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高級住宅課稅名冊不對外公布

近日報載，北市某知名建築因不符「獨棟、面積100坪以上、且要四面採光」條件，不在豪宅稅課徵之列。臺北市稅捐稽徵處特予澄清說明，有關高級住宅的認定條件，不會以一定坪數作標準，因為如以一定坪數認定，除會產生不公平現象外，甚至產生規避房屋稅現象。該處研議的高級住宅八大認定條件是「獨棟建築」、「外觀豪華」、「地段絕佳」、「景觀甚好」、「每層戶少」、「戶戶車位」、「保全嚴密」、「管理周全」等。其中「每層戶少」指採光良好，少受干擾，二面或三面採光皆可能，並非一定要四面採光。

該處進一步說明，高級住宅加價課徵房屋稅，是提高其房屋評定現值，係指房屋稅增加之稅額部分，並非開徵「豪宅稅」之新稅目。高級住宅認定條件除上述八大標準外，認定原則係以住宅大廈為限，以「棟」為認定單位，不包括商業大樓，同時排除已加價課稅之別墅，且以RC等級以上構造為限。另外，鑑於目前國內尚無公開及透明化的房、地交易資料可供採據，除市價不便掌握外，高級住宅市價尚含土地價格，房價、地價也難區分，而市價易隨經濟情勢而波動，是不宜以市價認定。

該處指出，依房屋稅條例規定，房屋標準價格，每3年由本市不動產評價委員會重行評定一次，房屋現值評定係屬地方政府的權責。為了對豪宅合理課徵房屋稅，該處首先研議對高級住宅加價課徵房屋稅，並自98年起陸續清查轄區內豪宅，予以造冊列管，因係屬個案之課稅資料，依規定不會對外公布。該處對高級住宅的認定，會採取非常嚴謹的態度，依據研議之認定原則與條件篩選。

發布機關：臺北市稅捐稽徵處

服務項目：專業土地諮詢、重劃土地買賣、道路用地買賣、重劃土地買賣、代書業務處理、容積移轉買賣、日據土地辦理、日據繼承處理、公共設施保留地、土地疑難處理、繼承土地找尋、困難案件處理、土地繼承辦理、市地重劃、區段徵收、文山老泉里、五股新市鎮、關渡平原、社子島土地、捷運A7站、二重疏洪道、蘆洲北側、新莊塭仔圳、河川用地、各種土地相關業務。

三角窗值錢，房屋稅應加價課徵

台北市政府財政局表示，路角地也就是一般俗稱的「三角窗」，交通便利，商業機能極佳，坐享地利之便，向為商家必爭之地，房價、房租高得嚇人，但現行房屋稅的稅負與相鄰房屋相同，租稅負擔相對不合理。舉例而言，林森北路上的三角窗，40坪空間，每月租金高達1百萬元，隔兩個店面的便利商店，每月房租則是30萬元，兩者租金相差3倍，卻繳一樣的房屋稅很不公平。

為了賦稅公平，台北市稅捐處研擬「三角窗」加成課稅，加價範圍限營業用之1樓及1、2樓共用之路角地房屋，且以巷道寬6米以上者為限，加價方式則按其房屋街路等級調整率(即路段率)加成計算，街路對街路加3成、街路對巷道加2成、巷道對巷道加1成。例如某三角窗位處某街與某巷之交叉口，路段率原適用200％，加成20％即成為240％如附表。

該局進一步說明，三角窗加成課稅之具體方案經提報100年1月12日本市不動產評價委員會常會審議通過，將報臺北市政府核定公告後，自100年7月1日實施。

發布機關：臺北市稅捐稽徵處

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房屋稅之課徵方式

臺北市稅捐處表示，房屋稅是以房屋現值為稅基，乘以按實際使用情形所適用的稅率核課，與房屋的市價無關。而房屋現值係依據各直轄市、縣(市)不動產評價委員會，每3年重新評定1次之房屋構造標準單價、房屋耐用年數及折舊率，還有房屋街路等級調整率（路段率）標準計算。計算公式如下：
核定單價＝房屋構造標準單價×〔1±各項加減項之加
減率±樓層高度之超高(偏低)率〕
房屋現值＝核定單價×（1－折舊年數×折舊率）
×房屋街路等級調整率×房屋面積
房屋稅額＝房屋現值×稅率
該處進一步表示，臺北市房屋稅率分為住家用1.2%、營業用3%、非住家非營業用2%；房屋不論是自己住或出租供他人當住家使用，都可按住家用稅率課徵房屋稅；如做營業或營業倉庫使用，就必須按營業用稅率課徵；民眾比較不瞭解的非住家非營業用房屋係指私人醫院、診所、自由職業事務所及人民團體等非供營業用者。因此，影響房屋稅的另一因素是依房屋實際使用情形所適用的不同稅率，又房屋稅是按月核課，房屋使用情形如有變更，應儘速於變更日起30日內向稅捐處申請改課；該處指出申請變更日期在當月15日以前，當月份起就可適用變更後稅率，但在當月16日以後才變更者，就只能自次月份起適用變更後稅率。

該處並表示，房屋稅是對房屋所有人在持有期間所課徵的財產稅，1年徵收1次，課稅期間是從前1年的7月1日起算到當年6月30日為止，開徵日期為5月1 日至5月31日；但如中途移轉就會按月即予開徵，完納後才能過戶。另房屋稅是以附著於土地之各種房屋，及有關增加該房屋使用價值之建築物為課徵範圍。因此，頂樓增建及超過一定之面積之陽台、屋簷、雨遮、花臺等都應課房屋稅，例如陽台面積合計超過主建物加公共設施面積之八分之一，或陽台、屋簷及出入口雨遮突出建築物2公尺部分之面積均屬於課稅之範圍，如未超出規定，是不用課稅的。

該處呼籲納稅義務人，房屋新建、增建或改建時，應於建造完成之日起30日內，主動向當地主管稽徵機關申報。納稅義務人如未依規定申報，經稽徵機關查獲或經人舉發者，稽徵機關即根據取得之有關資料，依不動產評價委員會評定房屋之標準價格核定其房屋現值，設立房屋稅籍，憑以課徵房屋稅。

發布機關：臺北市稅捐稽徵處

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土地所有權人死亡，繼承人於辦理繼承登記前，得先行申請土地標示分割登記

一、按依民法第1147條、第1148條及第1151條規定，繼承，因被繼承人死亡而開始，繼承人自繼承開始時，承受被繼承人財產上之一切權利、義務，繼承人有數人時，在分割遺產前，各繼承人對於遺產全部為公同共有。又依民法第759條規定，因繼承於登記前已取得不動產物權者，應經登記，始得處分其物權，故自不動產登記名義人死亡之時起，其繼承人不待登記當然取得不動產物權，惟仍須完成繼承登記，始得處分其物權。而該條文所稱處分，參依最高法院74年台上字第2024號判例及87年台上字第298號判決，乃指物權處分行為，亦即法律上使其物權發生變動之處分行為，但不包括事實上之處分行為。至事實上之處分，係就標的物為物質之變形，改造或毀損等物理上之事實行為，例如拆除房屋等。而法律上之處分乃就標的物之所有權為移轉、限制或消滅等，使所有權發生變動之法律行為，例如所有權之移轉等(民法物權論(上)謝在全著，99年版，第163頁參照)。
二、又所謂土地標示分割係將同一所有權人之一宗土地，分割為多宗，純係土地權利客體之變更(溫豐文著，土地法，83年修訂版，第160頁參照)，未涉權利內容之變動，揆諸上開說明，自非屬民法第759條規定之物權處分行為。
三、實務上辦理標示分割登記之原因不一而足，或由於土地之一部移轉，或由於一部之變更使用，或由於共有物分割等（李鴻毅著，土地法論，83年9月修訂19版，第341頁），而標示分割登記與共有物分割登記係屬二事，前者純就物之標示所為之變更登記，分割後各筆之權利並無異動；後者為共有人間協議就共有物分別各自取得其應有部分所有權之權利變更登記。故標示分割登記未必均屬辦理共有物分割登記之前置作業，且辦理共有物分割登記者，亦未必有標示分割之行為(土地登記規則第105條但書規定參照)。另查土地登記規則第27條第5款規定之標示變更登記，得由權利人或登記名義人單獨申請登記，如土地所有權人死亡，繼承人於未辦竣繼承登記前雖不得謂為登記名義人，但依上開民法第1148條等規定，繼承人自被繼承人死亡開始時，承受被繼承人財產上之一切權利、義務，故繼承人仍得以權利人名義依上開規則規定申請標示分割登記。
四、本解釋令自即日起生效，同時本部92年1月6日內授中辦地字第0910019956號函及99年9月30日內授中辦地字第0990725553號函一併停止適用。

資料來源：內政部地政司

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容積獎勵 非都更萬靈丹，卻成建商印鈔機

容積獎勵 建商印鈔機

台灣都市建築已趨向極高密度的空間型態，但顯而易見的，我們都市的公共設施卻並未因獎勵容積的制度，而有相對應的增加，反而造成了容積的失控。

 到底我們的政策出了甚麼問題？是甚麼讓我們的容積獎勵變成空氣，並成為建商免費的「印鈔機」？

從公共政策的角度來看，容積獎勵背後其實都有蘊涵著照顧公眾的好意，學理上當然不是免費的，而是必須回饋對大眾有益的事項。

然而容積獎勵在實際操作的過程，很容易淪為行政上的操弄，抑或成為建商取得狂暴利益的一個窗口。

這些年來，容積獎勵在台灣，常是被當作公共設施建置的萬靈丹，舉凡開放空間、公共停車、環境融合度、創意建築、綠建築等不及備載。

但這些看似具公益性的項目，卻在現實操作下，無法發揮其公共的利益。換句話說，容積獎勵所肆放的高額利潤多半被建商或特定的人士取得，而應回饋的設施的落實，不是不符合地區需求，或二次施工加以隔絕、抑或對整體都市並無任何助益。

簡單的舉例說明真實容積獎勵操弄的過程與方法：

一、開放空間容積獎勵：適當開放土地以作為公共使用為開放空間獎勵的依據，惟當建商以此之名取得樓板面積進行販售後，便多以維護住戶安全的名義加以隔絕與阻攔一般民眾使用的權益。

因此，開放空間不開放，早就成為「傳統習俗」，對公共來談，開放空間如同虛設。

二、停車獎勵：以台北逐漸邁向以大眾運輸發展城市的發展脈絡下，小型汽車的停車需求其實已不若以往，停車獎勵已漸不符合當代的真實現狀，更甚於捷運車站周邊依舊給予停車獎勵、豪宅地下以機車停車位陳充為獎勵的依據。

顯而易見的，停車獎勵早已跳脫出當時立法的用意，變相成為賺取資本的操作手段。

三、綠建築獎勵：綠建築為針對單一建案的設施建設所提出的概念，惟以生態城市觀點來論述都市環境，綠建築其實無法使我們都市的環境產生全面的改善，更甚者綠建築容積獎勵所增加的樓地板面積所生產出的二氧化碳，根本無法折衝更多。

四、環境融合與創意建築獎勵容積：建築的規劃與設計的優劣及都市關係的維持，是做為一個建築師所應必備與考量的，即怎能作為獎勵容積的名目之一？

但容積發展迄今，似乎無名不獎、無目不給，容積的膨脹、都市密度持續擴張，但容積獎勵卻無法趕上都市的需求。

台灣的容積獎勵政策，並不是「免費」的贈送容積給特定對象賺取利益，問題的核心是在於我們獎勵容積的項目，無法真實回應當代城市轉型後，社會生活與公共的需要。

因此，台灣的容積獎勵政策雖非「免費」，但卻只換回「空氣」，公共設施不是形同虛設，不然就是不符合需求。

容積制度沒有回歸都市計劃總量管控的機制，一直是台灣都市發展最嚴重的問題。

容積獎勵成為資本家手腕操弄技巧的競技場域，「會鑽的人就是大贏家」，除了造成獎勵制度的浮濫與公共設施提供的不對等外，都市的真實需求仍然沒有在這制度中被凸顯出來，諸如社會住宅、都市防災等。

因此，我們要求，容積政策應回歸都市計劃做一有效的控管，容積的挪移應更符合都市真實的需要，而並非淪為資本競逐的遊戲之中，讓容積政策更具公益與社會正義。容積獎勵，雖非免費，但是我們要的不是空氣，而是牛肉。
（作者為中華民國專業者都市改革組織理事長）中國時報【黃瑞茂】2011/01/13

都更，好利多，執政萬靈丹?

內政部擬定「都市更新產業行動計畫」，將自民國一百年起，以4年時間投入184.6億元，進行30年以上老屋重建、30年以下建物進行拉皮的都市更新推動計畫，預計帶動2千億元相關產值，每年政府示範2萬戶，可帶動經濟成長0.12%。

根據營建署預估，未來未來相關申請案件，會集中在台北市和新北市「量會非常大」。目前國內30年以上舊屋有302萬戶，另20年到30年之間的舊屋，需拉皮的有170萬戶，政府希望藉由這項計畫，帶動內需型產業、強化建物安全、經濟成長以及改善都市景觀。

放寬容積率並非促進整宅更新的萬靈丹

都市發展局認為，都市容積是市民的共同財富，必須依法在社會公平的原則下仔細檢討。容積獎勵並非推動整宅更新的萬靈丹，若未經詳細的規劃，反而將過度引入地區人口，造成公共設施不足及交通衝擊等的惡性循環及增加社會成本負擔。

整宅的問題複雜，非單以放寬容積即可解決問題。整宅除居住面積過小外，尚有產權不清、住戶間不同的財務負擔能力、週邊公共設施配合等問題需整體規劃。有關整宅容積之獎勵，本府亦刻正審慎檢討研擬方案中，期兼顧整宅居住空間更新提升、都市發展公平正義原則及公共設施服務水準之維持。

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港房仲業設點，本土房仲：台灣房產交易熱絡

看好中港台兩岸三地交流日益頻繁，香港中原集團旗下的中原地產今天來台設立第一家分店，希望能將台灣房地產市場的餅做大。對此，有本土房仲業者表示樂觀其成，也認為這是因為台灣不動產交易活絡，才會吸引港資來台。

台灣房仲業競爭激烈，不過，仍然有香港的大型房仲業者因為願意來台設點。中原集團主席黎明楷說，希望透過來台北開設第一間分店、將台灣房產市場的大餅越做越大。「我們過來希望能協助台灣把整塊餅做大，餅做大後，雖然我們也會分一部份，但至少對於其他房仲機構來說，應該也會有受益，這樣才會容易獲得市場接受。」

有本土的房仲業者認為，台灣不動產交易活絡，才會吸引香港房仲業者來台設點，不過，由於在店頭數、委託物件和人員數量方面，香港房仲業者在台灣都才剛起步，因此要影響到台灣現有品牌的房仲業者，可能要等一段時間以後。

也有房仲業者認為，香港房仲業者來台設點是一種兩岸商機的指標，主要著眼點應該是希望在後ECFA時代，爭取境外華人來台購買店面、商辦和豪宅產品。

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東森房屋業績成長，中山區、新莊市漲幅奪冠

東森房屋是全台單一品牌店數最多的房仲品牌，加盟店數由兩年前王應傑董事長接手經營時的320家成長到現在390家加盟店，是房仲加盟最大的品牌，旗下從業人員近6000人，今年總銷金額預估可達1850億，較09年成長較去年成長二成。東森房屋選擇在11月23日王應傑董事長接手東森房屋兩週年前之際，舉行東森房屋一年一度的TOP 100仲介菁英表揚大會，並訂定今年大會的主題為「超越自己‧精彩東森」，正是呼應東森房屋這兩年來在王應傑董事長領航下卓越的成果。

重量級來賓到場 讓東屋更精采大會當天，台北市郝龍斌市長更蒞臨現場為所有房仲從業人員打氣，同時更邀請華人地區最大連鎖餐飲集團王品集團戴勝益董事長演講，分享王品集團如何在服務業，能夠創造出標準化的服務流程，同時分享戴董事長精彩的人生經驗，同時王應傑董事長的明星女兒王怡仁小姐也前來與大家分享豐碩的成果。

房市活絡 東屋業績卓越東森房屋在年初，特別邀請王怡仁小姐擔任「找屋即時通」智慧型手機的代言，並拍攝形象廣告擔任品牌大使。在房仲教父加上明星大使的加持之下，各加盟店的業績更表現亮眼，至第三季截止，整體業績成長的前三名的區域分別是北市中山區30%、萬華區18%、內湖區12%，新北市新莊35%、蘆洲22%、林口、板橋15%，巧合的是東森房屋今年台北市的第一名就由中山民生加盟店的林暉凱獲得，業績1,359萬，年度成交件數60件，平均每週成交1.5件。

不僅營收表現亮眼，東森房屋今年更在董事長王應傑領航下，於今年台北市商業公會舉辦的優良商號甄選中，獲頒為優質經營的公司。這兩年東森房屋雖然重心不在拓店,但加盟店拓店店數仍穩健成長，特別是在八月提出加盟保證金銀行信託,來電洽詢加盟增三成,目前已陸續洽談簽約籌備中,預估明年第一季會營業，東森房屋也預計於二○一一年培訓500位儲備店長、招募二○○○位業務人員。

超級業績王 業績卓越心法六年七班的林暉凱，房仲經歷四年多的他，今年是第二度蟬聯東森房屋TOP100仲介菁英全台第一名，雖然整體業績無法與與銷售豪宅、土地相比，不過林暉凱笑笑表示，中山區的產品以套房居多，業績就這麼一點一滴累積出來，而新北市的冠軍則由板橋加盟店林忠誠以近一千萬的業績獲得，板橋在都市整體規劃完善及板南線交通便利的帶動下，讓板橋的房市不管在成交量或價格上都持續成長。

今年，東森屋更表揚「業績卓越獎」的台北東門店張劍晴店東，張劍晴過去十年一直是東森房屋全省業績的總冠軍，在繁忙的店務管理下，今年更創下個人生涯年度業績的新高。而今年也首度頒發「加盟店數規模績優獎」，對加盟店數達十二家的新店區陳振瀅加盟店東予以鼓勵。

董事長對未來的期許王應傑董事長也期勉所體同仁要以更嚴謹的態度，提供消費者優質、優良及優越（3優）的服務。讓消費者感受東森房屋不只看見房子的真價值，更提昇服務的真價值，要永遠把消費者的需求及保障放在第一。並勉勵全體同仁，無論獲獎與否，要以本次大會的主題「超越自己‧精采東森」為期許，以超越自己為目標，讓自己不管在職場、財富、健康上，都活出精彩的生命真價值。

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繼承人如何查得被繼承人遺產明細清單？

中區國稅局北港稽徵所表示：繼承人可提供身分證及被繼承人除戶謄本（或死亡證明書），就近向國稅局申請列印被繼承人財產歸戶資料及死亡前二年內贈與稅之核定資料。

該所進一步說明，國稅局提供的資料不動產因有地政機關之登記資料可稽核，一般而言較為明確；而動產及投資、銀行存款部分，可由綜合所得稅所得資料中之營利所得及利息所得，供繼承人參考被繼承人生前可能投資的公司、或金融機構存款。此外，死亡前二年內贈與配偶、民法第1138條及第1140條規定之各順序繼承人及其配偶之財產，依遺產及贈與稅法第15條規定應併入被繼承人遺產總額中申報。

最後該所特別呼籲，稽徵機關提供前揭資料僅供參考，納稅義務人倘發現有其他應併計之遺產，務必自行列入遺產總額中申報，以免因漏報而受罰。

納稅義務人如有任何問題，可利用免費服務電話0800-000321洽詢或上

中區國稅局網站www.ntact.gov.tw點選網頁電話,該所將竭誠為您服務。

資料來源：財政部臺灣省中區國稅局

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納稅人要賣土地，發現已被稅捐處禁止處分無法移轉過戶，是否與欠稅有關

納稅人欠繳應納稅捐，除移送執行外，財產可能還會被禁止處分

高雄市稅捐稽徵處表示，最近有納稅人吳小姐因要賣土地，才發現該地已被稅捐處禁止處分，無法移轉過戶，直嚷嚷怎會發生這種事？經查吳小姐因欠稅未繳納且金額達十萬元以上，故其名下土地才會被禁止處分。

稅捐處指出，欠稅逾期未繳納，除會被移送行政執行處強制執行外，土地、房屋亦可能被禁止處分，如已被禁止處分，就須繳清欠稅，否則是無法移轉過戶的。

該處又指出，只要欠稅人繳清欠稅，該處即主動辦理塗銷禁止處分登記。民眾如仍有疑問，歡迎撥打本處免費服務電話0800-028-333，將有專人竭誠為您服務，解答您的困惑。

資料來源：高雄市稅捐處

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地價稅採總歸戶課徵

99年地價稅11月1日開徵，繳納期間至11月30日，地價稅繳款書在10月底前已全面寄發。不論您在本市擁有幾筆土地，只會收到1張地價稅單，應繳之地價稅都會歸戶在同一張繳款書。
開徵期間常接獲民眾來電詢問：我有2間房屋之土地，為什麼只接到1張稅單。地價稅係採總歸戶制並按累進稅率課徵，亦即同一縣(市)之全部土地均歸戶同一張稅單課徵，所以每一個土地所有權人在同一個縣(市)最多只有1張地價稅單。
提醒您，於收到稅單後，注意核對筆數及課徵內容，如有不符，請即申請更正，如尚未接獲稅單，可以電話亦或親自至稅務局申請補發。

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