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不動產因實價登錄和內需停滯，房仲人員將減少

【MyGoNews廖賢龍/台北報導】行政院勞委會自2012年10月22日至11月9日，針對員工規模30人以上的事業單位，辦理「2012年第4次人力需求調查」，2013年1月，不動產業因實價登錄新制和內需停滯預計減少500人。

勞委會調查顯示：

一、18.77%的事業單位表示，2013年1月底將增加人力僱用、67.13%需求不變、8.38%無法預估、5.71%將減少僱用；在僱用人數方面，23013年1月底預計増加僱用40.2千人、減少僱用14.1千人，計淨增加26.1千人。原因為美國經濟成長優於預期、中國大陸出口顯著回溫以及年底前行政院預定提出的振興股市方案等，對於國內勞動市場及人力需求狀況都將有正面的幫助。

二、與2012年10月底相比，2013年1月底預計在工業方面淨增加12.6千人、服務業淨增加13.6千人。按行業別觀察，除支援服務業因製造業出口動能不足限縮派遣人員需求而預計減少1.5千人、不動產業因實價登錄新制和內需停滯預計減少0.5千人、污染整治業因年底換約預計減少23人外，其他業別都將比10月底淨增加僱用人力，比較明顯的行業為製造業預計增加11.8千人、批發零售業因農曆春節前買氣提升而淨增7.6千人、金融及保險業淨增3.3千人。

相較於2012年10月底，2013年1月底除主管及經理人員預計減少0.1千人外，各職類預計均將增加人力需求，其中以技術員及助理專業人員淨增加11.3千人最多，其次為服務及銷售工作人員7.3千人，其他依序為技藝／機械設備操作及組裝人員3.5千人、專業人員2.2千人、基層技術工及勞力工1.0千人、事務支援人員0.9千人。

2013年1月底預計將比2012年10月底增加人力需求的事業單位中，有62.64%是因「需求市場擴大(含設備或部門擴充）」，其次是「退離者補充」占26.59%。

依行業別觀察，製造業增加僱用的原因，以60.14%因「需求市場擴大(含設備或部門擴充）」最多，其次是31.94%因「退離者補充」；批發及零售業有65.21%是因為「需求市場擴大(含設備或部門擴充）」、24.78%因「退離者補充」、9.14%因「即將進入旺季」而增加僱用；金融保險業則有68.69%因「需求市場擴大(含設備或部門擴充）」、37.69%因「聘用社會新鮮人計畫」、7.42%因「退離者補充」而增加僱用。

不良債權評估處理+房地產疑難評估處理+房地產免費鑑價評估+土地疑難處理

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買賣不良債權，投資1億獲利7000萬，銀行打呆帳5折出清，投資客賺差價

【曾敬德╱台北報導】投資客林先生，看到仁愛路上豪宅房價不斷飆升，打聽到銀行手上有正臨仁愛路中古豪宅的不良債權求售，查探出屋主向銀行抵押債權約1.8億元，和銀行議價後，僅以1億元就取得該戶1.8億元的債權，該戶坪數約240坪，換算取得債權成本每坪僅約40萬元，和現在市價每坪70~75萬元相比，潛在獲利空間超過7000萬元，現在正透過法拍程序取得所有權。

險中求富

林先生只是不良債權的獲利案例之一。銀行為了打消呆帳求現，趁著房地產景氣好，積極處理手上的不良債權，通常銀行只希望多回收些資金，抱著少賠就好的心態，直接向銀行購買不良債權，折扣幅度可達5成，就有投資客看準了中間套利空間，趁著這波房地產景氣復甦，從中賺取價差，小額不良債購權門檻不高，一般民眾多打聽銀行要出售的不良債權，也有獲利機會。

當一般投資客還趁著這波房地產復甦，從事產權清楚的不動產買賣時，已經有投資客把腦筋動到銀行的不良債權頭上，投資客小吳說：「企業倒愈多，銀行手上具有投資價值的不良資產就愈多」，趁著銀行打消手上呆帳，積極降低逾放比，手上的不良債權的議價幅度大，中間存有不小的套利空間。

底價約債權35~40%

但銀行釋出或公開招標整批的不良債權，市場幾乎都由資產管理公司壟斷，一般人難以介入，且入門資金門檻也須千萬元至億元以上，市場上由此管道投資人少，自然獲利空間也大。宏華創新資產公司總經理游榮富表示，現在銀行常將不良資產整批打包，混雜好的和狀況較差的標的整批出售，過去招標底價只有總債權額度的25%，但隨房地產景氣復甦，現在底價都來到總債權額度的35~40%，但熟稔此門道的資產管理公司或專業投資客，都有很大的獲利空間。

買中古公寓賺200萬

雖然不良資產的投資門檻看似很高，但有投資客早就嗅到這投資機會，從事短期套利的投資。例如投資客小吳則是在去年向銀行拿到大安區1戶中古公寓的債權，當時市價約1200萬元，他向銀行取得債權成本約800萬元，取得債權便向法院聲請查封法拍，自己又以1100萬元得標，順利成為所有權人，很快就將該間公寓，以總價1280萬元售出，雖然總共花費成本約1900萬元，不久法院就將投標金額退回給小吳，扣除仲介費用、稅費、交際費用，中間獲利約200萬元。

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加強工程督導 工程會「全民督工」APP上線

【MyGoNews廖賢龍/台北報導】馬路正在施工，但沒有完善的安全圍籬及告示？半夜三更，鄰近工地卻轟隆作響，擾人安寧？道路坑坑疤疤凹凸不平，暗藏危險？現在只要拿起智慧型手機，安裝工程會「全民督工通報」App，就能立即通報，讓工程機關迅速改善！

工程會表示，為使民眾更方便使用，工程會已開發「全民督工」App通報應用軟體，結合雲端地理圖台及GPS行動定位功能，民眾只要以智慧型手機下載安裝，透過「選地點」、「填內容」、「傳照片」、「完成送出」簡單4步驟，就能即時便利地反映施工不良的公共工程。另為使民眾通報內容與施工中公共工程資訊緊密結合，工程會同步開發「地理圖資編繪功能」供各機關線上使用，以提升標案座標資料正確性，未來將有效提升督工案件定位及標案辨識正確率。

工程會主委陳振川強調，施工品質與民眾生活品質息息相關，工程會除制定公共工程政策，營造優良產業環境外，更努力深入民間，了解民眾所需。自2002年起啟動之全民督工設置目的就是要善用民眾力量瞭解施工中的公共工程缺失，補強政府機關監造力量之不足，促使工程機關更用心面對問題、解決問題，確實改善施工品質，歷年來成效良好。為強化其功能及便利性，「全民督工」App上線服務，將可發揮更大功效。

為激勵民眾熱心積極通報，工程會將於每年通報案件中擇優選出通報內容具體明確，具有實質促進公共利益的案件予以獎勵。民眾倘發現公共工程施工缺失，皆可透過全民督工APP版本及0800免付費通報專線（0800-009-609諧音：督督工、來督工）來通報，一同參與監督，有效提升施工品質。

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專家：青埔9分鐘到機場，台商優選

尊贏建設總經理蕭惠文指出，雖然目前生活機能並不完善，繼2007年1月高鐵青埔站通車後，讓桃園房市納入北台灣生活圈，加上明年通車的機場捷運，不但有大台北地區的首購族南移桃園購屋，不少退休族也對桃園的環境情有獨鍾。

近年獎勵台商回台投資、調降遺贈稅，讓不少台商回流，甚至指名桃園青埔高鐵特區，選擇在這裡購屋置產，最大的誘因就是這裡結合高鐵、機場、捷運的交通潛力性強，機場捷運線通車後，從機場到青埔重劃區只要9分鐘。

如今也有不少居住在桃園縣蘆竹鄉南崁的客源，相中未來價值，再隨中央航空城計畫，這波房市可期。

【經濟日報╱龍益雲】

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實價揭露果然夠威，房市吹平價風

接連兩波實價揭露下來，房市「平價風」愈來愈明顯。信義房屋、住商不動產分析近期交易熱絡產品，北市1~2000萬元、新北市500~1000萬元總價產品，異軍突起，表現亮眼。

各大房仲公布11月內部成交量統計，結果都不理想，大台北地區大都下滑1~1.5成左右，仍深陷低迷困境。

信義房屋企研室經理蘇啟榮表示，雙北市交易量低並不代表沒有需求，依交易數據來看，只要總價在一般家庭能夠負擔的範圍內，成交量仍有一定水準。

以台北市來說，11月份1000~2000萬的中低總價住宅成交量，就較10月份逆勢增加兩成，反應潛在的自住需求並不弱。

住商不動產企研室主任徐佳馨表示，很明顯的，實價公開後，雙北市自用買盤轉進北市低價帶與新北市，北市以2000萬以內的產品最具吸睛力，新北市則以500-1000萬以內的產品最受歡迎。

新北市第一線房市區包括板橋、新店、中永和，目前自住產品總價帶多已超過千萬，交易量也持續不振，但土城、三峽、樹林等相對低價區域，11份買氣表現都比上個月來的好，已出現明顯回升訊號。

蘇啟榮分析，近期雖有金管會提高壽險業投資不動產門檻的新規定，但是對於住宅買氣尚無影響；另一方景氣脫離谷底跡象越來越明朗，民眾也逐漸熟悉實價資訊。

整體而言，市場並沒有特別的事件會干擾購屋意願，低價區的房市仍是年前交易相對活絡的區域。而值得觀察的是明年度各縣市土地公告現值的調整幅度，如果升幅明顯，可能會刺激屋主提前售屋意願，推升12月份的成交量。

【聯合晚報／記者游智文／台北報導】

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公私共有之公共設施用​地依土地法第34條之​1規定為全部處分

內容

一、查都市計畫法第52條規定，公有土地必須配合當地都市計畫予以處理，其為公共設施用地者，由當地直轄市、縣(市)(局)政府或鄉、鎮、縣轄市公所於興修公共設施時，依法辦理撥用。

同法第53條規定及行政院69年6月25日台內字第7172號函核釋有何種公共設施保留地得出售予興建事業人、76年1月21日台（76）財字第1230號函示：公有公共設施用地，政府僅得出租或讓售予獲准投資興辦都市計畫事業之私人或團體有案，是有關公有公共設施用地之處分出售，應依上開都市計畫法及行政　　院函示規定辦理。準此，公有公共設施用地，於都市計畫法既未全面禁止私有，自不宜一律認有受土地法第14條第1項第10款規定之限制，從而公私共有尚未徵收開闢之公共設施用地，於限制出售對象之規定下，仍得依土地法第34條之1規定出售予獲准投資興辦都市計畫事業之私人或團體。

二、至於……建議修正土地法第三十四條之一執行要點第4點，就公私共有土地，規定應先辦理分割後，其餘私有部分再行處分，及併同修正旨揭函釋乙節，查上開執行要點仍本部依職權訂頒之行政規則，其第4點僅規範私有部分共有人就公私共有土地全部為處分時，有土地法第34條之1規定之適用。又中央法規標準法第5條第2款規定，關於人民之權利、義務者，應以法律定之，故於土地法第34條之1並無公私共有土地應先就公有部分辦理分割之規定時，尚不得逕以其執行要點限制共有人之權利。次查本部旨揭88年函，係就土地法第14條第1項第5款所稱不得私有之「公共交通道路」，核釋不包括尚未徵收開闢之計畫道路用地，亦即公私共有尚未徵收開闢之計畫道路用地，其處分時仍有土地法第34條之1之適用；至於該共有土地處分或移轉時，於其他法律有限制或禁止規定者，自仍應受其法律規定之拘束，爰公私共有之公共設施用地，依土地法第34條之1規定處分為私人所有時，仍應受都市計畫法第52條、第53條等相關規定之拘束。

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遺產有無償供公眾通行​道路之土地，應檢附主​管機關證明文件

財政部臺北市國稅局表示，被繼承人遺產中經政府闢為公眾通行道路之土地或其他無償供公眾通行之道路土地，經主管機關證明者，依遺產及贈與稅法第16條第12款規定，不計入遺產總額。

該局指出，被繼承人甲君死亡時遺產1筆土地，於日據時代編列為道路用地，至今現狀仍為舖設柏油道路，甲君之繼承人乙君申報遺產時，申報該筆土地為公共設施保留地，並主張該筆遺產土地適用公共設施保留地扣除額，惟因乙君未能提示公共設施保留地證明，該局否准該筆遺產適用公共設施保留地扣除額。乙君不服向該局申請復查，並檢附該筆土地之照片為證，經該局函詢該地主管機關，回覆該筆土地現為都市計畫內之住宅區非編列為道路用地，也未有徵收計畫，不屬公共設施保留地，但該土地有道路經過，為公眾通行道路。該局向乙君說明該地非屬公共設施保留地，如現況為供公眾通行道路用地，應檢附主管機關證明文件後，向該局申請該筆遺產土地為不計入遺產總額。

該局說明，遺產及贈與稅法第16條第12款規定，「被繼承人遺產中經政府闢為公眾通行道路之土地或其他無償供公眾通行之道路土地，經主管機關證明者。但其屬建造房屋應保留之法定空地部分，仍應計入遺產總額。」故遺產土地中，有既成道路或無償供公眾通行之道路，應先向主管機關申請證明，才能於遺產稅中列為不計入遺產總額。

該局提醒，民眾申報遺產稅時，如有土地為無償供公眾通行之道路，且非房屋建造應保留之法定空地，應檢附該土地主管機關證明文件，以維護自身權益。

(聯絡人：法務二科何稽核；電話23113711分機1903)

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被繼承人死亡前2年內​之贈與如親屬關係消滅​免併計遺產稅

財政部高雄市國稅局表示：被繼承人死亡前2年內贈與其配偶及民法第1138條及第1140條規定之各順序繼承人，如子女、孫子女、父母、兄弟姊妹、祖父母以及上述親屬之配偶的財產，應合併申報課徵遺產稅。

該局近一步表示：但被繼承人與受贈人間之親屬或配偶關係，在被繼承人死亡前已消滅者，該項贈與之財產，免合併申報課徵遺產稅。

例如：鄭君101年10月30日死亡，100年10月30日曾贈與配偶土地，配偶卻於101年5月30日先鄭君死亡，因雙方配偶關係於鄭君死亡前已消滅，鄭君死亡前2年內贈與配偶之土地，免再併入鄭君遺產課徵遺產稅。

新聞稿提供單位：審查二科

職稱：股長姓名：郭金鶯

聯絡電話：（07）7256600分機7270

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國稅局查建設公司藉合建規避稅賦

【MyGoNews廖賢龍/台北報導】個人提供土地與建設公司以合建分售方式合建，雖地主只有出售土地部分，國稅局仍以地主有持續多次或多筆，而產生經常性行為者，視為營利事業，就其出售土地之收益，按營利所得之所得類別，再予課徵綜合所得稅。這種做法遭到質疑，認為於法不合。

財政部解釋，不動產交易包含房屋及土地交易，個人或營利事業房屋交易所得應課徵所得稅，土地交易所得依所得稅法第4條第1項第16款規定免納所得稅。又營利事業之盈餘（含應稅及免稅所得）倘分配予個人股東，該個人股東須繳納綜合所得稅；營利事業之盈餘倘保留不予分配，則須就未分配盈餘加徵10％營利事業所得稅。

對於這種課稅規定，於實務上衍生建設公司假藉個人名義購地，再與該公司合建分售、分成或分屋，以規避公司分配盈餘時其個人股東股利所得應課徵之綜合所得稅，或公司將盈餘保留不分配時所應加徵之10％營利事業所得稅；或個人以營利為目的經常買進土地，藉由與建設公司合建，以規避營利事業盈餘原應歸屬個人營利所得課徵綜合所得稅問題，經稽徵機關依稅捐稽徵法第12條之1規定之實質課稅原則，認定為「營利事業土地交易之免稅所得」，並歸課個人之營利所得。

據國稅局查獲案件，建設公司營利事業所得稅多申報虧損或獲利微小，依近幾年不動產交易熱絡情形，建設公司連續虧損顯不合理，明顯將應屬營利事業之獲利，轉換為個人之免稅所得，藉由個人出售土地免納所得稅之方式，規避稅負。國稅局將就實際查得個案具體事證，依稅捐稽徵法第12條之1規定之實質課稅原則，就其合理性及適法性妥切處理。

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小心別被抓到！持屋2年未設籍售屋仍課奢侈稅

【MyGoNews廖賢龍/台北報導】出售持有2年內房屋，如符合特種貨物及勞務稅條例第5條第1項規定，所有權人與其配偶及未成年直系親屬僅有一戶房屋及其坐落基地，辦竣戶籍登記且持有期間無供營業使用或出租者，免予課徵特種貨物及勞務稅。

財政部說明，基於租稅法定主義及稅捐稽徵實務上之認定及執行，民眾出售房地，因個人因素，於持有期間未於該房地設立戶籍，或僅由已成年子女、兄弟姐妹或父母設籍，雖主張其出售唯一一戶「自住房屋」，仍不符合上揭條例免予課徵特種貨物及勞務稅之規定。

例如:甲君(單身，無子女)於2012年1月購買新北市板橋區房屋供父母居住，由父母於該屋設立戶籍，甲君因工作因素於桃園租屋居住，戶籍設於桃園租屋處，後因父母年老行動不便，於2012年10月立約出售其名下唯一之新北市板橋區房屋，另尋他屋供父母居住。因甲君於持有該房屋期間雖無出租及作營業使用，惟未於該屋設立戶籍，於2012年10月立約出售該屋，仍應課徵特種貨物及勞務稅。

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