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內政部專案查核「預售屋簷雨遮不計價」政策

【MyGoNews廖賢龍/台北報導】2011年新制預售屋買賣定型化契約即將在5月1日上路，其中「屋簷、雨遮不計價」制度是否落實，倍受各界矚目。內政部部長江宜樺表示，過去不肖建商常利用屋簷、雨遮充占預售屋的房屋坪數，而出現「灌虛坪」的情況，讓消費者花了許多冤枉錢。為了維護消費者權益，落實新制預售屋買賣定型化契約，內政部將自5月1日起不定期會同中央消保官及地方政府組成專案小組，查核各項新制的落實情形。他強調，對於不遵守相關規定的業者，內政部將依據消保法第58條處6萬至150萬罰鍰，並可以連續罰且要求限期改善。
由於監察院曾於2009年9月8日通過對內政部的糾正案，認為內政部對於建商將屋簷或雨遮等附屬建物灌入坪數計算，增加消費者負擔，在「建物虛坪灌水」問題上放任不管，有怠惰修法之疏失。因此，內政部擬定一系列改進措施，著手相關法令修正事宜，並納入2011年新制預售屋定型化契約實施。
內政部表示，過去政府對於雨遮的測繪登記範圍沒有明確規定，少數建商因此在設計上會創造出許多沒有實際效益的雨遮，如環繞建物一圈的「土星環」，再將這些沒有用的虛坪計入買賣坪數，甚至與室內主建物的每坪價格一樣，使消費者多花不少冤枉錢，也常因此引起預售屋買賣糾紛。為了維護消費者權益，吳院長曾以「草繩跟螃蟹怎能一樣價錢」為喻，要求屋簷、雨遮等附屬建築物不得與室內主建物同一價格，接著又在2011年年初指示內政部進一步採取「屋簷、雨遮不計價」政策。

關鍵字 土地買賣 土地重劃 區段徵收 市地重劃 道路用地 日據繼承 建地 農地 困難土地

服務項目：專業土地買賣、重劃區土地買賣、道路用地買賣、代書業務處理、容積移轉買賣、日據土地辦理、日據繼承處理、祭祀公業整合、公共設施保留地、土地疑難處理、繼承土地找尋、地籍總歸戶查詢、共有土地買賣、困難案件處理、土地繼承辦理、文山老泉里、五股新市鎮、關渡平原、社子島土地、捷運A7站、二重疏洪道、新莊塭仔圳、樹林堤防用地、蘆洲北側、河川用地、各種土地相關業務。土地e部落 》http:// 178888.3cc.cc

建蔽率，容積率的基本了解

容積率 X 土地面積 ＝ 總建坪數，亦即總共可以蓋多少建坪 (上限)；
建蔽率則為建築物在基地上的最大投影面積與基地面積的比率(上限比率)；

簡單地說，就是樓板面積最多可以蓋到多少坪；反過來說，就是至少得留下 (100% 減掉建蔽率) 的空地，剩下的面積才能拿來蓋房子。
甲種建地的容積率為 180%，建蔽率為 60%（上限)；
乙種建地的容積率為 150%，建蔽率為 50%（上限)；
範例 ：如果我們買了一筆 50 坪的甲種建地，則總共可以蓋 50 x 1.8 = 90 建坪；如果我們打算蓋三層樓，則每層樓有 50 x 0.6 = 30 坪的面積，如果蓋四層樓，則每層樓的建蔽率得調整至 45%，亦即每層樓的面積得降至 50 x 0.45 = 22.5 坪。
BTW，新竹市科學園區旁的金山社區，那裡的建地是甲種建地，所以建蔽率為 60% (上限），原本每棟建物應該至少有 40% 的空地，但我們去逛該社區就會發現，許多的建築物都沒有空地 ── 因為這些屋主在拿到建築使用執照之後，又把原來必須留下的法定空地全部拿來蓋房子，此即所謂的「二次施工」，這也是為何我們在逛金山社區時，會覺得該社區的建築物很有壓迫感的原因；當然，二次施工在法律上是違法的，但由於金山社區的許多房子都有二次施工的情形，要抓要拆肯定會引發眾多屋主的抗爭，已經是個很棘手的問題。
台灣的各地都有違建，在此舉新竹市的金山社區為例，不是對它有成見，而是許多沒有保留法定空地的建築物群聚在一個不怎麼大的社區裡，其效果是很具體鮮明地映照出「空間上的壓迫感」，這也讓我們深刻地瞭解到 ── 「法定空地」不是沒有用的或沒有被利用的地，「法定空地」有它存在的用處與價值。

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建蔽率？容積率？

建蔽率

建築物的建築面積與基地面積之比值。建蔽率的設立，旨在規定建地必須留有空地，以維持環境品質。過去建築技術規則對各種用區之建蔽率均有明確之數字規定:住宅區為6/10;工業區為7/10;商業區為8/10;文教區及行政區為6/10;風景區及保護區為2/10;農業區為5/10等， 民國71年6月15日 ，建築技術規則建築設計施工編第25條修正為:基地之建蔽率，依都市計畫法及其他有關法今之規定，報請中央主管建築機關核定。

下列非都市土地建蔽率及容積率不得超過下列規定。但直轄市或縣 (市) 政府得視實際需要酌予調降，並報請內政部備查：

一、甲種建築用地：建蔽率百分之六十。容積率百分之二百四十。

二、乙種建築用地：建蔽率百分之六十。容積率百分之二百四十。

三、丙種建築用地：建蔽率百分之四十。容積率百分之一百二十。

四、丁種建築用地：建蔽率百分之七十。容積率百分之三百。

五、窯業用地：建蔽率百分之六十。容積率百分之一百二十。

六、交通用地：建蔽率百分之四十。容積率百分之一百二十。

七、遊憩用地：建蔽率百分之四十。容積率百分之一百二十。

八、墳墓用地：建蔽率百分之四十。容積率百分之一百二十。

九、特定目的事業用地：建蔽率百分之六十。容積率百分之一百八十。

經依區域計畫擬定機關核定之工商綜合區土地使用計畫而規劃之特定專用區，區內可建築基地經編定為特定目的事業用地者，其建蔽率及容積率依核定計畫管制，不受前項第九款規定之限制。

容積率

壹、什麼是容積率

基地內建築物總樓地板面積與基地面積之比稱為容積率，簡言之即建坪與地坪之比。

例如：100坪基地上建築四層樓房，每一樓的樓板面積為50坪，則總樓地板面積為200坪，其容積率為200%，如果每一層樓的樓板面積為70坪，則建築總樓地板面積為280坪，其容積率為280%。

貳、為什麼要實施容積率管制

都市計劃的目的，在於依當地計劃人口，規劃配置適當的土地使用分區及公共設施，使都市有計劃地均衡發展，實施容積率管制可以：

落實都市人口密度計劃，引導人口均衡發展，確保地區環境品質，使發展建設與計劃密切配合。

使建築物之設計較具彈性，可塑造良好都市景觀。

建地可供發展之供給量趨於穩定，以長遠之觀點，有穩定地價之作用

肆、訂定容積率考慮的因素

各都市計劃，全區之平均容積率標準，細考慮以下因素加以訂定：

計劃地區內計劃容納人口

該地區所規劃之可供建築基地面積

平均每人居住所需樓地板面積

該地區所劃設之公共設施面積

其次，再依計劃特性、區位（如商業區、住宅區等）、面臨道路寬度、鄰近公共設施之配置情形、地形地質及發展現況，各地區視需要分別訂定不同的容積率標準。

參、民眾如何參與訂定容積率？

容積率之訂定細透過都市計劃法定程序於都市計劃書中規定。

都市計劃之擬定，依都市計劃法規定，於送該館政府都市計劃委員會審議前，應於各該縣（市）政府及鄉、鎮或縣轄市公所公開展覽三十天，同時由村里幹事發送傳單至計劃區內每一現住戶，通知舉辦說明會之地點，並將公開展覽之日期及地點登報周知。

任何公民或團體可於公開展覽期間內參加說明會，了解該都市計劃內容，並可向該管政府提出書面意見，作為各級都委會審議之參考。

◎容積率◎

建築物容積與基地面積之比值。一般所稱之容積率，其容積係指建築物樓地板面積之總和，其義與樓地板指數相同，唯容積率之值以百分比表示。例如建築物容積為500平方公尺，基地面積為100平方公尺，則容積率為百分之五百。都市以建蔽率為建築管制條件時，由於土地昂貴，為了降低單位樓地板面積之造價，建築物乃向高層發展，使都市產生空間壓迫感及遮斷日照等問題，因此現代都市有朝向以容積率管制建築的趨勢，僅以樓地板面積之總和為限制條件。例如容積率限制為百分之五百，則100平方公尺之建築基地面積可以建造500平方公尺之樓地板面積，若不留空地，則至多可蓋5層樓;若每層樓僅蓋50平方公尺，則至多可蓋10層樓，如此都市建築低層化，可改善人口密度、通風、採光及空間等環境品質。依我國建築技術規則建築設計施工編第30條規定，實施容積管制地區，其容積率由中央主管建築機關訂立。

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什麼是建蔽率？容積率？

何謂建蔽率與容積率？

所謂建蔽率，便是建築物在基地上的最大投影面積與基地面積的比率，比方說200平方公尺的基地，而基地周圍區域規定的建蔽率為60%，那麼，一樓的樓地板面積可能就是120平方公尺，而剩下的80平方公尺的空地，可能作為臨路退縮植栽、中庭、戶外休閒設施(如游泳池)等。
而容積率呢？就是各樓層的樓地板面積(即為容積)加起來除以基地面積再乘以百分比，舉例來說，若基地所處區域規定的容積率為500％，基地面積100平方公尺，若考慮建蔽率50﹪時，則設計至少為10層樓（即50﹪×10＝500﹪）。

再看兩率綜合解析

但事實上，兩率的因素皆須考慮進去，兩者綜合之後就變成：基地面積200平方公尺，該區建蔽率50%，若要把建蔽率用完，則建物的最大投影面積為100平方公尺，又該區的容積率500%，則至少需蓋10層樓。
而實務上，也許基地附近有山河景觀或附近皆為五樓公寓，若甲建商欲蓋高樓，高樓層視野佳價錢也好，則建蔽率不一定要用到完，假設同上例基地面積200平方公尺，該區容積率500%，如果甲建商的建蔽率僅用到36%，則可得到建物的最大投影面積為72平方公尺，這樣一來，建商就至少需蓋十四層的大樓，若又有頂樓退縮、地下法定停車位及機房不計入容積或容積獎勵(政府因建商幫助都市更新等事項，免費送給建商的容積)，搞不好可以蓋到15、16樓。

兩率話說從頭

在了解了兩率的計算方式與運作流程之後，那麼，兩率的實質意義何在呢？
首先，在建蔽率的部分，政府在早年就有所限制，原因顯而易見，因為在都市中建物林立，假如建物與建物間不預留空地的話，採光、通風有所不足，棟距不足，私密性也受到影響，結果就造成雖然建物的「最大投影面積」受到限制，假設容積率不限，建物競相比高，以「塞進」更多的人、建商賺更多的錢，甚至造成某些地方「一線天」的人造奇景，產生嚴重的空間壓迫感及日照不足的情形。
有鑑於此，北高兩市較早採取容積率管制的措施，以限制總共可建築面積、杜絕上述亂象發生可能，台灣省則慢了一拍，以致前幾年還有建商用建蔽率配合臨街寬度大量搶建、造成量體過大而餘屋激增的情形。目前建蔽率與容積率政府都有明確規定。

不同類別的建地有什麼差異？

明瞭了建蔽率與容積率的定義後，接下來我們來看看幾種常見建地類別的分析：住二用地由於位坡地地形或鄰近保護區，大多位處郊區以外，兩率也就較低，環境較優質，樓高不高（樓高限高21米），透天產品居多，房價較高，但交通可能稍嫌不便；住三用地則位市區，兩率較住二略高，為純粹的住宅用地，在台北市為分佈最多之使用分區。
在台北市由於高度都市化，除住宅區外還是商業用地，尤其是商二、商三用地，在辦公產品供過於求、再加上兩率數值高，可運用空間彈性大，因為商業使用空間樓層高度不受限3.6米高度之規定，便有為數不少的挑高非住宅產品產生，以符合寸土寸金的台北人需求。（商業用地的建物高度有優勢，但不符合優惠住宅之規定）
至於在非都市建地利用方面，由於位於都市計劃外圍，土地取得價格便宜許多，一旦該區有發展遠景，便很容易成為建商大舉購地的目標。
其中甲、乙種建地為農村及鄉村建地；丙種建地則為山坡地建地，前些年由於容積率驟降至120％，引起領有舊建照(一般稱為老丙建)的建商搶建，造成位處偏遠的大型造鎮案林立，但因水災及土石流，形成餘屋充斥的慘象；而丁種建地就是工業建地，容積率300％為四者最高，一樣受到廠辦市場低迷影響，建商把腦筋動到蓋工業住宅上，雖然因地價低、容積率高，房價也相對便宜，但因環境不良，始終乏人問津。

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什麼是容積率？什麼是建蔽率？

壹、什麼是容積率

基地內建築物總樓地板面積與基地面積之比稱為容積率，簡言之即建坪與地坪之比。

例如：100坪基地上建築四層樓房，每一樓的樓板面積為50坪，則總樓地板面積為200坪，其容積率為200%，如果每一層樓的樓板面積為70坪，則建築總樓地板面積為280坪，其容積率為280%。

問題：如果每人居住所需樓地板的面積大小一定，則建築總樓地板面積愈大，代表本棟建築可居住的人口……？

貳、什麼是建蔽率

建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率，比率愈低則留下的空地愈大。

例如：100坪基地上房屋的投影面積為20坪，則建蔽率為20%

建蔽率小空地面積大，建蔽率大空地面積小

在相同的地基上，相同的容積率可以有不同的建蔽率，例如在100坪的地基上，限制容積率為180%，設計師卻可以有不同的設計，如果設計為九層樓且每層樓板面積都是20坪，則其建蔽率為20%，容積率為180%，或者設計為六層樓且每層樓板面積都是30坪，則其建蔽率為30%，容積率亦為180%，或設計為三層樓且每層樓板面積都是60坪，則其建蔽率為60%，容積率亦為180%。

問題：如上面的例子，如果只控制建蔽率，是否可以控制地區的人口密度？

參、為什麼要實施容積率管制

都市計劃的目的，在於依當地計劃人口，規劃配置適當的土地使用分區及公共設施，使都市有計劃地均衡發展，實施容積率管制可以：

落實都市人口密度計劃，引導人口均衡發展，確保地區環境品質，使發展建設與計劃密切配合。

使建築物之設計較具彈性，可塑造良好都市景觀。

建地可供發展之供給量趨於穩定，以長遠之觀點，有穩定地價之作用

肆、訂定容積率考慮的因素

各都市計劃，全區之平均容積率標準，細考慮以下因素加以訂定：

計劃地區內計劃容納人口

該地區所規劃之可供建築基地面積

平均每人居住所需樓地板面積

該地區所劃設之公共設施面積

其次，再依計劃特性、區位（如商業區、住宅區等）、面臨道路寬度、鄰近公共設施之配置情形、地形地質及發展現況，各地區視需要分別訂定不同的容積率標準。

伍、民眾如何參與訂定容積率？

容積率之訂定細透過都市計劃法定程序於都市計劃書中規定。

都市計劃之擬定，依都市計劃法規定，於送該館政府都市計劃委員會審議前，應於各該縣（市）政府及鄉、鎮或縣轄市公所公開展覽三十天，同時由村里幹事發送傳單至計劃區內每一現住戶，通知舉辦說明會之地點，並將公開展覽之日期及地點登報周知。

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張金鶚：買房戒急用忍 顏炳立：房市2個月後回溫

張金鶚籲大家別急著買房

政大地政系教授張金鶚表示，如今雖然奢侈稅已開始發酵，但仍然不是買房的好時機，他建議大家連房子都別去看，免得被業者們說動，淪為接手套牢者，他強調，後續的利率走勢、貸款成數、政府打炒房政策等，都還得觀察，至少等到年底，才會較明朗。

張金鶚認為，大台北房價超漲太多，各地區應該下跌的幅度並不一樣，但是3到4成是合理的空間，民眾要看屋，最少也得到年底過後，屆時視情況再做決定，現階段完全不適合看房子，更別說買房。

張金鶚：真正降價，還沒開始

政大地政系教授張金鶚表示，現在市場只是量縮，真正降價還沒開始，對於一些業者的說法，他不認同，他認為現在絕不是進場好時機，連看屋都不用看。

張金鶚表示，從市場初期反應來看，奢侈稅是有效的，但現在法案根本還沒過，效應仍在醞釀中，市場也只是成交量下跌比較明顯，價格只有下來一點點，一切才剛開始，仍待時間發酵。

他認為大台北房價超漲太多，各地區應該下跌的幅度並不一樣，但是三到四成是合理的空間，民眾要看屋，最少也得到年底過後，屆時視情況再做決定，現階段完全不適合看房子，更別說買房。

【聯合晚報╱記者游智文╱台北報導】

奢侈稅 帶來「買方」市場 顏炳立：房市 兩個月後回溫

奢侈稅通過立院初審，預計六月上路，戴德梁行總經理顏炳立昨天認為，奢侈稅愈快上路越好，以免預期心理下，讓「買賣兩閒、等候秋決」，造成交易凍結；若奢侈稅提早上路，投資客來不及逃命，都得轉為長期持有，估計二個月（八月）後房市就會回溫。

政大地政系教授張金鶚則說，奢侈稅上路的效應，目前還沒發揮，再加利率走升、政府選前不會放任房價過高，民眾千萬不要聽信業者說法，貿然進場，可能會被套牢。

玄奘大學財務金融系教授花敬群也指出，奢侈稅趕走一票投機客後，市場只剩自住需求，對房價支撐有限，短期內房價都會呈現緩跌趨勢。而「房價愈低，大家就會愈觀望」，房價止跌後，交易量才會增加，不可能二個月房市就回溫。

顏炳立指出，雖然在奢侈稅陰影籠罩下，市場呈現出僵滯現象，但從日前新莊副都心土地有二十五組搶標，以及北市豪宅「信義之星」順利標售來看，顯見買盤仍有需求，房市信心逐漸回穩中。

顏炳立認為，奢侈稅案只是「嚇一嚇」投資客，讓短線操作的投機客，不要群魔亂舞、興風作浪，促使房價平穩。現在房價不是「下跌」，只是「修正」到合理價。除非是口袋太淺或是被銀行抽銀根外，「投機客」將會因逃命不及，又不願賤賣而變成長期持有的「投資客」，因此房價要跌有限。

顏炳立指出，現在是千載難逢的「買方市場」，「政府用奢侈稅幫大家把房價打下來，不趕快把握機會買的人是笨蛋」，有合理價就要趕快買，不要再妄想房價會腰斬。預計房價二個月後回溫，想撿便宜的民眾，只剩一、二個月的時間。

中國時報 【沈婉玉／台北報導】

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打房不斷，自住購屋決策，年底前看屋良機

在立院通過奢侈稅課徵法源後，這項被視為打房「殺手鐧」的新政，則確定要正式開鍘！然而值得注意的是，影響房市的不僅是奢侈稅，尚包括政府一連串從豪宅稅、空地稅到土建融管制等措施，宣誓著政府打房的決心。

HouseFun新聞中心經理李建興表示，目前受到市場信心浮動，賣盤鬆動，3月份全台中古屋成交量，以新北市量縮最劇烈，衰退幅度約40%，其次是高雄市，成交量下滑36%，北市、桃園、台中的衰退幅度則是第3名，縮減約3成，

不過儘管如此，成交價卻未見大幅衰退，拿量縮最厲害的新北市來說，平均成交單價僅小跌4.1%，高雄市也只微降3.1%。

他進一步分析，從委賣和委買狀況分析，自從奢侈稅議題發酵以來，大台北地區賣方委託量增加18%，但買方僅增加7%，賣方委託量是買方的2.57倍。

此外，買方雖然增加，但願意出價的比例僅是未有奢侈稅前的84%，這也就是何以成交件數會大跌更下降3成的原因。

對此，李建興認為，雖然一連串的打房政府讓市場呈現修正格局，但卻也等於政府替普羅老百姓作了「議價」的動作，因此建議原本就有意進場購屋的自住客，在今年由賣方市場轉為買方市場之際，反而是挑房看房的好時機，而就賣方而言，倘使手上有堪獲利了結的房子，也可考慮在今年調節出場。

然而，儘管如此，值此亂世格局，到底該進場、退場、買房、賣房抑或養房，著實令人進退維谷，與其因為眾說紛云亂了方寸，倒不如好好靜下心來，好好精算一下自己的財力、房子的潛力、生財的實力，用最科學的方法，來判斷當下最佳的應對策略。

因此，《好房誌》2011年4月號的特別因應後奢侈稅時代，將民眾最需要的課題-「算房」作為焦點故事的議題，提供算房七招，四只「金算盤」，以及判斷房市人氣的「天龍八部」，讓買賣雙方，能從購屋前的資金籌措、算計房價，到養房階段如何善用裝潢等加工手段，讓投報率和價格增值，以作為房市修正時局，絕佳的「解套術」。

算資金，聰明盤算購屋前的自備款

首先在購屋前資金的「算」計部分，李建興認為，買屋首要，不是找哪裏房價漲最多，而是要先算一算，哪個房子您買得起！因此要熟練四只購屋金算盤，也就是「用貸款能力回推可購屋總價」；「用投資報酬率和薪水計算自己何時能籌足自備款」；「用利率波動來精算自己的貸款利息風險」，以及「用家戶所得回推合理的貸款成數」。

其中，評估升息風險方面，李建興提醒，由於各家銀行的房貸利率多採取「前低後高」，而由於目前正值「升息」時代，因此，除了首年優惠外，也要先試算一下，未來利率大幅上揚後的貸款負擔，也就是即便目前談妥的利率是2%，不妨也回推一下，倘若利率升至3%或4%時，又是否能負荷得了，以降低還款風險。

算人氣，一眼看出房子的人氣指數

除了自評能力外，進場時，評估房子的潛力亦是不可忽略的課題。李建興表示，如果房子所在社區人氣旺，也代表住戶投票認同，一般而言，居住品質較好，房價也會有支撐。

因此，把握好以下「天龍八部」，亦即八大撇步觀察房子的人氣指標，就能讓購屋時無往不利。

指標1：點燈率高，保值性高；
指標2：社區總戶數多，轉手較不易；
指標3：信箱塞爆，人氣弱；
指標4：陽台晾衣比例高，購屋有保障；
指標5：管理員情報，敦親睦鄰要先做；
指標6：停車場名車多，住戶素質高；
指標7：社區公設完善，公積金充裕；
指標8：水電、瓦斯錶正常運作，意謂房子不空置。

算公設，拿捏合理公設拒絕當「盤子」

至於現代人買房，最常遇到的糾紛就是公設，加上公設往往占了房屋權狀面積一大半，因此，算房更不能忽略算「公設」。

李建興指出，一般來說，公寓及5-7樓的房屋公設比約為12%以下，8-12樓公設比為12-20%，12樓以上的則是20-28％，若是訴求大坪數的豪宅，公設比可高達40％以上，由此平均值，買房時就可檢視自己的房子是否公設過大或過小。

值得注意的是，以往雨遮、屋簷等附屬建物算進室內面積，當成主建物一併計價的問題，一直為購屋人詬病，但是自2011年5月起，內政部修改「預售屋買賣定型化契約不得記載事」，未來附屬建物僅陽台可以計價，而常見的雨遮、露臺、花臺計價的歪風將不被許可，提醒購屋人簽約前合約要審視清楚，保障自身權益。

算房價，五大算式回推拿理房價

至於購屋、賣屋者最不可忽略的則是「房價」。李建興提醒，民眾其實可以藉由以下五大公式算出合理房價，

方法一：用新成屋推算預售屋價格；
方法二：用預售屋價格推算新成屋合理價；
方法三：用租金報酬率來推算合理房價；
方法四：從建商成本推算合理房價；
方法五：房價所得比，推算可負擔總價。

不過，除了精算外，李建興認為，由於部分投資客急於在奢侈稅實施前趕快出清手上物件，以免後續龐大的課稅壓力，因此，先前惜售氣氛已經出現轉變。

對於賣方來說，值此買氣保守的時期，有售屋意願的屋主要有部份供給過多的超漲區、投資型產品將會有房價領跌的心理準備，越有超跌的風險，建議提前做好獲利了結的動作。
自立電子報  

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奢侈稅／房價下修買方​回籠，雙方認知差異大

奢侈稅／房價下修 比金融海嘯慘

政府出重手打炒房，大台北房市由賣方轉為買方市場態勢確立，房價也開始出現下修。台灣不動產交易中心認為，奢侈稅威力更甚金融海嘯，房價下修幅度將比金融海嘯大，不過，預料北市下修15%，新北市下修20%就會獲得支撐。

依台灣不動產交易中心統計，北市三月每坪均價為51萬元，新北市為24萬元，總經理李同榮表示，依比率計算，北市房價下修到每坪42~45萬元區間即可望止跌回穩，新北市房價則在回到每坪約20萬元均價時，價格就能撐住。

李同榮指出，根據房價波動模型分析，大台北房價連年看回不回，早已偏離技術線型軌道，而其所以不跌反升，主要是因為市場資金充沛加上高度投資信心，以致房價愈盤愈高。

但房價不可能永遠都在漲，從走勢來看，北市均價 一坪50萬元已到壓力點，新北市則是在每坪24萬元上下，而至今年一月，北市和新北市都已突破此一警戒線。此時刻，政府趁勢祭出重手打房，房價走勢由盤升轉為盤跌已勢所難免。

大台北房價走跌幾已成定局，不過李同榮分析，從金融海嘯經驗、目前市況來看，跌幅也不可能太深。依統計，金融海嘯時北市房價跌幅約12%，新北市則約12.5%，奢侈稅打房威力雖大於金融海嘯，但預料也不會比金融海嘯嚴重太多。

主要是大台北自住客在金融海嘯時期都有「慘痛經驗」，那段時間很多人其實想進場，但希望買到最低點，結果房價才跌一點點立刻就出現反彈，很多人根本措手不及。這種經驗會使得這次房價一旦略有鬆動，就可能有自住客搶進場。

李同榮預估，大台北房價這次跌幅一旦達到程度，就會有一些自住客進場承接，跌勢會因此慢慢趨緩，台北市最多只會到15%，新北市一線房市區也差不多在15%上下，但一些供給過量區塊，有可能達到20%的跌幅。

由於目前打房幾乎已和選票劃上等號，李同榮認為，一直到2012年總統大選前，大台北房市都不可能回漲，因為一回漲，必然會再面臨新的政策措施，未來一年的大台北房價將進入一段長時期的「盤跌格局」。

【聯合晚報╱記者游智文╱台北報導】

奢侈稅／潛在買方回籠，時機回溫

奢侈稅打房嚇跑短線投資客，但卻也讓許多等候已久的潛在買方，認為買房時機已到，紛紛浮出市場看屋。

信義房屋近日針對奢侈稅議題進行民眾購屋意向調查，結果發現，雖有4成民眾因此暫緩購屋，但更有多達48%的民眾認為此時價格合理、適合需求的房子變多，反而積極看屋。

奢侈稅一定打房？多數人愈等房價愈高

信義房屋企研室經理蘇啟榮表示，此一調查顯示，房地產市場上的潛在買方，認為奢侈稅應可達到一定打房效果，房價即使不跌也比較好談，進場意願因此大幅提高。

蘇啟榮分析，市場上一直有一群龐大潛在買方，他們因結婚、子女或房子老舊等因素，很早就想買房子，多數人原本想等房價降一點再買，沒想到愈等房價愈高，只好持續等候。

他說，去年央行針對大台北地區祭出選擇性信用管制後，部份潛在買方其實已開始出來看屋，當時信義房屋購屋意向調查結果即顯示，有14%民眾認為屋主態度會軟化，房價會比較好談，轉為積極看屋。

初期確實造成市場急凍，但4月已回穩

而這次政府祭出奢侈稅後，潛在買方出動更為明顯。住商不動產企研室主任徐佳馨表示，奢侈稅初期確實造成市場看屋急凍，但到三月底，許多店頭看屋量已出現明顯回穩。

惟和以往不同的是，以往看屋者以投資客或自住新客戶居多，而現在，投資客幾已全面消失，自住客則個個「似曾相識」，多數是之前曾看過房子，但遲遲未買房子的老客戶。

徐佳馨表示，這種情況在熱門房市區特別明顯，如台北市中心、內湖、南港、士林、文山，新北市的新莊、板橋、中永和、新店等。

新莊來客量漸恢復，且房價一路飆

以新莊為例，信義房屋新莊中原店長黃健治表示，目前店內的來客量就大致已恢復到奢侈稅議題發酵之前的水準，而其中近一半客戶是過去曾看過房子，但未成交的回籠客。

他說，當中有些客戶先前幾可用「死心」來形容，像有一位家住新莊的在地民眾，因想換房子，去年5、6月間請他們帶看中原路、幸福路一帶房子，當時當地行情 一坪 約22、23萬元，該位民眾覺得有點高，決定再等一下。

但沒想到當地房價一路飆，每個月每坪都漲個一兩萬元，到年底已飆到 一坪31、32萬元。那位民眾本來每隔 一兩 周就會主動到店裡探聽消息，後來打電話給他表示有適合物件，他也沒興趣，根本放棄購屋念頭。

黃健治說，不過奢侈稅之後，最近這位民眾又出現了，他仍希望買三房新成屋，價格則設定在 一坪25、6萬元上下，比市場行情 一坪 低5、6萬元，但比最早看屋的行情也提高不少，不過目前當地屋主讓價意願有限，店頭還在配對中。

價格僵持，成交不易

徐佳馨表示，目前台北市區這類先前因覺房價過高，打消購屋念頭的買方，現在又出來看屋的情況相當普遍。有一位目前在外租屋的電視台製作人，兩年半前金融海嘯時原想進場，但想等再跌深一點再買，但房價回升太快，最後放棄。

不過這位製作人最近又委託仲介又開始找房子了，只不過他希望的產品是台北市、有捷運、三房、總價在1500萬以內的房子，而如此條件的房子，目前屋主要賣的底價至少1800萬元以上，一時之間仍很難找到。

蘇啟榮表示，目前市場現況是，潛在買方真的回來了，但是買賣雙方價格認知差異太大，成交很不容易。預料這樣的僵持局面還要維持一段時間，等買賣雙方互相調整，拉近認知差異後，價量才會回穩。

【聯合晚報╱記者游智文╱台北報導】

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買預售屋，自備款恐多一倍

儘管奢侈稅課稅範圍未擴及預售屋，但未來購屋者要買預售屋恐怕要付出更高成本，銀行主管指出，由於銀行對新北市多個房價飆漲地區的鑑價從嚴把關，並與業者開出的「市場價格」有明顯落差，讓銀行願給予的房貸金額較先前大幅縮水，購屋者因此須增加的自備款至少超過1倍。

銀行主管表示，貸款戶在對預售屋下訂前，必再三檢視建商開出價格的合理性，否則可能出現所貸到金額不如預期。

據了解，不少銀行，特別是大型行庫，由於擔心某些地區房價飆漲太快，內部對相關地區不動產的鑑價結果，已與該地區建商開出的市場行情價出現大幅落差，銀行對不動產的鑑價金額甚至只有建商開出價格的6成。

這類地區，大致以新北市包括林口、三峽、新莊、板橋、淡水等5大地區情況最嚴重。大型行庫主管私下透露，內部有管控放款風險的鑑價機制，例如新莊不少建案已開價到每坪70～90萬元，讓行庫認為這樣的價格偏高，最後貸款金額是以行庫鑑價金額為準，不是建商說多少就值多少。

銀行業者指出，中央銀行尚未啟動房市信用管制政策前，預售屋大都以8成貸款，但現在大型行庫給予房貸成數到8成以上已非常少見，預售屋也不例外，成數多由8成降至7成，若再加上銀行鑑價趨嚴，鑑價金額僅建商開價6成，銀行願貸款金額其實已縮為過去的一半。

也就是說，過去貸款戶只要出2成自備款，現在由於銀行願給予的貸款金額縮減，貸款人至少要準備比以前多1倍的自備款，或是協調建商降價，否則可能發生貸款不足，而無法交屋的難題。

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北市百家房仲店頭，瀕倒

被視為房市超級震撼彈的奢侈稅尚未開徵，房仲業已快被打趴。房仲業者透露，台北都會區的中古成屋交易量已持續大幅萎縮，使得房仲店頭經紀人，最近都是閒閒沒事幹，業界擔心，單單台北市可能會有100家左右房仲店頭，面臨關門，至於新北市部分的房仲可能關門風潮，更不敢想像。

北市不動產仲介經紀商業同業公會理事長、美商易而安仲介公司總經理黃鵬言希昨（7）日表示，「量縮價跌並不可怕，可怕的是，現在房仲業的從業人員，整天在店裏泡茶抱怨奢侈稅。」他直言，台北市公會720家會員公司，未來恐怕會再下降到612家左右，估計會退會或關店比例約15％。

黃鵬言希指出，過去這幾年房地產景氣大好、房仲業店頭擴張太快，導致房仲從業員大量湧入，很多人只做過景氣好的生意，可是景氣一旦反轉、就不知道怎麼辦。

他也坦承，政府投下奢侈稅震撼彈後，房仲業者自己也要檢討。因為，房仲業過去被視為是「暴利」行業，店頭訴求的徵才廣告都是強調誠徵百萬經紀人、或千萬店東，難免導致社會觀感不佳，所以，「你看這次奢侈稅有沒有人替房仲業者說話？」

工商時報 記者蔡惠芳／台北報導

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