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★2012台灣房價滾下來★

〔中央社〕向上衝了7年多的台灣房市，去年經歷政策打房和全球股災，明顯轉冷，但量縮價不跌。進入新的一年，在各方看衰全球經濟的情況下，住宅價格「滾下來」已是房地產專家共同的看法。



根據內政部統計，2011年1至11月全台建物買賣移轉棟數33萬5469棟。中信房屋市場研究中心推估，全年交易量約36.3萬棟，比2010年的40萬6689棟下滑 1成，為近 8年新低。



另據住展雜誌統計，2011年北台灣預售屋和新成屋推案量最初預估高達新台幣1兆230億元，受到特種貨物及勞務稅（奢侈稅）和全球股災衝擊，二度下修至8210億元，下修幅度達24.6%，房市推案明顯轉趨保守。



若與前年（2010）推案量9300億元比較，2011年減少1090億元，減幅約11.7%，大約回到2008年金融海嘯的水準。



北台灣房市推案年年推高，隨著房價高不可攀，銷售率卻如溜滑梯般下滑。住展雜誌統計，2003年預售屋和新成屋銷售率79%，2006年以後銷售率都不到50%，2011年即使推案量減少，銷售率仍跌至40%新低點。



房市交易急凍，房價卻不動。政治大學地政系教授張金鶚在去年11月底就公開指出，大台北地區所得成長速度遠低於房價飆升，大多數人已買不起房，未來3到5年房價勢必走跌；他研判目前房價有3成是泡泡，房價跌個2、3成很合理。



對於「跌3成」說，房仲業者在去年12月的看法還不一，多數認為大台北跌幅有限，樂觀者甚至研判2012年大台北房價維持平盤；但在興富發建設開出降價的第一槍後，房價下修已成共識。



經常與張金鶚隔空論戰的戴德梁行台灣分公司總經理顏炳立認為，除非台灣經濟非常差，否則台灣房價 2年也跌不到3成；但他難得鬆口，2012年是台灣房市翻滾的一年，而且是「滾下來」，打回原形。



仲量聯行總經理趙正義表示，中國大陸今年房價下修可能性高，兩岸比價效應將使台灣房價連動修正，估計台灣住宅市場修正時間約半年至1年，房價將下修1至2成。



好房網訪問來自學界、建築、房仲和房屋代銷的12位房地產專家，預測2012年房市趨勢：上半年市場停滯，下半年轉明朗，到第3季，該築底的已築底；另外，台北市房價修正 1成，新北市供給量大的區域有價修2成的空間，預售屋推案量下滑，重劃區領跌趨勢成形。



儘管2011年住宅市場冷，商用不動產市場的投資卻不受景氣影響。仲量聯行估計，2011年商辦交易1200億元，比2010年成長41%；戴德梁行估計是1378億元，成長37%。兩家業者的估計值雖有差異，但一致同意商用不動產市場創下2002年開放外資投資不動產後的歷史新高。



趙正義研判，由於資金充沛、利率低和股市的不確定性，今年仍是大量資金追逐具保值性的不動產，估計商辦投資將可維持與去年相當的高交易量。價格方面，除非兩岸關係有大幅進展，帶動實質辦公室使用需求和租金上揚，否則商辦價格將維持平盤。



在房市調整的一年，該如何處理手中資產？顏炳立建議，「賣掉破銅爛鐵，買進金銀翡翠」， A級地段有貨源出、價格鬆動，就買。



中華民國不動產仲介經紀商業公會全國聯合會公關委員會主任委員張欣民建議，買房就要多看多比較，可從捷運即將通車的區域下手。例如萬大線的南萬華、新莊線的下新莊、環狀線的中和、機場線的五股和泰山，目前房價還不高，首購和首換等自用族群可留意。

文章取自於自由時報

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★2012台灣房市最受矚目15區段★

【MyGoNews 林承志/台北報導】2012房市前景不明，好房網選出雙北、台中、高雄最受地產專家、業者看好的區段，供民眾作為購屋選擇。

北市有大安、信義、南港、中山、文山區入榜；

新北市有板橋、三重、汐止區入榜；

台中有西屯、大里、南屯、北屯區入榜；

高雄則有左營、鼓山、鳳山區進榜。

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★2011量能萎縮，房價只能「撐」★

【MyGoNews 林承志/台北報導】經過動盪不安、股匯市、房市急轉直下的一年，哪一個字最能道盡2011年房市表現？好房傳媒經理李建興表示，經過半個月網民投票，最能代表2011年房市氛圍的關鍵字是「撐」。



首先，網友認為「撐」字最能代表2011年房市，李建興表示，2011年可謂是近幾年房地產市場最詭譎多變的一年，年初市場上還因為沉浸在兩岸直航、ECFA起跑、熱錢急速流入亞洲，國內房市價量齊揚，一片欣欣向榮。



但劇情一反轉，四月開始「居住正義」音量急速在民間擴大，下半年進入總統大選操作期，打房瞬間成為房市的顯學，於是在「奢侈稅」打前鋒下，接踵而來的包括空地稅、實價課稅、豪宅稅…等一堆懲罰性賦稅構想傾巢而出，從6月後，量能急轉直下，令眾人措手不及。



但有趣的是，就算「量能」嚴重萎縮，房市價格卻似乎硬挺挺地「ㄍㄧㄥ」在那兒，李建興認為主要原因是買賣雙方都各打各的算盤。由於奢侈稅乃針對2年內短線買賣者課徵重稅，因此有實力的屋主或投資客，寧可惜售「撐」個兩年再說，加上目前擁屋者，多半是資產富厚的置產客，即使是一般的投資客，也在低利環境的庇蔭下可以「撐」很久，這樣一來，就使得等著房價急跌的自住客或換屋族觀望心態更濃了，原本以為6月份奢侈稅上路後，房價一打趴就進場，孰料，這一等就等了快半年，但等越久，買盤越是不甘心，寧願再等，就看誰「撐」得久。於是「撐」這個字，理所當然地成為民眾對2011年房市最直接的反應。

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★2011新北市房市樹林成為大苦主，板橋買氣最能撐★

【MyGoNews廖賢龍/台北報導】新北市地政局公布2011年全年度買賣移轉棟數，全年度新北市移轉僅85038棟，與2010年相比，衰退幅度達24.2%，其中樹林衰退4成跌幅最深，板橋僅小縮2.98%，買氣最強，住商不動產企劃研究室主任徐佳馨分析，新北市過去幾年由於捷運陸續完工，便利性增加不少，加上房價相較於北市更為親民，因此不論是自住或是投資客，對進駐新北市意願大幅增加。不過，去年受到奢侈稅影響，加上新北市不少區域房價節節高升，讓不少買方卻步，也讓買賣移轉大幅萎縮。



從增減幅度來看，雖然都是呈現衰退，但板橋一枝獨秀，衰退幅度最小。徐佳馨指出，板橋受惠於直達信義計畫區與東區的板南線，由於房價優勢，加上距離台北市不遠，不少北市客在租屋與買屋時多沿著板南線選擇，也讓板橋買盤趨穩。此外，板橋為新北市府所在地，周邊生活機能強，工作機會也多，加上板橋區幅員遼闊選擇多，也讓購屋人更願意在板橋落腳。



相較於板橋，樹林和林口表現就差強人意，樹林跌幅最深，高達40.11%，林口也達36.38%，徐佳馨分析，樹林過去由於北大特區的帶動，買氣一直不弱，但去年以來北大特區話題不若以往，也直接影響樹林買盤。林口過去有不少投資客進場，在奢侈稅之後，衝擊更為直接，也讓買氣出現大幅萎縮。



就成交量增減來看，2010年買氣最暢旺的三大「萬戶區」板橋、中和與淡水，到了2011年只剩下板橋還站穩萬棟以上交易量。徐佳馨認為，中和與淡水雖具有房價優勢，而成為自住客的首選，但也因為成本低，獲得投資客的青睞，因此當外在環境出現變數，反應特別敏感。而面對變數更多的2012年，徐佳馨認為，現階段買方相對保守，即使價格出現修正，短時間內買氣很難打開，對於體質較脆弱的新北市來說，將會是一場硬仗。

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★台經院：2012年房市「微幅衰退」★

【MyGoNews廖賢龍/台北報導】台灣經濟研究院對於2012年營建業的景氣趨勢調查顯示，2012年景氣因住宅市場交易降溫，出現金融風暴以來首度轉為微幅衰退局面。

台經院產經資料庫副研究員劉佩真表示，2011年廠商對不動產景氣研判有高達76.92%表示持平，2012年廠商對不動產景氣展望則呈現看好、看壞兩極化現象，53.85%比例的廠商仍看好2012年不動產景氣，38.46%則表示悲觀。相較於住宅市場，商用不動產市場能見度較佳，重要商圈店面行情仍具推升動能，商用不動產的買賣市場將維持活絡情勢並趨向國際化，租賃市場空置率與租金水準可望較持續較2011年好轉。

劉佩真指出，一般住宅市場的景氣相較於2011年因貸款風險控管措施、餘屋賣壓、買賣雙方對價格認知存有一定差距而下滑，預估2012年國內不動產市場景氣恐將出現2008年以來首度轉為微幅衰退的態勢。



劉佩真表示，2011年首8月的住宅市場供應量已可提供1.18年的市場需求，供給量明顯暴增；銀行又控管對投資者及建商的貸款、政府進行稅制改格及購屋負擔仍沈重之下，使得住宅市場不易再有亮麗表現。

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★與建商合建分屋出售要辦營業登記課稅★

【MyGoNews 林承志/台北報導】財政部臺灣省北區國稅局表示：個人以自有土地建屋出售或提供土地與建商合建分屋出售，是屬營業稅法規定應課徵營業稅之範圍，除土地所有權人以持有1年以上之自用住宅用地，拆除改建房屋出售或與建商合建分屋出售者免辦營業登記外，均應依法辦理營業登記，課徵營業稅及營利事業所得稅。



國稅局指出，營業稅法第1條規定：「在中華民國境內銷售貨物或勞務，及進口貨物，均應依本法規定課徵營業稅。」同法第3條第一項規定：「將貨物之所有權移轉與他人，以取得代價者，為銷售貨物」。故在中華民國境內建屋出售，係屬在我國境內銷售貨物，自應依上開規定辦理營業登記。



所稱「持有1年以上」係指自戶籍遷入日至房屋核准拆除日屆滿1年，或自戶籍遷入日至建造執照核發日屆滿1年而言；所稱「自用住宅用地」，係指土地稅法第9條規定之自用住宅用地，且都市土地未超過3公畝或非都市土地未超過7公畝者為限。



國稅局特別呼籲民眾，除以持有1年以上之自用住宅用地，拆除改建房屋出售或與建商合建分屋出售，免辦營業登記，按其出售房屋之所得課徵綜合所得稅外，其餘以自有土地建屋出售或與建商合建分屋出售，均應依法辦理營業登記，課徵營業稅及營利事業所得稅，在未經檢舉及未經稽徵機關或財政部指定之調查人員進行調查前，請速向所轄分局、稽徵所自動補報補繳所漏稅款，以免受罰。

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★2011地產頭條「奢侈稅打房」★

【MyGoNews 林承志/台北報導】2011年成為歷史，台灣房屋研究中心執行長邱太煊表示，年初受到美聯準會實施QE2及五都大選局勢穩定，房價不斷攀升；接著針對高房價，亞洲城市香港、新加坡先後推出額外印花稅打房，台灣也在2/25財政部祭出奢侈稅議題，6/1奢侈稅開徵後，房市交易量一路量縮至年底，目前房價僅小幅修正。



為此台灣房屋精選2011年15則重大房地產新聞，由業務及客戶票選，每人勾選3則新聞，總計1165人參加，總勾選票數為3495票，結果出爐「炒房1年內轉賣 課15%奢侈稅」這則新聞以502票奪冠，令人印象最深刻。第二名新聞「居住正義五法過關 房地產實價登錄」該新聞以466票居次。第三名新聞「投資客黃勇義涉炒房逃漏稅11.5億元 遭檢方搜索」。



邱太煊指出，從前三名網友票選的十大房產新聞來看，其中政府政策占據了冠、亞軍，顯示奢侈稅及實價登錄打房政策，給民眾留下深刻的印象，足見政府政策的走向對房市影響力之大。



台灣房屋研究中心表示，2011年不論藍營、綠營，皆聚焦「居住正義」，大肆揮舞打房旗幟，為的是杜絕短期炒作房市，平抑房價高漲，自奢侈稅上路後，下半年房市交易量腰斬，投資客退場，確實達到防止短期炒作之效，但在供不應求的台北市精華區，房價未見鬆動。



根據網友及客戶票選結果，第三名新聞為「黃勇義涉炒房逃漏稅11.5億 遭檢方搜索」，得票數421票，姑且不論炒房及逃漏金額龐大的話題性，「勇哥」黃勇義算是2011年房地產風雲人物，像此類有名人加持的新聞，尤具話題性，得票364票的第四名新聞「砸1.26億買一品大廈豪宅 庾澄慶成連戰鄰居」可以佐證，2011年庾澄慶標下東區90坪力霸法拍屋的新聞也榮登網友票選第三名，可見明星買房也是民眾矚目的焦點。



另外，「燈籠滷味店面法拍每坪516萬」以304票奪得第五名，台灣房屋研究中心表示，2011年法拍市場十分熱絡，不乏有豪宅、名人、金店面、老廠牌落入法拍的新聞，10月底燈籠滷味創下持分產權法拍天價，11月底三勝製帽保富通商大樓八樓之7衝上拍、羅文源林森北路上透天厝、華山一期都更舊公寓創新高，12月初擎碧建設法拍，還有年底黃世惠旗下三陽投資的僑福花廣1樓即將投標。雖然現在景氣持續走弱，歐債問題尚未解決，但只要市場上出現好物件，尤其是涉及都更題材，投資人都不吝於出高價投標。



第七名新聞為「陸客首發團 鄉林皇居斥資千萬 刊六大報頭版廣告」，得票數253票，為搭陸客首發團的順風車，鄉林建設斥資千萬刊登六大頭版廣告，並且找來大陸知名演員張鐵林代言建案「鄉林皇居」，果然奏效，許多陸客組團來一探究竟。



第八名新聞則為「改建旋轉豪宅每坪喊價300萬 亞太會館明年拆除」，得票數222票，目前底定在2012年1月亞太會館將停止營運，改建成台灣首棟「旋轉式豪宅」，每戶總價可望上看十億元，屆時將刷新豪宅紀錄，成為「豪宅之最」。



網友票選十五大房產新聞中，關於商辦標售就占了五則，其中「三鼎REITs開標 香檳大樓店面每坪853萬創天價」以288票拿下第六名，第九名和第十名分別為「華票大樓土地每坪飆破1405萬」、「三陽忠孝大樓拍出41億天價 1樓店面每坪728萬創新高」，顯見大眾在買賣房屋前，仍會參考近期商辦市場的標售狀況。



台灣房屋研究中心表示，2011年商辦標售屢創新高，在住宅冷的對比之下，商辦顯得活絡許多，尤其敦南商圈內的標售案表現突出，繼5月三陽忠孝大樓1樓每坪728萬元創新高後，在三鼎REITs標售中，香檳大樓以每坪853萬創下天價，一舉刷新東區店面新高紀錄。而華票敦南大樓，則以土地每坪1405萬元，建物每坪171萬元，雙創商辦天價，吸睛度百分百。

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★改口看好？李同榮：2012房市可倒吃甘蔗★

【MyGoNews廖賢龍/台北報導】展望2012年，房仲全聯會認為，只要國內政治經濟沒有太大變化，歐債也未持續惡化，在低利環境及政府救經濟救失業的大力帶動下，2012房市可望出現緩跌緩升的倒吃甘蔗態勢，不會再出現過去龍飛九天的暴漲市況，預期可維持一個否極泰來的局面。



中華民國不動產仲介經紀公會全國聯合會理事長李同榮表示，回顧2011年國內房市可說是個多事之秋，先是高房價引來政府政策打房實施奢侈稅，又有歐債風暴及美國信評被調降事件，加上最近通過修法的實價登錄等等議題，都讓房市熱度急速下降，而且有提前過冬的情形，這波持續長達8年的榮景，房地產業者擔心會有反轉的跡象。



李同榮：2011年房市出現4個異常

第一是年頭熱年尾冷，在政府釋出奢侈稅空氣之前，也就是年初時房市是熱烘烘的，但是到第四季傳統旺季，房市反而是冷颼颼。



第二是量縮價平，預估全年台灣建物買賣移轉件數會落在36~37萬件之間，萎縮幅度在7.5~10%之間，但是各地房價並沒有明顯的下滑，呈現持平狀態。



第三是住冷商熱，受到市場供給量大及房價頻創新高的影響，住宅產品出現買齊鈍化的情形，市況顯得冷清，不過商用不動產卻逆勢出頭，在陸企來台投資想像空間及補漲行情之下，好地段的商辦及店面反而出現少有的熱絡景象，這是過去市場上很難見到的景象。



第四是北冷中溫南暖，過去很長一段時間南北房市都是北熱中溫南冷，但在北部高房價的高抗性之下（購屋壓力過高），北部市場顯得相對冷清，明顯的市場資金有往中南部移動的情形，中南部房價也隨之出現補漲行情。



李同榮：2012房市還不到最悲觀地步

展望2012年房市，李同榮雖然語出驚人的點出房仲本業未來會出現所謂的「633」現象，也就是未來6個月內房仲店數可能有三成盤店或關店，房仲三成從業人員可能失業或轉業，但他認為2012整體房市還不到最悲觀的地步，李同榮舉金融海嘯為例，金融海嘯製造混亂但也創造機會，現在全球面臨的歐債風暴是危機但也是轉機。



至於總體房市景氣，在歐債及國內政治動盪因素下，2012房市短暫震盪恐怕是難免的，但如果歐債未持續惡化，國內政策沒有太大變動，在低利環境仍在、資金效應依舊、通膨如影隨形等等力量支撐下，房市還是可望很快回穩，2012年房市可望出現緩跌緩升的倒吃甘蔗態勢，當然不會再出現過去龍飛九天的暴漲市況，預期可維持一個否極泰來的平穩局面。

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★新莊線通車倒數，前後段房價樂★

（中央社記者高照芬台北2日電）捷運新莊線即將通車，房仲業者發現，近一年來新莊線周邊的房價以前三站與後三站的漲幅最為明顯，近來因為選前房市觀望，市場買氣縮減，價格有鬆動的跡象。

包括永慶、住商不動產等房仲業者發現，近1年來由於北市買方進駐，墊高了捷運新莊線台北橋、菜寮、三重等前三站的價格；另外，輔大、丹鳳及迴龍等後三站又以低房價效應，吸引首購族進場，市場詢問度高，房價有一波漲幅。

另外，中段的頭前庄、新莊兩站是過去新莊線最熱門的兩站，房價率先起漲，但因近來市場買盤縮手，即便新莊線通車在即，房價仍有2%至3%左右的修正幅度。 住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，捷運新莊線於忠孝新生站到大橋頭站間與捷運蘆洲線採共軌路線，由大橋頭站後兩線分開，沿途車站為台北橋、菜寮、三重、先嗇宮、頭前庄、新莊、輔大、丹鳳及迴龍站。

其中，新莊線以台北橋開始的三站房價均有1成左右的漲幅，三站中又以與機場捷運交會的三重站，詢問度較高；後三站房價也有近1成的漲幅。

住商不動產三重和平公園店店長黃政豪指出，相較於其他站，台北橋、菜寮、三重這三站距離台北市近，生活機能佳，屋主不願意讓價，價格較堅穩；不過由於周邊老舊公寓不少，買方入住時，宜考慮未來轉手性。

另外，新莊站周邊生活機能雖強，但之前房價漲勢最猛，區內以本地客進駐居多。先嗇宮站附近房價也小幅上漲，但周邊多是工業區，加上以舊屋居多，購屋人選擇性較少。

住商不動產表示，新莊線後三站的輔大、丹鳳、迴龍站，目前僅有輔大站先通車，惟輔大站周邊多是工業區，附近工業住宅多，而未通車的丹鳳與迴龍，由於房價偏低，吸引不少首購族進駐，房價也相對堅穩。

住商不動產新莊民安店店長陳世雄則認為，雖然目前丹鳳、迴龍兩站沒有通車，但有接駁車可達輔大站，已經較過去便利許多，若以生活機能來看，丹鳳具有優勢，而迴龍鄰近龜山，新案多，屋況普遍較好。

轉載自中央社

買賣區域：新莊塭仔圳、林口​特定區、二重疏洪道、蘆洲北側、台北港​特定區、士林社子島、​關渡平原、五股洲子洋​、五股新市鎮、文山老​泉里、土城暫緩發展區​、江子翠重劃區、​板橋浮洲地區、淡水新​市鎮、中和彈藥庫、三重高速公路北側、樹林堤防新生地、新莊知識產業園區。

服務項目：重劃土地買賣、市地重劃土地、區段徵收土地、​日據繼承土地、收購​道路用地、容積移轉辦理、​公同共有處理、整合土地辦理、​疑難土地處理、困難案件處理、​地籍清理辦理、祭祀公業處理、畸零土地買賣、共有土地處理、河川用地買賣、各種土地相關業務。

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★新莊線局部通車，提供便捷服務★

（中央社記者孫承武台北2日電）捷運新莊線即將通車，未來串連新北市三重、新莊地區，加上蘆洲線形成路網交會，捷運密集班次將改變民眾運旅時間，提供台北市、新北市更便捷的運輸服務。
目前新北市包括淡水、土城、板橋、中永和、新店及蘆洲等地都可透過捷運進入台北市，獨三重、新莊地區依賴公車輸運。即將通車的新莊線大橋頭站至輔大站全長8.2公里，沿線經三重區設4站（台北橋站、菜寮站、三重站、先嗇宮站）、新莊區3站（頭前庄站、新莊站、輔大站）。 依負責未來營運的台北捷運公司規劃，新莊線通車後初期營運班表，新莊線、蘆洲線尖峰時段6分鐘一班車（使用列車數20列）、離峰8分鐘（列車數15列）；重疊區段（忠孝新生站到大橋頭站）尖峰時段3分鐘一班車、離峰為4分鐘。 新莊線通車後的另個意義在於改變捷運轉乘習慣，民眾不用再透過台北車站轉乘，可望紓解台北車站因台鐵、高鐵、捷運三鐵共構所形成的人潮壓力。以幾個交會車站為例，新莊線大橋頭站至輔大站通車後，可大幅縮短運旅時間，依捷運公司估算，若由菜寮站至淡水線民權西路站僅需6分鐘、至板南線忠孝新生站12分鐘。 由新莊站至民權西路站14分鐘、至忠孝新生站21分鐘；對於輔仁大學學生而言，由輔大站至民權西路站17分鐘、至忠孝新生站24分鐘。 此外，頭前庄站將與興建中的環狀線轉乘，三重站則與桃園機場聯外捷運線交會轉乘，加速新莊副都心發展。隨今年底信義線、明年底松山線通車，未來新莊線台北市區段依序在民權西路站、松江南京站、忠孝新生站、東門站，分別與淡水線、松山線、板南線及信義線轉乘，構成綿密路網。
公車轉乘部分，新北市政府交通局積極配合調整與新闢公車路線，目前新莊線沿線公車路線高達50線，輔大站調整公車路線後也將達33線，並可接駁至捷運未通車丹鳳、迴龍地區，整體公車路網完整；若再加上新莊區公所原有社區巴士，可提供無縫接駁轉乘服務。

轉載自中央社

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