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蘭城之星開發計畫，二次招商

宜蘭縣政府辦理「蘭城之星更新開發計畫」，該案是行政院「加速推動都市更新方案」，選定的示範地區之一，基地區位在宜蘭車站邊的宜興路上，屬於蘭城新月舊城文化廊帶，發展定位；宜蘭新門戶，採整體街廓開發設置工商服務業、住宿、交通轉運站及附屬設施與停車設施，以不動產複合式利用，並針對歷史建築周邊環境進行都市風貌管制。

縣府於去年舉辦第一次招商，有四家廠商領標卻沒參加招標，分析招標不出去的原因，在於設定地上權的開發方式，較無吸引力。同時對宜蘭商業市場胃納量的疑慮，在宜蘭地區，開發量體市場去化程度不佳，都更爭取的容積獎勵，恐會多餘。其次，宜蘭市的整體住宅市場以透天式住宅為主，若以使用權方式推出公寓住宅產品，目前住宅價格每坪不到十萬餘元估算，使用產品在價格上還須打六到七折，大約六、七萬元的定價，獲利空間降低。而且宜蘭的工作機會較低，若作辦公空間規畫，承租需求去化不易，空置率恐過高。至於交通轉運站興建營運負擔也是招標不出去的原因之一。縣府準備近期內辦理第二次招商，蘭城之星更新開發基地面積約 二點四公頃 ，土地權屬管理機關台鐵局及市公所。招商範圍含台鐵舊宿舍區及目前綠美化區與車專三的空地。

【記者董秀雲／宜蘭報導】

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開放自由行，房仲：買房還早

(中央社記者韋樞台北 21日電)陸客自由行即將上路，不少建商和法人看好陸客來台購屋。信義房屋表示，香港經驗顯示，陸客來台購屋限制多，加上地理因素，預估購屋交易規模比香港小，且時間落在2、3年之後。

信義房屋下午舉行線上法人說明會，不動產企研室經理蘇啟榮在法說會中回答有關陸客自由行對台灣房地產的影響。

蘇啟榮表示，陸客來台灣購屋限制不少，包括貸款不超過5成，買進後3年內不得轉售，主要是政府不希望陸客來台大量購屋造成房地產市場價、量大幅波動，雖然陸客會逐漸熟悉台灣的情形，但預估購屋量不會太大。

蘇啟榮指出，依香港經驗，2003年陸客自由行到了香港之後，約2、3年後才開始在香港購屋，主要是香港為亞洲金融中心，大陸人士相中金融中心方便進行商務，在2003年到2006年購屋需求才加溫。

另外，蘇啟榮認為，台灣和大陸畢竟有一水之隔，有地理上的距離，預估大陸民眾來台購屋量不會像香港規模那麼龐大，再加上法令限制，購屋的時間點也會跟著遞延。

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關於「新店安坑雙城坡地社區開發計畫」開發許可核發乙案

內政部94.9.9台內營字第09400853881號函

一、針對原山坡地開發建築管理辦法與非都市土地使用管制規則之新舊法令體系變革法規更迭如何適用，本部營建署前於92年7月15日邀集縣（市）政府及相關單位，召開「研商原山坡地開發建築管理辦法及非都市土地使用管制規則修正後開發許可執行疑義會議」討論，會議結論除獲致其他討論案由處理原則之決議外，並請該署依法令修正之時點，繪製不同時期受理之開發案件應適用之簡要辦理流程圖提供縣（市）政府遵行（詳附件2），因「新店安坑雙城坡地社區開發計畫」案，依本部受理時間適用前揭圖中86年3月26日山開辦法修正前受理之申辦流程，即為二階段審查，須先經區域計畫擬定機關（提報本部區域計畫委員會）審議同意，再送請縣（市）政府山坡地開發建築審議委員會審查通過後，由縣（市）政府核發許可，先予敘明。

二、查本案本部依79年訂頒之「非都市土地山坡地住宅社區開發審議規範」，於80年10月18日召開之本部區域計畫委員會專案小組第35次會議審查通過及於81年2月11日提報前開委員會專案小組第36次會議確認，復於81年12月16日報請本部區域計畫委員會第23次會議同意，並於82年5月24日台（82）內營字第8272347號函同意，後經臺北縣政府依原山坡地開發建築管理辦法提送該府山坡地開發建築審議委員會進行審查，並依前開92年7月15日召開之會議案由三決議辦理，於93年8月17日北府工建字第0930512688號函復申請人業經前揭委員會審查通過及委員簽認審核符合規定（詳附件3）。

三、綜上，本案如經貴府確認符合原山坡地開發建築管理辦法規定審查完竣，其審查程序並已終結，僅尚未作成行政處分，請參照法務部93年12月1日法律字第0930044675號函說明二（詳附件4）：「依行政程序法第18條規定：『行政機關因法規或事實之變更而喪失管轄權時，應將案件移送有管轄權之機關，並通知當事人。但經當事人及有管轄機關之同意，亦得由原管轄機關繼續處理該案件。』是行政程序進行中，行政機關之管轄權因事實或法規變更致喪失其管轄權，原則上雖應由新取得管轄權之機關管轄，但經當事人及有管轄權機關之同意，原主管機關仍得續行行政程序。又所謂『同意』除行政程序進行中所為同意外，應尚包括行政程序終結後之事後同意。」之函釋內容，本部同意逕由貴府據以辦理後續核發許可事宜，免再提請本部區域計畫委員會討論（本案申請開發面積為10．1595公頃，非屬本部委託貴府審查之非都市土地使用分區及使用地變更申請案件之範圍，故無是否須提請貴府非都市土地使用分區及使用地變更申請案件之專責審議小組審議之疑義）。

四、爾後類似案件，本部同意得由貴府於完成前揭原山坡地開發建築管理辦法規定之審查程序，並徵得當事人同意後核發許可。

五、檢還「新店安坑雙城坡地社區開發計畫」申請書暨開發建築計畫書乙冊3份暨檢附山坡地開發許可案件審議之法令訂定、修正沿革及相關規定（詳附件5）。

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關於「比佛利大山莊開發許可變更」疑義乙案  

綜合計畫組

發布日期：2005-04-28 

內政部94.4.28台內營字第0940082885號函

一、按開發許可屬於規劃許可層次，經核可之開發計畫書內容部分屬於規劃構想，開發者應可依據市場變化酌予調整變更開發計畫書之內容，此項變更與變更開發許可應管制事項（建築基地面積及地號、土地使用強度及土地使用性質、開發許可之主要公共設施及公用設備）之變更程序應有差別，本部爰參考92年3月26日原山坡地開發建築管理辦法第17條之但書機制，於93年3月5日修正非都市土地使用管制規則時增訂第22條第1項但書規定，以簡化變更開發計畫之程序及增加開發者之開發意願與彈性。

二、經查本部86年10月1日台（86）內營字第8682547號函（檢送本部營建署「研商經區域計畫擬定機關審查同意之山坡地住宅社區適用『山坡地開發建築管理辦法』第17條修正條文執行疑義」會議紀錄）曾就上開辦法第17條但書執行疑義釋示處理原則在案，有關非都市土地使用管制規則第22條第1項但書所稱三要件認定疑義，應仍得參照上開函釋原則辦理。

三、綜上，本案開發計畫變更之內容是否不增加土地使用強度，請貴府參照上開說明辦理。另本案變更計畫內容如經貴府依上開原則審認符合非都市土地使用管制規則第22條第1項但書規定得委由貴府審議許可者，因本案基地位於香山寶山地區五萬人口成長總量管制範圍，於審議時應注意本案變更後應不得超過原開發計畫所核定之規劃居住人口數1764人，並非來函所稱最大容納人口數4978人。

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非都市土地編定錯誤經移轉於善意第三人之處理原則

【公布日期文號】 內政部八十八年十月十八日台（八八）內中地字第八八八六四六二號函 

【要旨】非都市土地編定錯誤經移轉於善意第三人之處理原則

【內容】案經本部邀同司法院、法務部、經建會、農委會（以上均未派員）、本部營建署、法規會、政風處及桃園、台中、台南、屏東、台東縣政府會商獲致處理原則如次：

一、非都市土地編定錯誤已移轉予善意第三人，可否辦理更正一節，按信賴保護原則為行政行為基本原則之一，其適用之條件有三（信賴基礎、信賴表現、信賴值得保護），縱然當事人符合適用條件，但其值得保護之信賴利益尚須考量公益，例如有無影響水土保持、國土保安、公共安全、環境保護等，公益如較信賴利益為重時，則信賴利益不值得保護。故非都市土地編定錯誤，可否予以更正，應考量當事人有無符合上開要件，且保護善意第三人之信賴利益，是否將造成對公益之重大危害而定。內政部八十七年十月二十一日台（八七）內地字第八七一一四六四號函爰予補充，如信賴利益值得保護，且不違反公益，基於行政行為應保護人民正當合理之信賴，得維持既有之編定。公益如較信賴利益為重時，則應更正為正確之編定。至是否影響公益之認定，由縣（市）政府地政機關會同相關主管機關（單位）個案予以審認。

二、非都市土地使用編定錯誤，對政府形象及民眾權益影響至鉅，其有行政疏失者，應依規定嚴予議處相關失職人員；如有涉及刑責，應移送司法機關依法偵辦。

三、為避免非都市土地編定錯誤，及因不法之更正編定，造成重大違失，應請各縣市政府加強督檢及各地政事務所定期實施清查，以防杜弊端。

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九二一大地震及一Ο二二嘉義地震之受災地區，於非都市土地使用編定公告前已存在之合法房屋因震災毀損者，其坐落基地得更正編定為建築用地

【公布日期文號】 內政部八十九年三月六日台八九內中地字第八九七八七一四號函 

【要旨】關於本部函訂非都市土地編定錯誤經移轉於善意第三人處理原則之補充規定

【公布日期文號】 內政部八十八年十二月十三日台（八八）內中地字第八八八六八八○號函 

【要旨】九二一大地震及一Ο二二嘉義地震之受災地區，於非都市土地使用編定公告前已存在之合法房屋因震災毀損者，其坐落基地得更正編定為建築用地

【內容】一、九二一大地震及一Ο二二嘉義地震造成建築物大量毀損，其屬非都市土地部分，於編定公告前，如全筆已合法作建築使用者，依本部頒「製定非都市土地使用分區圖及編定各種使用地作業須知」第九項（二）說明２之規定得編定為一般建築用地；如係部分合法作建築使用，則於編定公告後，亦得就其合法作建築使用之部分，依「作業須知」第九項（二）說明３及第二十二項規定，檢具證明文件申請分割更正編定為一般建築用地。由於更正編定涉及編定前事實之認定，依照「作業須知」第二十二項及本部六十三年三月八日台內營字第五七一五Ο號函及八十七年五月八日台（八七）內地字第八七八六三五九號函及八十八年九月十七日台（八八）內中地字第八八四七六一號函規定之意旨，應具備二項要件，即（一）編定公告前已為合法房屋之證明文件，如水電證明、稅捐、設籍或房屋謄本、建築執照或建物登記證明。（二）經實地勘查確有合法建築物存在。

二、茲因地震造成建物毀損甚至拆除，其原有合法建物已不存在，難以符合前述更正編定之第二項要件，茲為解決災民重建問題，酌予放寬限制，即災民原居住之合法房屋，如於地震之前合於本部頒「作業須知」九（二）說明２、３規定，因地震而毀損者，得檢具前開合法房屋證明文件及政府機關核發之毀損證件（如全倒證明），並參照毀損照片或航照圖予以辦理分割及更正編定為建築用地。

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關於本部函訂非都市土地編定錯誤經移轉於善意第三人處理原則之補充規定

【內容】查行政法院八十一年判字第一一六九號判決謂：「行政機關依職權撤銷已確定之行政處分，應以受處分人無公法上信賴保護原則之適用時，始得為之。」八十三年判字第一五一號判決謂：「行政機關於審酌是否撤銷授予利益之違法行政處分時，除受益人具有……以詐欺、脅迫或賄賂方法使行政機關作成行政處分，對重要事項提供不正確資料或為不完全陳述致使行政機關依該資料或陳述而作成行政處分，……明知行政處分違法或因重大過失而不知等信賴不值得保護之情形下，依行政法上信賴保護原則，為撤銷之行政機關固應顧及該受益人之信賴利益，但為撤銷之行政機關行使裁量權之結果，倘認為撤銷……所欲維護之公益顯然大於受益人之信賴利益者，該機關仍非不得依職權為全部或一部之撤銷，此為違法行政處分之撤銷法理上所當然。」故行政機關對於公益與信賴利益之孰輕孰重，自應加以審酌衡量，如撤銷對公益有重大危害或受益人之信賴利益，自不得輕言撤銷該違法之行政處分。

另查八十八年二月三日公布「行政程序法」（ 九十年一月一日 施行）第一百十七條規定「違法行政處分……，原處分機關得依職權為全部或一部之撤銷……。但有下列各款情形之一者，不得撤銷：

一、撤銷對公益有重大危害者。

二、受益人無第一百十九條所列信賴不值得保護之情形，而信賴授予利益之行政處分，其信賴利益顯然大於撤銷所欲維護之公益者。」綜上可知，違法授益處分係以得撤銷為原則，不得撤銷為例外。如公益之要求強於信賴利益，則信賴不值得保護。惟如行政處分受益人已使用行政處分所提供之給付，或已作不能回復原狀或祇能在不可期待之損失下始能回復之財產上處分者，通常可認為信賴值得保護。而撤銷對公益是否造成重大危害，係屬事實認定之問題，仍宜由貴府主管機關（單位）會同相關主管機關（單位）個案予以審認。

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山坡地保育區窯業用地更正編定為丁種建築用地，其更正範圍以編定公告前申請工廠設立許可並辦竣工廠登記之設廠面積為準。

【公布日期文號】 內政部八十九年十一月七日台（八九）內中地字第八九二一七五六號函 

【要旨】山坡地保育區窯業用地更正編定為丁種建築用地，其更正範圍以編定公告前申請工廠設立許可並辦竣工廠登記之設廠面積為準。

【內容】依本部訂頒之「製定非都市土地使用分區圖及編定各種使用地作業須知」第九點第二款說明４規定「合於下列情形之一土地，編為丁種建築用地：

（１）經依法領有工業用地證明書尚在有效期間者。

（２）經工業主管機關核准設廠尚在有效期間者。

（３）興建之工廠已依規定辦竣工廠登記者。……」本案倘經查明符合上開規定，得准予辦理更正編定。至其更正編定範圍，係以編定公告前申請工廠設立許可並辦竣工廠登記之設廠面積為準。

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央行理事會，升息＋鬆手打房

【MyGoNews 林承志/台北報導】央行將於下週召開理監事會，因應物價趨勢，一般預料將以升息半碼應對，以外，也傳出央行這一陣子雷厲風行的打房措施也將稍微縮手，另外將放寬為防炒房而祭出的限縮空地貸款，個人以及中小企業一定金額以下的空地貸款，將無須再提出興建計畫。
為配合政府調控房市景氣，央行於2010年一連串祭出許多政策限縮房地產業銀根，其中，都市計畫劃定的住宅區及商業區空地貸款，必須提出具體的興建計畫，且貸款的成數最高僅6成5。
央行此舉，本是為了防止建商藉由空地貸款取得炒房資金，法令一出就連一般民眾也受波及，部份民眾為了子女的就學資金、理財資金以及企業週轉金提出空地作為擔保時，同樣也被要求提出興建計畫以及有成數限制。更有部份舊借款人因央行限縮銀根，而被要求提前償還部份本金，引發民怨。
因此，央行要求金融機構針對吳建商背景的民眾，以土地貸款或延貸時，必須以電子郵件向央行「申請」核准，並說明資金用途。但業者認為，此類貸款金額在千萬以下的案件數量龐大，對央行來說是個不小的負擔，因此，央行才會適度放寬。

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低碳經濟永續城市，台南市與西門子合作

【MyGoNews 林承志/台北報導】台南市副市長林欽榮與臺灣西門子總裁韋思德針對台南市綠能永續發展的願景展開對話，雙方均提出前瞻的見解並開啟日後相互合作的契機。會中市府經濟發展局、交通局、觀光旅遊局及環境保護局等機關亦報告有關電動車發展與推動、公眾運輸配套措施，低碳旅行與觀光遊憩推展，以及電動車供電站配置等計畫。
韋思德認為社會變遷是進步的動力，城市扮演了關鍵角色，城市對一國GDP的貢獻占80%，但也消耗了85%的能源、排放了80%的二氧化碳。所以城市不僅是發展的火車頭，也是環保的敵人。韋思德還引用俗語：「預防勝於治療。」認為現在就要預防，而非治療2、30年後的痼疾。
林欽榮認為，台南的公共運輸系統亟需強化，並可與經濟發展、環保議題及公共運輸計畫串連。而市府也具備了前瞻的思考，不是4年、8年的思維，而是20年的長期發展，要讓台南成為永續與綠色環保的城市。
韋思德提到台南面臨缺水的問題，這是市府需要深思之處，因為水資源保存與經濟發展、農業生計與科技產業息息相關。產業常受制於缺水的問題，這也是台南下個20年應有的布局。
污水處理是西門子的強項，其擁有專業的技術與環保的處理方式。此外，依照西門子的全球經驗，認為建築物在城市的耗能占了40%，也生產了35%的二氧化碳，因此台南也應更注重綠建築的推行。這是我們在尋求對舊建築物機能的調整，綠建築還可帶動整體產業，並造福建築物的擁有者。
林欽榮表示，目前市府在安南區九份子重劃區等處籌設綠能社區，同時對舊有的都市更新區也投入綠建築技術。這是為了20年之後，甚至是更遠的2040年台南綠色城市計畫所做的布局。市府也將與西門子持續合作，進行專家圓桌會議。
林欽榮並表示，市府將於12月中旬主辦智慧城市高峰會議，林欽榮當場正式邀請西門子共同參與及協辦。市府準備朝永續城市(亦稱綠城市或智慧城市)發展，與學術單位包含成大、交大、臺大等一起合作，並邀集世界知名智慧城市，預計有恩多芬、巴塞隆納、斯德哥爾摩等，以及台南在地的業界，如生產太陽能光電板及e-bus的公司共同參與。

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