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陳坤成：都更土地整合要三心併用

台北市及新北市的建設業中，近來最夯的領域要屬都市更新，但都市更新土地整合是一門超精深的學問，富鉅鼎建設就是主攻土地整合，總經理陳坤成說，土地整合的要訣就是「耐心、恆心、用心」這三心一併使用才能讓協調成功，協調成功才有整合成功化為利潤的出現。

富鉅鼎手上現有四十塊整合中的土地，在台北市及新北市中，算是土地整合型公司中具有相當的地位，現在則逐步擴增業務範圍，自家公司也推案，強化利潤，陳坤成表示，包括在重慶南路的「水岫」、康定路上的「30創富」及將推出的板橋民族路上個案，土地約有800多坪，案量不算多，但每塊土地都是經年累月協調之後才有的成績。

即使現有的土地整合筆數相當多，陳坤成說，在過程中還是盡可能地不用到權利變換，協議合建最好，因為權利變換程序一走就要一年以上，雖然權利變換可以省下土地增值稅，但如果拖太久，很多已協調完成的事，可能因時、因事而變化，加上市場風險的不可掌握，反而不利，不如以時間來換金錢。

整合關鍵，公平與公正

陳坤成很明白地指出，其實頗多建商都自以為很聰明，可以對地主施以小惠或是用不同法令來讓地主接受，但事實上，從經驗中發現，地主往往比建商聰明，也很了解法令，有的甚至有不少的軍師朋友等，所以整合成功最大的關鍵就在要確實掌握「公平與公正」，每筆土地要怎麼合建、怎麼計算，採用不同的法令產生多少權利等，全部都計算清楚，大家都明白利潤多少？怎麼算？才是最容易成功的。

當然，要整合成功，還是要有規模計算，陳坤成指出，目前公司設定的規模是，如地主人數超過五十人的就不要碰了。

而土地整合的規模，則是越來越大，但是，也不強求，因為太強求可能最後什麼都沒有，在計算公式上，不是成功有利潤，不然就是零，兩者之間在公司營運上是沒有灰色地帶的。

碰到釘子戶幾乎就是生意人的天敵，也是已同意更新的大多數民眾的無奈，陳坤成說，依法，政府有公權力介入的絕對空間，但如今政府的執法態度，反而成了釘子戶的護身符，本來法規規定只要人數、土地、建物超過75%以上，政府就可以公權力介入強制執行，但是在台北市及新北市則有默契規定，要建商整合到建物土地的90%，且是在五戶以下的未同意戶，公權力才會介入，但問題是，到目前為止，也還沒有看到政府真的執行過一件，讓這條法律形同虛設，也阻礙了都市建設的發展。

自由時報 記者林美芬／特稿

被繼承人生前財產抵押​擔保，以該財產抵繳時​需扣除擔保額

國稅局表示，遺產稅案件的「遺產價值」計算以被繼承人死亡時之時價為準，而抵繳遺產稅財產的「抵繳價值」計算，除以該財產核課遺產稅之價值為準外，尚有遺產及贈與稅法施行細則第46條第2項應扣除項目規定，抵繳標的物經設定他項權利者，應扣除該項權利之價值或擔保之債權額。
納稅義務人甲君申請以被繼承人所遺土地抵繳遺產稅，經該局以其中3筆抵繳標的設有抵押權，應扣除該項權利之價值，因系爭3筆土地設定權利價值1億元超過抵繳土地價值8千萬元，抵繳價值已為0元，否准系爭3筆土地抵繳遺產稅。
甲君不服，提起訴願並主張系爭3筆土地應按遺產價值准予抵繳，經訴願駁回。財政部訴願決定略以，抵繳價值，除依遺產及贈與稅法施行細則第46條第1項規定，以該項財產核課遺產稅之價值為準外，尚有同條第2 項應扣除項目規定，抵繳之標的物經設定他項權利者，應扣除該項權利之價值或擔保之債權額，查本件系爭3筆土地，扣除擔保之債權，抵繳價值已為0元，無法抵繳，乃否准其申請，並無不合。

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誠實記帳才是最佳的節​稅之道

營利事業資本主在追求企業經營績效極大化的同時，也千萬別忘記營利事業本身應遵守的一些基本義務。

南區國稅局表示，依所得稅法第21條及商業會計法第14條的規定，營利事業平時應將交易所取得的原始憑證收妥，並按時將交易結果記載於帳簿上，才能正確計算年度的所得額；但一些中小企業資本主，往往只顧著提昇營利事業本身的業績，卻忽略保存交易憑證及按時記帳的義務，以致在稽徵機關查核年度所得額時，因為無法提示證明所得額的帳簿、文據，而遭稽徵機關按查得資料或同業利潤標準逕行核定所得額，增加不必要的租稅負擔。

所以，該局在辦理行政救濟業務時，除就復查理由的法令適用面判斷外，對於課稅所得額，是由稽徵機關按查得資料或同業利潤標準逕行核定的案件，也積極輔導營利事業辦理帳簿憑證重整作業，以便稽徵機關能重新正確計算課稅所得額，降低租稅負擔，並讓營利事業資本主深刻感受到誠實記帳的好處。

該局再次呼籲營利事業注意，交易時應依規定取得、收妥原始憑證，並按時將交易結果記載於帳簿，如此方能正確計算出企業的所得額，也可免去不必要的租稅查核風險。

　　新聞稿聯絡人：法務一科簡稽核06-2298069

　　彙總編號：10003-1707

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炒房2年內轉手，課10~15%奢侈稅

逃漏最高處3倍罰鍰 7月1日上路

【廖芸婕╱台北報導】行政院本月10日修正並通過「特種貨物及勞務稅條例」草案，俗稱「奢侈稅」的條款將送入立法院三讀，預計於7月1日起實施。其中為打擊房市「短進短出」的投機客，將鎖定持有非自用住宅2年內即轉手者，課徵成交價10~15%的稅金。賣方須在訂約後30天內主動申報，否則一經查獲，最高可處稅額3倍以上罰鍰。

為抑制房價攀升與投機客炒作，奢侈稅將對1年內移轉非自用住宅者，課徵實價15%的稅金；對1~2年移轉非自用住宅者，課徵交易價10%的稅金。

銀行擬下修房屋鑑價

此舉影響大台北地區買氣，台北市不動產代銷經紀商業同業公會理事長王明成表示，近期銷售中的新屋成交率下降一半以上。中古市場則以總價3000萬元以下物件釋出量較大，自住客可趁此時機進場議價。
購置房屋者，於申辦房貸時須經過鑑價程序，過去部分銀行為爭取房貸業務，將鑑價金額提高1~3成，然而近期傳出有銀行下修房屋鑑價。
第一銀行主管表示，以該行為例，一般房屋鑑價為成交價7成，奢侈稅對現行作業影響不大，但仍會關注買方是否從事短進短出的買賣操作。
為避免奢侈稅傷及無辜，條例中訂有10大排除條款，均不列入課稅範圍。
奢侈稅將比照契稅，以訂約日為基準，賣方必須在訂約後30天內，向戶籍所在地的稅捐機關申報。因此房屋若於7月1日簽訂買賣契約，須在7月30日前申報；如於6月30日簽約者，則不在此限。如逃漏稅遭查獲，則處以稅額最高3倍的罰鍰。

賣預售屋須報綜所稅

預售屋因非成屋，並未屬於課徵項目範圍，但轉手仍須主動申報綜合所得稅，否則除須補稅，也將處以50%~1倍的罰鍰。

奢侈稅小檔案－房屋交易部分

正式名稱：特種貨物及勞務稅
課徵範圍：持有非自用宅，2年內移轉的屋主
排除項目：自用住宅、受贈或繼承的房屋、被迫法拍與資產管理公司承受的法拍屋、賣給政府的不動產、農地等不課土地增值稅的不動產、先買後賣的自用宅、依《銀行法》76條規定處分、公設地、建商首次推案用地、其他經財政部核可的用地
稅率：1年內移轉，課交易價15%；1~2年移轉，課交易價10%
實施時間：預計7月1日起實施
資料來源：《蘋果》採訪整理

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金店面漲租，小店遷至巷弄

【蔡佩蓉╱台北報導】台北房價高、店面租金也喊漲，店家苦不堪言！受兩岸經貿協定、陸客可望開放自由行影響，投資客大舉進攻台北市店面產品，金店面包租公婆紛漲租，賺取可觀租金，小生意店家卻怨嘆，「物價成本、店租都漲，生意難做！」

士林永康街同漲

去年店面交易熱絡，推升店面租金行情。據台灣房屋統計，東區SOGO商圈店面月租金每坪1.3~2.2萬元，空置率不到1%，其他燙金地段包含士林夜市商圈，月租金每坪0.9~1.5萬元、永康街商圈月租金每坪0.8~1.5萬元。
房東賺飽租金，但靠做生意過活的店家，面對租金不斷上漲，日子更難過。位於忠孝東路五段、去年10月開幕的統一阪急百貨，附近商圈匯集更多人潮，讓深耕15年的器材行老闆忍受不住漲租，退居巷內。
器材行老闆的兒子Dannie說，阪急百貨開幕沒多久，房東要求漲租，20多坪的空間一口氣從每月6萬元漲至9萬元，受不了高資金壓迫，只好無奈遷到巷弄內，現在很難開拓新客源，這波漲租太誇張！

店家喊生意難做

台北市熱門商圈店面水漲船高，不少巷內店面房東「拿喬」。在松山區虎林街永春市場附近有間鹽酥雞店家，室內約7坪、月租金2萬元，租約未到期卻遭房東要求「1年1約、連3年漲租」甚至「即刻漲租」，店家老闆Jessica說，連巷內、非熱門商圈的租金都要漲，生意愈來愈難做。

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都市更新，利益龐大，黑道介入，警方全面掃黑

都市更新，黑影幢幢

都更，都更，多少罪惡假汝之名而行！台灣「都市更新」的利益太龐大，光鮮的背後潛藏有「黑影」幢幢，刑事警察局已通令各縣市警局加強查訪營建相關業者，並深入蒐證；據透露，光是台北與新北兩都，目前警方至少盯上近20件黑幫覬覦的都更案，一等蒐證完成，就發動全國同步掃黑。

新北市專案調查

但建商面臨黑道威嚇的壓力，使警方蒐證行動未必順利，比如，新北市副市長侯友宜與警察局長伊永仁，責令組成專案調查黑道介入都更案，但受訪建商竟無人敢承認，警方坦承部分調查作業遭遇瓶頸；但新北市警方仍將面積逾0.5公頃的其中15件都更案列入「必查」，另闢管道蒐證；台北市也有一件「染黑案件」蒐證大有進展，順利的話，不久就可收網。

自從台北市政府去年4月24日公布「放寬容積率加速都更， 一坪 換 一坪 ，百萬市民受惠」政策，都更就成為各路人馬搶攻的目標；北市都市更新處表示，目前已申請進入都更程序案共104個，但要達成合建共識並不容易；新北市則從90年迄今，有125件申請案，城鄉局更新事業科科長劉憲祥說，85%以上是在板橋、新店、中永和及三重區，有10件已完工入住，另有22件在進行中。

幫派染指強勒索

但都更案難逃黑道染指，一名里長說：「就像酒店，有聽說不被黑道沾手嗎？」一名偵查隊長直指，佔地18公頃的板橋「永翠水岸綠能特區」重劃案就是典型案例，去年重劃會剛成立，還在整合，就有市民代表索2000萬元「擺平地方」，幫派也介入勒索，勞動警方查辦、抓了好幾人。

但新北市刑大預防組說，去年底訪查9個曾有傳聞的都更建商，結果都異口同聲說「沒有黑道」，警方只好土法煉鋼，針對其中90家建案、共2073名住戶進行訪查，看能否突破案情。

黑衣人狠砸工地

據指出，南港、汐止一帶一直有黑道介入都更的風聲，南港因近年有三鐵共構優勢，不少建商在當地興建住、辦大樓；今年3月，有建商的2處建築工地遭黑衣人闖入，叫囂後砸毀電腦、玻璃等設備。

警方追查下，認定與鴻南工程公司有關，該公司近來積極介入南港、汐止建案工程，涉嫌以「強包」再「轉包」手段從中獲利，公司經理熊普慶還放話，有黑白道通吃的「董仔」在背後撐腰，要建商配合，建商婉拒，建案工地不久就遭人檢舉違法，工地人員接著遭恐嚇，設施被砸，還有一名被害人開車進出工地被攔下，當場砸爛賓士車。

花億元才能擺平

一名資深刑警說，板橋區一件大型都更案，有多家建設公司爭取承包，各方僵持不下，前年11月一家建設公司大門遭槍擊警告，不久整合即告成功，事後傳出，建商付出上億元給某外省掛幫派，這才擺平。

另外，有一名代書專門在新莊、三重、蘆洲收購都市畸零地或舊公寓，等要都更後，就結合當地角頭，要脅其他住戶和地主賤賣，甚至主導都更重劃會，因為黑勢力龐大，沒人敢吭聲；這名代書身價暴漲數十億元，且在雨露均霑的銀彈攻勢下，雖無黑道資歷，竟也能和幫派老大平起平坐了。

一名刑警小隊長還透露，今年初執行監聽時意外發現，台北、新北兩都有現職、退休警官，與傳出介入都更案的幫派份子過從甚密，雖還未掌握具體資料，但不排除「黑白合作」染指都更案。

〔自由時報記者黃立翔、劉慶侯、黃敦硯、劉榮／綜合報導〕

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桃園爭取「航空城捷運線」興建

【MyGoNews廖賢龍/台北報導】桃園航空城捷運線，桃園縣政府於提送「桃園都會區大眾捷運系統綠線(航空城捷運線)暨土地整合發展可行性研究」，經交通部正式陳報行政院，未來桃園縣府將持續積極向中央爭取可行性核定後，當續陳報綜合規劃報告書與環境影響說明書。
航空城捷運線目前路線規劃方案，北段西側由機場捷運線大園（A15）站開始，高架跨越國道二號後，沿航空城航空產業園區新闢道路；東側則由機場捷運線坑口（A11）站開始，沿拓寬30米計畫道路。兩側路線銜接至臺4省道後高架跨越高速鐵路接蘆竹鄉中正北路，於中山高速公路北側由高架轉入地下，穿越中山高速公路，續沿中正路南行與臺鐵桃園站交會，再續沿八德市介壽路經大湳進入八德地區銜接六號生活圈道路，由地下出土轉為高架型式續沿八德擴大都市計畫北側及南北向的50公尺計畫道路與規劃中之捷運藍線端點站交會銜接。路線全長約29.3公里、設20座車站，總建設經費預估約886.3億元。
另為能優先與機場捷運線銜接轉乘，經評估建議優先興建介壽路和平路口G04車站至機場捷運坑口站路線，由八德大湳經桃園車站、桃園中正藝文特區、蘆竹至航空城自由貿易港區，可分別在桃園站（G07）、坑口站（G32）與台鐵捷運紅線桃園站及機場捷運線坑口站(A11站)直接銜接轉乘，優先構成桃園口字型軌道運輸骨幹路網。
桃園都會區整體捷運路網現階段係以藍、紅、綠三條捷運串聯現有桃園、中壢及未來航空城三核心的「口」字型初期路網為最優先。航空城捷運線規劃與台鐵捷運紅線及機場捷運線在桃園及航空城直接轉乘，形成「口」字型路網後，大眾運輸使用比例預估將可大幅提升，充分發揮捷運路網效益，且中央出資高達1500億以上的藍、紅二捷運計畫，不僅可以達到經濟規模，更能相輔相成，得以發揮乘數的效益。尤以航空城計畫為愛台12項建設之首，計畫成功要件必須提高交通運輸之可及性，方能吸引產業進駐
。航空城捷運線將成為航空城聯外交通骨幹，可以提供旅客便捷運輸服務，符合桃園都會區未來都市發展與國際門戶所必需。
桃園航空城捷運線與機場捷運線為桃園都會區重要交通骨幹，計畫需求性及效益均極高，且重大公共工程建設投資更能切合擴大內需，為能使台灣經濟再向上提升發展以及與國際競爭及接軌，縣府將持續積極爭取中央儘速核定航空城捷運線興建計畫，早日達成建構完整桃園都會區捷運路網目標。

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季節性因素！北市2月買賣移轉棟數腰斬

【MyGoNews廖賢龍/台北報導】台北市2011年2月買賣移轉數據出爐，比起1月創近月新高的7051棟，2月買賣移轉棟數幾乎呈現腰斬，僅有3559棟，是2009年2月以來的新低，主因除2月工作天數較短、房價水準較高外，也有買方為了避免土地公告現值調整，影響跨年度的土增稅，而提前完成交易，造成2月買賣移轉棟數明顯衰減。
信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮指出，2月適逢農曆年節，地政機關工作時間較短，加上1月底靠近年節市場買氣漸淡，且今年土地公告現值將大幅調整，影響賣方的交易成本，有些賣方趕在還適用去年度的土地公告現值時完成交易，造成買賣移轉登記集中在1月份，也導致2月的買賣移轉減少。整體來說，2月的買賣移轉棟數較1月大幅減少49.5%，同時也較去年同期2月減少14.4%，此數據尚未反映「奢侈稅」的威力。各行政區中，單月衰退幅度最大的是內湖區，較上月減少62.8%，主要是因為1月基期太高所導致，衰退幅度最小的是南港區，月減33.2%。
2月底奢侈稅的議題開始發酵，原本市場預期交易狀況應該會不錯的329檔期，在投資客降低短期投資需求後，買方態度也開始朝向觀望，而可能被課徵到奢侈稅的賣方，則趁著政策上路前提前出場，根據信義房屋統計發現，北市成屋新增委託量成長約1成，新北市則約有2成左右的增幅，短期內市場要賣房子的人多了，而賣方對於價格的態度，將是影響房市交易量能走向的關鍵因素。

                                       2011年2月台北市買賣移轉棟數變化

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奢侈稅壓力 林口投資客讓價空間約1成

【MyGoNews 林承志/台北報導】奢侈稅議題延燒，新北市推案量大的區域紛紛出現投資客逃命潮。林口預售個案傳出來客量腰斬的消息，當地房仲也表示，不少投資客也主動調價求售，幅度約有1成，建議有意置產林口的民眾可選擇忠孝路至八德路間優質產品，只要單價位於25~30萬間就可以進場。
台灣房屋長庚文化直營店店長李晟權表示，受到奢侈稅影響，林口地區買氣約滑落1~2成，而林口房價雖然在2010年有大幅度成長，甚至出現每坪42萬元的成交案例，但仍比不上板橋、新莊等區域房價上漲幅度，整體而言，房價水平約在18~35萬間，因此，購屋民眾若期待林口房價大幅度修正，可能性並不高，但可修正部份投資客開價過高的現象，使區域房價合乎正常水準。
李晟權認為，遭受奢侈稅打擊，不少小型投資客遭遇較大賣壓，分析目前投資客心態約有1/3，因口袋夠深，仍不願降價求售。不過，也有2/3的投資客認為政府奢侈稅將影響區域房價，目前已不堅守先前賣價，主動降價1成左右，而釋出的物件則以林口新市鎮後段，中山路至仁愛路間的物件較多，本區段因距離捷運機場線A9站較遠，未來房價漲幅不如八德路至忠孝路間物件，因此，建議承接單價為16~17萬元，若是遠雄系列則可承接價格上修1萬到18萬元。
儘管，釋出案件多位林口新市鎮後段，不過，李晟權仍建議有意在林口新市鎮置產的民眾，多留意忠孝路至八德路間物件，因此區段不僅有捷運站優勢，更有林口行政院區開發計畫以及中商36購物城等大型開發與公共建設，未來房價上看每坪40萬元，建議民眾可在25~30萬間承接，長期持有，獲利空間不小。

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房市急凍！雙北市買氣縮5成

【MyGoNews廖賢龍/台北報導】奢侈稅還沒送出立法院，市場買氣就急凍，住商不動產企劃研究室將北市、新北市、台中市、高雄市四大都會，統計2011年1月以來，每半個月的成交量後發現，台北市與新北市買氣萎縮最多，將3月上旬和1月上旬相比，成交足足跌掉五成以上，住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，3月可說是多事之秋，除了日本震災造成民眾對經濟前景相對保守，購屋行為更形觀望外，奢侈稅效應持續發酵，對於買方信心產生很大影響，賣方雖然願意讓價，但幅度不如買方想像，在這樣的拉鋸下，成交量很難有起色。
過去交易最活絡的台北市與新北市，受奢侈稅影響最深，徐佳馨指出，買賣雙方對價格認知不同，買方觀望態度明顯，不少賣方雖有壓力，但因利率低，加上政策未明，對價格仍有一定堅持，以至於雖然市場委託量增加，但絲毫無助買氣。和1月第一周相比，台北市成交大跌52%，新北市也減少53%，買氣可說是腰斬，目前看來，在6月前議價空間應有機會增加，自住者或長期。
台中的狀況也不樂觀，住商不動產台中區經理賴萬指出，台中投資客偏愛中古屋和豪宅產品，因此奢侈稅一來幾乎難以逃命，即使交易狀況沒有北市與新北那麼慘，下滑幅度達47%，現階段實在很難樂觀。目前市場非常明顯看得出買氣疲軟，雖然台中房價低，市場普遍認為價格下修有限，但買方觀望心態重，預估在6月前，買氣還是冷颼颼。
高雄情況相對好些，住商不動產高屏區經理林祺博分析，由於高雄房價低，價修更有限，市場短期投資客比例少，多為收租的長期投資客或是自住客，即使利空頻傳，一般自住客進場計畫不受影響。而即使市場利空，看好高雄的建商仍不在少數，3月16日高雄地政處標地標出漂亮成績，就是一例。林祺博認為，高雄基本面仍穩，大環境雖然不佳，但市場仍困中求穩。
整體來說，四大都會表現都不強。徐佳馨建議，目前價格下修趨勢明顯，但目前看來景氣與通膨都將因日本巨變而趨緩，升息幅度有限，對投資客的壓力立馬減少，在多空交織下，買方宜積極看屋，以掌握最佳買點進場。

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