究竟何謂信託呢? 信託法第一條言明:「稱信託者,謂委託人將財產權移轉或為其他處分,使受託人依信託本旨,為受益人之利益或為特定之目的,管理或處分信託財產之關係」。簡言之,信託是一種受嚴格法律保障的財產管理制度,透過「委託人」、「受託人」及「受益人3個角色的連結,幫助有需要作財產規劃的人,以更有效率而且安全的方式達到目的。


所謂委託人就是擁有財產者,當自然人或法人)為某種目的想針對受益人作財務規劃,而透過信託方式將財產移轉給信託業者管理及處分時,他便成為信託關係的委託人。而受託人在營業信託中即是所謂的信託業者(目前均由銀行兼營),他們會依照信託本旨,執行管理事宜,協助委託人達成財產管理目的,直到契約期滿或信託目的完成為止。至於受益人則是委託人想以該筆財產加以照顧的對象,可能是子女親人其他特定人(他益信託),也可以是自己(自益信託),或是以公眾利益為信託目的下之適當團體或個人(公益信託)。


由於信託財產必須移轉至受託人名下,因此委託人須高度信賴受託人,才有可能利用信託方式管理財產。由於目前信託業者皆為銀行,不僅專業亦具有相當之信譽,且為保障委託人受益人權益,受託人承作信託業務時,須同時受到信託法及信託業法之規範,受託銀行除需確實依據委託人成立信託之意旨管理處分信託財產外,並需將信託財產與其自有財產及其他信託財產分別管理及記帳、禁止自益行為,且信託相關承辦及主管人員均需具備專門學識經驗、善盡善良管理人之注意及忠實義務。若信託業者違反法令規定,將受嚴重之處罰(罰鍰、刑責),因此透過適格之受託銀行辦理信託,將較為安全有保障。


了解信託的基本概念後,您一定想知道信託究竟有什麼好處?為何歐美人士將信託視為財產管理的最佳工具?「信託」具有財產管理追求利潤員工福利社會責任事務處理資金調度風險管理7大功能,且產品種類多元化,可滿足社會大眾不同之需求。與其他財產管理工具比較,信託制度至少有以下好處:


委託人可預先規劃財產,透過受託銀行之專業管理和永續經營的機制,達到「富可超過三代」、「愛心照顧受益人」的長遠期待。


信託制度與各種投資商品結合後,具備資產增值及追求利潤的功用。


信託財產具有「獨立性」,即使受託銀行破產,信託財產亦不在破產清算之範圍內,不會損及信託財產之安全性。


信託與您的財產規劃息息相關,多多留意信託相關之訊息,或許您的人生將因「信託」而更加圓滿。 


信託基本認識 :     


稱信託者,謂委託人財產權移轉或為其他處分,使受託人依信託本旨,為受益人之利益或為特定之目的,管理或處分信託財產之關係。 故基本上信託之關係人有委託人, 受託人, 受益人.


委託人 : 是創設信託關係之主要成員, 是為受託人依信託本旨之目的, 為信託財產之管理, 處分, 而移轉信託財產權或為其他處分權之人.


受託人 : 受託人係委託人設定信託之對象, 即是從委託人之委託而成為信託財產權之主體, 而依信託本旨去管理或處分信託財產之人.


受益人 : 受益人因信託之成立而享信託利益之人, 但信託行為另有訂定者, 從其所定. 受益人得拋棄其享有信託利益之權利.


不動產信託 : 係指信託之財產為不動產, 包括土地及其定著物, 地上權, 租賃權等所為之信託行為. 但信託不能對抗抵押權人, 亦即當抵押權人行使抵押權時, 信託即終了. (後面有詳述不動產信託).


公益信託 : 公益信託者,謂以慈善、文化、學術、技藝、宗教、祭祀或其他以公共利益為目的之信託.


信託發生原因 : 信託法第2條,信託,除法律另有規定外,應以契約或遺囑為之。


信託之特徵 :


以特定財產為中心之法律關係 : 當信託關係成立, 委託人基於信賴將財產移轉與受託人, 在信託目的完成或變為不能完成之前, 信託財產都應繼續為實現信託目的,而繼續由受託人管理, 處分. 受託人僅為信託財產之管理單位. 受託人因死亡, 辭任,或違反信託本旨等經受益人追回信託財產時, 信託仍然存在, 只是發生是否解任受託人重新選任問題. 故信託是以信託財產為中心, 而非人.


信託財產由委託人移轉與受託人 : 信託是需移轉信託財產權與受託人, 然後再設法限制受託人對該財產權之行使. 由此委託人的債權人及受託人受益人的債權人均不得對該信託財產求償或主張. 此為有別與代理, 委任及寄託者.


受託人對信託財產是唯一具有管理及處分權之人 : 信託關係成立後, 受託人即成為信託財產的所有權人. 因此受託人對信託財產有管理及處分之權.


受託人的權限, 受信託本旨之限制 : 受託人雖取得信託財產之所有權, 但此項財產權之交付係為達到管理, 處分信託財產之目的而為. 所以受託人只能為受益人之利益或信託行為所定之目的而為. 受託人因管理不當致信託財產發生損害或違反信託本旨處分信託財產時,委託人受益人或其他受託人得請求以金錢賠償信託財產所受損害或回復原狀,並得請求減免報酬。


信託種類有哪些?


(一)契約信託、遺囑信託與宣言信託 :


信託依委託人與受託人間的信託契約設立的,稱「契約信託」;由委託人以遺囑設立的,稱「遺囑信託」;委託人以自己財產權的全部或一部,對外宣言自為受託人的信託,稱「宣言信託」。


(二)自益信託與他益信託 :


委託人以自己為受益人而設立的信託,稱「自益信託」;以他人為受益人設立的信託,稱「他益信託」。


(三)私益信託與公益信託 :


設立信託以私的利益為目的的,為「私益信託」;以公期利益為目的的,稱「公益信託」。信託法第六十條第一項 , 信託除營業信託及公益信託外,由法院監督。


(四)營業信託與非營業信託 :


受託人接受信託以營業方式為之的,稱「營業信託」,又稱「商事信託」;非以營業方式接受信託的,為「非營業信託」,又稱「民事信託」。


(五)個別信託、集團信託與準集團信託 :


接受個別委託人委託,為個別受益人利益管理或處分信託財產的信託,稱「個別信託」;接受信託目的相同的不特定多數人委託,將信託財產集中管厘運用,再依本金比例分配收益的信託,稱「集團信託」;委託人或受益人為特定多數人(如某一企業或團體成員)的信託,稱「準集團信託」。


信託法第七十二條第一項公益信託由目的事業主管機關監督。


信託一般分類 :


()依個人信託設立時間先後 :


生前信託:


委託人在世時所設立,其信託目的包含財產的規劃、稅賦的考量。


遺囑信託:


委託人以遺囑的方式設立,生效的時間是委託人發生被繼承之事實時,其目的在於遺產之分配與管理。 


()依受益人區分


自益信託: 委託人與受益人為同一人時的信託。


他益信託: 指受益人有委託人以外之人的情形。 


()依信託財產屬性


金錢信託: 委託人於信託行為中約定,於信託關係消滅時,對受益人以金錢為支付,亦可約定以運用取得之信託財產現狀交付。


物之信託: 以金錢以外之其他財產權,而成立信託。


有價證券信託: 以有價證券為信託財產之信託。 


信託目的與優點


信託之目的:


財產信託規劃,委託專家管理,為使財產更充份利用,增加收益,多累積財富,經由信託給專家代經營。


財產管理,所有權人在國外或臥病, 無法自行管理財產。


照顧遺族,造福子孫。


指定受益人,規劃遺產,配合遺囑,確保財產依遺志分配。


財產規劃,節稅功能,確保財產延續,合法節省稅賦。


所有權人將財產藉信託架構發行受益憑證,售予投資客,募集資金。


風險規避,信託財產有其獨立性,委託人受託人死亡,破產等情形發生,均不受影響,且原則上對信託財產不得強制執行,也可避免在信託期間內被他人追索等。


但注意信託行為,有下列各款情形之一者,無效:


其目的違反強制或禁止規定者。


其目的違反公共秩序或善良風俗者。


以進行訴願或訴訟為主要目的者。


以依法不得受讓特定財產權之人為該財產權之受益人者。 


信託法第6 : 信託行為有害於委託人之債權人權利者,債權人得聲請法院撤銷之。前項撤銷,不影響受益人已取得之利益。但受益人取得之利益未屆清償期或取得利益時明知或可得而知有害及債權者,不在此限。信託成立後六個月內,委託人或其遺產受破產之宣告者,推定其行為有害及債權。 


信託財產性質 :


獨立自主性 :


信託關係不因委託人受託人死亡、破產或喪失行為能力而消滅。但信託行為另有訂定者,不在此限。委託人或受託人為法人時,因解散或撤銷設立登記而消滅者,適用前項之規定。


受託人死亡時,信託財產不屬於其遺產。


受託人破產時,信託財產不屬於其破產財團。


對信託財產不得強制執行。但基於信託前存在於該財產之權利、因處理信託事務所生之權利或其他法律另有規定者,不在此限。違反前項規定者,委託人受益人受託人得於強制執行程序終結前,向執行法院對債權人提起異議之訴。強制執行法第十八條第二項、第三項之規定,於前項情形,準用之。


屬於信託財產之債權與不屬於該信託財產之債務不得互相低銷。


混同 : 信託財產為所有權以外之權利時,受託人雖取得該權利標的之財產權,其權利亦不因混同而消滅。


受託人因信託行為取得之財產權為信託財產。受託人因信託財產之管理、處分、滅失、毀損或其他事由取得之財產權,仍屬信託財產。


以應登記或註冊之財產權為信託者,非經信託登記,不得對抗第三人。以有價證券為信託者,非依目的事業主管機關規定於證券上或其他表彰權利之文件上載明為信託財產,不得對抗第三人。以股票或公司債券為信託者,非經通知發行公司,不得對抗該公司。 


成立之步驟


1. 確認信託目的。


2. 受益人指定。


3. 簽訂信託契約。


4. 交付信託財產。


5. 受託人管理運用。


6. 完成信託目的,交付財產。 


安養信託讓你享有尊嚴的晚年生活


還記得20022月號天下雜誌,封面標題「儲蓄未來」嗎?隨著生育率的降低及醫療科技的進步,各國國民的平均壽命大幅提高,使得六十五歲以上的老年人口占勞動人口的比例逐年攀升,並加速了未來人口結構老化的速度。台灣在民國87年已正式進入聯合國所稱「老年化的國家」,依據經建會統計推估,到民國100年老年人口比例將增加到9.9%,預計在民國 130 年時,老年人口比例將高達32.89%,也就是每三個生產者要養一個老人,而目前是八個人負擔一位老人。另外,根據主計處人口調查,過去十年來台灣地區家庭結構,「單身家戶」比例,從13.4%提升到21.6%,「兩人家戶」也從12.7%提升到17.4%。在面臨人口老齡化、低生育率、高失業率及全球化競爭的環境下,個人要如何「儲蓄自己的未來」呢? 依據聯合國規劃,健全的老年經濟保障制度有三層,第一層是基本最低經濟保障,由政府透過稅收或社會保險方式提撥基金,例如內政部研擬中的國民年金方案,第二層是強制性儲蓄,透過雇主及員工強制提列,例如企業退休金及員工福利計畫,第三層則是自願性個人儲蓄。但在台灣,由於政府所規劃的國民年金尚未定案,加上企業退休金未能落實,相對之下自願性個人儲蓄是老年經濟保障制度的重心,而退休安養信託正是可以協助提供老年退休生活保障的信託服務。


歐美國家使用「信託」方式管理財產情形十分普遍,主要原因是信託制度兼具安全、專業管理與持續的功能,而其他財產管理制度,會因委託人去世或失去意思能力而中斷,但在信託制度下,即使當事人去世或喪失意思能力,信託關係仍不中斷。此外,信託財產受到信託法的保障,信託財産專戶獨立管理,不受委託人及受託銀行財務狀況惡化或破產的影響,且可避免被子女不當的占用,這對老年財產保障是相當重要的。國內目前已有多家金融機構的信託部開辦安養信託,透過受託銀行獨立且專業的管理,確保退休金及其他財產的安全與有效運用。委託人可以一次或分次方式支付信託財產,由受託銀行依信託契約內容,分散運用於存款、國內外共同基金、連動式債券及績優上市公司股票等收益相對穩定且風險低的理財工具,並依委託人的需要,定期或不定期將信託收益給予委託人,作為生活費、醫療費等,以確保老年生活品質。實務上之作法,例如,委託人與受託銀行約定,以委託人最後生存日為信託期限,在信託期間內,以自己及配偶為受益人,享有信託收益,信託期滿以子女或公益機構為信託財產歸屬人,信託結束時,受託銀行會將信託財產交給委託人指定的受益人,如此,不但自己的老年生活有保障,亦可照顧遺族,造福社會,達到「利己、利人、利他」三贏目的。您是否對退休生活已作好準備了嗎?如果還沒有,那就趕快找專業信託機構幫您規劃一個「無憂的未來」吧! 


許孩子一個可靠的未來—創業及教育信託 :


案例一 : 先生年近五十,經過早年的努力事業有成,也累積了一筆資金,但因晚婚,孩子還小,中年的 林 先生有很大的危機感,已開始考量為照顧孩子的將來而作準備,規劃逐年在一百萬元之免贈與稅額度內將財產分次移轉給小孩,但其仍不免憂心,小孩會因太早擁有財產而產生怠惰之心,又擔心財產移轉至孩子名下後,自己喪失財產之管控權,若孩子成年後如脫韁野馬,甚而任意揮霍財產,不但喪失其為孩子預先準備教育及創業資金之用意,也害了小孩…。


案例二 : 先生是位超級業務員,經常奔波於世界各地,由於不想讓孩子輸在起跑點,所以自孩子出生後,即開始利用股票、基金、保險及銀行存款等方式,為孩子累積可觀的教育及創業基金,但總擔心若有一天自己無法親自照顧孩子時,有誰能真正值得託付呢?


在以上二個案例中,我們看到了內心徬徨不知如何進止的父母;其實,信託服務中的「教育及創業信託」都已為他們設想週到,「教育及創業信託」是父母(委託人)以子女(受益人)之教育或創業為目的,與受託銀行(受託人)簽立信託契約,約定將來在某一條件成就時,才將信託財產移轉給子女,信託條件之內容可依本身之經濟狀況、父母及子女之年齡、信託目的等因素由父母與受託銀行訂定之。


以案例一為例,林先生可和受託銀行簽訂委託人保留變更受益人或委託人可終止信託之信託契約,並約定在孩子完成研究所學業前,將每個月信託財產之孳息交給自己,作為支付子女教育費用,待小孩拿到碩士學位後(也許是十年後),才將信託財產本金移轉給子女作為創業之用,這樣做的好處是,父母可以放心的以子女教育及創業為目的成立信託,並將信託財產移轉給受託人,但其對該筆信託財產仍擁有掌控權,可避免子女不當揮霍,同時因信託成立時係以現值折算贈與金額,亦可達到節稅的效果。


以案例二之王先生而言,專業的受託銀行即是他最值得託付的好對象。因專業的受託銀行不僅擁有專業的資產管理團隊,可替代委託人從事資產管理,且受到嚴格之信託相關法律規範,只要他與受託銀行簽訂信託契約,既使他發生意外事故,受託銀行仍需依其生前設立信託時之信託本旨(即事先約定之目的及方式)照護子女之生活及教育費用,也就是說透過受託銀行永續經營之機制,可讓王先生的財富多一層的保障,幫助他真正達到照顧子女之目的。


信託制度的運用十分多元化,類似目的之信託商品,其名稱亦因推出之信託業者不同而不同,此類產品之共同特色係將「信託」與「基金」、「保險」等不同功能之產品作不同程度之結合,同時考量節省委託人的「贈與稅」,以達到專業管理、資產保護、節稅贈與及照顧親人之目的,善用「信託」,您可以許孩子一個更可依靠的未來。 


員工福利信託--藏富於員工創造勞資雙贏 :


吳大偉是一位努力打拼有成的台灣中小企業老闆,幾年來辛苦經營公司,業績蒸蒸日上,並於去年正式於台灣證券交易所上市。日前吳大偉與幾位創業夥伴開會討論,決定實施員工福利信託計畫,由公司和員工按月共同提撥基金,購買公司股票,以作為員工未來之退休金。此一退休計畫除可吸引優秀員工加入公司工作外,對公司未來股權之掌握,亦較穩定。


國內企業目前提供之員工福利制度,大致上有員工分紅配股、現金增資員工新股承購、員工認股憑證、員工退休金及職工福利金等項目,但由於法令限制及各企業經營規模大小,前述員工福利項目並不是所有員工都可以享受到。例如我國勞基法針對勞工退休規定,員工須於同一事業工作15年以上且年滿55歲,或於同一事業工作25年以上者,才可以申請退休金給付,那對於已在同一家公司工作十多年但尚未符合退休資格的員工,一旦離職,多年努力豈不付諸東流!而目前產業景氣低迷,關廠裁員情形時有所聞,員工權益該如何保障?此外,員工分紅配股及現金增資入股,都是在企業有盈餘或有增資擴廠需要時,員工才有機會參與,況且每家企業章程規定不同,員工所得之福利,亦相當有限。


美日等先進國家的企業,早在數十年前,即感受到員工是企業最大的資產,為留住人才,協助員工累積個人財富,加強員工對企業向心力,因此,在多年前,即實施各種員工福利計畫,政府並給予稅賦的優惠,提供員工退休後之生活保障。


國內目前亦有多家企業,透過受託銀行規劃一項兼具員工福利、儲蓄及投資理財的員工福利信託商品。此種員工福利信託商品,會因投資標的範圍或成立目的不同,有不同產品名稱,如「員工持股信託」,主要投資自己公司股票;「員工福利及儲蓄信託」,投資標的除自己公司股票外,還包括定存、國內外基金或其他國內外有價證券等;「員工退職金信託」,則是用以彌補勞基法未規範企業提撥離職金的不足。


員工福利信託對企業來說,除了可以獎勵員工、彈性調整薪酬制度、留住人才、促進勞資和諧外,還可以加強員工對企業參與感,有利於股權安定;對員工而言,公司通常會相對提撥獎助金,薪資無形中相對提高,另外,亦可以強迫自己儲蓄的定期投資方式,透過受託銀行專業操作,長期下來可獲得穩定報酬,為自己的退休金預作準備。最重要的是,信託財產係交由公正的信託業管理運用,具有絕對的獨立性及安全性,並且受到法令十足的保障,員工一旦加入福利信託計畫,退休後將不再會有兒女不孝,老無所終的煩惱!


對企業而言,若能在成本有限的情況下照顧員工,不僅能使員工獲利,又可增加員工對公司的向心力,創造勞資雙贏,何樂而不為? 


金錢信託--「信託」鎮守您的血汗錢


金錢信託與您息息相關,了解它將讓您多一個財富管理的管道。究竟信託業務涵蓋哪些範圍?何謂金錢信託?信託與您有何關聯呢?依法令規定,信託業可辦理之信託業務涵蓋金錢信託、有價證券信託、不動產信託、金錢債權及其擔保物權信託(:金融資產證券化…等共計十種,而其中金錢信託是目前產品種類最多,也是與您最切身相關的信託服務。


所謂金錢信託,係指信託行為生效時,委託人交付給受託人之信託財產為金錢者,譬如經由信託投資國內外基金,即是最常見的金錢信託。此外,市場上陸續推出的金錢信託商品至少有:員工持股(福儲)信託、保險金信託、安養撫育信託、遺孤信託、退休金信託、子女教育創業信託及結合理財、保險、信託之信託理財計畫…等種類繁多,而近期新推出之集合管理運用帳戶亦屬之。


信託可依個人需要量身訂做,並無一定制式規範,以下謹就不同年齡層之需要,提出概略性規劃建議,但所列年齡僅供參考,實際狀況依個人生涯規畫、家庭狀況而會有差異。


()21歲至30歲(創業期---追求利潤): 此時期為開始成家立業之階段,雖具有自己的經濟能力,但財富累積有限,宜利用定期定額或分散投資組合之單筆投資等金錢信託方式累積資產,且如所服務企業有設立員工持股或福儲信託,亦應考慮加入。


()31歲至40歲(安家期---追求利潤+風險管理): 此一階段,經濟能力逐漸增強,但隨著子女的誕生,使得生活責任增加,此時除以定期定額投資或分散投資組合之單筆投資等金錢信託方式累積資產外,亦應考慮辦理與子女教育、創業相關之信託,以達到照顧子女之目的。且為確保最終保障心願達成,亦可辦理保險金信託,或結合理財、保險及信託之信託理財計畫。


()41歲至50歲(成熟期---財產管理+追求利潤+風險管理): 此階段資金較為充裕,可依個別家庭狀況、風險承擔能力及意願,考慮將多餘的資金藉由金錢信託,一部分進行穩健投資,一部分則從事較積極之投資運。


 



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再過幾天,不論是誰當選總統,我們都要迎接一個新的未來了。


未來涉及我們自己,更涉及我們下一代的人生。


所以,讓我們擡起頭來,抱著希望,換個想法,來拼一個台灣未來的地圖吧。


希望,雖然會因人而異,但是,在一個成熟的民主社會裡,大家還是應該有些


基本的共同希望。


什麼是希望地圖?


1,選前三個星期,每天提供Top of Today的希望,給兩位候選人參考,並希望他們回應。



2,選前最後一天,HOPEMAP.net 公佈最後綜合對候選人的希望。


選後三個星期繼續拼給當選人指正,給對方支持者鼓勵與安慰的希望後,


將完成






邀請部落格網友們,一起在部落格或文章中 放置串聯貼紙,


和小妞一起拼出台灣未來的希望地圖!



 

串聯貼紙語法:


http://hopemap.net" target="_blank">http://farm4.static.flickr.com/3281/2311265723_07c664c40c_o.jpg" border="0" alt="我們的希望拼圖">

 

什麼是串聯貼紙?請看自訂欄位使用方式教學

 

 

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土地法第三十四條之一執行要點


一、依土地法第三十四條之一 (以下簡稱本法條) 規定,部分共有人就共
    有土地或建築改良物 (以下簡稱建物) 為處分、變更及設定地上權、
    永佃權、地役權或典權,應就共有物之全部為之。
二、共有物之應有部分為公同共有者,該應有部分之處分、變更及設定地
    上權、永佃權、地役權或典權,得依本法條規定辦理。
三、本法條第一項所稱處分,指法律上及事實上之處分但不包括贈與等
    無償之處分、信託行為及共有物分割。
四、共有土地或建物為公私共有者,有本法條之適用。
    私有部分共有人就公私共有土地全部為處分時,如已符合本法條各項
    規定,其申請所有權變更登記,應予受理。但公有土地為直轄市或縣
     () 有時,各該土地之管理機關於接獲共有人之通知後,以其處分
    係依據法律之規定,應即報請該管區內民意機關備查。
五、共有土地或建物標示之分割及合併,有本法條之適用。
    二宗以上所有權人不相同之共有土地或建物,依本法條規定申請合併
    ,應由各宗土地或建物之共有人分別依本法條規定辦理。
六、(刪除)
七、本法條第一項所稱「共有人過半數及其應有部分合計過半數」,係指
    共有人數及應有部分合計均超過半數而言;「應有部分合計逾三分之
    二」,係指應有部分逾三分之二者,共有人數可以不計而言。關於共
    有人數及應有部分之計算,以土地登記簿上登記之共有人數及應有部
    分為準。但共有人死亡者,以其繼承人數及繼承人應繼分計入計算。
八、本法條第二項「事先」、「書面通知」或「公告」之方式及內容,依
    下列之規定:
 () 部分共有人依本法條規定為處分、變更或設定負擔行為之前,應先
      行通知他共有人。
 () 書面通知應視實際情形,以一般之通知書或郵局存證信函為之。
 () 公告代替通知他共有人者,應以他共有人住址不明或經通知而無法
      送達者為限。
 () 公告可直接以布告方式,由村里長簽證後,公告於土地或建物所在
      地之村、里辦公處,或以登報方式公告之。
 () 通知或公告之內容應記明土地或建物標示、處分方式、價金分配、
      償付方法及期限、受通知人及通知人之姓名住址及其他事項。
 () 他共有人已死亡者,應以其繼承人為通知或公告之對象。
 () 委託他人代為事先通知,其委託行為無須特別授權。
九、依本法條規定處分、變更或設定負擔,於申請權利變更登記時,應依
    下列規定辦理:
(一)    本法條第一項共有人會同權利人申請權利變更登記時,登記申請書
     及契約  書內,應列明全體共有人,並於登記申請書備註欄記明「
     依土地法 第三十四條之一第一項至第三項規定辦理,如有不實,
     義務人願負法律責任。」,登記機關無須審查其通知或公告之文件
     。至未能會同申請之他共有人,無須於契約書及申請書上簽名,亦
     無須本人親自到場核對身分。如因而取得不動產物權者,本法條第
     一項之部分共有人應代他共有人申請登記。
 () 涉及對價或補償者,應提出他共有人已領受之證明或已依法提存之
      證明文件,並於申請書備註欄記明「受領之對價或補償數額如有錯
      誤,由義務人自行負責。」。已領受對價補償之他共有人,除符合
      土地登記規則第四十一條第二款、第五款至第八款及第十款規定之
      情形者外,應親自到場,並依同規則第四十條規定程序辦理。無對
      價或補償者,應於契約書記明事由,並記明「如有不實,共有人願
      負法律責任」後免於提出證明。至對價或補償之多寡,非登記機關
      之審查範圍。
 () 依本法條規定處分全部共有土地,如處分後共有權利已不存在,而
      他共有人已死亡有繼承人或死亡絕嗣者,部分共有人得直接申辦所
      有權移轉登記,免辦繼承或遺產管理人登記。
 () 依本法條第三項規定提出他共有人應得之對價或補償已為其繼承人
      受領之證明時,應檢附土地登記規則第一百十九條規定之文件。
 () 依本法條第一項或第六項規定得由部分共有人或同意調處之共有人
      申報土地移轉現值,但申報人應繳清該土地應納之土地增值稅及有
      關稅費後,始得申辦土地權利變更登記。
 () 申請合併之共有土地地價不一者,合併後各共有人之權利範圍,應
      以合併前各共有人所有土地之地價與各宗土地總地價之和之比計算
      ,並不得影響原設定之他項權利。
十、依本法條第三項規定辦理提存之方式如下:
 () 應以本法條第一項共有人為提存人。
 () 他共有人之住址為日據時期之番地,可以該番地所查對之現在住址
      向法院辦理提存。
 () 他共有人之住址不詳時依下列方式辦理:
      1.他共有人確尚生存者,部分共有人可以該他共有人為受取權人,
        辦理提存,並依提存法第十條第三項準用民事訴訟法第一百四十
        九條規定,聲請公示送達。
      2.他共有人已死亡者,應以其繼承人為清償或辦理提存之對象。
      3.他共有人已死亡而其繼承人之有無不明者,則應依民法第一千一
        百七十七條選定之遺產管理人或依民法第一千一百七十八條第二
        項選任之遺產管理人為清償或辦理提存之對象。倘無上述遺產管
        理人時,可依民法第三百二十六條規定,以不能確知孰為債權人
        而難為給付為由,辦理提存。
      4.他共有人行蹤不明而未受死亡宣告者,可依民法第十條、非訟事
        件法第四十九條第一項、第二項所定財產管理人為清償或辦理提
        存之對象。
 () 以他共有人之繼承人為提存對象時,應依提存法第十七條規定在提
      存書領取提存物所附條件欄內記明「提存物受取人領取提存物時,
      應依遺產及贈與稅法第四十二條檢附遺產稅完 () 納證明書」後
      ,持憑法院核發之提存書,並檢附繼承人現在之戶籍謄本及繼承系
      統表,且於繼承系統表記明「如有遺漏或錯誤致他人受損害者,申
      請人願負法律責任。」並簽名後申辦登記。
十一、本法條第四項所稱之優先購買權,依下列規定辦理:
   () 部分共有人依本條規定出賣共有土地,就該共有人而言,仍為出
        賣其應有部分,對於他共有人之應有部分,僅有權代為處分,並
        非剝奪他共有人之優先承購權,故應在程序上先就其應有部分通
        知他共有人是否願意優先購買。
   () 徵求他共有人是否優先承購之手續,準用土地法第一百零四條第
        二項規定,即優先購買權人於接到出賣通知後十日內不表示者,
        其優先購買權視為放棄。
   () 他共有人之優先購買權,仍應受有關法律之限制。
   () 區分所有建物連同其基地應有部分一併移轉與同一人者,他共有
        人無本條項優先購買權之適用。
   () 本條項規定之優先購買權係屬債權性質,如出賣人違反此項義務
        將其應有部分之土地所有權出售與他人,並已為土地權利變更登
        記時,他共有人如認為受有損害,得依法向該共有人請求損害賠
        償。
   () 本法條之優先購買權與土地法第一百零四條或第一百零七條之優
        先購買權競合時,應優先適用土地法第一百零四條或第一百零七
        條規定。
   () 共有人之應有部分被法院查封,不影響其優先購買權之行使。
   () 權利人持執行法院依強制執行法第九十七條發給之權利移轉證書
        ,向地政機關申辦共有人之應有部分土地移轉登記,無須檢附優
        先購買權人放棄優先承購權之證明文件。
   () 他共有人對共有人出賣應有部分之優先購買權,均有同一優先權
        ,至優先購買權人均主張或多人主張優先購買時,其優先購買之
        部分應按各主張優先購買權人之應有部分比率定之。
十二、公同共有土地或建物之處分或變更,除法律或契約另有規定外,以共
        有人過半數之同意行之。

 


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/不動產投資三大趨勢成形 全球化、專業化及證券化/



 劉益銘說,房地產市場目前有三大趨勢是迥異於以往的,分別是全球化證券化專業化。他強調,全球化是推升房價很重要的因素。

 就好像台北的房子在台灣比較貴,那是因為全台灣的人都會來台北買房子,這種資金效應支撐了台北的房價;所以如果台灣政策更開放的話,香港、上海人也會來買,漲勢會更驚人。


劉益銘以歐洲市場為例,近年因為英國、愛爾蘭與西班牙等國採取門戶開放政策,張開雙手歡迎東歐移民,導致房價快速起來,而受惠的卻是整個歐洲市場,法國區域因為房價漲勢落後,使得有錢人又跑到鄰近西班牙的南法如普羅旺斯去買第二間房子,這都代表全球資金移動,而只有採取開放政策的國家或都市能夠直接受惠。


徐一鳴從買屋達人的觀點附和劉益銘,他表示目前不動產市場有三種因素迥異於以往,


第一、是以前買屋是台灣商人,現在是國際級商人如李嘉誠都跑來買;


第二、是大量專業經理人與新貴崛起,而不再只是中產階級或上班族買屋;


第三、是以前是「田橋仔」(鄉下暴發戶)看房子,現在則是專業的地產基金來買。


劉益銘指出,專業化就是不動產投資的第二大趨勢,不僅ING集團長久來深耕國際不動產市場,摩根史坦利與高盛證券等國際級機構也都摩拳擦掌要進入房地產市場。


證券化則是讓個人也有機會在全球化及專業化潮流下參與不動產投資。因為不動產證券化(REITs)將不動產切割成小等份,降低投資門檻,增加不動產流動性,降低市場風險。


 



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越是挑高的房屋,居住上越為舒適,購屋時,除了確定產權面積,樓高也是影響居住舒適及收納空間的重點項目,尤其是購買預售屋,一定要確認,可向銷售人員詢問,或直接索取  建築立面圖、剖面圖、梁位圖確認。









 



 


走進銷售中心,銷售小姐滔滔不絕,東比西指,讓人看得眼花撩亂,最後來上一句:「我們挑高 三米 六,買一層送一層。你看,客廳多?麼的挑高,豪宅也不過如此,一間套房可變成22……。」要不就是說:「我們挑高 三米 二,比別人高一等,房價卻跟別人一樣,多麼划算。」


  



【樓高不等於淨高】
購屋時,樓高絕對是必要的考量,如果買新成屋、中古屋,那麼皮尺一量、手一伸高就能測知,但若買預售屋,光聽銷售人員講解、看建築圖面,也不一定真能知道交屋時樓高到底多少。
一般銷售人員說的挑高 三米 二,意指樓高 三米 二,但並不是指室內淨高,而是指包含地板及結構體,一直到天花板底的高度,也就是說樓板厚度、地磚厚度都包含在內,要將前述厚度扣除後,才是室內淨高。

標準樓板厚度為15公分,舖磚前得先抹上3~5公分厚的打底層,然後才舖上厚約1公分的石英磚,或2公分的大理石、花崗石,總計近20公分厚。所以,聽到樓高三米二時,室內淨高就約為三米



 



【梁厚要先問清楚】
另外,產生支撐力的梁柱,也是影響室內高矮的原因之一。普遍來說,大梁厚度約60公分以上,小梁約40公分,扣除樓地板、地磚約20公分後,露出來的部分,就是施作天花板遮醜後的剩餘高度。

舉例來說,樓高 三米 ,若剛好有支60公分梁橫過,扣除梁高露出的40公分、地板厚度20公分,淨高只剩 二米 四。若天花板裝設消防灑水裝置,得再扣除
10~15公分,最後只剩下二米二,高個子的一舉手就能觸頂。
建設公司興建時,多會將大梁設計在牆邊、走道等處,避免經過居室主要空間,以儘量留出室內高度。一般銷售平面圖,對梁高並不會特別註明,此時可以索取梁位圖確認,或參考建築藍圖的剖面圖。
考量消防管線的處理,有些建商會特別將樓高提高,降低室內壓迫感,或可在裝潢時將原本15公分高的管線,改成5公分,既維持消防灑水功能,又保留天花板高度。


【管線空間別忘了】
傳統建築上,廁所天花板都有上個樓層的污水管,裝置通風扇也需有管線通至戶外,天花板自然比較低矮。而廚房的排油煙機有排煙管伸至窗外,為了拉平天花板增加美觀,天花板也較低。

此外,10年前流行至今的挑高 三米 六房屋,室內高度可以這樣計算:

樓高 三米 六-樓板及地板厚20公分-夾層鋼架厚10公分=淨高 三米 三

三米三若純作收納使用,相當足夠,但真要分為2層,每層只剩下165公分,除非身高低於165公分,否則使用上相當不便,更別提未來轉手賣相差,或夾層違建問題。






  





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臺北市都市計畫容積移轉審查許可條件


一、本許可條件依都市計畫容積移轉實施辦法(以下簡稱容積移轉實施辦法)第四條第一項規定訂定之。


二、本許可條件在綜合考量健全臺北市(以下簡稱本市)都市發展、提升生活環境品質及都市防救災需求下,依容積移轉實施辦法,由臺北市政府(以下簡稱市政府)分階段選定優先可受理容積移轉之送出基地及接受基地。


三、前點所稱送出基地為下列各款土地:


()本市古蹟及歷史建築所定著之私有土地。
(
)私有未徵收之公共設施保留地,包括
1、公園用地。

2、綠地。
3、廣場。
4、道路用地。
前項送出基地不含都市計畫書規定應以區段徵收、市地重劃或其他方式整體開發地區共同負擔之公共設施用地及都市計畫檢討變更中之土地。


四、前點第一項第二款所稱之私有未徵收之公共設施保留地,應符合下列條件:
(
)公園用地、綠地、廣場:
1、該公共設施保留地面積,須小於 二公頃 以下。
2、送出基地申請範圍應相毗連且合計面積應超過 一千平方公尺 。
3、須面臨已開闢之都市計畫道路,形狀方整且基地長寬比不得大於三比一或臨計畫道路之面寬達 二十公尺 以上。
4、送出基地申請範圍不得造成未申請送出基地無面臨計畫道路之情形。
5、送出基地申請範圍內之土地所有權人,須全數同意辦理容積移轉。


()道路用地:
1、計畫道路寬度應達 十五公尺 以上,且經市政府都市發展局邀集相關單位認定具交通運輸、防災避難需求,有優先開闢之必要者。
2、送出基地申請範圍,須為完整路段,且二側均與現有已開闢之 八公尺 以上計畫道路相連通。
3、送出基地申請範圍內之土地所有權人,須全數同意辦理容積移轉。



五、接受基地範圍內之土地所有權人須提出建築計畫,經本市都市設計及土地使用開發許可審議委員會審議通過,並經市政府核定後,始得申請核發容積移轉許可證明。各接受基地建築計畫之變更或因基地條件限制未能完全使用其獲准移入之容積,而需再次移轉者,亦同。


六、接受基地以位於下列地區為限:
(
)第三點第一項第一款之送出基地,其容積得移轉至本市行政轄區內之可建築土地。
(
)第三點第一項第二款之送出基地,其容積僅得移轉至下列地區:
1、基地位在大眾捷運場站車站出入口半徑 三百公尺 範圍內,且需面臨 八公尺 以上已開闢之都市計畫道路。
2、基地所在位置半徑 四百公尺 範圍內,有已開闢且其面積在 零點五公頃 以上之公園綠地,且需臨接 十五公尺 以上已開闢之計畫道路,或面臨二條已開闢之計畫道路,而其中一條寬度須達 十二公尺 者。


七、接受基地之面積,應超過 一千平方公尺 ,且不得為下列土地:
(
)古蹟或歷史建築所在及毗鄰街廓。
(
)位於市政府公告之山坡地及本市環境地質資料庫中土地利用潛力低及很低之地區。
(
)位於本市保護區變更為住宅區地區及適用本市山坡地開發建築要點之地區。
(
)位於農業區、保護區、河川區及其他非屬都市計畫發展區之土地。
(
)依本市都市計畫規定禁止容積移轉、獎勵地區之土地。



八、本許可條件第三點第一項第一款之送出基地,如經市政府指定公告為古蹟者,應由送出基地所有權人依文化資產保存法相關規定提出古蹟修復再利用計畫,經市政府文化局審查通過,並經市政府核定後,始得申請之。
本許可條件第三點第一項第一款之送出基地,如經市政府登錄公告為歷史建築者,應由送出基地所有權人依文化資產保存法相關規定提出歷史建築維護事業計畫,經市政府文化局審查通過後,提送本市都市設計及土地使用開發許可審議委員會審議通過,並完成修復事業,經市政府文化局勘驗核可後,始得申請之。


九、接受基地依本許可條件移入之容積加計其他依法規規定予以獎勵之容積總和,不得超過各該建築基地法定容積之百分之五十。


十、接受基地經審議通過後,除第三點第一項第一款之送出基地外,申請人應在限期內完成送出基地上土地改良物、租賃契約、他項權利及限制登記等法律關係之清理,並將土地產權移轉登記予市政府後,由市政府核發容積移轉許可證明。


因容積移轉及土地產權移轉登記所需之土地登記規費、印花稅及其他稅捐等均由申請人負擔之。
容積移轉許可後,應由市政府建築管理機關套繪登錄及管理,並由市政府地政機關建檔。


十一、本市都市計畫書另有規定者,從其規定。


十二、本許可條件自發布日施行。


-------------------------------------------------------------------------------------------


針對有專業想法的格友發表了自己的想法:


內政部制定辦法是為解決久未處理的公共設施保留地的問題,沒想到好不容易


爭取到開了一小扇窗,北市府卻又百般........


看完之後~~~@#$%!~*#........X........條件超刁難的,北市府沒誠意開放就


別開放嘛!!玩啥法條文字遊戲。


看人家中央內政部明明規定得好好的,他X~~~北市府偏偏要不一樣...急啥?


都還沒統一就縞一國兩制向北京宣示效忠,等著加官進爵喔!


不想讓多數的地主申請通過!有本事就編預算徵收呀!


公務人員依法行政都是個屁啦~~~~~


+道路用地:


1、計畫道路寬度應達 十五公尺 以上經市政府都市發展局邀集相關單位認定具交通運輸、防災避難需求,有優先開闢之必要者。(哪個單位負責也不說明清楚..我還投票表決勒 擺明是為了收紅包)


2、送出基地申請範圍,須為完整路段,且二側均與現有已開闢之 八公尺 以上計畫道路相連通。(意思須為三角窗的道路用地)


3、送出基地申請範圍內之土地所有權人,須全數同意辦理容積移轉。(持分的不行)


接受基地範圍內之土地所有權人須提出建築計畫,經本市都市設計及土地使用開發許可審議委員會審議通過,並經市政府核定後,始得申請核發容積移轉許可證明。各接受基地建築計畫之變更或因基地條件限制未能完全使用其獲准移入之容積,而需再次移轉者,亦同。
接受基地以位於下列地區為限:
(
)第三點第一項第一款之送出基地,其容積得移轉至本市行政轄區內之可建築土地。
(
)第三點第一項第二款之送出基地,其容積僅得移轉至下列地區:
1、基地位在大眾捷運場站車站出入口半徑 三百公尺 範圍內,且需面臨 八公尺 以上已開闢之都市計畫道路。
2、基地所在位置半徑 四百公尺 範圍內,有已開闢且其面積在 零點五公頃 以上之公園綠地,且需臨接 十五公尺 以上已開闢之計畫道路,或面臨二條已開闢之計畫道路,而其中一條寬度須達 十二公尺 者。
  接受基地之面積,應超過 一千平方公尺 ,且不得為下列土地:
(
)古蹟或歷史建築所在及毗鄰街廓。
(
)位於市政府公告之山坡地及本市環境地質資料庫中土地利用潛力低及很低之地區。
(
)位於本市保護區變更為住宅區地區及適用本市山坡地開發建築要點之地區。
(
)位於農業區、保護區、河川區及其他非屬都市計畫發展區之土地。
(
)依本市都市計畫規定禁止容積移轉、獎勵地區之土地。


本文章引用了網友對於" 臺北市都市計畫容積移轉審查許可條件 "的看


迎大家提供自己的想法。(此文章不代表本人立場)


 



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容積移轉 地主、環團看法兩極


擺明刁難? 地主稱審查限制過多


〔記者林秀姿/台北報導〕眾多地主引領期待的「台北市都市計劃容積移轉審查許可條件」修正案,昨天都市計畫委員會召開公聽會進行討論,數十位地主擠滿公聽會現場,頻頻砲轟容積移轉的審查限制過多,擺明刁難地主,也有環保團體認為過度的容積移入,將造成環境品質變差。


都市發展局重新檢討修正容積移轉審查條件,新增開闢道路寬度 十五公尺 以上的土地,以及防災道路為可移轉送出的基地,並且增加捷運周邊,以及 零點五公頃 公園綠地周邊為容積可移入的基地,不過,都市發展局為了防止投資客套利,限制地主資格必須持有土地五年以上,才能辦理容積移轉。


該條件引發眾多地主質疑砲轟,公共設施保留地權益促進會代表指出,每個地主都是政府施政下的受害者,徵收人民土地後無法賠償,今天改以容積移轉代替補償金,卻還要限制地主的資格,對地主十分不公平,該促進會理事長李振嘉高分貝指出,五年持有的限制根本違法,讓地主無法容積移轉變現,等於查封地主財產,李振嘉說,許多舊地主為了套現把公設地賣給新地主,因此部份新地主持有土地年份不足五年,合法購買的公設地卻因此無法容積移轉,其他縣市無此種規定,北市府根本想製造另一批苦主。


環團︰交通、環境成本增加


也有環保團體不滿將公園綠地周邊變成容積移入的基地,綠黨代表昨天砲轟市府,只顧著維護地主的權益,卻忽略容積移入基地周遭住戶的權益,綠黨代表指出,容積移入將造成交通成本、環境成本增加,住戶的生活品質該怎麼辦?


發展局長許志堅在公聽會表示,如果容積移轉毫無限制,移入的容積將達六百至 九百公頃 ,超過北市一年的建築量,因此才會分階段開放容積移轉,並且限制持有條件,此外,許志堅強調,未來容積移入基地會受都市設計審議規範,並非漫無限制的讓建商蓋高樓,他表示,該修正案需通過都委會審議後才施行,施行半年後還會檢討修正。


針對道路用地討論意見篇


 



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熱門投資案件


「有土斯有財」這句話耳熟能詳,但是從農地、建地、公共工程徵收、道路用地標購、區段徵收、法拍、容積移轉等各種聽過沒聽過的投資,投資金額門檻從幾萬元到數十億,你該如何抉擇?讓我們提供您專業的投資建議,默默地賺取豐厚的土地增值獲利。 


一、區段徵收案件 


政府基於新都市開發建設、舊都市更新、農村社區更新或其他需要,對於一定區域內之土地予以全部徵收,並重新規劃整理。開發完成後,由政府直接支配使 用公共設施用地,其餘之可供建築土地,部分供作土地所有權人領回抵價地之用,部分作為開發目的或撥供需地機關使用,剩餘土地則辦理公開標售、標租或設定地 上權,並以處分土地之收入抵付開發總費用。


大台北地區仍有部分農地受惠於重大交通工程及都市計畫變更,政府決定辦理區段徵收,變更為住宅或者商業區,屆時身價自然不可同日而語。


二、捷運周邊土地


由於大台北捷運網已然成形,2007年第一季國內各大銀行已經同步將捷運線周邊住宅貸款成數提高,顯示房地產已正式邁向捷運時代,而捷運方圓數百公尺內的 土地已經成為各大建築公司的必爭之地,無論是建地或是農地,土地價格已經不會再因任何利空回頭了,驚人的獲利即將到來,您還在等什麼呢?


三、道路用地


有鑒於大台北縣市道路用地的買賣投資,在業界已經行之有年,如何投資和買賣道路用地,就得如何配合建商的容積移轉來作買賣套利。


 



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北市都市更新自治條例


第一條


臺北市(以下簡稱本市)為辦理都市更新,以促進都市土地有計畫之再開發利用,復甦都市機能,改善居住環境,增進公共利益,特制定本自治條例。
有關都市更新,除都市更新條例及其授權訂定之法規另有規定外,適用本自治條例之規定。


第二條


本自治條例之主管機關為臺北市政府(以下簡稱市政府),執行機關為臺北市政府都市發展局。


第三條


依都市更新條例實施都市更新事業之機關、機構或團體(以下簡稱實施者)於都市更新事業計畫擬定前,應進行詳細調查,並應於都市更新事業計畫內敘明調查結果。
前項調查項目,應包括每宗土地及建築物使用性質、強度、權屬、人口組成、公共設施、地區環境及居民意願等。


第四條


主管機關實施都市更新事業計畫範圍內建築及農作改良物之拆遷補償暨違章建築處理,準用臺北市舉辦公共工程對合法建築及農作改良物拆遷補償暨違章建築處理有關規定之標準辦理。
都市更新建設事業准由私人團體辦理時,其拆遷補償不得低於前項標準。


第五條


本市整建住宅(以下簡稱整宅)所有人,經市政府社會局核定為低收入戶,且無其他住宅者,於實施都市更新後取得土地及建築物,或領取補償金自購住宅時,得申請住宅貸款利息補貼,其所需經費由主管機關編列預算支應。
前項利息補貼之計算公式,由主管機關定之。
第一項之整宅,指本市於民國六十五年以前為安置公共工程拆遷戶而興建之住宅,其範圍由主管機關公告之。


第六條


本市整宅之都市更新事業,得由主管機關擔任實施者。'


第七條


整宅都市更新事業推動初期所需之規劃費,得由整宅都市更新會向主管機關申請補助;其補助辦法由主管機關定之,並循預算程序辦理。



第八條


主管機關為實施本市都市更新整建維護事業,得另訂定臺北市都市更新整建維護實施辦法。


第九條


依前條規定,以整建方式實施都市更新事業者,得不受現行法令有關建蔽率及容積率之限制。


第十條


市更新事業計畫範圍內非屬都市計畫道路之現有巷道,經整體規劃為可供建築用地,如鄰近計畫道路已開闢或自行開闢完成可供通行,且符合下列情形之一者,得併 都市更新事業計畫送本市都市更新審議委員會(以下簡稱審議委員會)審議通過後,予以廢止或改道,免依臺北市現有巷道廢止或改道有關規定辦理:
現有巷道全部位於都市更新事業計畫範圍內。
同一街廓內單向出口之現有巷道自底端逐步廢止者。


第十一條


主管機關依都市更新條例第三十條規定訂定權利變換最小分配面積單元基準時,應依個案並考量本市未來都市發展之型態、人口結構、產業特性等因素,就權利變換計畫規定之最小建築單元面積及其對應之土地所有權持分面積,訂定最小建築單元之建築物與土地總價值後定之。
前項基準之最小建築單元面積,不得小於國民住宅社區規劃及住宅設計規則丁種住宅最小面積。但本市整宅之都市更新事業,不在此限。


第十二條


都市更新單元劃定基準,應符合下列規定之一:
為完整之計畫街廓者。
街廓內面積在二千平方公尺以上者。
街廓內鄰接二條以上之計畫道路,面積大於該街廓四分之一,且在一千平方公尺以上者。
街廓內相鄰土地業已建築完成,確無法合併更新,且無礙建築設計及市容觀瞻,其面積在一千平方公尺以上,並為一次更新完成者。但其面積在五百平方公尺以上,經敘明理由,提經審議委員會審議通過者。
跨街廓更新單元之劃設,其中應至少有一街廓符合第一款至第四款規定之一,並採整體開發,且不影響各街廓內相鄰土地之開發者。
前項所稱街廓,係以基地四週面臨計畫道路為原則,如因基地鄰接永久性空地、公園、廣場、堤防、河川等,其鄰接部分邊界得視為街廓邊界。


第十三條


法建築物因地震、風災、水災、火災、爆炸或其他不可抗力而遭受損害及本市高氯離子混凝土建築物、輻射污染建築物,經主管建築機關認定有危險之虞,應立即拆 除或應予修繕補強者,經土地及合法建築物所有權人人數均在十分之八以上,並其土地面積及合法建築物總樓地板面積均在十分之八以上同意者,或更新單元以整建 或維護方式辦理者,得不受前條第一項都市更新單元劃定基準及第十五條第一項規定限制。


第十四條


主管機關劃定為應實施更新之地區,其土地及合法建築物所有權人自行劃定更新單元者,除應符合第十二條之規定外,並應以不造成街廓內相鄰土地無法劃定更新單元為原則。
無法依前項原則辦理者,應於依都市更新條例第十條規定舉辦公聽會時,一併通知相鄰土地及其合法建築物所有權人前述情形並邀請其參加公聽會,徵詢參與更新之意願並協調後,依規定申請實施都市更新事業。
前項協調不成時,土地及合法建築物所有權人得申請主管機關協調。


第十五條


未經主管機關劃定應實施都市更新之地區,其土地及合法建築物所有權人自行劃定更新單元,申請實施都市更新事業者,應符合第十二條規定,且更新單元內重建區段之建築物及地區環境狀況應符合評估標準表所列規定,並於更新事業概要內載明。
前項自行劃定之更新單元,應送經主管機關核轉本市都市計畫委員會審議通過後,公告實施之。
第一項之申請不得涉及都市計畫主要計畫之擬定或變更。但其僅涉及主要計畫局部性之修正,且不違背其原規劃意旨,並符合都市更新條例施行細則第十二條所定情形者,或僅涉及細部計畫之擬定、變更者,不在此限。
第一項更新單元內重建區段之建築物及地區環境狀況評估標準表,由主管機關定之。


第十六條


實施都市更新事業計畫範圍位於本市住宅區、第一種商業區、第二種商業區者,得以原建蔽率及依第十九條規定核計建築容積獎勵額度不超過各該建築基地零點一五倍法定容積再加其原建築容積辦理重建。


第十七條


實施者獲准實施都市更新事業,得申請主管機關配合或協助下列事項:
協助蒐集或閱覽土地及其改良物等相關資料。
協助辦理公有土地及其改良物之取得、租用等事宜。
配合優先辦理興闢公共設施。
四協調有關單位配合興闢或更新公用事業設施。


第十八條


都市更新事業經核准建築容積獎勵者,得放寬高度限制。但其建築物各部分高度不得超過自該部分起量至面前道路中心線水平距離之五倍。商業區內建築物自建築基地之後面基地線規定法定後院深度之二倍範圍內,其後院深度比不得小於零點二五,超過範圍部分,不受後院深度比之限制。


第十九條


都市更新事業建築容積獎勵項目及評定基準,依下列規定辦理:
一建築容積獎勵額度依下列公式核計:
=F0+△F1+△F2+△F3+△F4+△F5+△F6
F:獎勵後總容積,其上限依都市更新建築容積獎勵辦法第四條規定辦理。
F0:法定容積。
△F1:都市更新條例第四十四條第一項第一款規定之獎勵容積。
△F2:都市更新條例第四十四條第一項第二款規定之獎勵容積。
△F3:都市更新條例第四十四條第一項第四款之獎勵容積。
△F4:都市更新建築容積獎勵辦法第八條規定考量地區環境狀況之獎勵容積。
△F5:都市更新建築容積獎勵辦法第八條規定更新單元規劃設計之獎勵容積。
△F6:都市更新建築容積獎勵辦法第八條規定為處理佔有他人舊違章建築戶之需要之獎勵容積。
二前款建築容積獎勵項目之評定基準依下列規定辦理:
(一)△F1:以原建築容積高於法定容積部分核計;所稱原建築容積,指建築物建造時,主管機關核發使用執照所核准之建築容積。
其屬合法建築物而無使用執照者,以主管建築機關所認定為準。
(二)△F2:符合都市更新條例相關規定者,以當地居住樓地板面積平均水準乘以原戶數後,扣除法定容積之差額核計。
(三)△F3: 更新地區(單元)公告後,一年內申請實施更新者,給予法定容積之百分之七之獎勵容積;二年內申請實施更新者,給予法定容積之百分之六之獎勵容積;其餘依據 都市更新條例等相關規定,在都市更新建築容積獎勵辦法所定時程內申請實施更新者,給予法定容積之百分之五之獎勵容積。
(四)△F4:以下各項措施所需成本經費,除以獎勵樓層單位面積不含建築成本及管銷費用之銷售淨利核算。但以其建築容積獎勵已有研提相關財務計畫內容及詳實佐證數據予以核計者為限。
1
公益設施捐贈本市者,其建築成本。
2
協助開闢毗鄰基地都市計畫公共設施所需工程、拆遷安置經費及捐贈道路用地成本經費。但依建築相關規定,為基地之出入通路部分應自行開闢者,其工程及拆遷安置經費不得核計獎勵容積。
3
協助附近市有建築物進行整建及維護事業所需相關經費,其額度以法定容積之百分之十為限。
(五)△F5:考量與鄰近地區建築物之量體、造型、色彩、座落方位相互調和之建築設計、開放空間廣場、人行步道、保存具歷史、紀念性或藝術價值之建築及更新單元規模等因素,並符合下列規定者,得依主管機關所定之更新單元規劃設計之獎勵容積評定基準表規定核計應得之獎勵容積:
1
適用臺北市土地使用分區管制規則綜合設計放寬與容積獎勵者,不適用本目開放空間廣場及人行步道之容積獎勵。
2
留設開放空間廣場及人行步道部分,應無償提供予不特定公眾使用,且不得設置屋簷、雨遮、圍籬或其他障礙物。
(六)△F6: 實施者以現地、異地安置或協議以現金補償基地內舊違章建築戶核計之樓地板面積(每戶不得超過當地樓地板面積平均水準),其額度以法定容積之百分之二十五為 限。舊違章建築戶之認定,以民國七十七年八月一日以前興建完成者為限,面積以實測面積為準,並應檢附房屋稅籍資料、門牌編釘、繳納自來水費、電費收據或證 明等文件,舊違章建築戶經實施者妥善處理後,不適用本市有關舊違章建築之拆遷、救濟及安置等規定。


第二十條


整宅更新單元經主管機關核定後得依原建蔽率及都市更新建築容積獎勵辦法
規定之建築容積獎勵上限辦理重建,不適用前條獎勵項目及評定基準規定。


第二十一條


依都市更新建築容積獎勵辦法第三條規定,都市更新事業計畫範圍內建築基地另依其他法令規定申請建築容積獎勵者,應將該等相關計畫納入都市更新事業計畫中,且其申請獎勵項目之性質不得重複。
前項經核定之獎勵後總容積,即為該都市更新事業範圍申請建造執照時之最大允許建築容積。


第二十二條


實施者應於都市更新事業計畫核定後申請建築執照,其法規適用以都市更新事業計畫公開展覽日為準,並應於都市更新事業計畫公開展覽日起二年內通過發照審查,否則應按重新申請建築執照當時之法令規定辦理。
以權利變換方式實施且其權利變換計畫與都市更新事業計畫分別報核者,應俟權利變換計畫核定後核發建築執照。但第一項通過建築執照發照審查時程得延長為三年。
變更都市更新事業計畫者,第一項申請建築執照適用法規以變更都市更新事業計畫公開展覽日為準。


第二十三條


實施都市更新事業提供之公益設施,其產權捐贈本市者,其捐贈內容應包括土地、建築物及其他附屬設施,由市政府相關機關管理或依據臺北市市有財產委託經營管理有關規定辦理。
前項公益設施項目如下:
一樓地板面積一百平方公尺以上之圖書館、博物館、藝術中心。
二樓地板面積一百平方公尺以上之健康中心、集會場所或供兒童、青少年、勞工、老人等使用之活動中心。
三其他經審議委員會依都巿更新事業計畫審議通過者。


第二十四條


擬捐贈公共設施之實施者,應於更新事業計畫核定前與主管機關簽訂捐贈公益設施契約書,並於領取使用執照後三個月內完成捐贈公益設施事宜。建築執照需註明捐贈公益設施用途及項目。
前項捐贈公益設施契約,應依行政程序法規定,約定得以該契約書為強制執行之執行名義。


第二十五條


前條所稱捐贈公益設施事宜,指於建築執照註明,實施者於申請建物所有權第一次登記時,應依土地登記規則有關規定檢附相關證明文件,併列主管機關為建築物所有權第一次登記申請人,就捐贈本市之公益設施樓地板面積辦理所有權第一次登記及土地持分所有權無償移轉登記為本市所有。


第二十六條


實施者協助開闢都市計畫道路,而其道路土地為公有者,應由道路主管機關辦理土地撥用後,交予實施者開闢。
前項土地地上物之拆遷,得由實施者提供拆遷補償,並由主管機關協助辦理地上物公告、拆除與執行;其安置事宜得依臺北市舉辦公共工程對合法建築及農作改良物拆遷補償暨違章建築處理有關規定辦理。
由實施者安置者,不適用前項後段規定。


第二十七條


經主管機關核准之實施者申請變更時,應由新實施者檢附下列文件,經主管機關核定後始准申請建築執照:
一原核准實施者、土地及合法建築物所有權人之同意書。
二舊違章建築戶由原實施者安置時,應檢附原實施者與舊違章建築戶簽署之安置協議書;由新實施者安置時,除原安置協議書已有約定應由新實施者安置者外,應檢附新實施者與舊違章建築戶簽署之安置協議書。
三同意經公證承受原實施者對主管機關及相關權利關係人之承諾與應盡義務之公證書。


第二十八條


本自治條例自公布日施行。第十六條自本自治條例修正施行之日起十五年後失效。



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何謂容積移轉


簡單說即一塊土地之可移出容積, 移轉至其他可建築土地建物使用. 容積率管制係以限制建築物實體建築總量與建築基地面積之比例,藉以達到控制土地使用強度,確保整體居住生活品質的制度。


而允許原屬一宗土地之可建築容積一部或全部移轉至另一宗可建築土地建築使用,即為容積移轉。


如受限制發展地區(如公共設施保留地、古蹟)的容積,可以移轉到同一都市計畫地區任一建地興建。


容積移轉的好處


對整體都市而言:可改善都市景觀,增進都市土地更具效率之利用,輔助公共設施保留地之取得興闢及促進具有紀念性或藝術價值建築之保存維護。


對公共設施保留地主而言:可掌握開發主導權,可自行將其可建坪數合併於同區依法可建築之其他建築基地內,即可開發建築,不必苦等政府徵收即可自行開發,徒有地主之名,卻無享有地主利益之實。


對政府而言:可減輕徵收土地財政壓力。


對民眾而言:提高容積增加土地使用率,房屋數量提高,屋價即可下降,民眾可輕鬆擁有自己的居所。


目前台灣實施公共設施容積移轉的縣市只有台北縣、桃園縣、新竹市、新竹縣、台中市、台南市、高雄市等7個縣市,過去容積移轉案例的獲利十分驚人,皆為成本的倍數成長,並且創造龐大的商機。


而地狹人綢、寸土寸金的台北市,過去容積移轉只有開放古蹟的部份,但現已經公布新版容積移轉的法案通過 ( 2007/02/25 ),勢必將會成為台北市都市更新的一大利基。


 


 



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