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法拍小常識》法拍屋→銀拍屋→金拍屋

由於法拍屋持續高檔，金拍屋的物件將逐漸增多，在拍賣會現場湧進不少等著撿便宜的買家。

法拍：法院強制執行拍賣

在房屋的拍賣市場上，基本上是先有法拍屋，再來是銀拍屋，最後才是金拍屋。法拍屋是第一關，只要有房子的債務人無法履行銀行房貸合約或積欠他人債務無法清償時，債權人就可透過法院強制執行拍賣房子，聲請獲准，即為法拍屋。

銀拍：銀行接手自由標售

至於銀拍屋則多是銀行認為送到法院聲請法拍流標的物件，再拍的話，損失太大，因此自已接手，自已拍賣，也有一些是債務人直接把所有權轉移給銀行，銀行等於是所有權人，因此可自由標售。銀拍屋由各銀行自行公告，基本上和房仲賣房子沒什麼差別，價格也比法拍屋高一些。

一般而言，當房地產市場不景氣到一定階段，法拍屋數量增多，金融業也累積了相當的逾放屋，這時就會轉入金拍市場，這對市場是一項警訊，但也能市場儘速活化。房市景氣持續低迷，「金拍屋」今年可能再現盛況。

金拍：法院委託金服拍賣

所謂金拍屋一般指的是法院委託台灣金融資產服務公司辦理拍賣變賣的抵押不動產，它的拍賣方式和法拍除了拍賣地點外，作業方式、保證金、甚至連拍賣公告幾乎都一樣。

不過目前台灣金服現也承接一些銀行自行向法院聲請拍賣轉移的物件，或是本來由銀行自行出售的銀拍屋，雖然不是物件法院委託，但因由台灣金服拍售，也叫金拍屋。

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有些人總覺得杯子半滿、有些人則認為杯子半空。科學家已經知道，樂觀者看世界的方式是有選擇性的，會忽略負面事件，樂觀的想法也影響他們的健康。

最近幾年，科學家發現擁有特定基因的人，遇上悲劇時，沮喪和自殺風險較高，此基因所在區域，製作血清素轉運體的蛋白。血清素負責傳遞神經細胞間的訊號，可以控制人的許多行為。轉運體會回收血清素，讓血清素再度利用，但是，也會減少細胞間的接繫，削弱訊號強度。

由此可見，與血清素有關的基因，似乎也會影響人的看法。因此，英國艾賽克斯大學（University of Essex）的佛克斯（Elaine Fox），和他的同事便著手研究，想知道人們選擇注意正面或負面事件時，基因是否具有決定權。

他們採集了100位DNA樣本，再讓這些人接受測試。受測者先看一張圖片，圖片含意可能是正面、負面或中性；接著，必須在螢幕出現小點時按下按紐。如果圖片愈吸引人，反應時間會愈長，也讓佛克斯的實驗小組，可以知道每個人被不同圖片吸引的程度。

他們發表的論文中，確定基因會影響人對正面或負面事件的注意力。有些人有兩條「長」版的啟動基因（分別來自父母），會減少神經細胞間的血清素，這些人較注意正面影像。反之，擁有一長一短，或是兩短啟動基因的人，不會有這種偏差。換句話說，樂觀者看世界的方式，真的不一樣！

在壓力之下，擁有短基因的人，確實較可能出現情緒失控。但對樂觀者而言，也不全是好消息，此結果表示人的看法是天生的，想用笑容和陽光性格，讓世界快樂起來的人，註定會失敗。（黃維德譯）

「策略性及重點服務業交流平臺計畫-2009臺北工業設計獎」已上網公告招標，歡迎踴躍參與投標

臺北市政府產業發展局98年度「策略性及重點服務業交流平臺計畫-2009臺北工業設計獎」已於98年3月5日上網公告招標，將於3月17日截標，歡迎過去曾辦理競賽類獎項有關計畫並依法登記有案之財（社）團法人、公司組織、學術機構或大專院校踴躍參與投標。
為有效推動臺北市設計服務產業發展，由臺北市政府產業發展局主辦「臺北工業設計獎」之活動，今年已邁入第二年，期透過競賽獎勵方式，針對臺北市富創意且兼具商業與實用性之工業設計作品進行遴選獎勵，希望促進工業設計品質向上提升，活絡「臺北工業設計」之蓬勃發展。

以上相關招標文件將刊登於行政院公共工程委員會網站

(網址：http://www.pcc.gov.tw/)「政府採購」項下之政府採購資訊/政府採購投領標系統，領標則採專人購領、郵遞購領及電子領標等三類方式，歡迎有意參與投標之廠商上網查詢並於公告期限內投標，若有任何疑問亦可逕洽產業發展局工商服務科承辦人員 黃心儀 小姐，電話：1999(外縣市02-27208889)轉4542。

2009年下半年斷頭戶多，法拍進場好時機

房市景氣反轉，越來越多人繳不起房貸被銀行斷頭，下半年法拍屋數量急速成長，根據《 透明房訊 》統計，今年第三季法拍屋總量比第一季增加25%。其中，台北市法拍屋今年多了一成，台北縣則多了兩成。

對此，104法拍屋總經理籃茂山表示，今年以來全國法拍屋總數從四萬三千多件成長到五萬四千件，增幅達百分之二十五，拍定額從二百多億元成長至三百多億元。以拍定案較多的台北縣市來說，台北市法拍屋今年多了一成，台北縣則多了兩成。

籃茂山分析，銀行房貸利率調高，部分房貸族過了寬限期後，就繳不起房貸，導致房子被拍賣，若民眾手上現金充足，可以進場選購法拍屋。        

法拍屋達人 》專業代標收 3% - 5%服務費

法拍屋訊息都由各地法院公告，很多投資客圖方便，會交由仲介公司代標，一般民眾也可指定區域，要求仲介公司代標。代標服務費會依照區域和金額大小有區別，從百分之三到百分之五不等。

第一銀行資深專員房瑞森表示，通常法拍屋第一次拍賣底價已低於市價，如果流標就會打八折，再流標，就再打折，若到了第三或四拍，就會降到市價的一半左右。

他認為，都會區的房子如果需要三或四拍才賣出，表示景氣很差，但卻是好的投資時點，若出現第一和第二拍就被標走的市況，則代表房市景氣好。

籃茂山指出，法拍屋的件數成長，尋求代標的人數也增加，現在已出現三至五人組成的投資團，要求仲介公司在特定區域買屋，一買就是五、六戶，重新裝潢後，轉手套利。

不管是自住型或是投資型購屋者，中信房屋副總經理劉天仁建議，民眾可以從法拍屋「高拍定區」為優先，以法拍熱門地區為指標。

中信房屋指出，台北市以中山區歷年拍定率最為亮眼，近十年拍定件數達二千二百一十一件之多，居台北市各區之冠，今年該區與中正區表現相對平穩，主要是受到明星學區加持。

法拍屋達人 》如何標購法拍屋??

(1) 確實了解法拍屋資訊：

法院會於拍賣前十四天公布於法院公告欄內以外，並於報紙及不動產企管顧問公司都有提供相關情報。

(2) 選定物件：

在各拍賣物件中選定目標，依個人預算及需求選定區域、地段，以利進一步的實地瞭解。

(3) 現場勘察：

在確定物件後，可以到標的物附近做實地的瞭解，看物件所在處與住址是否相同，避免有看錯屋之疑慮，做實地調查外，同時也可和同類型的房子做比較，以評定是否值得標購。

(4) 投標：

法拍屋的拍價訂定大約低於市價二~三成，而依投標規定須繳納投標總底價的兩成保證金，保證金在新台幣壹萬元以內者，得以仟元大鈔放進封存袋內，將袋口密封，在封口處簽名或蓋章，未得標者由法院當庭退還。

(5) 開標：

投標當日由競標者中出價最高者得標，若無人投標，則於下次投標時按前拍總價再打八折作為拍賣總底價。

(6) 得標：

若是得標，應在七天內(含例假日)到法院民事執行處繳清拍賣金尾款，並依法院行政流程時間取得「權利移轉証明書」(約14天)。

(7) 完稅：

到稅捐處辦理契稅及相關稅費。

(8) 過戶：

持稅單、權利移轉証明書、戶籍謄本到地政機關辦理過戶，即可完成移轉手續。

1.務必確認事項 :

身分證和印章是否帶齊。
確認正確的開標時間。
觀察投標人數。
台、銀支本票
確認投標室外的公佈欄上，是否有張貼本次拍賣案件停拍或撤回的公告

投標書的內容如何填寫？
案號－從法拍公告上找到案件字號，然後填入「案號」的地方。

2.投標人 :

投標人的姓名、年齡、職業、戶籍地址、身證字號；如由代理人投標時，則必須寫明代理人姓名並簽名蓋章。
3.土地標示及願出價額 :

所要投標的土地標示，按照法拍公告上所註明的土地座落的地段、小段及地號填寫，並寫上你願意出的投標價，必須要高於公告的底價。
4.建物標示及願出價額 :

標的物的建物部分，按照法拍公告上註明的建物座落地號及建物門牌填寫，並寫上願意出的投標價，必須要高於公告的底價。
5.價額 :

土地和建物出的價錢加起來的總金額。注意雖然得標與否是看投標的總價額，但土地與建物的價額卻是將來移轉時課稅的依據，最好是把土地的價錢寫比較高，建物的價錢則只要高過底價一點即可，這樣將來轉售時繳納土地增值稅的情況下，如果購入的價錢（也就是你得標的價錢）比你賣出時的土地公告現值高，就不須繳納土地增值稅。

※ 投標書上的投標價最好等到投標前看當時投標的狀況再寫上去 ※

房屋法拍 》》》》》各類法拍文章

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顏炳立：房市 今年看不到底

台灣房市究竟何時見底？戴德梁行台灣分公司總經理顏炳立昨（28）日表示，「今年房價只會修正，看不到底部」，手中有數棟房屋的人要去蕪存菁，保留有租金收益的，賣出沒有上漲空間與收益的不動產，趁市場餘溫仍在，出「劣」留「優」。

房市名嘴顏炳立昨天參加經濟日報主辦的2009財富人生論壇，暢談不動產投資策略及走勢分析。顏炳立形容，從演講聽眾就看得出來想買房子的人還是很多，只是賣方比買方還著急，但房價不修正，房市復甦時間會拖的更久。

顏炳立表示，去年房市是發、熱、動、漲、凍，但今年房市卻變成慘、冷、靜、止、跌，現在還沒有到「跌」的地步，所以今年不是房地產價格的見底年，只是修正年。

最近有學者提出房價要再跌三成才會成交的論點，但顏炳立認為，開價跌三成與成交價跌三成不同，現在只是開價修正，未到成交價大幅下跌的階段，在經濟衰退仍未結束前，今年只是「修正波」，也是房地產艱難的一年。

他說，牛年房價不易攀升的原因，包括供給大過需求；經濟不景氣失業率高，市場買氣下滑；追價力道不足，低接買盤還有。因為是趨勢往下走，有房的人應出劣留優。現在房地產市場的狂風暴雨還未到來，需要經過沉澱才會見底，想買房的人，千萬不要在市場剛下滑就摸底。

顏炳立說，景氣展望不佳，房價卻未跌，是因為利率處在低檔，賣方「不認輸」，賣壓根本還沒浮現，政府的心態則是以時間及利多換取價格的空間，所推出的房地產利多政策，不過是想刺激房市購買慾望，但嚴格來說，無疑是騙錢、騙量、騙信心。

另外，很多買方貪圖政府釋出的兩年不用還利息政策，但這是止痛藥不是補藥，而且以政府提供的優惠額度，根本買不起台北市的房子，只能買漲不動的區段，兩年後才是痛苦的開始。

他預估，今年台北市區房價下修10%，郊區掉20%，因為「養屋」的心態在市場瀰漫，救市唯一良方就是降價，價格不降，買氣不會好，連麥當勞都降價，哪有什麼不能降。

房子被套牢，他建議要面對它、處理它，不是擺著它，調整自己「不甘願」心態，放掉不會飛的鳥，輸贏無常，錢出為樂，因為存活很重要，要比氣「長」，不要比氣「盛」。

經營課題》創造企業價值 找出樞紐員工

報告顯示，企業不論是在營運、併購、管理等領域，都需要好的人才。特別是在現今全球化的時代，對跨領域、跨國人才需求更為迫切。

有效管理人才，以吸引、留住、發展及晉升表現傑出的人才，已成企業維繫競爭力的必要條件。

根據資誠會計師事務所全球聯盟所PwC的「管理明日人才調查」，全球化提升企業對全球領導人的需求，但是能領導全球企業的人才卻不多，領導品質與能力發展步調如無法跟上快速變化、全球化及網路化，將影響企業競爭力。

加碼投資新興市場，也讓很多跨國企業更加體認改善人才管理的必要性，因為尋找願意接受外派的人，並在派任期結束後留住這些人才的挑戰愈來愈大。

PwC的調查顯示，高達75%外派人員考慮在外派期間或外派結束後回到原公司。62%企業認為，要成功爭取人才，必須改變招募、獎勵、發展員工的方式。不過，卻只有43%的企業執行長認為，公司的人力資源單位擁有充分的能力與授權，足以因應競逐人才必須採取的變革。

PwC研究發現，企業逐漸從「找出績優人才」轉向「找出樞紐員工」，即最能為企業創造價值、影響企業成功的員工。兩者的差異在於，績優員工可能打亂公司既有方向，樞軸員工能制定標準、確保既有業務的永續性。

國際企業逐漸認知人力資本對整體績效的重要性，顯示人力資源部門的地位應該提升。

反觀國內，受到全球金融大海嘯影響，景氣直凍，迫使不少企業實施人力精實方案，不過，也有部分大企業，尤其是晶圓製造等高科技產業，利用這個時機重新檢視人力配置，希望調整人力資源至最佳狀態，在景氣好轉時可以大展身手。

資誠企管顧問公司副總經理桂竹安表示，國內企業逐漸感受，光是裁員是不能解決人力資源調度的問題，因為，生產設備的擴充，可隨訂單的增減迅速調整，但是人力補充、甚至人才的運用，非得三、四年的訓練才能發揮戰力。因此，人力資源的重新規劃配置，已成為企業調整體質的重要環結。

桂竹安指出，景氣好時，大部分企業都專注在業務面，只要訂單不錯，服務好客戶即可，對人力管理著墨較少。但是這波不景氣，不少企業裁員的同時，也思索人資的嚴肅課題，即如何讓人員發揮更大的效益，因此會日益重視人力資源的更細緻規劃和配置，並朝建置人力資本的方向邁進，落實讓人才真正成為提升企業競爭力的關鍵。

桂竹安預測，隨著國內企業日漸重視人才資本，人力資源部門規劃的人力配置將更為完整及專業化，未來不只製造部門的研發人員扮演更重要角色，人資部門對研發人員的需求也將日益殷切。

【2009/03/01 經濟日報】

組織溝通》把員工當自己人

因應景氣變化，企業需調整步伐、修正策略。然而，在變動過程中，員工多只能當個接球者，沒有機會表達意見，難免影響士氣。

「要把員工當自己人。」香港上海豐銀行人力資源處資深副總裁、中華人力資源管理協會理事長陶尊芷認為，公司面臨困境，在應戰策略規劃階段，就要讓員工參與，並告知變動背後的考量。

「任何策略變動，別怕員工知道。」陶尊芷認為，保持公司內部的溝通管道暢通，很重要。企業平時就要打開溝通大門，積極和員工對話，合理解答工作上的任何問題，環境動盪時，更不能關上溝通大門。

「溝通永遠不嫌多！」中美和石化人資暨公關協理劉文章說，面對壞景氣，最好的因應之道，其實平時就應努力布建，溝通橋樑也不例外。

日前在一場活動中，劉文章說，為了傾聽員工聲音，促進公司內部溝通文化，中美和設有open talk機制，讓員工有表達意見的平台，遇到問題可馬上反映，且為方便全球各地員工進行溝通，設有多種語言的應對窗口。

不記名的溝通機制，讓員工們暢所欲言，同時將意見提供經營階層參考，也縮短公司與員工的距離。

【2009/03/01 經濟日報】

創新經營》主導正向思考

面對前所未有的低迷景氣，周遭充斥悲觀的氣氛，多數人都會自我設限，認為經濟情況這麼差，不成長是理所當然的，因此在設定目標、訂定計畫時，顯得退縮、保守。但不景氣是否就代表無法成長？這種心理迷障實有必要破除。

電影《深夜加油站遇見蘇格拉底》有一句發人深省的話：「戰士採取行動，傻瓜只做反應。」愈是不景氣，領導者更應克服心中的恐慌與不安，勇敢定下向環境挑戰的目標，懷抱正向的思考與快速學習的能力，扮演好資源整合與分配、溝通與激勵、計劃與監督的角色，鼓舞並帶領團隊走出迷霧，持續朝成長目標奮進。

擁有正面的思考尤為重要。美國成功學大師拿希爾（Napoleon Hill）曾說：「正面和負面的情緒不能同時占據你的心，一定是由其中一個主導，你的責任就是確認正面情緒是心中的主導力量。」

「吸引力法則」指出：「在生命中，你會吸引到你所注意、關心、聚焦的東西，不管是好是壞。」將「吸引力法則」貫徹得最為淋漓盡致的，當屬金氏世界紀錄汽車銷售紀錄保持人吉拉德，他連續12年平均每天銷售六輛車的紀錄，至今無人能破。

吉拉德出身底特律貧窮家庭，當過擦鞋童、送報生、洗碗工，以正面思考的力量及從不放棄的態度，成為史上最偉大的推銷員。日前他在急速凋零、失業率高達18%的汽車城底特律，接受《商業周刊》採訪時表示：「現在大家都說情況很糟，當你時時想著情況很糟，就失去正向心態，通常什麼事都不會做了。我們一定要從壞日子學習，因為負面的事情背後，往往存在著正面的事物。」

他指出，1974年自己遇過更糟的狀況，當時發生石油危機，大家都說沒有人要買車，但他一天還是可以賣出八到12輛車，因為他擁有正向心態與凡事做計劃。「如果通往成功、健康和快樂的電梯壞了，你必須開始爬樓梯，一步一步來，記住，每一步都要計劃。計劃時間表、日子和生命，加上正面思考的態度，就能克服所有困難。」吉拉德說。

「每天睡前，我總要回想今天做到什麼、沒做到什麼及希望做到什麼。我對每天、每件事都有計畫，就像啟動引擎之前，要先看地圖，才會知道要往哪裡去。」每天出門前，他會審視身上所有細節，將身上所有發動機全部啟動，一切準備好，打開門，像豹一樣衝出去。

「喪失了信心，你就成為死人了。」吉拉德強調：「昨天只是一張過期支票，無法拿來兌現，明天則是一紙承諾，只有今天，才是我們參與的賽局。」

思想和意識，會將希望與勇氣、信心、熱情及活力等能量，灌注到我們的身體裡。同樣

地，思想和意識也會把悲觀、倦怠、失望、匱乏帶給我們，唯有先相信自己做得到，才能真正做到。

（作者是中國生產力中心總經理）

12大好用快速鍵，徹底提高工作效率！

電腦鍵盤頂部的F1到F12有什麼功能呢？Tab、Ctrl、Shift、Alt又有什麼好用的秘訣呢？

這些鍵在過去的DOS系統中很實用，但是在windows作業系統中，很多功能鍵都被滑鼠取代了。然而，這些功能鍵仍然有一些很便捷的作用，還能互相組合成快速鍵！只要善用快速鍵，可以幫你剩下可觀的時間！

1.當你需要幫助時，按F1, Shift+F1或Win＋F1就對了！

F1：如果你在某個程式中需要說明或協助，例如在excel中遇到不會操作的狀況，請按下F1。就可以取得office線上說明，或是叫出Office小幫手；如果你是在資料夾或桌面，按下F1會出現Windows的說明程式。簡而言之，只要使用上有問題，按下F1就對了！

如果你正在使用某個程式，需要Windows幫助時，可按下Win+F1快速鍵叫出幫助程式。（「Win」是在空白鍵左邊，狀似旗幟的按鍵，可以點此看鍵盤圖解），而按下Shift+F1，會出現「What's This?」的幫助視窗。

2.幫檔案改名字，用F2替代右鍵吧！

如果你想修改資料夾或檔案的命名，只要選取後按下F2，就會執行[重新命名]功能，相當於你按右鍵後選擇重新命名