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台灣房地產，應以愛爾蘭房市泡沫經驗為誡

愛爾蘭房市泡沫經驗值得警惕

華人愛買房產、炒地皮是舉世聞名，中國溫州幫全球炒房，甚至什麼都炒的功力，絕對是『威名遠播』；近兩年歐美房地產歷經盤整低潮，也是靠新崛起的華人富有階級前往置產，而乍現復甦曙光。

而台灣人身體內流著炎黃血統，當然也不惶多讓。近兩年大台北房市價格狂飆，除了國際熱錢湧入外，主要是靠回流華人及台商『貢獻』買單，本地大戶炒房客的功力也不可小覷；幾天前在台舉行的CCIM論壇中，甚至成為美日房產業者的促銷大會。

接著，信義房屋與日本商會合作，正式賣起新宿預售屋，據聞新加坡業者也將隨後接棒。

這樣的民族性是好是壞？從不同角度切入，就有不同答案。而曾被稱「歐洲之光」或「凱特爾之虎」之愛爾蘭，其房市由盛轉衰的經驗，或許值得我們參考借鏡。

金融海嘯後，歐陸陷入國家經濟崩潰之恐慌中，當時惡名遠播的歐豬四國中，愛爾蘭就是其一，而房地產急速泡沫化，正是該國經濟崩盤的主要病灶。公視昨日舉辦世界公視大展精選活動，其中一部「有殼蝸牛運動」，就是描寫這樣的愛爾蘭『經驗』。

該片闡述愛爾蘭房巿急速擴張與巿場泡沫，包括英國統治時不准當地人擁有地產的歷史情結，及各地天主教會是最大地主等背景因素，不過真正問題，還是在金融體系及政府對策。片中嘲諷，之前在愛爾蘭取得貸款，比叫計程車還容易，一個86歲老人還可獲得30年房貸，幾乎是有心跳就能取得貸款。

正因如此，大家逐漸開始以擁有房屋數，做為界定社會地位和成就的標準，於是更多人投入房市買賣，房價因而高漲，房市泡沬快速形成；當金融風暴襲捲全球時，愛爾蘭房價崩跌，舉國經濟陷入恐慌。片中認為，這場泡沫源於愛爾蘭人迷戀房子的風氣及房貸過於寬鬆，但政府未能採取適當政策，也難辭其咎。

而除了歷史背景因素外，其他各項，似乎都與近時台灣有相似處，包含民眾愛買房(不僅當做財富指標，還拿來當套利避稅工具)等等。不過有關寬鬆貸款部分，由於有十多年前不良債權充斥之先例，台灣金融體系早有因應；就住展企研室觀察，約95年後，行庫就自行針對供給量大區域施行管制，去年央行則是祭出適用範圍更大的選擇性信用貸款。

近兩年大台北房地產價格快速膨脹，議題炒作還是其次，主要還是98年Q2政府的遺贈稅調降所致；正因為買賣(炒作)房產者資金雄厚，因此就算貸款趨緊，仍很難遏抑。當然，不合理的稅制稅基(包含交易及持有)，更是導致房產商品容易炒作套利，財團、地主養地成本偏低，房地產漲價不能適度歸公的長期因素。

因此，有關台灣和愛爾蘭經驗之對比，是部分正確，部分不同，不能真的完全對比。但不可否認地，除了央行的資金風險管控外，執政者慣有立場，的確值得商榷；他們簡化居住政策，單純認為所有人最後都可透過資本主義自由市場解決居住問題。華人(愛炒地皮)民族性很難馬上扭轉，但執政者心態與(不)作為，才是造成扭曲制度與現況的最大癥結。
新聞提供：住展房屋網

應以愛爾蘭為誡

政大教授張金鶚昨日表示，愛爾蘭房市泡沫破滅，使經濟一落千丈，許多愛爾蘭人不得不離鄉背景遠赴歐陸打工，愛爾蘭的悲劇值得警愓，台灣房市過熱的情況若不加以正視，未來恐怕我們也要到大陸去打工。

第六屆世界公視大展精選舉行媒體試映會，昨日選播愛爾蘭的「有殼蝸牛運動」，這部影片闡釋著愛爾蘭近年房市由盛而衰的歷程。過去幾年愛爾蘭房地產大漲改變了人們的價值觀，沒有房子總被認為是失敗者，房子的數量成了界定社會地位的標準。

片中嘲諷，過去幾年在愛爾蘭取得貸款比叫計程車還容易，一位86歲老人還可以獲得30年房貸，幾乎有心跳就可以取得貸款。

也正是房貸如此容易取得，大家以擁有的房屋數,做為社會地位的界定，因此吸引許多人投入房市買賣，房價高漲，房市泡沬快速形成，當08年金融風暴襲捲全球時，愛爾蘭房價崩跌，舉國經濟陷入恐慌，片中認為這場泡沫固然源於愛爾蘭人迷戀房子的風氣及房貸過於寬鬆，但政府未能採取適當政策也是重要原因。

張金鶚於影片結束後表示：「愛爾蘭迷戀房子嗎？台灣更迷戀。」所有形成愛爾蘭房市泡沫的原因，台灣幾乎都有，這足以做為台灣的借鏡，政府須正視。

張金鶚表示，愛爾蘭由於經濟陷入衰退，許多愛爾蘭人都被迫到歐陸國家去打工，台灣目前升高的房價，若不使其合理化、正常化，未來恐怕也將步愛爾蘭後塵，他反問政府：「你們想見到台灣民眾，到大陸打工嗎？」
工商時報 【記者于國欽／台北報導】

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因交換土地或共有土地分割，無償取回土地之價值低於原持有土地之價值時，應課徵贈與稅

（臺中訊）財政部臺灣省中區國稅局豐原分局表示，土地所有權人辦理土地交換或共有人辦理土地分割時，若各人取回的土地，按交換時或分割時公告現值計算之土地價值，與原持有的土地依相同公告現值計算之價值不同，且其差額部分無補償約定者，即屬以顯不相當代價讓與財產之情形，該差額應以贈與論課徵贈與稅，並以取得土地價值較交換或分割前為少的人為贈與人，依法申報繳納贈與稅。納稅義務人如有任何問題，可利用免費服務電話0800-000321洽詢或上

中區國稅局網站www.ntact.gov.tw點選網頁電話，該局將竭誠為您服務。

﹝提供單位：第一課陳桂枝 電話：04-25291040分機112﹞

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台北市商辦每坪135.7萬，每坪135.7萬 台北商辦「標」新高

中國時報 王莫昀、林上祚、沈婉玉／台北報導
近一年創區域高價的台北市商辦交易案件一覽
2010商用不動產買方背景統計

兩岸ECFA生效實施後，台北商辦標售案續創新高！位處北市敦化商圈的「台北金融中心大樓」13、14樓，國票金昨日委託戴德梁行標售，結果由國泰人壽以總價16億6666萬元得標，換算每坪135.7萬元，直逼頂級豪宅身價。
而這個價格也超越去年「統一國際大樓」的每坪133萬元交易價格，並打破商辦公開標售的最高單價。
這次國票順利出脫後，將在二月進帳16.66億元，元大金控下周也將標售同大樓6、7樓。
台北金融中心有多家金融機構進駐，包括元大、兆豐、國泰世華、國票等，在九二一地震後，被公告為危樓重建後，隨著松山機場直航，身價水漲船高。
國泰人壽副總經理林昭廷表示，國壽目前在台北金融大樓擁有四個樓層，每坪租金都在三千元以上，每年投報率約有2.7％以上，這次標下13、14樓，因位在頂樓，理論上租金價格相對較好。
林昭廷表示，這次標下物件，含19個停車位，每個停車位底標價350萬元，扣掉這部分後，辦公大樓部分每坪135萬元左右。
永慶房屋研展室協理黃增福說，「台北金融中心大樓」位於敦化北路、南京東路口(環亞百貨正對面)，屬於敦北辦公商圈，附近有捷運木柵線及規劃中松山線雙捷運交匯，鄰近松山機場，在松山與上海、東京對飛直航下，未來國際商務人士來往更加頻繁，商圈發展後巿看俏。
國泰人壽原本就是「台北金融中心」重建後最大的所有權人，信義房屋指出，這次脫標價格與去年8月龍巖人本每坪取得成本116萬元相比，4個月價格增加了約16％。
台灣房屋調查，敦北民生辦公大樓如宏泰世界大樓、宏泰金融大樓，目前租金約每坪每月2600元至2700元，「台北金融中心大樓」租金則有機會站上每坪每月2700元，若以此推估，其投資報酬率比曾傳出高樓層成交價在170萬上下的統一國際大樓還低。
國泰集團最近積極獵地，包括北市、台中、高雄等地，如去年12底在台中購置總價30億惠國段、七期土地，且以6.85億買下北市信義鴻禧1F店面、以8.03億元買下高雄新民段等地。

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小心！戶籍遷出，地價稅可能變多。

適用自用住宅稅率者，若要將全戶戶籍遷出，請至少保留土地所有權人或其配偶或直系親屬其中一人戶籍於該處，以免事後遭補稅及處罰。

有許多土地所有權人因子女就學、請領老人年金或就業需要，將戶籍遷出，遭稅捐機關改按一般用地課稅並追補應納稅款。

所謂自用住宅用地，指土地所有權人或其配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記，且無出租或供營業用之住宅用地。已核准按自用住宅用地優惠稅率課徵地價稅的土地，其地上建物已無前揭法條規定之相關人等設籍，不論其有無居住事實，只要戶籍一經遷出，土地所有權人應主動通報稅捐機關，自戶籍遷出日之次期起改按一般用地稅率課徵地價稅，未通報者，小心日後遭稅捐機關查獲而被補稅及處罰，為維護您自身權益，請納稅人多加留意。

私有土地無償供公眾通行之道路用地，可申請免徵地價稅

注意！私有土地無償供公眾使用者，除作道路用地外，已不能申請減免地價稅。

基隆市稅務局表示，原土地稅減免規則第9條規定，無償供公共使用之私有土地可免徵地價稅，財政部為避免減免範圍過於廣泛且不明確，致納稅人常以閒置未使用之空地申請減免地價稅，造成徵納雙方認定減免之爭議，財政部於99年5月7日修正限縮為私有土地無償供公眾通行的道路用地，且非屬於建造房屋應保留之法定空地部分，可向土地所在地之稅捐稽徵機關提出減免地價稅。前以核准供公眾使用之私有土地，如廣場、綠地、停車場等，已無減免法源之適用，應自100年起恢復按一般用地稅率課徵地價稅。

另已依修正前土地稅減免規則第9條規定免徵地價稅之未辦登記或無固定管理人之福德神廟、應神祠(有應公廟)用地，其實際使用情形未變更者，准予繼續免徵。

配偶間贈與不課徵土地增值稅注意事項

財政部臺北市國稅局表示，納稅義務人經常詢問，欠繳稅捐已超過徵收期間，為何仍接獲法務部行政執行署所屬行政執行處(以下簡稱行政執行處)之傳繳通知？
該局說明，依稅捐稽徵法第23條第1項規定，稅捐之徵收期間為5年，自繳納期間屆滿之翌日起算；應徵之稅捐未於徵收期間徵起者，不得再行徵收。但於徵收期間屆滿前，已移送執行者，不在此限。
該局舉例，甲君92年度綜合所得稅，繳款書於93年9月5日送達甲君，繳納期間自93年9月16日至93年9月25日止，甲君於繳納期間屆滿30日後仍未繳納，且未申請復查，該局即於93年11月5日辦理移送行政執行處強制執行，該處於98年6月已扣押甲君銀行存款，復於99年5月第2次執行，查封甲君不動產，甲君主張已逾法定徵收期間98年9月24日，不得再行徵收。依稅捐稽法第23條第4項規定，稽徵機關對於欠繳之稅捐於徵收期間屆滿前，已移送強制執行者，該稅款之徵收不因徵收期間屆滿而停止，而須視行政執行處於徵收期間屆滿之翌日起，是否在5年內已有執行，如5年內未經執行者，則不再執行，如於5年期間屆滿前已開始執行，仍得繼續執行；但自5年期間屆滿之日起已逾5年尚未執行終結者，不得再執行依前揭規定，行政執行處查封甲君不動產並無違誤。

配偶間贈與不課徵土地增值稅注意事項

配偶相互贈與之土地，得申請不課徵土地增值稅。但於再移轉第三人時，以該土地第一次贈與前之原規定地價或前次移轉現值為原地價，計算漲價總數額，課徵土地增值稅。該受贈土地，於再移轉時夫或妻持有該筆土地期間內，所支付之工程受益費可自申報移轉現值中減除。

又該受贈土地如經重劃，於再移轉時，不僅夫或妻於持有該土地所有權之期間內，所支付之重劃費用可自申報移轉現值中減除外，重劃後第一次移轉，仍可減徵40%的土地增值稅除。

法拍取得土地，地價稅納稅義務人為誰？

基隆市稅務局表示：依民法第759條規定解釋，因強制執行取得不動產物權者，不以登記為要件。又強制執行法第98條更明定拍賣之買受人，自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起，取得該不動產所有權，亦即不以登記為要件，拍定人在拍定並取得權利移轉證書之日起，對該項不動產即已負有繳納稅捐之義務。故經法院拍賣取得土地物權在未辦妥產權移轉登記前其應納之地價稅，如取得不動產移轉證書之日係8月31日(含)以前者，該年度地價稅即應向拍定人徵收，若在9月1日(含)以後者，則次年度地價稅始由拍定人繳納。

如果您還有任何疑問，或其他稅務問題想要進一步了解，可利用本局免費服務電話0800-306969，本局將有專人竭誠為您服務。

拋棄繼承還追稅，貧婦無奈想死

不識字的五十八歲婦人張寵慧，與前夫所生兒子林來旺，因被當人頭開貿易公司積欠七十一萬稅款，母子卅年無聯繫，九十七年林死後，北區國稅局基隆分局依血緣關係聲請張婦為清算人，清苦的她兩年多來疲於抗告、陳情，幾度想跳樓輕生，陪同出面陳情的里長金冠宏痛批公務員冷血。

張寵慧廿歲出嫁，前夫吸毒且動輒對她施暴，婚姻維持五年，育一子三女；第二段婚姻生一女，丈夫很早離世，她獨力撫養女兒長大。

張婦未受教育不識字，九十七年得知兒子林來旺往生，向法院辦理拋棄繼承，隔年七月，卻收到國稅局基隆分局催繳「超實美」公司七十一萬補稅通知。經查林為該公司登記的「負責人」，第一順位繼承人父親已歿，國稅局遂將張婦聲請為清算人。

張寵慧委請律師提出抗告，表示無擔任清算人能力，且她與前夫離婚卅年來無聯繫，盼改派其他人擔任；也透過里長及女兒，陸續向總統、法務部、財政部等陳情，都石沉大海。

更扯的是，女兒在兩個月前上網發現該公司實際負責人是張嘉榮，因走私被查緝而上報，張某坦承是新實美負責人，遭緩起訴處分。女兒氣憤說，公部門執行相關業務時，難道都不用探究事實嗎？

基隆分局稅務課長王秀美說，查稅是依照營利事業登記而追討，不清楚林來旺是人頭，依法定委任張婦為清算人，其只需負責清算，不用擔心承載債務。她也說，張婦可聲請異議解任，但國稅局沒立場主動做這件事。