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台北2011年商用不動產交易量上看1000億元

【MyGoNews 林承志/台北報導】瑞普國際發布2011上半年商用不動產報告，瑞普國際物業董事長暨CCIM不動產投資協會創會理事長曾東茂仍然看好目前的台北商用不動產市場，辦公室租賃市場有外商擴編的趨勢；投資市場逐漸熱絡，年交易額上看1000億元；零售與旅館物業將受惠於陸客團體與自由行與帶動，需求仍然強勁。
台北市目前的A辦平均租金約為2516元/坪/月，相對於亞太的主要城市來說 (依據世界前三大高緯環球C&W2011年第2季的調查)，僅約為香港1/4水準或新加坡1/3水準。
曾東茂表示，台北目前的A辦租金水準在亞太地區來說，與其他城市相比是有相當的落差，但是對於吸引跨國性企業將亞太地區的總部設在台灣來說，也表示是有相當的競爭力，是台北的優勢。相信在未來台灣與大陸的更多服務業的開放後，將有更多的陸資企業進駐，可帶動辦公室的需求。目前市場上也有許多外商企業有擴編與搬遷至更好辦公大樓的趨勢。
瑞普國際物業統計，2011年1~8月的重大商用不動產交易金額合計約為588億元，約為2010年總交易金額的52%。曾東茂表示，2011年上半年的交易金額未達預期，是受到預期奢侈稅的影響，觀望氣氛濃厚，待定案後，對於中長期的投資者來說，不受奢侈稅的影響，例如保險公司、法人投資機構等為尋求穩定收益的投資標的，反而會競標市場上好的物件。
而且許多科技業與傳產有新設廠房的需求，因此相信加上9月將標售的交易 (例如國泰敦南大樓REAT與中華票券金融大樓等，合計底價約90.2億元)，預計前3季的交易合計應該可超過700億元，則整年上看1000億元。
香港簽訂CEPA後不動產租金與售價一飛衝天的模式是否會出現在台灣?從旅客人數來討論，香港在2010年的總過夜旅客人數約2008萬人次，其中大陸旅客就有約1168萬人次；而台灣2010年的陸客人數合計約119萬人次，2011年1~6月則合計約61萬人次，仍有很大增漲的空間。
來自香港的瑞普國際物業投資總監邵思博表示，自6月28日正式開放陸客自由行後，好像沒有預期的人潮，市場有看淡的趨勢，但是其實香港自2003年簽訂CEPA與開放自由行後，也是經過一段時間的醞釀與發酵，因此就中長期來看，台灣的效應應該會慢慢的發酵，對於零售與旅館物業的需求也會有更進一步的帶動。

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北市房價所得比13倍，高出桃、竹1倍

【MyGoNews廖賢龍/台北報導】國內房價持續走揚，但國人家庭可支配所得增漲，明顯落後於房價漲勢。根據主計處最新的家庭收支調查資料推算，2011年全國主要都會區房價所得比再向上飆升，其中台北市房價所得比最高，為13倍，新北市房價所得比為9.1倍，至於大台北以外的桃園、新竹、高雄地區，房價所得比雖然略有上升，但大致還在6~8倍可以接受的範圍內。
信義房屋根據不動產價格e點通的成交行情，與行政院主計處的家庭收支調查資料，算出今年最新的房價所得比，其中主要都會區中房價呈現全面上揚，但家庭可支配所得增長幅度，明顯趕不上房價變化，造成台北市房價所得比飆高到13倍，比起去年的11.6倍，又向上攀升。
新北市一年的時間房屋平均成交總價從736萬元，上漲至842萬元，2010年房價所得比約在8.2倍左右，預估今年房價所得比可能達到9倍，房價所得比同樣寫下新高，在主要都會區中排名第二高。
反觀大台北以外的區域，今年第1季平均成交總價多落在620~730萬元，房價所得比多落在6~8倍之間，大致還在可接受的範圍之內。信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮指出，今年大台北以外的都會區，幾乎沒有受到奢侈稅影響，區域自住買氣相當穩定，主要原因仍是房價水準合理，加上失業率明顯改善，自住客購屋意願自然明顯提升。
就統計資料來看，台北市仍是購屋壓力負擔最高的區域，2011年Q1的平均成交價格，已經達到1739萬元，房價所得比從去年的11.6倍，大幅攀升至13倍，不難看出購屋負擔的確是越來越重，若薪資所得一般的家庭，則13倍的房價所得比的確是壓力相當沉重，但實務上台北市有不少置產型的買方，他們並不是用薪水所得在購屋，或者是自住首購客戶，通常都有父母協助支付一些頭期款，因而出現房價所得比高、但買氣仍維持穩定的狀況。
至於最幸福的購屋人，則是在新竹地區，新竹市今年房價所得比僅約6倍，新竹縣則是6.6倍，幾乎就是最幸福的都會區，主要原因是竹科產值高，竹科客雖然光環不若以往，但仍是社會上相對高所得的族群，因此購買總價600~800萬元的物件，對於雙薪家庭來說，並不會造成太大的財務負擔。至於台中與高雄地區則是受到縣市合併升格影響，拉低平均家庭可支配所得，因而造成房價所得比增加到7.8~7.9倍的狀況，實際上區域自住型產品房價合理，市場上買氣並不差。

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小心！「偽房仲」詐騙伎倆

【MyGoNews廖賢龍/台北報導】房地產價格高漲引來詐騙集團覬覦，雙北市已陸續出現詐騙集團以偽造權狀等文件進行詐騙，不僅各地政事務所開始防範，台北市房仲公會也再三提醒會員公司，要注意詐騙集團成員以應徵業務員方式進入公司，取得房地產相關證件並進行偽造。這些「偽房仲」包裝在不知情的正式房仲體系之下，比較不容易讓屋主懷疑，進而更容易騙得房屋相關證件，房仲公會呼籲各家房仲，要嚴防詐騙集團這類的手法。
台北市房仲公會表示，會員公司發現可能有詐騙集團，持偽造身分證件及變造的不動產經紀營業員證明應徵，其目的是要取得座落房地產的大門鑰匙、產權及所有人的身分資料後，可能再向戶政事務所申請印鑑證明及地政事務所辦理房地產移轉過戶或他項權利等登記。
因此提醒各仲介會員公司應徵人員時需特別加強注意審核雙證件及良民證，以避免遭致困擾與不必要的損失。另外，也建議會員公司加強內部人員控管，避免不動產經紀人員與詐騙集團勾結盜印客戶文件，影響不動產交易安全。同時要會員公司多利用「員工誠實保證保險」或「人事保證保險」，以減輕人事管理風險。
士林地政事務所指出，權狀、印鑑章、印鑑證明及身分證件應妥善保管好，千萬不要任意交給別人(包括影印本)，如果需要提供這些文件給他人辦理土地登記以外之事項時，權狀可以地政事務所核發的第二類謄本替代，身分證影本及印鑑證明應註明用途；又如上述證件遺失，應儘速向原核發機關申請補發，並向派出所報案。
經常出國或是不住在戶籍所在地的人，應該請親友、附近鄰居或大樓管理員代為收取或留意信件，以儘早發現不動產有遭人異常處理情事。曾有偽冒案件是所有權人接獲保險公司之投保火險通知書或地政事務所之書狀補發通知函等，民眾才知道自己出租的房屋遭房客設定高額抵押或冒名申請不動產之書狀補發，以進行後續處分事項。辦理土地、房屋的產權登記、抵押貸款等，要找合法地政士，讓您產權有保障，開業地政士的相關資料可經由開業地政士的相關資料可經由內政部「不動產地政士資訊系統（http://pri.land.moi.gov.tw/agents_query/?cid=399）」查詢。

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實價登錄是「房改」重要關鍵

【MyGoNews廖賢龍/台北報導】總統馬英九正式宣示為保障民眾買賣屋的權益，政府將修改地政相關法規，推動不動產交易資訊透明。信義房屋表示，雖然現行民眾買賣房屋，可以透過許多管道查詢房價行情，不過由政府執行實價登錄，不僅具備「公信力」，更可達到「全面性」，方便民眾買賣房屋時有所參考，進而大幅降低人為哄抬房價的機率。而且以真實的交易價量資訊為基礎，政府所訂定的各項房地產政策才更能發揮效益。
信義房屋表示，目前房地產交易，買賣雙方可以透過房仲業者、政府及民間網站查詢成交行情，尤其在房屋交易頻繁的都會區，成交行情取得並不困難，但消費者真正缺乏的是對於成交資訊的「信任感」。
例如這幾年台灣房市走多頭格局，往往一個創新高價的消息，很容易帶動區域房價的走升。不過到底這樣的交易紀錄是真實案例還是人為哄抬，業者及消費者都難以查證。未來由政府推動全面實價登錄，並揭露必要的價格資訊，讓每一筆交易都「有價可詢」，將可大幅降低價格哄抬的機率。
此外，目前市價與政府評定房地產價值標準的土地公告現值或是房屋評定現值差距過大，不管是辦理土地徵收補償，或是課徵房地產相關稅負，都很難做到公平。例如被政府徵收土地的地主會認為補償金額低於市值，自己的權益受到損害，一方面政府因為房價評定水準遠低於市值，課徵不到稅金。但不論是依市值徵收，或調整房地產稅制來讓賦稅公平，所有的房地產政策都要仰賴完整而真實的交易資訊。因此，「實價登錄」可以說是台灣房地產政策革新的關鍵基礎。
另外，總統馬英九提出將透過「財政收支劃分法」的修改，來落實空地稅的徵收，防止土地囤積及養地風潮。信義房屋表示，奢侈稅之後房價並未明顯修正，台北市以及新北市的民眾購屋負擔並不輕鬆，反應住宅有效供給不足的情況。因此空地稅的落實，多少可以刺激房市供給，減緩房市供不應求的情況。不過空地稅是地價稅的2~5倍，而目前地價稅所依據的公告地價，比公告現值更低，遠低於土地市值，因此空地稅的課徵實際上對於抑制養地、促進土地開發的效果相對有限。再者對於空地稅實施範圍的劃分至為重要，如果對於都會區外圍餘屋量原本就很大的區域課徵空地稅，反而可能造成過度開發。

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淡水捷運延伸線將舉辦4場公聽會

【MyGoNews林湘慈/綜合報導】淡水捷運延伸線綜合規劃案已經有了初步方向，為使規劃路線沿線民眾了解規劃內容，並聽取淡水地區地方民眾意見，以利將最佳規劃建議納入規劃報告書並陳報中央核定，從9月7日起至9月14日將一連舉辦4場公聽會。
淡水捷運延伸線路線目前規劃分為綠山線與藍海線，其中：
(1)綠山線路線建議方案----起自捷運淡水線紅樹林站，沿中正東路、淡金路往北，再轉濱海路往西，至沙崙路轉往北至淡海新市鎮第一期第一開發區之北緣止。淡金公路路段採高架方式興建；進入淡海新市鎮區域則轉為地面方式興建。路線全長約7.43公里，共設置高架6座車站，平面4座車站。
(2)藍海線路線建議方案----起自捷運淡水站，沿省道台二乙線往西布設，經紅毛城、古蹟園區、漁人碼頭、沙崙文化創意園區，沿十一號計畫道路至新市鎮沙崙路後往北至機廠與綠山線共線；其中紅毛城至淡水站路段，目前除採平面單軌分別布設於中山路及淡水老街之建議方案外，並有替代方案以高架方式行經中山路(單軌雙向或雙軌雙向營運)，共計3項方案，將視民眾接受度再行評估決定。
新北市政府交通局趙紹廉局長表示，目前規劃中捷運路線需提可行性研究，並依程序俟行政院核定後始能接續辦理綜合規劃及環境影響評估，再經行政院核定後，即可辦理建設。
淡水捷運延伸線可行性研究已於2010年6月奉行政院核定，也代表中央十分支持本項計畫；交通部高鐵局並於2010年12月開始辦理本計畫綜合規劃暨環境影響評估規劃作業，預訂於2011年12月完成，屆時將依程序提報審查。若奉行政院核定後分兩期建設完成通車，第1期建設路段(綠山線及銜接至漁人碼頭路段)預定自行政院核定綜合規劃後6年即可完工通車提供新市鎮服務；第2期建設路段(捷運淡水站至漁人碼頭路段)則預定自行政院核定後11年完工通車，新北市政府交通局將致力於協調推動，以儘速完成早日提供服務。
趙局長表示，本路線計畫摘要資料即日起至9月14日止，放置於新北市政府、內政部營建署、交通部高速鐵路工程局、淡水區公所以供索取，或於公聽會當天會場發送。

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瓏山林「博物館」遭公平會罰1500萬元

【MyGoNews廖賢龍/台北報導】行政院公平交易委員會通過，瓏山林企業銷售「博物館」建物，未於房屋預定買賣契約書揭露共用部分所含項目應含車道的資訊，為足以影響交易秩序的欺罔行為，違反公平交易法第24條規定，處1,500萬元罰鍰，並命停止違法行為。
公平交易委員會表示，預售屋共用部分的分配涉及房地交易面積的計算，是購屋人決定是否交易的重大交易資訊，而且由於預售屋尚未辦理產權登記，購屋人無法從地政機關查到相關資料，因此如果建築開發業者未在契約中將資訊完整揭露，則對購屋人構成欺罔，所以建築開發業者應該在房地產預定買賣契約書中，列舉各個共有人所分配的共用部分的項目，並載明共用部分的面積或比例分攤的計算方式、各戶持分總表應足以顯示全區共用部分分攤的結果。
公平會又表示，「博物館」建案的房屋買賣契約書第2條約定，共同使用部分的面積，不包括停車格與車道面積，但經調查，瓏山林公司卻以車道是供公共設施及停車格的購屋人共同使用，屬於全體購屋人所使用的公共空間，全體購屋人也應分攤，故將部分車道面積分給車位購買人，一部分分給全體購屋人。但是瓏山林公司不僅事前未在買賣契約中載明，嗣後也未在登記之前告知購屋人，祉在交屋時主張依買賣契約書的找補約定，向購屋人請求登記面積超出1%部分的價款，藉此獲得高額的不當利益。
公平會並表示，「博物館」建案銷售時的買賣契約書從一開始就沒有揭露共用部分所含的項目包含車道，但是在購屋人的權狀登記中卻增加了這部分的面積，顯然是利用購屋人資訊不足的弱勢地位，以積極欺瞞及消極隱匿重要交易資訊的方式從事交易，並藉此獲取高額的不法利益，且足以產生不公平競爭的效果，是影響整體交易秩序的欺罔行為，違反公平交易法第24條規定。
公平會指出，在現今預售屋交易制度下，購屋人在簽訂買賣契約書時，所取得的資訊相當有限，尤其預售屋較其他消費性商品，有「價值高」、「不易流通」等特性，一般消費者一生中的購屋次數很少，且購屋知識有限，建商如果利用資訊不對等地位，隱匿重要交易資訊，則購屋人需補繳高於原契約公共設施坪數的金額，增加購屋人經濟上之負擔，經考量建案規模、以及瓏山林公司在其他建案也有相同行為，故本案課以高達1,500萬元的罰鍰處分。
公平交易委員會也呼籲消費者於購買預售屋時，應詳細檢閱買賣契約書中所列載共有部分的面積、項目及分配，另外在交屋時也應檢視各項建物的坪數、共有部分的項目是否與原簽訂契約的內容相符，特別是建商要求給付契約約定外的價款時，更應釐清增列款項的事由。

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江宜樺：實價登錄會保護個人隱私

【MyGoNews廖賢龍/台北報導】不動產交易採取「實價登錄」制度後，包括不動產經紀業者、地政士、權利人以及義務人等都應於買賣案件完成所有權移轉登記30日內，向主管機關登錄土地及建物成交案件的實際交易價格等資訊。民眾將可由查詢系統中查到不動產成交資訊，包括案例位置、房屋用途、構造、屋齡、交易面積，以及大家最關心的交易總價、單價等相關資訊。各界關切的個人隱私保護，內政部長江宜樺表示，公布的資訊將隱藏買賣雙方的個人資料，例如姓名、身分證字號等都不在公布的範圍，請民眾毋需擔心。
在稅制方面，江宜樺說，將維持現行的不動產交易課稅制度不變，例如根據土地稅法及平均地權條例，地價稅依申報地價課稅，土地增值稅依公告現值課稅；房屋則依所得稅法課徵交易所得稅以及依照契稅條例課徵契稅。內政部強調，「不動產實價登錄」旨在促進資訊透明，遏止哄抬炒作，並不涉及賦稅制度的改變。
同時，內政部也公布「民眾對於房地產交易資訊透明化等相關議題的看法」民意調查結果。調查顯示，有近八成二的受訪者同意登錄房地產交易金額並且公布，可以讓交易資訊透明化，幫助民眾了解房屋資訊，方便買賣雙方議價；並有近七成受訪者認為能防止炒作房價。
至於房地產交易資訊公開程度，另有超過6成5的受訪者認為政府應公布部分房地產交易資訊，幫助買賣雙方判斷合理房價。針對房地產交易實價登錄公開制度，調查結果顯示，有超過7成4的受訪者表示贊成，顯見民眾對此制度絕大多數持正面評價。
內政部於2011年5月1至3日委託「全國公信力民意調查公司」進行民意調查，以臺閩地區住宅電話為母體尾數2碼隨機進行抽樣，成功訪問1,086位成年人，在95%的信心水準下，抽樣誤差在正負2.97個百分點以內。

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最新！自有住宅率84.89% 平均每戶43.06坪

【MyGoNews廖賢龍/台北報導】行政院主計處2010年家庭收支調查結果出爐，去年全國自有住宅率為84.89%，平均每戶建坪大小為43.06坪；在各縣市表現上，自有住宅率以彰化縣91.93%最高拿下全國之冠，平均家庭每戶建坪面積則由新竹縣的57.37坪領先其他縣市。對照98年的調查結果，自有住宅率由87.89%下修3個百分點，平均每戶的居住空間則下滑0.9坪。
中信房屋市場研究中心表示，由於自有住宅率的統計定義在本次調查中進行調整，計算方式配合最新人口及住宅普查的定義是以戶內經常居住成員所擁有；相較於過去30年的統計標準，是以現住房屋所有權屬戶內員之任何一人或其直系親屬者都列為自有住宅，新的計算基準相對嚴格並符合國際化定義。中信房屋董事長特助胡佩蘭說明，基於定義調整的緣故，全國的自有住宅率由2009年87.89%下修至2010年的84.89%並不令人意外，反倒相較於部分學者去年預估下修後約為七成的數字高出許多。
根據本次的調查結果來看，中信房屋胡佩蘭指出五都之中以台南市84.58%的自有住宅率最高，高雄市則以84.54%緊追在後，其他三都則稍稍落後於全國平均水準，大致上與房價水準成反比，北市僅有81.42%為全國倒數第三低的縣市；而五都之中平均家庭戶數的建坪面積上，則以台中人最幸福平均在50.28坪的水準，其後依序為台南47.08坪、高雄44.04坪、台北市31.61坪及新北市的30.82坪。新北市自有住宅坪數大小敬陪末座為全國最低，約只有全國最高新竹縣57.34坪的一半，房價最高的台北市反倒較去年略為增加0.66坪高於新北市是本次調查最令人意外之處，但以聚集最大的北市就業人口居住地，似乎亦不意外。
中信房屋董事長特助胡佩蘭認為，過去台灣自有住宅率高居全球第二的情形雖然因為統計方式的調整產生變數，但目前看來仍僅次於新加坡九成以上的水準，依然高出日韓及歐美國家許多。由此可知以往有土斯有財的文化觀念，並沒有隨著經濟發展的變革而式微，反而因為民眾對於房地產保值抗跌性的肯定而持續重新演繹這項老祖宗的智慧，當然這也是華人世界房市總會表現出一定基本面的主要原因之一了！

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不動產實價課稅，財部明報告方向

工商時報【記者呂雪彗／台北報導】

吳揆昨天指示財政部明天在行政院會報告不動產實價課稅的現況與政策前瞻，高層官員表示，只要內政部提出不動產實價登錄制度可以落實推動，就是跨出不動產實價課稅的關鍵一步。

不過長期而言，自用住宅適用優惠稅率範圍及非自用住宅稅率都必須檢討，如何建立合理土地與房屋稅制，是下階段稅制改革課題。但因下會期優先法案已確定，涉及修法部分下會期來不及提出，只能大選後再全盤檢討。

原本明天行政院會打算安排內政部就不動產實價登錄政策進行報告，但吳揆昨天裁示由財政部就不動產實價課稅現況及未來政策方向進行報告。

決策高層坦承，若要全面性檢討非一生一屋概念的自用住宅是否適用優惠稅率，還有非自用住宅的課稅問題，都涉及修改土地、房屋相關稅法，非短期內能做到。

因此，財政部先選定重點優先對象改革，包括奢侈稅、豪宅稅、預售屋、假農舍買賣等，加強查核，採推定課稅方式依實價課稅。

決策高層說，土增稅若逐步調高，也可以愈接近市價，例如北市已接近市價的87％，土增稅若可依市價評定，即可以達到改革目的。目前土地以公告現值差價乘以一定稅率，若未來內政部若能落實不動產實價登錄制度，政府徵收民間土地改按市價徵收，可讓公告現值與市價相當，跨出實價課稅的一大步。

官員表示，綠營喊出的不動產實價課稅概念上並不清楚，若是房屋交易稅比較容易採實價課稅，但房屋持有稅負包括房屋稅及地價稅目前很低，若按實價課稅，稅負會很沈重，目前房屋持有稅負與市價差距很大。

目前房屋土地無法按市價評定價格，官員說，公告現值每年評定及房屋每三年評價一次等現行評價機制仍有其優點。

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馬總統：房地產交易將採「實價登錄」

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】總統馬英九2011年8月24日宣布，政府未來將推動4大項修法或立法，展現政府對於維護(1)土地正義、(2)居住正義、(3)縮短貧富差距的決心，在健全房市部分，繼之前的6大抑制房地產炒作的手段之後，未來不動產交易，將採取「實價登錄」，在台灣真正打造一個公義社會。
過去這一段時間，政府採取了6項管制房地產重要措施，包括：
(1)開徵奢侈稅，打擊房地產短期投機。
(2)推動興建合宜住宅、社會住宅。
(3)中央銀行加強不動產貸款風險管控。
(4)行政院核定廢止暫停徵收空地稅的行政命令。
(5)限縮戶外停車場，不得適用千分之十優惠稅率，改依千分之十到千分之五十五課徵地價稅。
(6)財政部積極清查假農舍、真豪宅，及非自用高價住宅，也就是豪宅與預售屋權利移轉的所得，有無漏稅的情形。
總統說，目前所提出的修法或行政措施，目的都是要展現政府對於維護土地正義、居住正義、縮短貧富差距的決心。政府任何改革都會影響到部分人權益，但要把眼光放遠，唯有健全房地產市場，建立比較公平交易的制度，房地產價格才不會暴起暴落，這樣不僅能嘉惠廣大的民眾，建商與房仲業者也會同蒙其利。
因此，馬總統表示，希望排除萬難全力以赴，也希望行政院能儘速完成相關立法作業，並在執政黨團的通力合作下，加速朝野協商，早日通過相關法案，以符合社會殷切期待，在台灣真正打造一個公義社會。

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