53.08萬的天價。住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，府中棧個案為目前區域內知名標的，由於奢侈稅2年移轉限制，推估投標者應多為自用或是長期投資規劃，顯見一般購屋人對於北台房市前景仍大為看好。
位於縣民大道與館前西路口的「昇陽府中棧」，原先是台鐵宿舍，後來成為新北市官方第一個都市更新案，除鄰近捷運府中站外，近南雅夜市和後站商圈，生活機能也不錯，地上15樓地下一樓，坪數為25~40坪，公設比約26%，在2007年推案時售價即達每坪35萬，若從2007年持有至今，已翻漲47.4%。
住商不動產板橋海山加盟店店長王建雄指出，以目前周邊住宅約在28-40萬/坪的水準，這次標售價格相對高於市場價格，雖說昇陽府中棧在區域也有45-50萬/坪，但價格還是相當驚人，也讓未來府中站周邊的新成屋站穩50萬大關。而店面部份，以週邊租金行情換算，投資報酬率僅2%上下。
以目前板橋各站表現來看，過去相對弱勢的府中站今日表現亮眼，也讓府中周邊新成屋價格站上50萬大關，徐佳馨指出，在後奢侈稅時代，購屋人對於捷運沿線住宅深具信心，願意長線持有，也讓區域房價更形抗跌。

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服務項目：土地買賣土地、重劃土地買賣、買賣​重劃土地、區段徵收土地、​日據繼承土地、收購​道路用地、容積移轉辦理、​公同共有處理、整合土地辦理、​疑難土地處理、困難案件處理、​地籍清理辦理、祭祀公業處理、畸零土地買賣、共有土地處理、河川用地買賣、各種土地相關業務。

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買賣預售屋或是從事不動產交易賺取之差價課稅規定

財政部臺北市國稅局表示，5月份綜合所得稅結算申報已於5月31日結束申報，該局特別提醒民眾，個人如於99年度買賣預售屋或是從事不動產交易賺取之差價，皆係屬財產交易所得，應併入99年度個人綜合所得總額辦理結算申報。該局表示，依所得稅法第14條第1項第7類第1款規定，凡財產及權利因交易而取得之所得，屬財產交易所得，應以交易時之成交價額，減除原始取得之成本，及因取得、改良及移轉該項資產而支付之一切費用後之餘額為所得額，併計綜合所得總額課稅。因此，個人預售屋買賣出售「權利」之所得及從事不動產交易賺取之差價，皆屬財產交易所得，應依規定課徵所得稅。

該局又表示，買賣預售屋部分，由於預售屋買賣尚未辦理所有權登記，其與一般成屋之差異，在於預售屋完工前，所有權仍屬建設公司所有，買方僅購得未來取得房屋及土地之「權利」，當建案完工後，才會將房屋過戶予買方，故個人於建案完工前進行預售屋買賣，係屬權利移轉而非不動產移轉，預售屋買賣係屬出售「權利」，其所得應屬上開規定之財產交易所得，屬所得稅之課稅範疇。至於不動產交易(即一般房屋買賣)部分，其因交易而取得之所得，亦屬所得稅法規定之財產交易所得，除依上開規定計算所得，併計綜合所得總額課稅外，同法施行細則第17條之2規定，未申報或未能提出證明文件者，稽徵機關得依財政部核定標準核定；惟經稽徵機關查獲實際交易價額，仍應依所得稅法第14條第1項第7類第1款規定計算所得額，涉及故意或過失並符合同法第110條規定者，並得處以罰鍰。該局呼籲，各地區國稅局依現行所得稅法規定，針對預售屋交易或不動產交易涉及短期買賣炒作者，已加強查核。

納稅義務人於99年度以前（含99年度）若有買賣預售屋或從事不動產交易之情形，於各該年度申報個人綜合所得稅時，應依前揭規定辦理申報；若有未依規定申報所得稅者，在稽徵機關調查人員尚未進行調查前，請儘速向戶籍所在地國稅局辦理補申報或更正申報繳稅，以免遭補稅及處罰。截至100年5月底止，有關預售屋查核，該局總計開徵84件，所得額約17億餘元，應補稅額約3億9千萬餘元。

（聯絡人：審查二科鄔股長；電話23113711分機1550）

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建地地區應分期分區開發，後期開發地區之農田，仍予保留

內政部63.4.16台內營字第五八○五四五號函
依照行政院62.9.20台六十二經字七九一六號訂頒之「限制建地擴展政策」第一項第四案規定：「都市計畫範圍內農業區，除農舍外，仍予依法禁建，建地地區應分期分區開發，後期開發地區之農田，仍予保留」。

即都市計畫內之建地地區，應分期分區開發，後期開發地區之農田，仍應作農耕使用，不得准予建築。

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新稅制銷售撇步，老舊公寓大變身

奢侈稅即將在六月正式上路，無法預測房市的交易量會如何，但可以發現是投資客的心態有些不同，從開始急拋售的心理，到現在注重買屋者住的需求，並將焦點放在銷售房屋的條件上，房仲業者表示，影響房價三因素就是地段環境、坪數大小與室內屋況，雖然地段環境與坪數大小不容易改變，但是室內的屋況是可以改變的，只要適度替房屋全化裝修一番，就可以大大提昇房屋賣相。

一、住的安全-汰換老舊電線、管路

根據21世紀不動產統計，20年以上的老舊公寓成交量有增加的趨勢，而這些房子內的管線大多都已經老舊腐蝕，想要提高賣相，不妨花點錢將老舊的電線、開關及供水的管線更新，考慮換上較具現代感的裝置，因為一來增加美觀，二來對於居家安全也比較有保障。

二、住的安心-抓漏防水刷油漆

21世紀不動產表示，老舊公寓的室內裝潢較為簡陋，材料也比較簡單，時間一久不免顯現醜陋一面，若有漏水壁癌的情況，售價更難以提高，所以若家中有漏水的情況最好先請專業人士抓漏防水，更換舊磁磚刷上新油漆，也讓家中煥然一新，這樣子售價自然比其它房子高。

三、住的品質-更換門窗防水防噪音

老舊公寓的門窗年久失修容易漏水，而且隔音比較差，更換防水隔音的門窗，不但隱蔽性更佳，更能防水防噪音，對於現代注重隱私的消費者而言，亦有大大加分效果。

四、住的快活-改變室內格局

中國人注重傳統陽宅風水，室內格局擺設重要，稍微改善格局也可有助於提高房價，像是投資客知道廚房、廁所相鄰最不受歡迎，所以花費一筆錢將廁所的馬桶及浴缸改裝移到別處，結果讓房子售價立刻提昇一成多，不過這種方式要注意是否有足夠的空間施做，更要注意施工的品質，以免衍生維修的問題。

五、住的舒適-清除不必要雜物

帶買方來看屋時，最好將樓梯間或是家中的雜物清除，避免讓買方看到髒亂的一面，一來增加買方好感度，二來也有助於提升空間感。適度裝修可以提昇舊公寓賣相，把握去蕪存菁原則，附加價值愈多，愈能突現房屋真實價值，不過也要注意整修費用的掌控，避免還沒賣出好價格，就花費大筆整修費用。

【21世紀不動產提供】

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台北市及新北市建物買賣移轉

奢侈稅6月1日上路前，台北市100年5月建物買賣移轉棟數，比100年4月成長了14.83%，新北市100年5月土地及建物買賣移轉件數，比100年4月成長了20.88%。

太平洋房屋表示，依據台北市政府地政處最新統計，100年5月台北市建物買賣移轉棟數，雖較去年同期(99年5月)減少24%，其中只有中山區成長了3.17%，其他區均下跌。但比上個月(100年4月)卻增加了14.83%；這可推估出，愈靠近奢侈稅6月1日實施前，可能會被課奢侈稅之賣方急售的情況愈趨明顯，加上有自住需求之購屋者趁勢進入市場撿便宜，這才使得100年5月的建物買賣移轉棟數較4月來的明顯增加。

在台北市各區中，除了松山、中正、文山及南港區外，其餘各區的建物買賣移轉棟數都比4月成長許多，其中以大同區68.42%的增幅最大，其次是萬華區的50.79%，第三是中山區的43.88%；以前兩名來看，因屬房價較便宜之舊市區，故受到購屋者青睞。(詳見表一)

若從100年1-5月台北市建物買賣移轉棟數，比去年同期看來，減少了約11.28%，顯示至目前為止，房市交易活絡度不及去年，奢侈稅效應應是主因。

另在新北市部份，100年1-5月的土地及建物買賣移轉件數，比去年同期減少約7.8%，房市交易活絡度也不及去年。而今年5月比上個月明顯成長約20.88%，原因同於台北市，但若與去年5月相比，則仍減少了13.25%，其中只有板橋、土城等區成長了42.53%，其他區均下跌。(詳見表二)

資料來源：台北市政府 資料整理：太平洋房屋行銷部

資料來源：新北市政府 資料整理：太平洋房屋行銷部

太平洋房屋建議，在奢侈稅上路後，雖然已較無趕著急售的案件，但從整體大環境來看，目前低利率、市場資金仍充沛，另有ECFA和陸客自由行的外在需求增加，及百年結婚潮影響下的首購內需潛力，下半年的房市應仍會朝穩定發展趨勢走，購屋者不妨利用政府推出，最高720萬的優惠房貸，進場選購好宅；近捷運、交通便利、生活機能完備、重劃區、有重大公共建設支撐等，皆是不錯的置產地區。

(太平洋房屋提供)

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網路使用率，年齡層向上擴展

【MyGoNews 林承志/台北報導】行政院經建會推動國內網路普及已有一定成效，根據行政院研考會最新研究統計，2010年全台12歲以上民眾上網比例高達70.9%，較 2009年更提昇3%。其中，女性使用電腦比率由98年的70.7%上升為74.3%，使用網路比率由65.5%增為69.2%；男性電腦使用率由 74.6%上升為76.9%，曾經上網比率則由69.7%增為72.5%。兩性電腦使用率、上網比率的差異主要發生在50歲以上世代，顯示中高齡民眾對網 路需求也逐漸增加。

兩性電腦使用率／網路使用率情形比較（以年齡層分）單位：％

資料來源：行政院研考會「99 年個人／家戶數位落差調查」報告

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奢侈稅上路十天，大台北房市交易回穩

【MyGoNews 林承志/台北報導】特種貨物稅及勞務稅條例(6/1)上路已超過10天，房市從3、4月的交易震盪，到5月份逐漸趨穩，4月份全台建物買賣移轉棟數共3萬275棟，較上個月減少9,053棟，而根據21世紀不動產5月份全台成交量平均都有一定漲幅，而前3名分別是，台北市、新北市及桃園縣，21世紀不動產總經理王福連表示，市場的衝擊影響已漸平趨，房市的曙光明顯浮現，正是自住者進場的最佳時機。
5月份的房市是「量價趨穩」的局面，交易量前3名，全部集中在北部地區，台北市則稍微領先於新北市穩坐冠軍，而桃園縣則是緊追在後，其他區域則要觀察資金效應，與市場供需的角力，王福連分析，3、4月全台交易進入冰凍期，奢侈稅的確發揮效應，抑制前一波的漲勢，但是到5月則轉向買方市場，短期投資客趕在最後期限前脫手，許多自住客有著期待房價下跌心理，利用此機會積極進場，在熱絡買氣的助益下，使在第二季末的房市逐漸站穩腳步。
「首善」之都的台北市，擁有的資源、條件比其他縣市優越許多，其中的內湖區，具有優越的交通建設及完善的生活機能，像捷運站周邊的星湖重劃區及新湖重劃區，以總價5千萬~1億的豪宅產品為主，近1個月內成交開始放量;而新北市的中和、永和的雙和區，20~30坪中古華廈或電梯大樓產品，價格則是台北市一半，每週都有成交的記錄;至於桃園的熱區以中正藝文特區為主，該特區內的新建案單價站上3字頭，均價平穩上揚形勢，應與首善區同級的住宅條件，享受相同生活品質有關，自然受到外縣市客的喜愛。
想在大台北地區購屋的自住客，王福連建議，要慎選成熟住宅圈，購屋預算也要回到務實面，考量個人還款的能力，目前政府所推出的優惠貸款，最高額度可達720萬元，推算可購買總價900萬元的房子，舉新北市雙和區為例，房價高低以捷運站為向外放射狀，中古公寓與中古大樓產品，單價每坪在32萬~38萬間，像捷運景安站及未來環狀線的景平站、秀朗橋站次要戰區的延伸點附近，都可以找到符合預算內的房子。
他也指出，影響未來房價的兩大因素-利率與通膨，而且二者會相互影響，其中利率仍處於低檔，在稅制成本化後，自住客購屋比例一定是上升的趨勢，利率高低決定房貸攤還金額，以目前平均利率2%，對雙薪家庭而言，負擔不致於太重，但是若升息到4%，可能就無法承受攤還的壓力，另外，市場上的資金仍充斥，而房地產向來被視為抗通膨最有利的投資標的，但目前國際間的油、糧價不斷攀升，各國為對抗通膨紛紛升息，國內也面臨同樣問題，以2%的通膨目標難守住，預測今年利率勢必調升，待其走勢幅度確定後，房市危機才會逐漸浮現。
不過，以長期投資角度來看，捷運的沿線向外延伸，挑選次佳、具潛力的產品，勢必成為投資者炙手可熱標的首選。

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奢侈稅上路後，已無急售案件

【MyGoNews廖賢龍/台北報導】台北市政府公布2011年1-5月買賣移轉數量中，台北市較去年同期減少11.28%，新北市減少7.8%，奢侈稅效應是主要的原因，但可看出雙北市房價較低的老舊區域受到購屋者青睞。業者建議，在奢侈稅上路後，已無趕著急售的案件，從整體大環境來看，下半年的房市應仍會朝穩定發展趨勢走，購屋者依舊可以進場選購好宅；

(1)近捷運、(2)交通便利、(3)生活機能完備、(4)重劃區、(5)有重大公共建設支撐等，皆是不錯的置產地區。
太平洋房屋表示，依據台北市政府地政處最新統計，2011年5月台北市建物買賣移轉棟數，雖較去年同期減少24%，其中只有中山區成長3.17%，其他區均下跌。但比2011年4月卻增加14.83%；這可推估出，愈靠近奢侈稅6月1日實施前，可能會被課奢侈稅之賣方急售的情況愈趨明顯，加上有自住需求的購屋者趁勢進入市場撿便宜，這才使得2011年5月的建物買賣移轉棟數較4月來的明顯增加。
在台北市各區中，除了松山、中正、文山及南港區外，其餘各區的建物買賣移轉棟數都比4月成長許多，其中以大同區68.42%的增幅最大，其次是萬華區的50.79%，第三是中山區的43.88%；以前兩名來看，因屬房價較便宜之舊市區，故受到購屋者青睞。若從2011年1-5月台北市建物買賣移轉棟數，比去年同期看來，減少約11.28%，顯示至目前為止，房市交易活絡度不及去年，奢侈稅效應應是主因。在新北市部份，2011年1-5月的土地及建物買賣移轉件數，比去年同期減少約7.8%，房市交易活絡度也不及去年。而今年5月比上個月明顯成長約20.88%，原因同於台北市，但若與去年5月相比，則仍減少了13.25%，其中只有板橋、土城等區成長了42.53%，其他區均下跌。
太平洋房屋建議，在奢侈稅上路後，雖然已較無趕著急售的案件，但從整體大環境來看，目前低利率、市場資金仍充沛，另有ECFA和陸客自由行的外在需求增加，及百年結婚潮影響下的首購內需潛力，下半年的房市應仍會朝穩定發展趨勢走，購屋者不妨利用政府推出，最高720萬的優惠房貸，進場選購好宅；近捷運、交通便利、生活機能完備、重劃區、有重大公共建設支撐等，皆是不錯的置產地區。

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超越英雄主義，日建設計的「全方位設計」

【MyGoNews 林承志/台北報導】擁有百年歷史的日本最大建築設計事務所「日建設計」近年積極布局華人市場，於上海、大連皆設立分公司，更在台灣有不少合作案，包括新竹國賓大飯店、士林電機SOGO開發案、南港軟體園區一期等。日建設計設計部門設計部長村田琢真表示，台灣營建品質高於大陸，與台灣開發商合作經驗愉快，希望日建有機會於台灣設立分公司。
既是東京鐵塔的設計者，也是東京天空樹的設計者，日建設計在台灣或許不如「安藤忠雄」、「丹下建三」等建築普立茲獎得主有名，但日建設計卻是日本國內民眾最信賴的建築設計公司。也別於個人建築師事務所，追求極富個人色彩的建築設計，日建設計更注重的是建築設計的平衡，無論在結構、外觀、營造品質，甚至是都市設計等面向，如何做到盡善盡美，追求全面性的完美。
村田琢真表示，日建設計擁有超過2000名員工，並分別擁有都市計畫、建築設計、結構設計、景觀設計、營建管理等部門，唯二未涉足的就是營建與開發，因此有能力採一條鞭式設計，讓每個設計案皆臻至完美。無論面對商業設施或住宅產品，日建皆會統合各部門之力，取得最佳方案，設計出全方位建築，村田琢真指出，「日建設計的理念就是以團隊力量取代個人英雄色彩。」
除充分利用橫向連結，提昇每個建築的品質外。村田琢真也指出，日建近年更著眼於「節能綠建築」這個面向，利用團隊機制，研發出更多節能設計，從根本替建築解決能源浪費的問題。即使是最基本的外牆也不再只是為了設計而設計，除了結構，搭配設計師的巧思，如格柵、外製式百葉窗，將陽光熱能隔絕於室外，更能兼具遮陽、節能效果。

然而，日建設計作為國際設計團隊，礙於法令等因素，並不能實際參與每個設計個案的監工，因此，也曾發生過業主私自擅改設計圖，建築完成後，與設計理念大相逕庭的狀況。但，村田琢真特別認為台灣開發商對於建築品質的要求，相較對岸開發商情況要好得許多。他舉出七期豪宅個案「睿觀」為例，寶璽建設除了完成設計外，品質更超乎他的想像。
他指出，寶璽對於建築設計的要求，以近乎挑剔的程度，讓他在合作的過程中特別印象深刻。不過，他也認為「建築設計是沒有界線的，有得就是無止盡的品質提升。」因此，越是挑剔的業主，更能產出完美的建築。

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全台租金水準大調查，北市貧富差距大

【MyGoNews 林承志/台北報導】台灣租屋網發布全台五大會區5月租金行情，統計結果發現北市房屋市場，不僅房價差距大，就連租金水單價差距也不小，以信義區與內湖區差異最大，最貴與最便宜的單價每坪差價約800~900元。至於，新北市部份租金行情則依捷運站分佈而有明顯價差。
根據台灣租屋網數據統計，2011年5月份台北市的住宅類租金為每坪899元，前5高租金行政區分別是中山區、信義區、大安區、中正區、松山區，其平均每坪租金分別為1063元、1047元、1043元、957元、913元。並且藉由標準差值計算，發現信義區和內湖區的離異程度較大，代表該區的住宅出租物件中，高級住宅和平價住宅的租金差異較大，近7成的信義區出租住宅，其租金單價從1488元到606元，同樣地，有7成的內湖區出租住宅，租金落在單價1360元至440元。
台灣租屋網表示，台北市各行政區的租金統計的標準差，是全國主要都會區中最大的，表示台北市的租金高低價差最大。在1個標準差的範圍內，最高的租金和最低的租金可以相差300元到400元之間。使得台北市除了房價以外，也在租金市場中，表現出另外一種｢貧富差距擴大｣的現象。

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