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2009年下半年斷頭戶多，法拍進場好時機

房市景氣反轉，越來越多人繳不起房貸被銀行斷頭，下半年法拍屋數量急速成長，根據《 透明房訊 》統計，今年第三季法拍屋總量比第一季增加25%。其中，台北市法拍屋今年多了一成，台北縣則多了兩成。

對此，104法拍屋總經理籃茂山表示，今年以來全國法拍屋總數從四萬三千多件成長到五萬四千件，增幅達百分之二十五，拍定額從二百多億元成長至三百多億元。以拍定案較多的台北縣市來說，台北市法拍屋今年多了一成，台北縣則多了兩成。

籃茂山分析，銀行房貸利率調高，部分房貸族過了寬限期後，就繳不起房貸，導致房子被拍賣，若民眾手上現金充足，可以進場選購法拍屋。        

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法拍屋訊息都由各地法院公告，很多投資客圖方便，會交由仲介公司代標，一般民眾也可指定區域，要求仲介公司代標。代標服務費會依照區域和金額大小有區別，從百分之三到百分之五不等。

第一銀行資深專員房瑞森表示，通常法拍屋第一次拍賣底價已低於市價，如果流標就會打八折，再流標，就再打折，若到了第三或四拍，就會降到市價的一半左右。

他認為，都會區的房子如果需要三或四拍才賣出，表示景氣很差，但卻是好的投資時點，若出現第一和第二拍就被標走的市況，則代表房市景氣好。

籃茂山指出，法拍屋的件數成長，尋求代標的人數也增加，現在已出現三至五人組成的投資團，要求仲介公司在特定區域買屋，一買就是五、六戶，重新裝潢後，轉手套利。

不管是自住型或是投資型購屋者，中信房屋副總經理劉天仁建議，民眾可以從法拍屋「高拍定區」為優先，以法拍熱門地區為指標。

中信房屋指出，台北市以中山區歷年拍定率最為亮眼，近十年拍定件數達二千二百一十一件之多，居台北市各區之冠，今年該區與中正區表現相對平穩，主要是受到明星學區加持。

法拍屋達人 》如何標購法拍屋??

(1) 確實了解法拍屋資訊：

法院會於拍賣前十四天公布於法院公告欄內以外，並於報紙及不動產企管顧問公司都有提供相關情報。

(2) 選定物件：

在各拍賣物件中選定目標，依個人預算及需求選定區域、地段，以利進一步的實地瞭解。

(3) 現場勘察：

在確定物件後，可以到標的物附近做實地的瞭解，看物件所在處與住址是否相同，避免有看錯屋之疑慮，做實地調查外，同時也可和同類型的房子做比較，以評定是否值得標購。

(4) 投標：

法拍屋的拍價訂定大約低於市價二~三成，而依投標規定須繳納投標總底價的兩成保證金，保證金在新台幣壹萬元以內者，得以仟元大鈔放進封存袋內，將袋口密封，在封口處簽名或蓋章，未得標者由法院當庭退還。

(5) 開標：

投標當日由競標者中出價最高者得標，若無人投標，則於下次投標時按前拍總價再打八折作為拍賣總底價。

(6) 得標：

若是得標，應在七天內(含例假日)到法院民事執行處繳清拍賣金尾款，並依法院行政流程時間取得「權利移轉証明書」(約14天)。

(7) 完稅：

到稅捐處辦理契稅及相關稅費。

(8) 過戶：

持稅單、權利移轉証明書、戶籍謄本到地政機關辦理過戶，即可完成移轉手續。

1.務必確認事項 :

身分證和印章是否帶齊。
確認正確的開標時間。
觀察投標人數。
台、銀支本票
確認投標室外的公佈欄上，是否有張貼本次拍賣案件停拍或撤回的公告

投標書的內容如何填寫？
案號－從法拍公告上找到案件字號，然後填入「案號」的地方。

2.投標人 :

投標人的姓名、年齡、職業、戶籍地址、身證字號；如由代理人投標時，則必須寫明代理人姓名並簽名蓋章。
3.土地標示及願出價額 :

所要投標的土地標示，按照法拍公告上所註明的土地座落的地段、小段及地號填寫，並寫上你願意出的投標價，必須要高於公告的底價。
4.建物標示及願出價額 :

標的物的建物部分，按照法拍公告上註明的建物座落地號及建物門牌填寫，並寫上願意出的投標價，必須要高於公告的底價。
5.價額 :

土地和建物出的價錢加起來的總金額。注意雖然得標與否是看投標的總價額，但土地與建物的價額卻是將來移轉時課稅的依據，最好是把土地的價錢寫比較高，建物的價錢則只要高過底價一點即可，這樣將來轉售時繳納土地增值稅的情況下，如果購入的價錢（也就是你得標的價錢）比你賣出時的土地公告現值高，就不須繳納土地增值稅。

※ 投標書上的投標價最好等到投標前看當時投標的狀況再寫上去 ※

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