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從中國物權法看我國土地徵收問題

物權的觀念過去在中國大陸相當薄弱，1976年起中國開始改革開放，為使交易行為活絡，首重債法，對於物權則較為忽視。中國的民法偏向歐盟的民法，與英美的財產法不同，既非物權亦非財產權，故以臺灣民法的觀點來思考，總有些格格不入。就因為大陸一直以來的物權觀念薄弱，因此造成大量的司法解釋錯解物權法定原則。中國在2007年10月1日起施行的這部「物權法」，建立了比較完整的物權體系，涵蓋了所有權、用益物權、擔保物權以及占有四項基本物權制度；明確規定了物權的設立、變動及登記的制度；並且確立了建築物區分所有權和動産浮動擔保等新制度。未來將使物權的界限更為清楚，起定紛止爭及物盡其用之作用，另外物權法定原則可望落實，司法解釋將被收斂。不過，如同2007年3月全中國最受矚目的重慶最牛釘子戶問題將會日益增多，恐凸顯中國大陸物權制度的根本問題-計畫經濟與社會主義在物權上的根本衝突。
土地徵收補償問題，對所有民主國家的政府而言，常是最難克服的問題之一，通常工程的進行，在技術上不是問題，但遇到徵地民眾的抗爭，總無法有效因應，也是造成重大工程工期延宕的主要原因。以國內道路用地使用為例，過去私人土地成為道路供公眾通行，行政法院第8號判例創設”公用地役關係”，此類用地因時效完成而有公用地役權存在，限制所有權人不得違反供公眾通行之目的。行政院亦以六十七年七月十四日台六十七內字第六三０一號及六十九年二月二十三日台六十九內字第二０七二號函示，仍依公用地役關係繼續使用，暫免徵收，而其餘新闢道路的用地則依法辦理徵收，此等差別待遇對民眾財產權的影響甚鉅，爰85年司法院大法官會議作成第400號解釋，廢止行政院上開兩號函示，造成政府潛在的債務4兆餘元，這也是民進黨政府2000年上台後，主計長林全所稱十大錢坑法案第一名。中國大陸1976年改革開放迄今，物權法於去(2007)年制定，民眾意識將逐漸抬頭，除重慶釘子戶的問題將越來越多，未來公共建設推行，必定遇到拆遷補償問題，如何有效因應將考驗著主政者的智慧。

張貼者： Steven Chao

轉載自

http://stevenjaw.blogspot.com/2009/11/blog-post.html

目前土地需求

【北縣訊】臺北縣永和市戶政事務所為增進親切的加值服務形象，首創設「免下車」六心級服務，嘉惠年邁或行動不便人士，民眾可透過電話預約辦理戶籍事項，指定時間由戶所特派專人服務，該所並別出心裁製作醒目的立牌置於入口廣為宣傳。

五個區塊，年底投資可注意

房市多空激戰，房仲業者建議，年底購屋熱潮中，要找後市增值潛力區，首要跟著政府重大建設計畫及捷運線走，尋找都市更新熱區，多作功課掌握區域行情及房價變化，並多觀察區域人口遷移變化。

永慶房仲集團研展室協理黃增福建議，以下五個區塊，都是今年底投資人可以注意的範圍：

南港區：重大建設多、重點發展區包括南港車站特定區、經貿園區及重陽重劃區，受惠於兩岸經貿政策鬆綁，再加上捷運南港展覽館站明後年即將通車，未來房市具有相當的支撐力道。

大同區、萬華區：市區老舊建物多，市府主導都更案量最多，配合政府早期規劃的「軸線翻轉、西區再造」計畫推動，引導東西區均衡發展，將人口帶回西區，目前在北市房價仍處低檔，未來的上漲空間最大。

中、永和市：中永和及北縣沿河區域將共同打造高品質的水岸城市，中永和河濱具水岸景觀的住宅特色，加上老舊工業區的改建翻新，未來環狀線通車，交通將更便利，可望將中永和房市持續往上推進。

新莊市：新莊副都心位思源路上，與板橋僅一橋之隔，區內將規劃「中央合署辦公大樓」及「國家電影文化中心」，加上「頭前重劃區」的重大開發計畫，以及即將開通的新莊捷運線、各大建商陸續在此推案，明後年捷運開通後交通問題將會大幅改善，目前此區房價相對低檔，適合預算有限民眾購買。

汐止市：汐止地區因鄰近南港經貿園區、內科園區、信義計畫區，結合生態河道規劃，朝向樂活科技生活圈發展。近十年人口成長率更高達14.7％，因房價低檔、鄰近台北市，吸引總價有限的民眾前往進駐，是人口及房價能持續成長的主要。

土地需求：

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經都市計劃劃定的公設地，納稅人溢繳地價稅可無限期申退

財政部日前表示，經都市計畫劃定的公共設施保留地，若遭稅捐機關以一般用地課徵地價稅，且未享有免徵地價稅優惠者，納稅人溢繳的地價稅可無限期退稅；若因未檢附重劃證明文件而未獲減徵者，只有五年內補附證明者，才能申請退還溢繳土增稅。 

財政部指出，依據土地稅減免規則第22條第3款，凡公設保留地應由稽徵機關依地政機關通報資料，按實際使用情形依法定稅率課徵或免徵地價稅。按現行土地稅法之規定，公設保留地除自用住宅用地，均按0.6%稅率課徵地價稅；若未做任何使用，並與使用中土地隔離者，則免徵地價稅或田賦。

若因地政機關未通報，造成民眾溢繳地價稅時，可視為政府機關的錯誤，納稅人不僅可申請退稅，亦可享有永久退稅請求的權利。然而，若納稅人申報土地移轉現值時，因未檢附重劃證明文件，導致稽徵機關依據納稅義務人申報資料核課土地增值稅，自然不得歸責為稽徵機關核課錯誤。故納稅人在完納稅捐後超過五年，才檢附土地重劃證明文件申請退稅者，無法適用稅捐稽徵法無限期退稅規定。

住展雜誌. 2009-11-12

土地劃定，苦守家園40年

台北縣鶯歌鎮建國里位於市區中心，里內超過3分之2面積早在40年前被劃定為體育場用地和機關用地，政府遲遲沒有徵收，讓地主枯等至今，連棲身的房舍也受限於法令限制殘破不堪。縣政府城鄉局估計，兩塊用地約4.5公頃，市價超過12億元，不少地主感嘆自己是「坐在黃金上的乞丐」！

鶯歌建國里3分之2被劃定建國里長林清得說，這兩塊地是里內最精華的區域，用途受限，連原住戶房舍也無法整修、改建，幾十年來只能住在破舊的房舍內，有些住戶甚至連廁所也沒有，根本看不出來是身價不凡的大地主。

林清得還說，建國里鄰近陶瓷老街，土地極具價值，因政府效率不彰，不僅苦了地主，也影響地方發展。

地主林勝久感嘆地說，自己的土地民國59年就被劃定為體育場用地，當初旁邊的稻田，現在都搖身一變成為高樓，原以為政府很快就會將土地徵收，一等就是40年，自己現在都已經60多歲了，真不知道還能等多久？

遲未徵收，屋漏水無處去

他批評，房子現在連要改建都沒辦法，一家人只能擠在矮小平房裡，碰下雨天還會漏水，真的無處可去，只能苦守家園。

林清得也感嘆，這兩塊黃金土地至今只有破舊房舍和違建，甚至有人還用來養豬、蓋豬寮，看了讓人無奈，也無能為力。

盼鬆綁利用，可改善生活

林勝久說，如果政府真的沒有錢徵收土地，也希望能解除限制，讓他們可以自由利用，改善生活。像原本規劃要興建公所的機關用地，最後新的鎮公所落腳在其它地方，政府只會兩手一攤說「沒錢」，絲毫沒有體諒老百姓的苦。

城鄉局長張邦熙表示，鶯歌鎮內這兩塊土地，考量政府財源一直沒辦法徵收，將會在年底都市計畫通盤檢討中再做討論。

張邦熙還說，考量都市長遠發展，精華區土地也不宜全做為商業或住宅使用，應該保留一定比例公共設施和綠地，縣府願意協助地主解決相關問題。

記者蔡偉祺／專題報導

台北縣鶯歌鎮內竟有市價超過10億元的土地淪為荒地，且地主因此受限快40年！但體育場和機關用地的需地機關縣政府教育局和鶯歌鎮公所都強調，政府財源有限，目前仍沒有徵收計畫；若年底都市計畫通盤檢討使用分區也沒改變，地主恐怕要繼續等下去。

台北縣政府城鄉局城鄉開發科長劉顯宗表示，私有土地被劃定為公共設施保留地，可享稅負減免，但除非在都市計畫通盤檢討中決定變更使用分區，一般民眾是沒有法源要求變更。

劉顯宗說，都市計畫通盤檢討最慢每5年要檢討，但一般來說都不可能達成，以鶯歌為例，目前正規劃第3次都市計畫通盤檢討，但還要經過展覽和報縣府、內政部都委會審議，最少還要2年，而上次鶯歌都市計畫通盤檢討發布已是12年前的事。

鶯歌兩塊體育場和機關用地的需地機關分別是教育局和鶯歌鎮公所，面積各為3.3公頃和1.33公頃，若需要徵收土地使用，應由這兩個單位編列相關預算。

教育局體育處副處長洪玉玲表示，目前在新莊、土城和樹林等地都規劃興建運動休閒中心，考量人口密集和縣府自有土地等因素，鶯歌目前並沒有興建體育場館的計畫；鶯歌鎮公所主任秘書李立仁也說，鎮公所無力負擔徵收土地的龐大費用，除非縣府願意補助經費，否則公所目前也沒辦法徵收。

公設地可解套，有案可循

城鄉局長張邦熙表示，考量政府財源有限，公共設施保留地若太久沒徵收，確實會讓地主感覺不平，但基於長遠的都市發展，仍有其必要。但他也說，對於公設保留地政府其實都有提供解套辦法，地主可以透過公有土地交換或容積移轉的方式，主張自己的權利，過去也有不少成功的案例。

劉顯宗還說，公共設施保留地上的原有建築，雖無法拆掉重建，但可以修繕；另外地主也能申請興建臨時建築，做為平房或停車場使用，不過一旦政府要徵收土地，這些臨時建築則必須無償拆除。

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