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插旗板橋！華固砸近1​2億元買華江橋下重劃​區土地

 【時報記者郭鴻慧台北報導】華固 (2548) 營運觸角伸入新北市的板橋區，斥資近12億元購入華江橋下重劃區土地。華固以每坪50萬元、總價11億6785萬元，買下華江橋下59筆、共計2335.97坪土地，目前正自辦市地重劃預估需要2年半左右的時間可完成重劃。

華固本次取得的江子翠國光段、大庭段、幸福段土地，共計高達59筆，係向當地的私有地主購入，該區段土地已經由地主辦理申請自辦市地重劃，而未來所有參與地主可以依相關規定取得約5成的土地，並進行住宅開發。

華固將此筆土地視為未來2、3年的推案庫存，目前新北市板橋區已開發成熟，這是華固首度插旗板橋，若以當地臨近的住宅區土地價格現在每坪已高達150～160萬元，法人推估，未來華固應會有合理的開發利潤。

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奢侈稅上路，房價會跌多少？何時可​進場？

奢侈稅還沒上路，房地產市場已風聲鶴唳，成交量大幅萎縮。對自住客來說，究竟何時才是進場好時機呢？
經過1 個月的新聞發酵，「特種貨物及勞務銷售稅」（俗稱奢侈稅）預定於7 月1 日開始實施 ，依照目前民氣可用情況，加上下半年立委選舉雙重壓力，預期立法院過關機會很高。對於喊了許久買不起高房價的民眾來說，現在最關心的是何時才能進場？多少價位才是合理價？
從3 月後房仲中古屋委託銷售增加的數據來看，敏感度高且手上「貨」太多的投資客，已開始脫手求現，投資客比重較高的區域，也出現屋主降價。住商不動產企畫研究室主任徐佳馨指出，屋主降價意願較高的區域，包括北市投資客較多的南港、大安，套房比重高的中山區，以及新北市三峽、三重、林口及新莊等新案林立區域。
量縮減、價跌3成 才是買屋好時機
不過由於買方觀望明顯，即使委託增加，也無助於提升買氣。根據信義房屋統計3月新增委託案件，台北市相較去年平均案量增加1成，新北市增加幅度最大約2成。但若與今年1月以來相較，徐佳馨表示，台北市與新北市買氣萎縮最多，成交量足足跌掉5成以上，顯然奢侈稅效應已造成市場供需籌碼洗牌效應。
也有部分投資客先採取觀望的態度，想等待立法院通過的時間表以及視內容是否鬆綁，再決定要不要脫手。信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮預期，只要法案進入立法院一讀通過，市場委售的案件將會大舉出籠，逃命波將出現。
政大地政系教授張金鶚表示，奢侈稅深深命中現在房市短線交易太頻繁的亂象，「現在自住客對房價修正有期待，在投機客沒利潤，自住客又觀望下，交易量急凍將不可避免。」
以奢侈稅最快7月1日上路的時間推演，天時地利不動產顧問總經理張欣民認為成交量價將出現兩階段變化：7月實施前市場交易量萎縮是必然，資金周轉困難或房屋座落在供給量大區域的投資客，抱持先賣先贏的心態，部分區域型自住客或長期置產型客戶可能進場撿便宜，但畢竟只是少數；7月實施後，首購及換屋族會進場慢慢挑屋，投資客因短線脫手將被課稅，很可能退場觀望。
張金鶚認為，7月後才是買賣雙方「心理戰」的開始，可預期下半年房價波動將劇烈，如果房價已跌破投資客成本價，再加上升息及銀行開始收銀根，很可能造成房價一連串修正的連鎖效應。他估計， 下半年房價應見不到底，除非政府升息速度加快，投資客願意認賠殺出，房價在短期間修正3成，才可算是撿便宜的好時機。
戴德梁行總經理顏炳立則以香港經驗為借鏡分析，奢侈稅是打擊短期投機客的法案，但是接下來的效應如何？要觀察3 至6 個月後的房市是否會出現恐慌性賣盤。他推估，半年後台灣很可能循香港經驗，出現V型反轉的「報復性上漲」，理由是「還有一批批陸資部隊仍未進場。」
新北市4區域首當其衝 台北市將出現合理修正
至於奢侈稅對哪些區域的房價影響最大呢？蘇啟榮預期，首當其衝的將是過去3年房價漲幅高達3成的新北市，由於5都升格效應及台北市房價太高的外溢效果，購屋人轉而尋找房價相對較低的新北市，特別是去年下半年高檔購入的投資客，受傷將會最深。
根據住展雜誌統計，若以2010年新北市各行政區預售房價與2009年比較，漲幅超過4成的行政區依序是泰山、三峽、新莊及蘆洲，這些區域共通點是有公共運輸系統的支撐，去年預售推案量大且投資客比重較高，也是現階段自住客要觀察的指標區。
而民眾最關心台北市房價是否有機會修正，2 月中提出新北市房價已到達「群魔亂舞、黑白不分」的顏炳立指出，今年開春新北市很多個案定價直追台北市，在奢侈稅效應後將一一被打回原形，但這不代表台北市就萬里無雲。其實台北市也有很多「魔」的例子，顏炳立舉例，包括基地面積只有100 坪、只有機械車位，但每戶卻要上億元，「就像是用內褲布料，要賣西裝價格」，很不合理；還有「點的價格，不能超過面的價格」，如北市預售行情每坪成交只有130萬~140萬元，但新推個案卻要挑戰200萬元，這也是「魔」，必須修正。
既然預期房價將修正，那麼何時才是進場的好時機呢？顏炳立認為，未來在6個月的奢侈稅觀察期間，若碰到部分投資客不耐殺出，北市有機會出現比「合理房價」便宜5%的機會，至於新北市的降幅可高達10~15%。但顏炳立對「合理價格」的估算，是以台北市預售屋站穩的成交行情，再往外圍推估。
顏炳立進一步解釋，目前台北市中心像松山、信義、大安等精華區，預售屋每坪價格站穩130萬~140萬元，那麼台北市郊區如南港、內湖等，合理行情應該在65 萬~70 萬元，新北市的合理價格應該再砍一半，只剩32萬~36萬元間，如果房價有跌破合理價格，就是進場的好時機。

更多精采內容請看：Money錢 NO.43 2011年4月號

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名家看房市／善用青年​貸款 買第一棟房

【經濟日報／文／馮其義（信義房屋副總經理）】最近紅帖子收的特別多，許多年輕同仁都要在今年結婚，他們反應說不僅是婚紗店爆滿要排隊，連找個像樣的婚宴場合都不容易，但這也僅是這些新人要成家第一個遇到的問題，至於購買人生的第一棟房子更是考驗。

這兩年不僅大台北地區房價急漲，價格平易近人的桃竹中南地區也出現漲勢，相較於年輕族群的基本薪資則是沒什麼變化。

對首購族來說，不少人是父母幫點忙，才有能力買房子。不過現行利率仍在低檔，購屋後房貸尚在雙薪家庭可以負擔的範圍內，其實成家購屋的門檻還是在自備款。

以我們這一代為例，長輩幫忙購屋的比例不高，很多人是畢了業先找工作，結了婚就夫妻一起打拚，身上攢了一些錢想買房子，還得跟親戚借、去標會才有足夠的自備款，買房每個月的房貸利率是7、8%，民國80年以前甚至曾高達10%，日子雖然不輕鬆，但生活有目標過得也算踏實。

這幾年房價水準雖節節高升，但買房並非遙不可及，以結婚新人來說口袋深一點可以選在台北市，最好是三房二廳標準格局，若覺得負擔較沉重，預算有限無法買得起捷運周邊則可選擇車站旁，買不起市中心，先選市郊或者新北市的二到三房，先求有再求好。

近期政府「奢侈稅」快速發酵，市場上出現不少急售型屋主，現階段市場上幾乎有三成都是屬這類物件，對買方來說，可以選擇的好物件增加而價格洽談也有較多籌碼。

問題是目前房市動向晦暗不明，仍有很多買方質疑未來房價可能會大跌。唯一能夠客觀比較的，應該是去計算租屋租金，和買房子之後，每個月房貸利息，如果是買房比租房划算，則可以思考以買代租，幫自己存房子而非幫房東養房子。

今年百年好合的結婚潮，勢必帶來一股強勁的成家購屋需求，新人現階段除了可以多跑多看多選外，也別忘了政府近期提供的青年購屋低利貸款。

像是內政部青年安心成家優惠方案，前兩年200萬元免利息的補貼，對於婚姻剛起步的新人來說，等於政府每個月幫忙補貼水、電、瓦斯、網路等生活雜支；至於財政部的青年安心購屋優惠最高也可貸到500萬，只要符合條件善於利用這些優惠購屋方案，必定可以找到理想幸福的家。

※更多精彩內容，請見經濟日報每周六隨報發行之《Money Weekly》※

文章轉載自：udn聯合新聞網

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優惠房貸，適合月入9萬以上

(中央社記者馮昭台北15日電)政府優惠房貸措施定案。房仲業者建議，要避免成為房奴，仍應把握每月還款金額佔家庭收入1/3以下的原則，也就是月收入新台幣9萬元以上的家庭，才適合貸足最高額度720萬元。

行政院上週公布協助民眾實現居住正義「多元安居措施」，包括「青年安心成家」與「整合住宅補貼」方案貸款年限均放寬為30年，但補助年限維持20年，內政部與財政部貸款額度可合併，最高可貸到720萬元。

中信房屋副理江龍名建議購屋者，應按照自己的負擔能力，回推購屋條件。在不影響生活品質的前提下，每月還款金額最好佔家庭收入的1/3以下。

若以兩項貸款最高額度720萬元、並以本息平均攤還法，按現行利率試算，江龍名分析，前2年每月需繳款2萬45元，第3年起至第20年每月繳2萬9752元，第21年至30年每月繳1萬8286元。30年總還款金額為910萬1832元，也就是支付利息190萬1832元。

江龍名表示，按上述每月還款2至3萬元的購屋壓力回推，較適合家庭月收入9萬元以上的族群。

但由於貸款總額度不能超過房屋鑑價金額的8成，也就是720萬元優惠房貸加上頭期款，購屋者最好設定預算在900萬元左右。

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人行抽銀根，陸企資金吃緊

（中央社台北15日電）中國大陸今年以來連續上調存款準備率和控制全年信貸額度，導致商業銀行貸款額度緊張，眾多企業和個人紛紛尋求民間借貸資金，造成民間借貸利率普遍上揚，甚至出現100%的高額年息。

由於銀行資金收緊，大陸中小企業較多的江蘇、浙江及廣東地區，今年以來民間借貸市場異常火爆，甚至出現10%的高額月息。

廣州一家投資公司人員告訴香港文匯報，如果拿抵押品作擔保貸款，貸款月利率2.6%至2.8%；若無抵押貸款，月利率7%至10%。

大陸民法通則規定，利息高出銀行同期貸款利率4倍就屬於高利貸，高出的部分將不受法律保護。

按照大陸現行的金融機構人民幣貸款利率標準，6個月以內的短期貸款基準利率每年5.85%，4倍約年利率23.4%。目前民間借貸利率遠高於法律規定的4倍標準，為了能在帳面上合法，在合約上，許多借貸的利率仍在基準貸款利率的4倍以內，額外利息則附加到各種名目繁多的費用中。

溫州中小企業協會會長周德文表示，溫州銀行已基本停止對中小企業的放貸，企業只能轉向高利貸。今年民間借貸利率普遍比往年高，7天至10天的短期貸款月利率可能達到8%至10%，但3個月以上的貸款月利率在3%至5%之間。

中國人民銀行12日決定，從5月18日起，再度上調存款類金融機構人民幣存款準備率0.5個百分點，這是人行今年以來第5次上調存準率。當前大陸存準率已上調到歷史高位，銀行信貸規模大幅縮減，中小企業融資成本勢必增加。

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李昭穎：買房自住，永遠不嫌早

【聯合報╱本報記者何醒邦】李昭穎是少數擁有學者背景的風水命理諮詢師，今年才33歲，由於從小就懂得理財，讀大學時，就買下第一幢房子。

李昭穎說，買房自住永遠不嫌早，先「生存」再「致富」，有了足夠的存款、保險等資產配置，才能談不動產。

「欲望激發動力」李昭穎說，他賺錢都是為了「滿足欲望」，因為想要學畫畫，他去阿姨的工廠打工；為了買電腦，他幫人算命。

上大學之後，他努力學習投資學，精研股票期貨攻略，大三時，開設了命理工作室，22歲時賺進人生第一個100萬。

李昭穎從小到大，搬家搬了20次，覺得很累，2000年、他拿出人生的第一個100萬元，買下永和一戶15坪的小套房，總價近300萬元。

2003年，他看好機場捷運線話題，在林口、龜山交界處花200多萬元買了一戶30多年、40 坪的老公寓，簡單裝潢後整層出租，每月租金也有1.1萬元，由於日後改建機率大，也不急著脫手。

去年他賣掉原本的小套房，賺進200多萬元，同時在蘆洲的捷運徐匯中學和三民高中站中間，買進30坪的房子。因當時捷運即將開通，周邊房價被炒得老高，但他自己直接和屋主談價，每坪成交價僅約24萬元，而林口老公寓的租金收入，剛好可拿來付新房貸款。

李昭穎說，他很小就了解理財的重要性，但要先能「生存」，再來想「致富」，所以要有足夠的存款、保險、基金，再來談投資不動產，「一定要慢慢來」。

而他投資房產首重生活機能，最初在捷運永安市場站旁買的小套房，就是生活機能好、室內格局也不錯。

李昭穎也認為目前房價實在太高了，但現在市場因奢侈稅風暴而混亂，房市「短空長多」，他期待買到便宜的屋主斷頭急售或法拍物件，自住者也可考慮此時進場。

至於今年的宅運如何？如何為屋宅催財、加值？李昭穎說，兔年吉祥方位為家中的正西方、東南方、東北方，這些方位切莫堆積雜物，務必保持乾淨通風，以帶來良好的運勢。

今年流年財位在西北方及東南方，可在家中西北方增加燈光、或貼上紅色春聯；東南方放置黃色、咖啡色的擺飾品如地毯、桌巾等，可以加強偏財的能量。

文章轉載自：udn聯合新聞網

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繳1次奢侈稅，足可買1部高級轎車，老闆捧現金下訂，保時捷擴店

奢侈稅六月上路，超過三百萬元的汽車將加稅一○％，讓國內眾多的雙Ｂ車主卻步。保時捷德國總公司卻逆勢操作，看重桃竹苗的名車消費潛力，上月於桃園市成立全台第五間展示中心。一個月，已有五十多部車的訂單成績，且全都是捧現金來下訂的大老闆。

保時捷桃園展示中心業務說，保時捷的車款多客製化，所謂的「期貨車」下訂到交車最快也要半年左右。因此四月至今的銷售成績，不能解釋成車主「趕在奢侈稅開徵前下訂」，因為交車時間一定超過六月分。業務員觀察，保時捷買家似乎不受奢侈稅影響購買意願。

黃姓業務說，這陣子客人看車，多少會詢問奢侈稅議題，但「邊看邊問，接著就下訂單了！」他說，這些人，不在乎一○％奢侈稅，簡單詢問車款、車價就決定購買，接著包包就掏出幾十萬元訂金，奢侈稅問題，「好像只是找話題跟我們閒聊而已。」

一名保時捷業務說，買國產車客人會四處比價、針對細節詢問，保時捷因各展示中心不二價，且買家對品牌有信心，「來看車就買車」的比例相對高。

至於雙Ｂ車因國內車主多，受奢侈稅影響層面一定較廣；相比之下，保時捷買家經濟能力普遍較好，九五％都直接付帳，鮮少貸款，忍受奢侈稅的程度也較高。

據傳，今年保時捷在台灣已收到兩張分別價值四千多萬的超跑訂單。若交車時間超過六月分，光一部車的奢侈稅，就可負擔另一部高檔名車的車價。

保時捷德國總公司曾做過市場分析，桃竹苗區占全台灣保時捷消費約四成。尤其桃園因外來人口多，航空城的發展利多，更讓後勢消費潛力驚人，因此德國方面主導在桃園市文中路設立全台第五個展示中心，就近服務桃園的消費者。

桃園展示中心業務也說， 四月一日 開幕迄今，全國約收訂兩百廿部車，桃園就占了五十多部，約二成五。這五十多部車的買主近九成都是在地人，顯現桃園消費能力驚人。與以往銷售數據相比，並未因奢侈稅開徵在即，有特別波動。

中國時報【胡欣男／桃園報導】

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首購族買房，最怕「買太貴」

【MyGoNews 林承志/台北報導】奢侈稅打亂了房市，2月底宣布之初，房市成交量急凍，近期又宣布將提高銀行對於青年成家購屋的貸款成數、降低貸款利率，首購族購屋成為政策積極作多的對象，台灣房屋針對首購族發布1000份問卷，收回595份有效問卷，統計發現首購族最在意房屋是否「買貴了」，其餘2、3名分別為「貸款成數高低」、「不保值」。
數據顯示，首購族最怕買貴了的比例達22.5%，怕貸款貸不下來的比例佔18.9%，擔心未來房價下跌的比例佔13.6%。台灣房屋研究中心執行長邱太煊表示，雖說奢侈稅打房，但北市房價並未有明顯的下修，房價依然處於高水位，因此，多數首購族仍擔心買在高點。
台灣房屋藉由全台分店針對來店客作問卷調查，方式採十個選項，分別為買貴了、貸款成數高低、不保值、產權不完整、周遭環境安全、交通通勤、問題屋(輻射、海砂、漏水)、生活機能是否完善、社區管理良莠、建築品質不佳等十個選項讓受訪者點選，調查期間2011/5/3～2011/5/10，希望透過問卷調查，得知首購族對於購屋的避諱與了解購屋者的習性，並分析受訪者族群與年齡等基本資料。
根據台灣房屋調查發現，一般首購族年齡層多介於30~35歲，由於房價日益增高，但所得增加速度不及房價，相對購屋壓力大，但受限財務，因此，首購族最在意就是購屋價格，主要是就怕買貴了，才會一比再比，產生首購族在購屋坪數方面有趨向選擇小坪數的現況。
另外，受到央行受限條件日趨嚴格，貸款成數也往往決定首購族是否有能力購置住宅，一般而言首購族不若換屋族、投資客資金較充沛，所以頭期款的多寡直接影響首購族是否有能力購置，調查顯示首購族購屋擔心貸款成數的問題高居第二，占比18.9%。
發現都會區中單身首購族，買小宅的比例也增加不少。台灣房屋研究中心副理江怡慧建議，避免買貴，其實很簡單，除了在家上網查詢成交行情外，亦可以到房仲店頭去訪價了解，只要清楚掌握市場行情水準，就不至於買貴了。

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屋主賠本脫手？注意下殺物件的房價陷阱

【MyGoNews 林承志/台北報導】在奢侈稅即將上路的壓力下，全台各地房價紛紛下殺，有些屋主不甘心賠本脫手，所以會運用一些手法來「降低」房屋單價，讓購屋人誤以為買到便宜房子，最常見的有將停車位與房子價格一起平均計算，或灌入夾層面積等，因此房仲業者建議民眾購屋時要特別留意這類房子。
美商ERA不動產總經理特助李恆宇指出，市場上最常見的手法就是將停車位與房子價格一起平均計算，讓購屋人以為房價比別人低。
以1戶35坪、850萬的預售屋為例，正常計算平均單價是每坪24.28萬元，加計10坪的停車位150萬，總價是1000萬元，不過有些業者會拿1000萬去除45坪（房子面積＋車位面積），得出每坪只有22.22萬的平均單價，1坪足足少了2萬元，讓購屋人誤以為這房子比別人便宜了2萬元，實際上從總價沒變來看，就知道這只是一場數字遊戲，所以買屋附帶停車位，一定要將房子與車位分開計價，才不會讓業者給蒙騙了。
另一種售屋蒙混的手法是計入夾層屋面積，這種手法在成屋市場中比較常見，原本夾層屋的夾層面積就是建築業者「創造」出來的，是屬於室內違建，並不能計入權狀坪數的，但是原屋主要轉手時常會將夾層面積計入原房屋面積，一來可增加可使用空間，二來也可達到「降低」房屋單價的目的，同時又可偷偷的將房價灌水。
以權狀坪數12坪，夾層面積6坪的夾層套房為例，若以當地房價每坪50萬、夾層每坪造價8萬元計算，合理總價應該是648萬，但實際上賣方會將房價拉高到700萬，甚至是更高的價位，如果以700萬來算，除以18坪（權狀面積＋夾層面積），每坪單價還不到39萬，不但既「降低」了房價，又在房屋總價上偷偷的灌了52萬元。
李恆宇建議消費者，若是不得已要購買夾層屋這類產品，還是要以權狀坪數為房價談判的基準，夾層面積則是以造價成本來算，才不至於吃虧上當。

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新稅開徵前房市價差現形，公寓22％、大廈15％

【MyGoNews 林承志/台北報導】「特種貨物及勞務稅」（俗稱奢侈稅）施行在即，回顧制定的過程，猶如洗一場三溫暖，起初市場充滿濃厚觀望氣氛，整體交易量急縮，定案後委託量爆增卻被視為利空盡出，21世紀不動產觀察大台北都會區4月份交易狀況，以產品類型的委託價與成交價差異比較，公寓產品平均差異為22%最大，電梯大廈與透天別墅兩類產品同樣有15%空間，而具有收租效益的店面產品也有8%的差異，而小坪數的套房僅僅7%則是降幅最小的產品，三讀通過後交易量明顯回升，賣方態度鬆動是主要關鍵點。
21世紀不動產總經理王福連表示，從不動產市場的基本面分析來看，奢侈稅產生短期的市場衝擊，短期性的投機買盤會因稅基成本增加而量縮，但綜觀台灣整體的經濟現象是暢旺的，依香港經驗為例，他相信買賣方觀望心態將隨著政策明確而消失，也就是稅制成本化之後，拉回購屋民眾的信心，下半年將回歸到市場平穩供需狀態。
新制稅法三讀後供給量不斷放大，4月份全台委託量至少增加3成左右，內湖捷運碧湖加盟店店東李忠郎表示，5月份連續兩個禮拜天看屋人潮回籠，明顯有感受市場買氣回溫，單週來客量至少回復到今年初的7、8成，以首購族與自住客為主。
隨著大台北都會區都更熱持續延燒，對於公寓產品，是長期進可攻退可守的選擇，以中古公寓單價35萬至40萬，與鄰近電梯大樓產品60萬至70萬的單價相比，價格相對較低，而許多的公寓多坐落在優質地段，公設低加上都更商機，對自住購屋族是具有吸引力，以台北市中山區為例，總價在2,000萬(含)以下的中古公寓，則最受到購屋民眾的喜愛。
新稅法制定的目的，是使房價趨近合理水準，不過目前來看大台北房價變動甚微，雖然具有議價的空間，以同心圓理論來看，愈近都會區中心的房價愈不斐，民眾買屋前應先考量工作與生活機能的需求，再來評估購屋區域的地段，或許外移第二圈區域是不錯的選擇，以永和地區來說，生活機能非常成熟，捷運交通十分便利，地區更有仁愛公園與四號公園，充分提供休憩、運動的空間，四號公園及捷運頂溪站周邊的中古公寓，每坪30至35萬成交行情，景安站及南勢角站附近，每坪行情約24至28萬元之間。
隨著6/1新稅制即將開徵，永和公園加盟店店東羅國峰表示，3、4月份部份投資客拋售求現，積極進場的買方，都以房價6折或7折談起，5月份有售屋意願的屋主釋出誠意，調整價格彈性降價1成至2成左右，也讓自住買方願意斡旋比例增高，他預估第2季大台北房價仍有降價1成的壓力。

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