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市府佔地開路50年，補償金沒下文

新竹市林姓市民爆料指西大路與林森路的既成道路土地，被政府強迫闢做既成道路，市府50年來從沒有編經費補償地主，一拖就是50年，就連大法官都已做成應逐年編收的決議，但地主仍苦等不到市府的誠意，質疑政府花大把錢開闢道路，卻連地主的苦處也不理。
工務處：補償有優先順序
對此，新竹市府工務處副處長王文稟表示，新竹市類似的既成道路有數千筆，若要真的由政府徵收補償地主，恐怕要花500多億元，市府有編列經費逐年徵收，但既成道路的徵收也有優先順序，市府希望能以容積移轉方式，由建商買地後再回捐給市府，藉民間資源來補償地主。
林姓市民說，西大路與林森路的既成道路都是私人土地，但政府開發之時，沒有編列徵收經費就佔地開路，使得他們的土地變成既成道路，不僅土地沒了，又拿不到補償金，多次陳情反映都沒下文，已佔用50年了，市府至今不聞不問。
投訴者說，大法官曾做出解釋，要求政府應逐年徵收這樣的既成道路，但市府有錢做自行車道、發敬老津貼，卻遲不徵收補償，實在不合理。
王文稟說，這是全國性的通案，需要中央編經費配合，地方財源有限且補償有優先順序，才會拖這麼久無法處理。未來考慮請建商以容積移轉方式，徵收既成道路再回捐給市府，減少地主損失。

繼承時間涉日據，大法官：即日依現行民法

牽涉日據時期衍生的民事繼承，即日起須遵守現行民法規定。大法官會議做出第668號解釋，即便被繼承人於台灣光復前死亡，從今天釋憲後，民眾辦理繼承，就不能再依舊習慣辦理。
全案源起於男子鄭江和於 民國96年2月13日 ，以親族會議的內容，向台南地政機關申請繼承1名在民國33年6月死亡的陳姓戶主所遺留的土地。地政單位以繼承方式不符現行民法規定，駁回申請。
鄭江和認為，陳姓戶主死時，台灣尚在日本統治下，即便是民國96年辦理繼承，還是可依日據時的法規或習慣，主張親族會議的內容可做為他繼承的依據。但行政法院均判鄭敗訴，鄭江和提出釋憲。
民法繼承編施行法第8條規定，如果被繼承人在民法繼承編施行前（即台灣光復前）死亡，沒有直系卑親屬，依當時法律也沒有其他繼承人，必須依照現行民法規定，定其繼承人。
釋憲文指出，多數大法官認為，繼承發生於民法在台實施前，若依當時法規或習慣選定繼承人，自不應全部須遵照現行民法的規定。但考量現行民法已在台實施逾64年，為確保民法繼承秩序的安定，自668號解釋公布日起，所有民法繼承，均應適用現行繼承法制辦理。
法界人士表示，依釋憲意旨，釋憲聲請人是可以再依日據時的親族會議習慣，向地政單位辦理繼承，或向行政法院再提訴訟。但今天668號釋憲做出後，未來無論繼承時間有無上溯至日據，都要依現行的民法繼承編辦理。

我國台灣地區“公共設施保留地”中的建築管制

——兼談我國規劃法上的違法建築管轄分工——

我國《城鄉規劃法》實施規劃許可制度，通過規劃許可制度（發放《建設工程規劃許可證》）控制城市規劃區的建築、實施對違法建設行為的管制。《城鄉規劃法》第 條、六十五條、六十六條分別規定了違法建築的行政處理、鄉村違法建築的管轄、臨時建築違法的行政處理。

但是，實際上，規劃控制和規劃許可管制不過是建築物管制的一個方面，而且是多環節的間接的管制。當法律上對特定的區域的違法建築有明確的行政處理規定的時候，應當優先適用法律的規定而不是規劃管制。值得注意的一個問題是，既然在《公路法》和《水法》上都存在“預定的公物”，那麼在城市建設領域是否也有共同的制度？我國現行立法上似乎沒有類似的規定，因為長期以來，規劃行政部門與城市建設行政部門、城市管理行政部門在主體上和合一的。實際上，在我國台灣地區，就有一種“公共設施保留地”，被規劃為“公共設施保留地”的地塊，實施建設管制。這種建設管制，在學理上應大部分屬於“預定的公物”的管制，因而屬於公物警察權的特別保護，限制所有權人的使用行為。

台灣地區的所謂“公共設施保留地”是經過都市計畫保留做為道路、公園、綠地、廣場、學校、機關、體育場等專案使用，係根據人口及產業分佈，並預測未來二十五年的發展需要，選擇適當的地點所預先劃設的。這些土地大部分是私有的，都市計畫公佈實施後，就受到使用管制。《都市計畫法》第四十二條：“都市計畫地區範圍內，應視實際情況，分別設置左列公共設施用地：道路、公園、綠地、廣場、兒童遊樂場、民用航空站、停車場所、河道及港埠用地。二、學校、社教機關、體育場所、市場、醫療衛生機構及機關用地。三、上下水道、郵政、電信、變電所及其他公用事業用地。四、本章規定之其他公共設施用地。”可以看出，這些所謂“公共設施”絕大部分屬於行政法上的公物。當然也有一部分是“公營造物”（相當於事業單位）或者民營化的公共事業，而在有些國家和地區，公營造物也屬於廣義的公物。

經指定的“公共設施保留地”有使用限制，不得為妨礙其制定目的的使用，如修建永久性建築物；但可以修建臨時建築。《都市計畫法》第五十一條：“依本法指定之公共設施保留地，不得為妨礙其指定目的之使用。但得繼續為原來之使用或改為妨礙目的較輕之使用。”第五十條：“公共設施保留地在未取得前，得申請為臨時建築使用。”《都市計劃公共設施保留地臨時建築使用辦法》第四條規定：“公共設施保留地臨時建築不得妨礙既成巷路之通行，鄰近之土地使用分區及其他法令規定之禁止或限制建築事項，並以左列建築使用為限：一 臨時建築權利人之自用住宅。二 菇寮、花棚、養魚池及其他供農業使用之建築物。三 小型游泳池、運動設施及其他供社區遊憩使用之建築物。四 幼稚園、託兒所、簡易汽車駕駛訓練場。五 臨時攤販集中場。六 停車場及其他交通服務設施使用之建築物。七 其他依都市計劃法第五十一條規定得使用之建築物。前項建築使用細目、建蔽率及最大建築面積限制，由直轄市、縣 (市) 政府依當地情形及公共設施興辟計劃訂定之。”地方規章據此做出更為詳盡的規定，如“台南縣都市計劃公共設施保留地臨時建築使用管制要點”規定：臨時建築權利人自用之住宅，菇寮，花棚等，建蔽率（建築物在基地上的最大投影面積與基地面積的比率）不得超過百分之三十，不得超過300平方米。

《都市計畫法》規定“前項臨時建築之權利人，經地方政府通知開闢公共設施並限期拆除回復原狀時，應自行無條件拆除；其不自行拆除者，予以強制拆除。”《都市計劃公共設施保留地臨時建築使用辦法》規定“其所需雇工拆除費用，由臨時建築權利人負擔。”對當事人違反“公共設施保留地”實施禁建、臨時建築許可、超限等方面規定，《公共設施保留地臨時建築擅自變更使用處理原則》規定“其有擅自變更使用者，應限期恢回原狀，逾期不為恢復原狀，依行政執行法執行之。但變更使用有建造行為而形成為建築物者，依《違章建築處理辦法》執行之。”

綜上，與道路、河川方面存在的預定公物類似，在城市建設領域預定公物也是存在的。南韓學者金東熙認為預定公物“規定的目的就是消除該物件將來公用過程中的障礙”。與“公共設施保留地”實施建築管制不同，台灣地區尚有規劃區的全面建築管制、基於土地功能分區的建築管制、舊城改造中的建築管制等制度。根據我國“相對集中行政處罰權”的有關規定，城市管理部門在城市建成區和規劃區執行部分或者全部的城市規劃執法，這種模糊的“相對集中”很不科學。如果實務上確實有將規劃執法同城管執法區別的必要，立法中應作出更為明確的職權劃分，即建立“預定的公物”管制制度，規定城管針對道路、廣場、綠化等方面“預定的公物”實施建築管制執法，這樣才比較合乎公物法上“公物警察權”的學理。

二○○九年十一月一日

服務項目：
道路用地買賣、重劃土地買賣、代書業務處理、容積移轉買賣、房屋法拍處理、公共設施保留地、道路地疑難處理、日據繼承找尋、市地重劃、各種土地買賣

一、出售土地應繳納土地增值稅
土地增值稅是針對土地所有權人之土地，於移轉時因自然漲價所課徵的稅。
二、土地增值稅納稅義務人

三、漲價總數額計算
以土地移轉時之申報移轉現值減除前次移轉現值(或原規定地價)乘以物價指數，如有土地改良費用，亦應一併減除。

(一)申報移轉現值：可用下列 2 種價格擇一為申報移轉現值。
1.契約總價值：買賣雙方簽訂之契約價格，即實際交易價格。
2.公告土地現值：為每年1 月 1日地政機關公告之每平方公尺土地
現值乘以移轉土地面積。
但契約總價值經審核低於公告土地現值者，得由主管機關照其申報之契約總價值收買或照公告土地現值徵收土地增值稅。

(二)前次移轉現值或原規定地價
1.即該筆土地前一次移轉時向稅捐機關申報之移轉現值，如果沒有移轉過的土地就以53年規定之地價或53年以後舉辦之第一次規定地價或53年以前依土地稅法規定辦理之第一次規定地價為準。
2.經共有物分割後的土地其前次移轉現值原則上係以地政機關改算後的前次移轉現值為核稅依據，惟如係利用應稅土地與免徵或不課徵土地增值稅的土地，或以高報移轉現值取得土地後，取巧安排形成共有關係，經分割後再移轉應稅土地者，無論再移轉時之納稅義務人是否為原土地所有權人名義，依實質課稅原則及土地稅法第28條、第31條規定，該土地於分割後再移轉時，應以其分割前之原規定地價或前次移轉現值為原地價，計算漲價總數額課
徵土地增值稅。另如經查明係重劃後始辦理共有土地分割者，其於分割後移轉依上揭規定核稅時，准依土地稅法第39條第4 項規定減徵土地增值稅，其實際支付之重劃費用及增繳地價稅，並得依同法第31條第1 項第2款及第3項規定扣減漲價總數額及抵繳土地增值稅。
3.前次移轉現值或原規定地價，應按申報時最新公告之台灣地區消費者物價總指數調整之。但非以收件日之公告土地現值為移轉現值之案件，即以申報書所載立契日（拍賣案件以拍定日）之最近台灣地區消費者物價總指數調整之。
(三)土地改良費用有下列幾項
1.改良土地費用。
2.已繳納之工程受益費。
3.土地重劃費用。
4.因土地使用變更而無償捐贈一定比率土地作為公共設施用地之公告現值總額。
四、稅率及應納稅額的計算
(一)一般用地稅率( 3 種級距)

備註： a:土地漲價總數額
b:原規定地價或前次移轉現值總額(按物價指數調整後之總額)
【實例說明】
李某有一筆土地，面積50平方公尺，申報移轉時每平方公尺公告土地現值為16萬元，上次取得土地之申報移轉現值每平方公尺2 萬元，最新公告之臺灣地區消費者物價指數為200%，曾經繳納工程受益費8 萬元，持有土地年限35年，李某出售時要繳納之土地增值稅計算公式如下：
(1).申報現值總額-前次移轉時所申報之現值總額x臺灣地區消費者物價指數－土地改良費用(工程受益費)＝土地漲價總數額 (160,000元×50)-(20,000元×50×200%)-80,000元＝5,920,000元
(2).漲價倍數之計算＝土地漲價總數額÷( 前次移轉時所申報之現值總額×臺灣地區消費者物價指數)
5,920,000元÷(20,000元×50平方公尺×200%)＝296/100
(3).土地漲價總數額x稅率-累進差額=應徵稅額
5,920,000元×【40%-(40%-20%)×30%】－2,000,000×0.21＝1,592,800元
(二)自用住宅用地稅率 10% 前揭例題如為自用住宅用地，則其應納稅額為 5,920,000元x10%＝592,000元
【實例說明】
張某與李某在民國 97 年 12 月 21 日訂定土地買賣契約，約定以契約日之土地公告現值150 萬元為移轉現值申報土地增值稅，該筆土地之公告土地現值於 98 年 1 月 1 日調漲為160 萬元，如果張某與李某在訂定契約之日起 30日內，即在 98 年 1 月 19 日前向稅捐機關申報土地增值稅，則以訂約日之公告土地現值150 萬元為準，計徵土地增值稅，如果張某與李某逾 98年1 月20日才向稅捐機關申報土地移轉現值，則以收件日當期之公告土地現值即160萬元為移轉現值計徵土地增值稅。
(一)免徵
1.各級政府出售或依法贈與之公有土地及各級政府受贈之私有土地。
2.因繼承而移轉之土地。
3.私人捐贈供興辦社會福利事業或依法設立私立學校使用之土地。 〈請參閱:參.三.(二)說明 )
4.被徵收之土地。
5.都市計畫法指定之公共設施保留地尚未被徵收前移轉者。
6.依法得徵收之私有土地，土地所有權人自願按徵收補償地價售與需地機關者。
(二)不課徵
1.配偶相互贈與之土地，得申請不課徵土地增值稅。
2.作農業使用之農業用地，移轉與自然人時，得申請不課徵土地增值稅。〈請參閱：參.三.(一)說明 )

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「臺北市都市計畫容積移轉審查許可自治條例」座談會圓滿落幕！

臺北市議會昨（9）日針對都市發展局制定的「臺北市都市計畫容積移轉審查許可自治條例」草案舉辦座談會已圓滿落幕。臺北市自95年9月26日開始實施「臺北市都市計畫容積移轉審查許可條件」以來，容積移轉制度就是社會各界所關注的焦點，97年1月24日「臺北市土地使用分區管制規則」修正，規定容積移轉審查許可條件以自治條例定之，都市發展局於是以「臺北市都市計畫容積移轉審查許可條件」為基礎研定自治條例，其立法方向可分為三：

1.具有立即開闢必要性之公共設施為優先。

2.已開闢未徵收之公共設施保留地，以具有促進都市發展功能之重要性及公眾使用性為優先。

3.為維繫臺北市既有都市環境，對容積移轉採取全面經由都市設計審議之審查機制。

昨日的座談會是由臺北市議會法規委員會林晉章議員主持，到場的議員有李新議員、陳玉梅議員、周威佑議員、李慶鋒議員、王鴻薇議員、洪健益議員、陳玉梅議員、周柏雅議員以及楊實秋議員的助理，此外座談會並邀請了中國文化大學 楊重信 教授、國土及不動產資訊中心 華昌宜 教授、政治大學 邊泰明 教授及中華科技大學 邱世仁 教授等專家學者，另外出席的還有專業者都市改革組織、臺北市建築師公會、臺北市建築開發商業同業公會及臺北市公共設施保留地地主權益會等團體。座談會先由主持人林晉章議員針對自治條例的制定源起作說明，再由都市發展局丁育群局長對自治條例的內容作報告，與會的各專家學者、團體及議員接著進行意見交換，針對送出基地及接受基地的規範、容積移轉的上限等內容進行了廣泛的討論與提出建議。

本次座談會的發言內容將作成詳細紀錄後在臺北市議會網站（ http://www.tcc.gov.tw/ ）內的「聽證會」項目上網登載，屆時請關心此議題之市民上網閱覽，另外「臺北市都市計畫容積移轉審查許可自治條例」草案將繼續在臺北市議會審議，都市發展局將繼續積極配合議會審議過程辦理。詳情請洽臺北市政府都市發展局綜合企劃科 林 先生02-27258292查詢。

淺談土地法第34條之1

真的是一篇好文章
專業的一看就知道就知道我想表達什麼了
就分享大家去思考文章的涵義吧
*****以下為內容本文*****
發表人：高雄市政府地政處三民地政事務所
所謂「共有」按依我國現行民法規定共分為分別共有及公同共有兩種。

分別共有之共有人得自由處分其應有部分，並得隨時請求分割。

公同共有則是依法律規定或依契約，成一公同共有關係之數人，基於其公同共有關係而共有一物之法律關係，公同關係存續中，各公同共有人不得自由處分其應有部分，亦不得請求分割其公同共有物。
依照民法規定，共有（分別共有）土地（指全部）之處分、變更及設定負擔，應得共有人全體之同意（民法第819條第2項）。公同共有人之權利義務，依其公同關係所由規定之法律或契約定之。除前項之法律或契約另有規定外，公同共有物之處分及其他之權利行使，應得公同共有人全體之同意（民法第828條）。由於上開規定，過分偏重保護每一共有人土地共有權利，致使分別共有或公同共有土地之處分、變更及設定負擔遭遇極大之困擾與阻礙，諸如共有人人數眾多意見不易一致，無法達成協議，或是應有部分甚小之共有人，恒得牽制應有部分占多數之共有人，造成藉機需索「以小吃大」之現象，形成共有土地無法為最經濟合理與充份有效之改良利用，造成經濟上之浪費。
政府為排除上開民法有關規定之羈束，有效解決共有土地問題處理上之死角，在民國64年修正土地法時增設第34條之1（89年及90年又陸續修改其內容），作如下之特別規定：「共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、永佃權、地役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時，應事先以書面通知他共有人；其不能以書面通知者，應公告之。第一項共有人，對於他共有人應得之對價或補償，負連帶清償責任。於為權利變更登記時，並應提出他共有人已為受領或為其提存之證明。其因而取得不動產物權者，應代他共有人申請登記。共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。前四項規定，於公同共有準用之。依法得分割之共有土地或建築改良物，共有人不能自行協議分割者，任何共有人得申請該管直轄市、縣（市）地政機關調處。不服調處者，應於接到調處通知後15日內向司法機關訴請處理，屆期不起訴者，依原調處結果辦理之。」茲分項分析說明：
（一）共有土地多數同意之處分
本條第1項前段所稱「共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、永佃權、地役權或典權」，應就共有物之全部為之；所謂處分，指法律上及事實上之處分，但不包括贈與等無償之處分、信託行為及共有物分割；而「共有人過半數及其應有部分合計過半數」，係指共有人數及應有部分合計均超過半數而言；「應有部分合計逾3分之2者，其人數不予計算」，係指應有部分逾3分之2者，共有人數可以不計而言。關於共有人數及應有部分之計算，以土地登記簿上登記之共有人數及應有部分為準，但共有人死亡者，以其繼承人數及繼承人應繼分計入計算。
（二）他共有人之通知或公告
共有人對於共有土地或建築改良物之處分、變更及設定負擔，雖依前項規定毋須共有人全體之同意，但物為全體共有，對他共有人之權益畢竟息息相關，故本條第2項前段規定：「共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時，應事先以書面通知他共有人。」以期保障其權益，惟共有土地或建物處分行為之發生困難者，固常因共有人間之意見紛歧，莫衷一是，但部分共有人之行方不明住址不詳無法通知者亦多有之，為補救通知之窮，本項後段又規定：「其不能以書面通知者，應公告之」以資解決。本項所稱「書面通知」，其方式視實際情形，以一般之通知書或郵局存證信函均可；本項後段「其不能以書面通知者，應公告之。」所稱公告代替通知他共有人者，應以他共有人住址不明或經通知而無法送達者為限。而公告方式可直接以布告方式，由村里長簽證後，公告於土地或建物所在地之村、里辦公處，或以登報方式公告之；通知或公告之內容應記明土地或建物標示、處分方式、價金分配、償付方法及期限、受通知人及通知人之姓名住址及其他事項；他共有人已死亡者，應以其繼承人為通知或公告之對象。上開通知或公告，應在依第1項為處分訂定契約行為之事前為之，其會同權利人申請權利變更登記時應於登記申請書備註欄記明「依土地法第34條之1第1項至第3項規定辦理，如有不實，義務人願負法律責任」，登記機關無須審查其通知或公告之文件；倘共有人未履行此項通知義務，僅生應否負損害賠償責任之問題，對於處分土地或建物之效力尚無影響。
（三）他共有人權益之保護
共有人對共有土地或建築改良物，依第1項所為處分之結果，未參與處分之他共有人之權益，並未因而消滅，其所應得之對價或補償自應如數給付，故本條第3項規定：「第1項共有人，對於他共有人應得之對價或補償，負連帶清償責任。於為權利變更登記時，並應提出他共有人已為受領或為其提存之證明。」至於對價或補償之多寡由義務人於申請權利變更登記時於申請書備註欄切結「受領之對價或補償數額如有錯誤，由義務人自行負責」即可。
（四）共有土地之優先購買權
土地或建築改良物之共有持分，恒為紛爭之階，為逐漸使其消滅，簡化土地建物權利關係，本條第4項特別規定：「共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。」以收儘量減少共有人人數，便利共有土地之管理使用與處分之效。此一優先承購權為法定優先承購權，他共有人對共有人出賣應有部分之優先承購權，均有同一優先權，至優先購買權人均主張或多人主張優先購買時，其優先購買之部分應按各主張優先購買權人之應有部分比率定之。至於徵求他共有人是否優先承購之手續，準用土地法第104條第2項規定，即優先購買權人於接到出賣通知後10日內不表示者，其優先購買權視為放棄；若本法條之優先購買權與土地法第104條或第107條之優先購買權競合時，應優先適用土地法第104條或第107條規定。
（五）公同共有之準用
以上4項，所謂之共有係指分別共有，為對公同共有亦可準用，以排除民法第828條第2項有關公同共有物之處分應得全體公同共有人同意之限制。本條第5項規定：「前4項規定，於公同共有準用之。」所謂準用並非適用，乃就其性質無牴觸者始準用之。至於公同共有人依本條項準用第1項之規定處分全部公同共有物時（含共有物之應有部分為公同共有，該應有部分之處分），應經公同共有人過半數及其「潛在的應有部分」合計過半數之同意，始得為之；且公同共有人得就全部公同共有物主張優先購買權，如有數人主張時，其優先購買權之範圍應按各主張優先購買權人之潛在應有部分比率計算之。公同共有土地之潛在應有部分，依法律規定或契約約定定之；法律未規定或契約未約定者，其比率視為不明，應推定為均等；如優先購買權人放棄其優先購買權者，於申請土地移轉登記時，應依土地登記規則第九十七條第一項規定辦理。
（六）共有土地分割處分之調處
共有土地之分割，依共有人協議之方法行之，其不能達成協議者雖可訴請法院分割，惟須耗費多時，故本條第6項特別規定：「依法得分割之共有土地或建築改良物，共有人不能自行協議分割者，任何共有人得申請該管直轄市、縣（市）地政機關調處。不服調處者，應於接到調處通知後15日內向司法機關訴請處理，屆期不起訴者，依原調處結果辦理之。」其目的在增訂藉由該管市、縣地政機關調處分割程序，不待訴請法院逕行調處，以資便民，並疏減訟累。
以上之種種規定，無非是為能便利解決共有人間之土地糾紛，使土地能為最經濟合理與充分有效之利用，因在共有狀態下，往往妨礙共有土地之維持改良，亦阻滯共有土地之融通，其不僅直接影響個人利益，間接也影響國家經濟，故此法條之增設於私於公皆有裨益。

土地增值稅介紹

土地增值稅是指轉讓國有土地使用權、地上的建築物及其附著物並取得收入的單位和個人，以轉讓所取得的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入為計稅依據向國家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈與方式無償轉讓房地產的行為。

土地增值稅：

以土地和地上建築物為徵稅對象，以增值額為計稅依據

土地增值稅功能：

國家對房地產增值徵稅

計算公式：

               應納稅額＝增值額 × 適用稅率－扣除項目金額 × 速算扣除繫數

土地增值稅如何征收：

土地增值稅是以轉讓房地產取得的收入，減除法定扣除項目金額後的增值額作為計稅依據，並按照四級超率累進稅率進行征收

增值額未超過扣除項目金額 50%部分，稅率為30%

增值額超過扣除項目金額 50%，未超過扣除項目金額 100%的部分，稅率為40%

增值額超過扣除項目金額 100%，未超過扣除項目金額 200%的部分，稅率為50%

增值額超過扣除項目金額 200%的部分，稅率為 60%

增值稅征收方式：

核定征收，按照轉讓二手房交易價格全額的1%征收率征收，這種模式類似於目前的個人所得稅征收方式。如成交價為50萬元，土地增值稅應為500000×1%=5000元。

減除法定扣除項目金額後，按四級超率累進稅率征收。其中又分兩種情況，一是能夠提供購房發票，二是不能夠提供發票，但能夠提供房地產評估機構的評估報告。

能夠提供購房發票的，可減除以下項目金額：

取得房地產時有效發票所載的金額

按發票所載金額從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%的金額

按國家規定統一交納的與轉讓房地產有關稅金

取得房地產時所繳納的契稅

不能夠提供購房發票，但能夠提供房地產評估機構按照重置成本評估法，評定的房屋及建築物價格評估報告的，扣除項目金額按以下標準確認：

取得國有土地使用權時所支付的金額證明

中介機構評定的房屋及建築物價格（不包括土地評估價值），需經地方主管稅務機關對評定的房屋及建築物價格進行確認

按國家規定統一交納的與轉讓房地產有關的稅金和價格評估費用

摘要：土地增值稅是房地產企業的主要稅種之一，有效的土地增值稅稅收籌劃對企業的生存和發展有著重要的影響。本文著重分析房地產企業土地增值稅稅收籌劃的主要方式，試圖為房地產企業的稅收籌劃提供相關參考。

關鍵字：房地產企業，土地增值稅，稅收籌劃

服務項目：
道路用地買賣、重劃土地買賣、代書業務處理、容積移轉買賣、房屋法拍處理、公共設施保留地、道路地疑難處理、日據繼承找尋、市地重劃、各種土地買賣

房屋買賣的流程第五步，過戶交屋

房屋及土地產權過戶至買方名下後，由買家支付賣家價金尾款或由銀行貸款匯入賣方帳戶，賣家點交房屋、交付鑰匙予買家，買賣完成。

買家要事先準備下列東西

土地及建物買賣所有權移轉契約書正、副本、身份證影本一份 、契稅單、過戶尾款、代書費用、登記的規費、印章、戶籍謄本一份、戶口名簿影本一份。

賣家要事先下列東西

增值稅單、土地或建物所有權狀、身份證影本一份、印章；若無法親自辦理則另外需要印鑑及印鑑證明。

流程

1.到地政事務所

先將契稅繳費正本的第二聯，也就是給“ 地政聯 ”，訂在建築改良物買賣所有權移轉契約書上；而土地增值稅繳費正本第二聯，也是“ 給地政聯 ”也要訂在土地買賣所有權移轉契約書上，接著填寫土地登記申請書後，買賣雙方需要用印。

下列是用印要準備的文件：

買家提供的土地及建物買賣移轉契約書各一份、戶籍謄本一份、戶口名簿影本以及土地及建物買賣移轉契約書貼印花正本各一份；賣家提供的土地所有權狀正本、建物所有權狀正本、印鑑證明(未能親自辦理)或一般印章；買賣雙方的身份證影印本，以及買家的契稅繳納收據，賣家的土地增值稅繳納收據。

2. 登記規費

用印完之後，買家需要繳納登記規費

3.領取新權狀

在地政機關公告三日後，會通知領取核發的新權狀，而地政事務所會寄到辦理時填寫的寄送地址，所以要注意。

4.付尾款

領完權狀過後，買家要支付賣家剩餘的全部尾款，假使是貸款就由銀行貸款匯入賣家的帳戶，同時買家應該向賣家取回擔保本票。

5.交屋

買賣雙方點交房屋，賣家將鑰匙交給買家，而買家也可以更換鎖具等等。

假使有雇請代書的話，此時買家應該支付代書費給予代書，同時也要向代書索取所有放在代書處的文件正本影本。

注意事項

1.買家記得交屋後，到管理室詢問看看賣家是否有任何費用積欠未繳的事情。

2.賣家在交屋的時候，除了在契約中有註明要給予買家的家具設備留下之外，其餘的物品都應該要清理完成，否則買家可以將那些物品當作是垃圾清除掉，且向賣家收取清理費用。

3.在交屋時，買家應該仔細檢查房屋有無漏水或是其他的瑕疵，附贈的家具設備是不是與契約簽訂時相同，而交付的鑰匙有無正確等等，保障自己的權益。

服務項目：
道路用地買賣、重劃土地買賣、代書業務處理、容積移轉買賣、房屋法拍處理、公共設施保留地、道路地疑難處理、日據繼承找尋、市地重劃、各種土地買賣

申請戶籍謄本，戶政單位主動提醒記事是否顯示

為保護個人資料隱私，從十二月起除非當事人要求，戶籍謄本記事一律空白，但因補助案件，須從戶籍謄本記事進行申請人資格審核，縣府社會處提醒民眾如要申請補助，申請戶籍謄本時務必攜帶印章要求顯示記事；為避免民眾困擾，民政處要求戶政單位受理民眾申請戶籍謄本時，要主動提醒記事是否要顯示。
民眾遷入新址、夫妻離婚等，當事人申請戶籍謄本時，以前戶籍謄本上的記事欄會明白記載何時遷入、何時辦理離婚登記等，為了保護個人資料隱私，內政部規定從十二月起，除非當事人要求，戶籍謄本記事一律空白。
社會處長王秀燕說，戶籍謄本記事空白確實可以保護個人資料隱私，但政府受理補助案件申請時，申請人資格是否符合，必須從申請人提供的戶籍謄本上做審核，如今戶籍謄本記事完全空白，如要審核監護權歸屬，審核人員根本無從了解，為避免因此影響申請人權益，以及維持審核作業之順暢，民眾為了補助案件到戶政機關申請戶籍謄本時，請記得攜帶相關當事人的印章，向戶政人員明白表示戶籍謄本記事要顯示出來。
在中央統一規定未頒發前，縣府民政處則要求各戶政單位在受理民眾申請戶籍謄本時，要詳細說明記事不顯示的原委，以及主動提醒民眾記事是否要顯示，如果戶籍內人口有五人，要五人的記事都顯示，必須該五人都同意才行。